报告用途：为创意设计与建筑室内、时尚消费与品牌运营、艺术策展与文化传媒、数字内容与主理人商业、教育培训与美学机构、企业品牌展示及区域小型总部，提供浦东金桥工业遗存更新人文美学街区、独栋及分栋办公、独立空调与三年租赁成本独立评估参考。

编制对象：设计机构与品牌行政、时尚零售与首店运营、艺术策展与文创团队、文化传媒与数字内容公司、教育培训与美育机构、企业品牌展示及会所型办公管理者、产业园区资产与招商服务人员。

数据时效：项目信息引用截至2026年10月公开资料；市场数据主要引用2026年一、二、三季度CBRE、戴德梁行、仲量联行公开报告与浦东新区、金桥经济技术开发区公开产业信息。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

EKA天物位于上海市浦东新区金桥路535号，原上海航海仪器总厂旧址，部分资料追溯至1869年旧海关浦东工厂脉络，属金桥经济技术开发区工业遗存更新项目，2024年6月1日开街运营。 园区占地约100亩，公开运营建筑面积约6.9万㎡，由30余栋保留工业肌理的老建筑组成开放式人文美学街区，道路以航海经纬命名，保留铜堡、远舰、半仓、拱形玻璃温室等标志性空间，中式庭院、工业风、地中海、北欧、石库门等多元风格混搭，形成“露天建筑博物馆”型载体。

公开业态配比口径列商业、办公、酒店、艺术约4:4:1:1，实际以当期招商清册为准；主导方向为创意设计、时尚消费、艺术策展、品牌展示、教育培训、文化书店、创意市集、品牌活动与城市露营。 已公开样本含一尺花园、兰巴赫、皮爷咖啡、蟹尊苑、KODAK、SPACE by drivepro、阿嬷手作、赤红Livehouse、Treasure珍宝酒店、极地极光馆、石大宇工作室等，不同渠道、不同年份房号状态会变，不编制未核实完整主租户名录。

项目对纯电销坐席、7×24低延迟金融交易、高功率长期GPU训练、GMP实验、危化仓储、大货频繁装卸不优先；设计、品牌、策展、数字内容、主理人商业、美育培训可用独栋做展示型办公，用庭院和公共艺术空间做发布与接待。重渲染、直播高上行、精密存档应按单栋房号做电力、网络、消防、噪音、承重单独尽调，楼内以品牌管理、设计交付、客户看样、内容制作为主。

空间产品方面，金桥路535号招商渠道分两类口径：一类“EKA天物”独栋/标准空间列500至2000㎡、挂牌7.5元/㎡/天样本，另一“EKA天物空间”列352至3000㎡、4.5元/㎡/天起；单栋小楼渠道另列3层、约126至1372㎡、精装4.5至5.2元样本，得房与层高因楼栋差异大。 独栋500至2000㎡适配15至60人设计总部、品牌中国区、艺术机构、主理人集合店；3000㎡以上大独栋适配多业务线品牌总部、展示+办公+会所；352至1000㎡小独栋/分层适配工作室、策展团队、数字内容小队、教培单科；商业沿街小铺按品牌快闪、咖啡、画廊、买手店单独谈，不按纯办公得房测算。

机电与空调方面，单栋小楼渠道列24小时独立空调、独立电表；部分多层“天物空间”渠道列中央/独立控制、客梯2部货梯1部、标准层高3.35米、挑高3至4.7米、得房70%样本。 独立空调适合设计夜班、策展布展、品牌拍摄小团队；但4K/8K长渲染、直播多机位、冷存储大文件不等同普通办公空调。建议数字内容团队按“独立回路、UPS、双运营商专线、独立弱电间、外置渲染/存储或第三方IDC”单独设计；公区新风、加时、商业厨房排风另计。

