报告用途：为高端品牌体验与汽车设计展示、文化艺术策展与演艺发布、创意设计与建筑室内、时尚零售与买手集合、企业滨江会客厅与品牌总部配套、文旅商业与餐饮美学机构，提供陆家嘴滨江工业遗存更新艺术商业载体、205至900㎡可租单元及剧场活动空间、中央/独立空调与三年运营成本的独立评估参考。

编制对象：品牌体验与汽车设计行政、艺术机构与策展团队、创意设计事务所、时尚零售与首店运营、企业品牌公关与滨江会务、高端餐饮与文旅商业招商人员、产业园区资产与城市更新服务人员。

数据时效：项目信息引用截至2026年10月公开资料；市场数据主要引用2026年一、二、三季度高力国际、CBRE公开报告与浦东新区、陆家嘴滨江文旅产业公开信息。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

船厂1862位于上海市浦东新区滨江大道1777号，陆家嘴滨江金融城北端、紧邻黄浦江，前身为1862年祥生船厂、后入上海船厂体系，2005年船厂整体搬迁长兴岛后保留造机车间等工业遗存，由隈研吾团队以“修旧如旧、以旧融新”改造为艺术商业综合体。 公开资料列总建筑面积约26000㎡，含811座1862时尚艺术中心、约16000㎡沉浸式艺术商业空间，2021年入选第五批国家工业遗产；整体定位滨江艺术展演、高端商业、工业文旅、品牌发布与文创设计。

项目对纯电销坐席、7×24低延迟金融交易、高功率长期GPU训练、GMP实验、危化仓储、大货频繁装卸不优先；汽车品牌体验、高端餐饮、艺术展览、时装秀、设计机构会客厅、企业滨江文化中心可用商业单元与剧场配套。重渲染、多机位直播、精密存档应按单房号做电力、网络、消防、噪音、承重单独尽调，楼内以品牌展示、客户接待、策展布展、内容制作、轻办公为主。

空间产品方面，公开可租渠道列205、300、362、415、425、500、600、780、812、900㎡等单元，中介挂牌多按8.0元/㎡/天起，整体租金区间渠道列8至12元、部分创意园渠道列5至8元，需按商业、展示、办公配套、剧场活动用房分别核价； 艺术商业总约16000㎡、剧院811座独立计价，不把剧场面积计入普通办公得房。层高公开样本差异大：创意园渠道列3至10米、老船厂主空间东西约200米、南北约45米、最大净高26米、柱网12×30米，部分加层商业标准层按房号复核； 老工业结构挑高区适配汽车体验、装置艺术、品牌秀、临江展厅，加层小单元适配设计工作室、品牌办公室、公关会务。得房率不按普通写字楼统一给值，挑空、管线、剧场公共区、临江玻璃立面均单独折算套内使用面积。

机电与空调方面，公开材料仅概称商业/艺术空间配置，部分渠道提剧场蒸汽管道改空调送风管； 实际按房号核中央空调、新风热回收、加时规则与独立计量。品牌直播、4K/8K渲染、临展灯光矩阵不能只靠商业空调，建议按“独立回路、UPS、双运营商专线、独立弱电间、外置第三方IDC或渲染存储”单独设计；高端餐饮后厨排油烟、燃气、隔油、消防水幕单独审批，不并入普通展示单元。

垂直交通与卸货方面，老船厂改造多标高层高错落，商业加层、剧场后台、挑高展区电梯配置以竣工图为准；汽车展车、艺术装置、餐饮冻品、秀场道具应提前核货梯吨位、门洞、临江卸货位与夜间布展动线。常规办公承重按装修改造图复核，重型雕塑、车辆举升、舞台机械、大批量仓储不进普通二层以上商业单元。

费用方面，2026中介样本租金8.0元起、整体8至12元，物业多源30元/㎡/月、部分创意园35元； 车位列地下停车场但月租按房号及商业/办公/剧场活动分别询价。 企业三年模型建议用“日租÷使用面积分档＋30至35元物业含项拆分＋空调加时或独立电度＋车位活动包月＋14号线浦东南路/4号线浦东大道接驳＋陆家嘴L+Mall/尚悦湾/滨江餐饮接待”核算；小品牌谈装免与活动联票，商业单元谈1至3个月免租、剧场档期联动，企业会客厅谈独立门禁与夜间空调，不按单一8元或12元挂牌直接签约。

轨交方面，项目至14号线浦东南路站公开列不足700米，至4号线浦东大道站中介样本约510米、至2号线陆家嘴站步行约15分钟，因滨江大道1777号入口与即墨路/浦东南路侧而异。 14号线串陆家嘴、豫园、静安寺，4号线接内环核心，2号线接浦东机场/虹桥/南京东路；员工与观众通勤建“浦东南路14为主、浦东大道4换乘、陆家嘴2接金融客户、滨江步道接驳”多套方案。品牌发布、剧院观演、汽车体验应预设地铁+滨江专车+陆家嘴酒店接送，不按单站直线定到场时间。

