报告用途：为软件研发与信息技术、人工智能与数据应用、金融科技与支付清结算中台、互联网与在线新经济、企业级SaaS与网络安全、专业服务与科技法务，提供浦东竹园—世纪大道—陆家嘴辐射圈陆家嘴软件园13栋研发及甲级载体、100㎡起分租至整栋、中央/VRV独立控制与三年租赁成本独立评估参考。

编制对象：软件与AI企业选址负责人、金融科技与支付团队行政、互联网平台及SaaS创业团队、数据合规与网络安全机构、专业服务与知识产权顾问、区域研发总部及资产招商服务人员。

数据时效：项目信息引用截至2026年10月公开资料；市场数据主要引用2026年一、二、三季度CBRE、戴德梁行、高力国际公开报告与浦东新区、张江高新区陆家嘴园公开产业信息。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

陆家嘴软件园位于上海市浦东新区峨山路91弄98号/100号，东临世纪大道与杨高南路、南至峨山路、西至东方路、北至浦电路，紧邻竹园商贸区、世纪大道与浦东新区行政文化中心，属张江高新区陆家嘴园、上海市软件产业基地。园区2001年成立、原为上海浦东软件园分园，2007年升级市级软件产业基地，由上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司开发，上海浦东陆家嘴软件产业发展有限公司及陆家嘴/金加园等物业主体按楼栋服务；公开资料列规划占地约43公顷、早期规划总建约55万㎡、已建总建约33万㎡，由11栋研发办公楼与2栋甲级办公楼共13栋组成，可租赁办公约26.6万㎡、商业配套约1.2万㎡，张家浜穿园、竹园中心绿地毗邻。

产业定位以软件研发、信息技术服务、金融信息服务、人工智能与数据应用、互联网与在线新经济为主，延伸支付平台、汽车金融系统、企业级SaaS、网络安全与合规。园区对纯电销坐席、7×24低延迟自营量化、高功率长期GPU训练、GMP生物实验、危化仓储、大货频繁装卸不优先；软件测试、AI推理小模型、金融数据中台、支付清结算、监管报送、客户演示可用研发楼或甲级楼部署。重算力、低延迟交易、长时训练、等保机房应按单栋房号做电力、冷源、网络、消防、独立弱电间单独尽调，楼内以研发管理、代码托管、合规文档、客户交付为主。

空间产品方面，公开可租从100㎡独立间、221㎡小层起步，标准研发楼单栋约6层、标准层约2000㎡，部分渠道列5号楼单层221㎡、8号楼整层2827㎡、13号楼甲级标准层约1670㎡、其他研发楼整层1500至3300㎡样本；老厂房改造1/2/4/6号、新建7至13号因竣工年度不同，参数差异较大。 小户适配10至30人软件小组、AI算法小队、金融科技中台；整层适配30至80人研发测试、数据合规、支付运营；多栋组合适配100人以上区域研发总部。得房率多源列70%、75%、80%并存，老楼按70%至75%测算、新建研发/甲级按75%至80%按房号竣工图复核，不统一套用单一值。

机电与空调方面，渠道口径分三类：部分研发楼列中央空调、吸顶小中央或加时计费；部分渠道列大金VRV、24小时独立控制、电费按表；13号楼甲级列VAV中央、工作日加时另计。 VRV/独立控制适合软件夜班、回归测试、AI推理小模型、金融数据批处理；中央VAV适合大开放区但加时与新风另核。长时多卡训练、低延迟撮合、量化双活不能只靠楼内空调，建议按“独立回路、UPS、双运营商专线、气体消防、外置张江/第三方IDC或陆家嘴金融机房”单独设计。层高公开主源列标准层4.5米、部分老楼/特定房号3.1至3.5米、净高2.8米样本，承重主源列500kg/㎡、老改房号按竣工图复核；重型机柜、液冷、振动设备不进普通办公层。

垂直交通与网络方面，单栋研发楼多源列客梯2部、货梯1部，13号楼列5客1货、其他甲级/大整层按合同复核； 代码发布、测试仪器、服务器上下架应提前模拟货梯吨位与晨峰。三网电信/联通/移动、光纤入户为主，金融低延迟、AI多卡、跨园区灾备应核双专线、BGP、独立弱电间与等保机柜供电。