垂直交通与结构方面，30余栋差异大：单栋小楼可1客1货或无独立货梯，多层空间可2客1货，大独栋按合同配独立客货；布展道具、艺术装置、家具样品、教培器材应提前核门洞、电梯吨位、庭院卸货位。常规办公层承重按普通商业/办公装改复核，重型雕塑、大批量仓储、舞台机械不进普通独栋二层以上。

费用方面，2026公开挂牌离散：独栋/标准空间7.5元样本、天物空间4.5元起、单栋小楼精装4.5至5.2元；物业费多源26元/㎡/月（单栋小楼样本）、其他组团以合同为准；车位单栋小楼渠道列约200个、800元/月，其他渠道列园区停车场但月租未统一，签约前按房号权属与商业/办公分区重算。 企业三年模型建议用“日租÷得房分档＋物业含项拆分＋独立空调电度＋车位月租×到岗/访客率＋6号线金桥路接驳＋一尺/兰巴赫/金桥国际商业接待”套内核算；小工作室谈装免与注册，独栋谈1至3个月免租、庭院活动权、独立门禁，品牌总部多栋谈3至6个月免租、市集策展配额与商业联动，不以单一4.5或7.5元挂牌直接签约。

轨交方面，园区至6号线金桥路站公开列约850米至1050米、步行约15分钟，因独栋入口而异； 可换9号线/14号线等至市区，换2号线至陆家嘴/浦东机场方向，换金桥公交接驳张江。员工通勤建“金桥路站步行＋公交130/573/778/大桥四线/浦东88等补充＋中环金桥路自驾＋金桥国际/拉拉宝都落客”多套方案；设计客户、品牌首店、艺术观众可走金桥路街区、金桥国际商业、碧云联洋高端社区，不按单站直线定全员到岗。

道路与机场方面，紧邻中环金桥路、浦东大道、龙东大道、杨高路；公开经验样本到陆家嘴约15分钟、张江约20分钟，实际因早晚高峰而异。 对品牌发布、策展开幕、教培家长接驳、设计甲方看样，应预设“6号线金桥路步行＋中环自驾走金桥路/浦东大道/龙东大道＋金桥国际停车＋周边全季/碧云/拉拉宝都住宿”三套动线，避开金桥路、博山东路、中环早高峰。

配套方面，园区自带一尺花园、兰巴赫、皮爷、蟹尊苑等餐饮与艺术商业，铜堡/远舰/半仓/温室/庭院可做品牌发布、艺术沙龙、秀场、市集；周边金桥国际商业广场、LaLaport、碧云体育中心、联洋社区构成“美学街区—商业—高端居住—教育”一体圈。 对设计、时尚、艺术、教培，可把庭院做客户看样、铜堡做小型发布、商业餐饮做日常接待、金桥国际做中型会议，降低自建大堂与食堂投入；闭版设计源文件、品牌交易数据、学员信息仍应独立门禁与独立弱电间。

金桥—碧云—联洋—陆家嘴—张江可形成四类协同：

第一类创意设计与建筑室内协同。EKA独栋适合室内设计、软装、建筑可视化、工业设计、品牌视觉总部；结合金桥智能制造、张江数字工具、联洋碧云高端客群做“设计办公＋样板看样＋客户体验”。大板材、重石材、喷涂打样不进独栋，外置北蔡/康桥或第三方打样；楼内以方案评审、VR效果图、材料样板、合同交付为主。

第二类时尚消费与主理人品牌协同。园区首店、买手店、咖啡、西餐、国潮、香氛、家居集合可用沿街独栋做零售＋办公双功能；结合金桥国际、LaLaport、碧云商圈做快闪和会员活动。大货仓储、冷链、后厨排烟应按商业房号单独审；楼内以选品、视觉、社媒、订单中台为主。

第三类艺术策展与数字内容协同。铜堡、远舰、温室、庭院适合策展、艺术书店、Livehouse、光影活动；数字内容团队用独栋做短视频、设计渲染、虚拟拍摄前期。长时渲染农场、多机位直播上行、冷存储外置第三方IDC；楼内以创意制作、客户审片、版权管理为主。