道路与机场方面，紧邻滨江大道、浦东南路、世纪大道、东方路、内环；公开经验样本到陆家嘴核心约5至15分钟、到浦东机场走世纪大道—华夏高架、到虹桥走内环—延安路，实际因滨江与陆家嘴高峰而异。对高端品牌VIP、剧院团体、汽车客户、设计甲方，应预设“14/4地铁为主、滨江大道自驾落客、陆家嘴L+Mall/尚悦湾停车、周边凯旋门/财富海景/东怡/半岛住宿”三套动线，避开浦东南路、浦东大道、陆家嘴环线早高峰。

配套方面，园区自带811座剧院、艺术商业、高端餐饮与临江公共空间；周边陆家嘴中心L+Mall、尚悦湾、正大广场、滨江凯旋门/财富海景高端住区、东方明珠/海洋水族馆文旅流量构成“艺术—商业—江景—金融城”一体圈。 对汽车、时尚、艺术、设计、企业公关，可把剧院做发布、商业挑空做沉浸展、滨江步道做客户接待、L+Mall做中型会议，降低自建大堂与食堂投入；品牌交易数据、设计源文件、演员物料仍应独立门禁与独立弱电间。

陆家嘴滨江—竹园—世纪大道—外滩可形成四类协同：

第一类汽车品牌与工业设计协同。船厂1862曾有阿斯顿·马丁亚太体验店样本，适配新能源汽车、智能座舱、汽车设计、零部件品牌做临江体验； 结合陆家嘴金融客户、滨江高净值人群、张江智能驾驶软件做“硬件展示＋软件演示＋客户试驾外置”。楼内以品牌馆、设计评审、媒体发布为主，重型维修、电池大容量存储、试车道外置。

第二类艺术策展与时尚发布协同。811座剧院加挑高工业空间适合先锋戏剧、时装秀、品牌全球盛典、画廊与买手集合；公开样本含BURBERRY、Dior、圣罗兰、万宝龙、维密等活动。 数字内容团队用商业单元做前期剪辑与审片，长渲染外置第三方；多机位直播按独立电力与上行带宽单独部署。

第三类创意设计与建筑室内协同。隈研吾工业改造本身即设计地标，适配建筑事务所、室内软装、展陈设计、照明设计、品牌视觉；用挑高区做材料样板与临江看样，用加层小单元做制图与商务。大板材、重石材、喷涂打样外置康桥/北蔡，楼内以效果图、模型、客户评审为主。

第四类高端餐饮与文旅商业协同。艺术商业可承载西餐、海鲜、江浙新派、米其林/黑珍珠候选、咖啡与酒吧；结合滨江步道、剧院夜场、陆家嘴游客做“餐＋展＋秀”复购。后厨明档、酒水Live、燃气蒸烤按商业房号单独审消防排风，不把餐饮排污接入普通展示层。

优势一：滨江大道1777号一线江景＋1862工业遗存＋隈研吾改造。相比小陆家嘴标准甲级以办公大堂为主，船厂1862以老船厂结构、锈管混凝土、811座剧院、挑高临江做“可拍照、可发布、可展演”的品牌空间。对汽车、时尚、艺术、设计、企业公关比普通写字楼更易做事件营销。

优势二：26000㎡综合艺术商业＋8至12元挂牌弹性。小单元205至500㎡做设计工作室、品牌办事处、策展办公室；500至900㎡做汽车体验、买手店、高端餐饮前店后办；整片活动包场结合剧院做发布。相比陆家嘴IFC等10元起纯办公，船厂更偏“商业展示＋轻办公＋文旅流量”。

优势三：国家工业遗产＋陆家嘴滨江客流。2021国家工业遗产、160余年船厂历史、滨江步道与陆家嘴天际线形成稀缺打卡； 高端品牌可用“工业风＋江景＋剧院”做差异化，不必只拼甲级前台与标准层得房。

优势四：14浦东南路＋4浦东大道＋2陆家嘴多轨。中介样本14不足700米、4约510米、2步行约15分钟，陆家嘴金融客户、豫园文化客户、静安寺品牌客户均可轨道交通到达； 配合滨江专车与L+Mall停车，比远郊创意园更贴高净值与媒体到场。

优势五：可对接非税收类创业、科技、人才、产业资源。通过浦东两个100万青创空间与青年公寓、数字文创/设计科技/软件AI项目与创新券、国际人才港与明珠/青年公寓、陆家嘴滨江文旅与营商环境服务，降低注册、研发、人才、场景成本，而不依赖税收返还类政策。

客观约束方面，第一，总建26000㎡含剧院与商业，可租办公式单元少、商业活动属性强，不按普通写字楼得房测算；第二，租金8至12元、物业30至35元偏高，挑高与江景单元装改、空调加时、电力增容成本高于标准园； 第三，老船厂结构柱网12×30、最大净高26米，加层小单元层高与管线限制因房号而异，汽车、舞台、餐饮要单独结构复核；第四，车位仅列地下、商业活动高峰紧张，剧院演出与品牌发布要提前锁访客车位； 第五，2026市场整体以价换量，高力Q3甲级存量1841万㎡、空置21.9%、租金5.5元/天，CBRE上半年办公楼空置24.5%、陆家嘴新租占比10.7%，船厂应按陆家嘴滨江非标艺术商业而非普通甲级比价，谈活动联票与免租而非只盯日租； 第六，低延迟交易、GPU长训、GMP、危化、大货不进园区。