费用方面，2026公开挂牌离散：51选址单栋样本租金4.2至8元/㎡/天、物业18元、车位地下80+地上25、月租300元； 搜狐渠道列研发楼物业约18元、13号楼约32元、大金VRV按表计电，可租221至2827㎡、浦电路440至700米； 其他中介列1.5至2.5元、物业30元、13栋2000㎡、80%得房，但该低单价与单栋4.2至8元、甲级32元物业差异过大，仅作特定房号议价参考，不作为全园均价。 车位多源列单栋105个/300元、部分渠道300至800元、13号地块地上29+地下324/1300至1500元，签约前按房号权属与月租重算。 企业三年模型建议用“日租÷得房分档＋物业含项拆分（研发18/甲级32/单栋另核）＋空调电度或加时＋车位月租×到岗率＋浦电路4/6接驳＋竹园/世纪大道/塘桥商业接待”套内核算；小户谈装免与注册，整层谈1至3个月免租、独立门禁，甲级谈1至4个月免租或装改、双专线，多栋总部谈3至6个月免租、会议与员工餐厅配额，不以单一1.5、4.2或8元挂牌直接签约。

轨交方面，园区至4号线、6号线浦电路站多源列440米、560米、700米、步行5至10分钟，因98/100号及楼栋入口而异；4/6换市区线，6号线接世纪大道、蓝村路，4号线接内环核心，蓝村路4/6另列约549米样本。 员工通勤建“浦电路主入＋蓝村路换乘＋东方路公交451/583/607/629/746/785/798/819/970/980等＋内环/世纪大道自驾＋竹园/塘桥商业落客”多套方案；金融客户、AI路演、软件验收可走世纪大道金融交易广场、竹园商贸、陆家嘴核心，不按单站直线定全员到岗。

道路与机场方面，紧邻世纪大道、东方路、浦电路、内环与杨高南路，公开样本车行约15分钟达陆家嘴、经世纪大道/内环到八佰伴、前滩、张江因路况而异；到浦东机场走世纪大道—华夏高架、到虹桥走内环—延安路高架，实际按高峰重算。对软件客户验收、金融数据尽调、AI产品发布，应预设“浦电路地铁为主、世纪大道自驾、竹园停车落客、周边全季/东怡/陆家嘴酒店住宿”三套动线，避开浦电路、东方路、世纪大道早高峰。

配套方面，园区三家员工餐厅澜臻/易食汇/荷特宝高峰2000人、1.2万㎡商业含麦当劳/星巴克/棒约翰/喜茶GO等30余铺，同学汇运动馆、竹园中心绿地、塘桥公园、社区卫生站构成“研发—餐饮—运动—医疗”一体圈。 对软件、金融科技、AI、专业服务，可把员工餐厅做日常配套、会议中心做中小发布、竹园做团队活动、世纪大道金融楼做客户高层会，降低自建大堂与食堂投入；源代码、交易数据、客户资产仍应独立门禁与独立弱电间。

竹园—世纪大道—陆家嘴—张江可形成四类协同：

第一类软件与信息技术协同。园区市级软件基地属性适合ERP/SaaS、工业软件、测试工具、政务信息化、网络安全；结合张江公共技术、概念验证与算力资源做“楼内开发＋外置训练/等保”。楼内以需求分析、代码管理、测试报告、客户培训为主，不把高并发压测集群长期放办公层。

第二类AI与数据应用协同。行业大模型应用、数据治理、隐私计算、智能客服、风控建模可用研发楼整层做产品管理，重训练外置张江/第三方IDC；结合浦东AI综合服务、语料/模型/算力资源降研发成本。楼内做评测、监管报送辅助、客户演示，不把多卡长训放入普通研发层。

第三类金融科技与支付中台协同。园区公开样本含浦发银行信用卡中心、PayPal、上汽通用汽车金融等，适合支付清结算中台、反欺诈、信贷系统、汽车金融IT、保险科技； 结合陆家嘴交易所、券商、资管客户做“软件交付＋金融场景”。低延迟撮合、量化双活外置陆家嘴/第三方机房；楼内以合规、测试、运营、客户文档为主。