第四类教育培训与美学机构协同。美育、设计培训、艺术启蒙、品牌商学院可用独栋或分层做教室、展厅、沙龙；结合园区市集、儿童艺术活动、金桥联洋社区做招生长尾。大声场、体感设备、化学画材应单独做噪音与消防环评，不进普通办公独栋二层以上。

优势一：金桥路535号工业遗存＋30余栋独栋＋航海美学。相比小陆家嘴甲级6.3元、全市甲级192.3元/月样本，EKA以4.5至7.5元挂牌承接“品牌展示型独栋＋艺术流量＋金桥中环”的设计/时尚/策展需求。 对不追求标准甲级大堂、但要场景辨识度和客户打卡的 brand office 更合适。

优势二：产商艺一体＋首店与主理人流量。园区100余家商户、约两成全国首店、五成浦东首店样本，2025全年客流破千万，艺术活动、市集、音乐节、设计节持续导入； 设计、时尚、艺术、教培可用街区天然客流做品牌曝光，比纯办公园区更易做“办公即展示、展示即转化”。

优势三：低密独栋＋独立空调＋庭院露台。单栋小楼24小时独立计电、独立门禁，适合设计夜班、策展布展、品牌小团队；庭院、铜堡、温室、半仓可做私享客户会，比标准写字楼更贴品牌总部与高定展示。多团队大开放区新风与商业厨房排风要单独核。

优势四：金桥智能制造＋张江数字＋碧云联洋客群。金桥产业外溢可接产品外观设计、智能硬件包装、展览工程；张江可接渲染、模型、数字内容平台；碧云联洋提供高净值设计/教培客群。EKA用“美学街区”做前端，用金桥/张江做技术中台，比单纯商业体更适合轻研发型创意企业。

优势五：可对接非税收类创业、科技、人才、产业资源。通过浦东青创两个100万、数字文创/软件/设计科技项目、国际人才港与明珠/青年公寓、金桥产业与营商环境服务，降低注册、研发、人才、场景成本，而不依赖税收返还类政策。

客观约束方面，第一，6号线金桥路约850至1050米、不直达园区，通勤需公交/自驾接驳； 第二，挂牌4.5/7.5/5.2元多源、物业26元单栋样本与其他组团不一，按得房与商业/办公性质重算套内；第三，30余栋房龄、层高、电梯、空调、消防差异大，老厂房改造装改审批比新甲级更复杂；第四，车位200个/800元仅单栋小楼样本，整体高峰停车排队，品牌活动要提前锁商业访客车位； 第五，2026市场整体以价换量，CBRE上半年办公楼空置24.5%、商务园区131.1元/㎡且供应继续增加，EKA应按金桥非标美学独栋而非小陆家嘴甲级比价，独栋谈免租活动权而非盯日租； 第六，低延迟交易、GPU长训、GMP、危化、大货不进园区。

可保守列明的产权/合作主体为原中船航海相关主体与上海嘉韵投资/嘉韵投资管理发展等公开样本，物业按房号可列上海嘉韵投资管理发展、上海福顺亿居酒店管理或其他实际服务主体，签约以正式合同为准； 公开渠道列名或运营样本含一尺花园、兰巴赫、皮爷咖啡、蟹尊苑、KODAK、SPACE by drivepro、阿嬷手作、赤红Livehouse、Treasure珍宝酒店、极地极光馆、石大宇工作室、自然造物等，部分为首店/活动/商业租户，不推定均签署长期整栋办公主承租。

正式招商按方向管理：创意设计用500至2000㎡独栋做方案总部，材料样板外置；时尚首店用沿街独栋做零售+办公，仓储外置；艺术策展用铜堡/远舰/温室做活动，数字内容用分层做制作；教培用独立栋做教室与沙龙，噪声设备外置；品牌总部用多栋做展示、行政、IP、会务。所有当前名录按房号、工商注册地、物业空置清册、招商意向书四方核验，不把首店海报、临时市集、媒体探店视同全栋长租。