第四类互联网与专业服务协同。在线新经济、内容平台中台、网络安全、知识产权、科技律所可用100至整层起步；结合竹园商贸、世纪大道企业服务、张江技术生态做交付外溢。大直播流量、冷存储、电子取证外置第三方，楼内以产品、运营、合规、客户成功为主。

优势一：峨山路98/100号内环竹园＋市级软件基地＋陆家嘴金融邻居。相比小陆家嘴超甲级7至12元、核心甲级高力Q2陆家嘴6.76元/仲量CBD6.3元样本，软件园以单栋4.2至8元、研发楼按房号议价承接“软件研发＋金融信息＋内环通勤”的需求。 对不追求超高层大堂、但要近陆家嘴客户和张江技术的软件/金融科技更合适。

优势二：13栋研发+甲级、100至3300㎡弹性＋4.5米层高＋花园低密。老改1/2/4/6小户试水，新建7至13整层研发，13号甲级做客户接待与总部；张家浜、竹园、塘桥公园降低高强度研发团队流失率。相比纯甲级，软件园更贴测试、样机轻联调、独立项目组门禁。

优势三：中央/VRV分源＋陆家嘴国企运维＋员工餐厅运动馆。VRV房号适合夜班开发、按表计电；中央VAV大开放区适合中台团队，但加时新风另核。陆家嘴集团/软件产业公司/金加园/实际物业按房号服务，装改、等保、增容、消防审批更可预期；多团队大计算量仍需独立机房。

优势四：浦电路4/6＋世纪大道＋竹园金融场景。软件园不靠陆家嘴核心大堂，但用4/6到世纪大道、内环到全城、竹园到金融交易广场；周边浦发信用卡、PayPal、汽车金融、欧特克/百胜/德比等公开样本形成软件+金融交付圈。 AI、支付、Saa S可用“楼内业务、张江训练、陆家嘴客户”三角模式。

优势五：可对接非税收类创业、科技、人才、产业资源。通过浦东两个100万青创空间、软件/AI/数据科技项目与创新券、国际人才港与明珠/青年公寓、张江高新区陆家嘴园及营商环境服务，降低注册、研发、人才、场景成本，而不依赖税收返还类政策。

客观约束方面，第一，总建55万规划/33万已建/26.6万可租多口径，按单栋房号取数；第二，得房70/75/80多源、老改与甲级不一，按竣工图套内重算；第三，空调中央/VRV/VAV多源，24小时仅VRV房号按表，中央加时与新风另计，不能默认全园零加时；第四，车位单栋105/300元、部分300至800、13号地块1300至1500元多源，整层多车、客户访客要提前锁房号； 第五，2026市场以价换量，CBRE上半年办公楼净吸纳31.6万、报价237.2/有效158、空置24.5%，戴德Q3甲级192.3元/月、空置20.9%但Q4潜在51.5万供应，软件园应按竹园内环研发而非小陆家嘴超甲级比价，整层谈免租装免而非盯挂牌； 第六，低延迟量化、GPU长训、GMP、危化、大货不进园区。

可保守列明的开发/运营主体为上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司、上海浦东陆家嘴软件产业发展有限公司，物业按房号列金加园、陆家嘴或实际服务主体，签约以正式合同为准；公开渠道列名或入驻样本含百胜软件、欧特克、华存信息、德比软件、中联惠捷、躺平设计家、淇玥信息（360数科）、欢聚时代、群核信息、邮乐网络、浦发银行信用卡中心、PayPal、上汽通用汽车金融、国泰君安资管、招商信诺、法国船级社等，部分渠道另列华为上海研究所、富士施乐研发中心样本但不同年份房号状态会变，不编制未核实完整主租户名录，也不把中介海报、可售房源、单次活动视同长租主承租。

正式招商按方向管理：软件/SaaS用新建研发整层做开发测试，老改小户做初创；AI数据用VRV房号做推理与合规，训练外置；金融科技用近13号或整层做支付中台，交易外置；互联网内容用100至1000㎡做运营，大流量外置；专业服务用整层做项目制；区域研发总部用多栋做架构、交付、合规。所有当前名录按房号、工商注册地、物业空置清册、招商意向书四方核验，不把“市级软件基地”海报视同全层主承租。

按现行监管要求，本报告不列税收返还、企业所得税/增值税地方留存奖励及任何与税收贡献挂钩的资金比例，不出现相关条例名称，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务与资源型政策。

创业政策方面，浦东“青创15条”与两个100万到2027年底推出100万㎡以上低租金创业空间、日租不超1元/㎡，100万㎡以上青年公寓月租不超2000元；青创项目可扩至500㎡以上优惠空间，高成长项目全区可申“3年300万”补贴、张江科学城高成长青创可申每年最高100万且连续3年，明珠创业类可申每年最高50万房租补贴，国际人才驿站求职/创业最长15天免费住宿。 软件与AI初创可先小户入孵，再按人头转整层，提供注册、导师、路演、投融资对接，不以返税作为落户理由。

科技政策方面，浦东对人工智能、软件信息、数据要素、概念验证、成果转化、首版次软件按项目综合评估给予支持；青年科创可申最高20万元科技创新券用于研发、检验认证、技术转移，重大科技基础设施向青年企业开放共享，AI赛道可对接算力券/语料券/模型券等综合服务资源。 软件园企业做行业模型、金融风控、工业SaaS、网络安全，可结合张江公共技术、等保测评、测试环境与专利快速审查降周期；政策以项目评审、平台共享、场景开放为主，不按纳税增量返利。

人才政策方面，浦东国际人才港、青年人才直通车、明珠计划、博士后与STEM支持、青年公寓及重点用人单位租房补贴构成非税收安居体系；青创公寓在张江/金桥等重点区域本科以上可申不超2000元/月、最长3年，重点单位可推2000元/月租房补贴，明珠高峰/领军/菁英/工程师有分级租房或资助样本。 软件工程师、AI算法、金融IT、数据合规可按岗位对接落户自测、居转户缩短、工作居留、实习住宿与子女教育，以人才服务替代单一现金返税。

产业政策方面，张江高新区陆家嘴园、竹园商贸与浦东营商环境行动可提供软件产业载体、金融科技场景、企业服务站、知识产权与融资对接服务；2026浦东营商环境方案提出产业空间载体保障、青创赛会、张江论剑/明珠青年创业营/895创业营等平台。 软件园企业可把“浦电路4/6接驳＋世纪大道金融场景＋竹园会议＋张江技术中台＋塘桥更新”打包，政策以载体、活动、场景、融资、政务服务为主，符合非税收扶持方向。

2026年上海办公与商务园区继续以价换量、结构分化。CBRE上半年：办公楼8个新项目、新增73.3万㎡，净吸纳31.6万㎡、同比增83%，报价237.2元/㎡/月、有效158.0元/㎡/月，空置24.5%；行业金融16.0%、专业服务15.7%、TMT14.5%、消费品11.8%，陆家嘴占办公楼需求10.7%且金融回暖。 戴德梁行二季度甲级净吸纳23.3万㎡、空置22.5%、租金6.42元/天；三季度无新增、净吸纳31.8万㎡、成交192.3元/㎡/月、环比降1.5%、空置20.9%，但四季度预计7项目、51.5万㎡供应，全年新增或93.9万㎡。 高力三季度全市甲级存量1841万㎡、净吸纳前三季约38万㎡、平均租金5.5元/天、空置21.9%，核心区多数子市场5.5元以上、次中心3.2至5.3元，前滩空置14.4%、花木22.2%仅作分化参照。 商务园区CBRE上半年新增67.9万㎡、净吸纳17.8万㎡、131.1元/㎡/月、同比降3.5%，张江/漕河泾/临空近五成去化，TMT主导。

对软件园的租赁含义：单栋挂牌4.2至8元、研发楼按房号议价、13号甲级另按VAV/物业32元测算，按得房70至80分档重算套内、加18元研发/32元甲级/单栋另核物业、空调电度或加时、300至1500元车位分档、浦电路4/6接驳、竹园/世纪大道接待后，应与小陆家嘴超甲级、竹园甲级、张江软件园、非CBD甲级分三档比较，不与超甲级7至12元或全市甲级6.42元直接对标。小户谈装免注册、整层谈1至3个月免租与独立等保门禁、甲级谈1至4个月免租或双专线、多栋总部谈3至6个月免租加会议餐厅配额。所有报价以峨山路98/100号单栋房号、竣工图、空调计费表、物业合同为准。