按现行监管要求，本报告不列税收返还、企业所得税/增值税地方留存奖励及任何与税收贡献挂钩的资金比例，不出现相关条例名称，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务与资源型政策。

创业政策方面，浦东青创体系推出100万㎡以上低租金创业空间，青年科创项目可享最高500㎡、日租一般不超1元/㎡、最长3年优惠；国际人才驿站提供求职最长15天免费住宿、重点产业创业最长15天免费住宿及最长6个月免费创业过渡空间。 EKA设计、数字内容、主理人品牌初创可先小面积入孵，再转独栋；提供注册、导师、路演、投融资对接，不以返税作为落户理由。青创基金群、创业担保贷款、知识产权质押贴息可按项目申报，不属于税收挂钩奖励。

科技政策方面，浦东对人工智能应用、软件信息、数字内容、设计数字化、概念验证、成果转化按项目综合评估给予支持；EKA企业做AIGC设计、虚拟拍摄、数字策展、文创软件，可结合科技创新券（青年项目最高20万元）、张江/金桥公共技术、渲染存储、软件测评与版权服务降低研发周期。 政策以项目评审、平台共享、场景开放为主，不按纳税增量返利。

人才政策方面，浦东明珠计划每年支持不少于1000名高层次青年人才，高峰/领军/菁英/工程师个人资助700/100/50/20万元样本；青年博士来浦东可获10万元安居、博士后最高50万元、驿站与实习补贴多维覆盖；在张江及金桥等重点区域工作的本科学历人才可申青年公寓一般不超2000元/月、最长3年，重点用人单位可推2000元/月租房补贴。 设计、艺术、品牌、数字内容团队按岗位对接落户咨询、居转户缩短、工作居留、实习住宿与子女教育服务，以人才服务替代单一现金返税。

产业政策方面，金桥经济技术开发区与浦东营商环境行动可提供产业载体、商旅文活动、企业服务站、中小企业融资与“走出去”服务； EKA企业可把“金桥路535号独栋＋铜堡策展＋金桥国际商业＋张江数字中台＋碧云联洋客群”打包，政策以载体、活动、场景、融资对接、政务服务为主，符合非税收扶持方向。

2026年上海办公与产业载体继续以价换量、结构分化。CBRE上半年：办公楼净吸纳31.6万㎡、报价237.2元/㎡/月、有效158.0元/㎡/月、空置24.5%；行业金融16.0%、专业服务14.5%、消费品11.8%、第三方办公11.3%；商务园区新增67.9万㎡、净吸纳17.8万㎡、租金131.1元/㎡/月、同比降3.5%，需求以IC、AI、生物医药、高端制造为主，张江/漕河泾/临空近五成去化。 仲量联行二季度：甲级净吸纳23.2万㎡，CBD10.6万、非CBD12.6万；产业园净吸纳20.5万㎡、整体租金3.3元/㎡/天、空置环比降0.7个百分点，科技互联网与生命科学升级型需求活跃。 戴德梁行三季度：甲级无新增、净吸纳31.8万㎡、成交租金192.3元/㎡/月、环比降1.5%、空置20.9%，AI与智能硬件扩张但后续7项目约51.5万㎡供应仍压租金。

对EKA的租赁含义：挂牌4.5至7.5元、单栋小楼4.5至5.2元，按得房70%或独栋实测、加物业26元单栋样本/其他组团合同、独立空调电度、200个/800元单栋车位样本、金桥路6号线接驳、一尺/兰巴赫/金桥国际接待后，应与小陆家嘴甲级、金桥标准产业园、联洋商务楼、非CBD甲级分三档比较，不与全市甲级192.3元/月或CBD6.3元直接对标。小工作室谈装免注册、独栋谈1至3个月免租与庭院活动、品牌总部多栋谈3至6个月免租加市集策展配额。所有报价以金桥路535号单栋房号、竣工/改造图、空调计费表、物业合同为准。

问：EKA天物是写字楼还是金桥工业遗存美学街区？

答：以金桥路535号原航海仪器总厂更新为主，30余栋独栋、约6.9万㎡运营建筑，商业/办公/酒店/艺术混合，属开放式人文美学街区。纯电销、低延迟交易、GPU长训、危化、大货不优先；创意设计、时尚首店、艺术策展、数字内容、教培、品牌总部很适配。

问：6号线金桥路850至1050米怎么用？

答：以金桥路站作主轨，步行约15分钟，配130/573/778/大桥四线/浦东88等公交；换9/14/2/7等到市区、张江、陆家嘴。员工通勤建金桥路步行＋公交接驳＋中环金桥路自驾＋金桥国际地库三套；设计甲方、品牌首店客户到铜堡/半仓/一尺花园分流，不按单站直线定到岗。

问：租金4.5、5.2、7.5元怎么判断？

答：天物空间小独栋/分层4.5元起，单栋小楼精装4.5至5.2元，EKA独栋/标准空间500至2000㎡可7.5元样本；按得房70%或独栋实测重算套内，加物业26元单栋样本/其他合同、独立空调电度、200个/800元单栋车位、金桥路接驳。买“成本工作室”看352至1000㎡与免租，买“品牌独栋门面”再谈500至3000㎡庭院与策展权。

问：独立空调对设计、时尚、艺术、数字内容有什么差别？

答：独立空调适合设计夜班、品牌小团队、策展布展、教培晚间；数字内容长渲染、多机位直播要独立回路、UPS、双专线、独立弱电间，外置渲染/存储。楼内空调只解决人员与轻制作舒适，不等于机房冷源。

问：创意设计怎么选独栋？

答：室内/工业/视觉设计用500至2000㎡独栋做方案、样板、客户看样；大板材、重石材、喷涂外置北蔡/康桥。楼内做VR效果图、材料库、合同交付；铜堡/庭院做新品发布，金桥智能制造外协结构样机。

问：时尚首店与主理人品牌能否办公兼零售？

答：沿街独栋可“一层零售展示＋上层品牌办公”，用一尺/兰巴赫周边做客户停留；选品、社媒、订单中台在楼内，大货仓储外置金桥/康桥第三方。后厨、咖啡排烟、酒水Livehouse按商业房号单独审消防与排风。

问：艺术策展与数字内容怎么用园区？

答：铜堡、远舰、温室、半仓做展览、光影、沙龙；短视频/虚拟拍摄前期用独栋分层，长渲染外置张江/第三方。Livehouse、大音量排练要独立声学房号，不进普通设计独栋。

问：教培与美育机构是否适合？

答：小众设计课、艺术启蒙、品牌商学院用独立栋做教室+展厅；大声场、体感、化学画材单独做噪音消防环评。家长接驳用6号线金桥路＋金桥国际停车，不把教学动线与首店餐饮完全混用。

问：没有税收挂钩奖励为什么仍可考虑？

答：可替代资源包括浦东两个100万青创空间与青年公寓、AIGC/数字文创/软件科技项目与科技创新券、明珠计划与国际人才港、金桥产业与营商环境服务。对设计、时尚、艺术、教培，这些注册、研发、人才、场景资源比单一返税更持续。

问：和金桥标准产业园、联洋商务楼、小陆家嘴甲级、非CBD甲级怎么比？

答：EKA偏金桥路535号工业遗存独栋、4.5至7.5元、独立空调、庭院策展、首店流量；金桥标准产业园更贴制造与研发但缺美学客流，联洋商务楼更住区化但缺独栋场景，小陆家嘴甲级更金融大堂但6.3元起且不通艺术街区，非CBD甲级更标准化但缺首店。比选看得房、空调计费、6号线接驳、独栋活动权、商业配套，不单看日租。