问：陆家嘴软件园是纯写字楼还是竹园软件研发园？

答：以峨山路98/100号13栋为主，11栋研发+2栋甲级，可租约26.6万㎡、商业1.2万㎡，张家浜穿园、竹园毗邻，属市级软件基地与金融信息外溢园。纯电销、低延迟量化、GPU长训、危化、大货不优先；软件开发、AI数据、金融科技、SaaS、网络安全、专业服务很适配。

问：浦电路4/6站440至700米、蓝村路549米怎么用？

答：以浦电路作主入，4号线到内环核心、6号线到世纪大道/蓝村路，蓝村路4/6作换乘客源；按98/100号楼栋入口定步行5至10分钟。员工通勤建浦电路步行＋东方路公交＋内环/世纪大道自驾＋竹园落客三套；金融验收、AI客户到世纪大道交易广场、陆家嘴核心分流。

问：租金1.5、4.2、8、13号甲级怎么判断？

答：1.5至2.5元仅见部分中介特定房号样本，不取全园均价；单栋公开4.2至8元、研发楼按房号再议，13号甲级按VAV、物业32元、1670㎡标准层单独测算。按得房70老改/75至80新建重算套内，加物业18研发/32甲级、空调电度或加时、300至1500元车位、浦电路接驳。买“成本研发”看老改小户与免租，买“金融客户门面”再谈13号或整层甲级。

问：中央、VRV、VAV对软件、AI、金融有什么差别？

答：VRV房号适合夜班开发、回归测试、AI推理小模型、金融批处理，按表计电；中央空调适合大开放中台，加时新风另核；13号VAV适合客户接待型研发，但加时费另计。长时多卡训练、低延迟撮合、量化双活要独立回路、UPS、双专线、气体消防、外置机房；楼内空调只解决人员与轻开发冷量。

问：软件Saa S和测试团队怎么选楼？

答：老改1/2/4/6小户做10至30人起步，新建7至13整层做开发测试；性能压测、等保机柜按独立弱电间部署，重压测外置第三方。楼内做需求、代码、自动化测试报告、客户培训；不把7×24高并发集群长期放普通办公层。

问：AI与数据应用能否整层？

答：行业模型、数据治理、隐私计算、智能客服用整层做产品与合规；重训练外置张江公共算力/第三方IDC，结合浦东算力/语料/模型服务降成本。楼内做评测、监管辅助、客户演示；多卡长训、低延迟推理高并发另做机房预算。

问：金融科技与支付中台怎么选？

答：支付清结算、反欺诈、信贷系统、汽车金融IT用近13号或新建整层做合规与测试；浦发信用卡、PayPal等公开样本作生态参照不推定同栋。低延迟撮合、量化双活外置陆家嘴/第三方；楼内以报文测试、运营监控、监管报送、客户文档为主。

问：网络安全与专业服务怎么用？

答：等保咨询、安全运营、知识产权、科技律所用100至整层起步；独立弱电间、双专线、访问审计按金融/政企客户要求做。大流量威胁沙箱、冷存储外置第三方，楼内以合规、案例库、闭门审计为主。

问：没有税收挂钩奖励为什么仍可考虑？

答：可替代资源包括两个100万青创空间与青年公寓、软件/AI/数据科技项目与创新券及算力语料模型服务、国际人才港与明珠/青年公寓租房补贴、张江高新区陆家嘴园与竹园产业服务。对软件、金融科技、专业服务，这些注册、研发、人才、场景资源比单一返税更持续。

问：和张江软件园、竹园甲级、小陆家嘴超甲级、非CBD甲级怎么比？

答：陆家嘴软件园偏内环竹园、13栋研发+甲级、100至3300㎡、4.2至8元单栋/甲级另核、近陆家嘴金融与世纪大道；张江软件园更贴芯片/AI平台但通勤到金融城更远，竹园甲级更标准化但缺老改小户性价比，小陆家嘴超甲级门面强但7至12元且等保装改约束高，非CBD甲级便宜但失金融场景。比选看得房、空调计费、等保电力、浦电路入口、世纪大道接驳，不单看日租。