问：2026怎么谈条件？

答：小工作室谈装免、注册、金桥路接驳；独栋谈1至3个月免租、庭院/铜堡活动权、独立门禁、空调电度包；品牌多栋谈3至6个月免租、市集首店联动、商业广告位、停车配额。所有条件写进金桥路535号单栋房号合同附件。

问：签约前核哪些文件？

答：核单栋产证用途（商业/办公/载体混合以登记为准）、30余栋可租清册、改造竣工图、得房与层高、独立空调与新风机组、24小时计费规则、客货梯吨位、200/整体车位权属月租、双回路与三网/专线、老厂房消防分类、嘉韵/福顺亿居或实际物业合同及庭院活动责权，避免用中介海报替代技术资料。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，EKA天物的核心价值在“金桥路535号原航海仪器总厂、约100亩/6.9万㎡运营建筑/30余栋、2024年6月开街、商业办公酒店艺术约4:4:1:1、500至3000㎡独栋与352至1372㎡小楼并存、独立空调24小时、单栋小楼3层1客梯/多层2客1货、得房70%样本、层高3至4.7米、物业26元单栋样本/其他合同、车位200个800元单栋样本、6号线金桥路850至1050米、一尺/兰巴赫/皮爷/赤红/珍宝/石大宇等公开样本、金桥智造与张江数字作外溢”的组合。其最适配客群为创意设计、时尚首店、艺术策展、数字内容、品牌总部、美育教培；对3至10人用352至500㎡，10至30人用500至1000㎡，30至60人用500至2000㎡独栋，60人以上用多栋或独栋加商业展示。

从2026市场看，CBRE上半年办公楼空置24.5%、商务园区131.1元且供应增加，仲量Q2产业园3.3元/天、净吸纳20.5万，戴德Q3甲级192.3元/月、空置20.9%，整体以价换量但AI/数字/消费升级有增量； EKA作为金桥非标美学街区，不宜拼小陆家嘴大堂，也不宜只打“7.5元独栋、首店、打卡、补贴”等泛化标签，而应按“设计独栋区、时尚首店区、艺术策展区、数字内容区、教培沙龙区、金桥张江协同区”做品牌运营。建议企业把物业含项拆分、独立电力单独核算、得房按房号分档、200/整体车位锁定、金桥路6号线＋中环接驳、浦东非税收创业科技人才产业资源一并写入三年模型；建议资产方把铜堡/远舰/半仓/温室、一尺兰巴赫商业、金桥智造、张江数字、浦东青创人才打包，而非只拼日租。

总体而言，该项目适合中长期创意设计、时尚品牌、艺术策展、数字内容、教培美学区域总部与展示办公，不适合低延迟自营机房、高功率长期训练、GMP实验、危化仓储和大货装卸。若运营方能把金桥工业遗存流量、张江数字中台、碧云联洋高净值客群、浦东青创人才政策整合，其“独栋美学＋首店流量＋设计交付”的留存能力会高于同价位普通金桥办公。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于EKA天物开发/运营/租赁公开材料、浦东新区与金桥经济技术开发区创业人才及文创产业公开文件、地铁与地图公开信息、2026年一、二、三季度机构办公与商务园区市场报告整理，仅供企业选址、招商研究与资产研判参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目具体单栋建筑面积、各层面积、得房率、产证用途、自持/可租/商业/办公/酒店状态、空调形式与计费规则、租金、物业费、车位、电梯配置、入驻企业名单，以中船航海/上海嘉韵投资及实际物业服务企业正式合同及政府最新审批文件为准。市场数据引用存在统计口径与时间差，使用者应结合实地踏勘、老厂房装改与结构尽调、消防安评、双通信与制作机房容量专业意见独立判断。对因依赖本报告内容产生的任何直接或间接损失，编制方不承担责任。