问：2026怎么谈条件？

答：小户谈装免、注册、员工餐厅共享；整层谈1至3个月免租、独立门禁、等保弱电间；13号甲级谈1至4个月免租或装改、双专线、VAV加时包；多栋总部谈3至6个月免租、会议中心与餐厅配额、车位锁定。所有条件写进峨山路单栋房号合同附件。

问：签约前核哪些文件？

答：核单栋产证用途、13栋可租清册、标准层竣工图、得房与净高、中央/VRV/VAV与新风机组、24小时计费规则、客货梯吨位（单栋2客1货/13号5客1货按合同）、车位权属月租分档、双回路与三网/专线、500kg承重与老改结构、等保消防分类、陆家嘴/金加园或实际物业合同及员工餐厅责权，避免用中介海报替代技术资料。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，陆家嘴软件园的核心价值在“峨山路91弄98/100号、竹园内环、陆家嘴集团开发、约43公顷占地/已建33万㎡/可租26.6万㎡/商业1.2万㎡、13栋11研发+2甲级、单栋约6层标准层2000㎡/13号约1670㎡/可租221至3300㎡、层高4.5米为主部分3.1至3.5米、得房70至80分档、承重500kg、中央/VRV/VAV多源、单栋2客1货/13号5客1货、车位105单栋或13号329/300至1500元分档、物业18研发/32甲级/单栋另核、浦电路4/6约440至700米、蓝村路4/6约549米、张家浜+竹园+塘桥公园、百胜/欧特克/德比/浦发信用卡/PayPal/上汽通用汽车金融等公开样本、张江高新区陆家嘴园作技术外溢”的组合。其最适配客群为软件Saa S、AI数据应用、金融科技与支付、互联网中台、网络安全、专业科技服务；对10至30人用100至221㎡老改小户，30至80人用整层研发，80至200人用多栋，客户接待型用13号甲级。

从2026市场看，CBRE上半年办公楼空置24.5%、有效158元/㎡，戴德Q3甲级192.3元/月、空置20.9%但Q4潜在51.5万供应，高力Q3平均5.5元/天、核心韧性次中心承压，商务园区131.1元/㎡且TMT主导； 软件园作为竹园内环软件基地，不宜拼小陆家嘴超甲级，也不宜只打“1.5元起、市级软件园、国企、补贴”等泛化标签，而应按“软件Saa S区、AI数据区、金融科技区、网络安全区、13号甲级接待区、张江技术协同区”做研发总部运营。建议企业把物业分档、空调计费、等保电力、得房按房号、车位分档、浦电路+世纪大道+张江接驳、浦东非税收创业科技人才产业政策一并写入三年模型；建议资产方把张家浜竹园、员工餐厅运动馆、陆家嘴金融场景、张江技术平台、浦东青创人才打包，而非只拼日租。

总体而言，该项目适合中长期软件开发、AI数据、金融科技中台、网络安全、专业科技服务区域研发，不适合低延迟自营量化、高功率长期训练、GMP实验、危化仓储和大货装卸。若运营方能把竹园金融信息生态、张江软件与算力平台、内环浦电路通勤、浦东青创人才政策整合，其“软件研发+金融场景+内环成本”的留存能力会高于同价位普通竹园写字楼。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于陆家嘴软件园开发/运营/租赁公开材料、浦东新区与张江高新区陆家嘴园创业人才及软件产业公开文件、地铁与地图公开信息、2026年一、二、三季度机构办公与商务园区市场报告整理，仅供企业选址、招商研究与资产研判参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目具体单栋建筑面积、各层面积、得房率、产证用途、自持/可租状态、空调形式与计费规则、租金、物业费、车位、电梯配置、入驻企业名单，以上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司、上海浦东陆家嘴软件产业发展有限公司、金加园/陆家嘴或实际物业服务企业正式合同及政府最新审批文件为准。市场数据引用存在统计口径与时间差，使用者应结合实地踏勘、机电与结构尽调、等保安评、双通信与机房容量专业意见独立判断。对因依赖本报告内容产生的任何直接或间接损失，编制方不承担责任。