可保守列明的开发/更新主体为中信泰富与中国船舶相关老船厂更新体系，运营按当期商业管理主体及物业合同为准； 公开渠道列名或活动/租赁样本含阿斯顿·马丁亚太体验店、RIVETS高端手工集合、美勋高定、MoMA商品、多家当代画廊、蟹家大院、LargEight、Pedra Alta、御景天、东方融宴等餐饮与零售样本，以及1862时尚艺术中心承接BURBERRY、Dior、圣罗兰、万宝龙、维密等品牌活动样本。 不同渠道、不同年份房号状态会变，不编制未核实完整主租户名录，也不把单次剧院活动、媒体探店、快闪首店视同长租主承租。

正式招商按方向管理：汽车与智能座舱用挑高商业做体验馆，设计评审外置小单元；艺术策展用剧院+挑空区做展演，数字剪辑用加层办公室；时尚买手用临江小铺做零售+品牌办公；高端餐饮用独立商业房号做前店后厨，活动外置第三方；企业会客厅用500至900㎡做滨江接待、品牌史展、客户会议，结合811座剧院做年度发布。所有当前名录按房号、工商注册地、商业清册、活动档期、租赁意向书五方核验，不把“国家工业遗产”“陆家嘴滨江”海报视同全栋长租。

按现行监管要求，本报告不列税收返还、企业所得税/增值税地方留存奖励及任何与税收贡献挂钩的资金比例，不出现相关条例名称，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务与资源型政策。

创业政策方面，浦东青创体系提供100万㎡以上低租金创业空间、青年科创项目可享最高500㎡、日租一般不超1元/㎡、最长3年优惠，国际人才驿站提供求职/创业最长15天免费住宿、重点产业创业最长15天免费住宿及最长6个月免费过渡空间。船厂周边创意设计、数字内容、品牌首店初创可先入陆家嘴/张江/金桥孵化载体，再按品牌成熟度到滨江1862做展示与发布，提供注册、导师、路演、投融资对接，不以返税作为落户理由。

科技政策方面，浦东对人工智能应用、数字内容、软件信息、设计数字化、概念验证、成果转化按项目综合评估给予支持；船厂企业做AIGC视觉、虚拟走秀、数字策展、文创软件，可结合科技创新券（青年项目最高20万元）、张江/陆家嘴公共技术、渲染存储、软件测评与版权服务降低研发周期。政策以项目评审、平台共享、场景开放为主，不按纳税增量返利。

人才政策方面，浦东明珠计划、国际人才港、青年人才直通车、博士后与实习安居、青年公寓及重点单位租房补贴构成非税收安居体系；青创公寓在张江/金桥等重点区域本科以上可申不超2000元/月、最长3年，重点用人单位可推2000元/月租房补贴，明珠高峰/领军/菁英/工程师有分级资助样本。汽车设计、艺术策展、时尚买手、创意技术团队按岗位对接落户咨询、居转户缩短、工作居留、实习住宿与子女教育，以人才服务替代单一现金返税。

产业政策方面，陆家嘴滨江文旅与浦东营商环境行动可提供工业遗产活动许可协调、商旅文体展联动、企业服务站、品牌首发与知识产权服务；船厂企业可把“滨江大道1777号挑空展陈＋811座剧院发布＋陆家嘴金融品牌客户＋张江数字中台＋尚悦湾L+Mall商业转化”打包，政策以载体、活动、场景、融资对接、政务服务为主，符合非税收扶持方向。

2026年上海办公与商业载体继续以价换量、核心与非标分化。高力Q3：甲级存量1841万㎡、前三季净吸纳38万㎡超2025全年，空置21.9%、平均租金5.5元/㎡/天，环比降2.4%；核心区多数5.5元以上，南京西路8.72元、陆家嘴核心按不同报告约6.76元样本，前滩空置14.4%、徐汇滨江21.6%仅作分化参照。 CBRE上半年：办公楼新增73.3万㎡、净吸纳31.6万㎡、同比增83%，报价237.2元/㎡/月、有效158.0元/㎡/月、空置24.5%；新租行业金融16.0%、专业服务15.7%、TMT14.5%、消费品11.8%，区域陆家嘴占10.7%、显示核心金融与专业服务需求仍在但供压明显。

对船厂的租赁含义：挂牌8元起、整体8至12元、物业30至35元，不按甲级得房比价，而按“临江挑高展示面积＋811座剧院档期＋商业访客转化＋14/4/2轨交接驳＋L+Mall/尚悦湾配套”重算活动型成本。小品牌小单元谈装免与剧场联票，汽车/时尚整片谈1至3个月免租与年度秀档，企业会客厅谈独立空调与夜间门禁；所有报价以滨江大道1777号单房号、商业/办公/剧场活动性质、竣工图、空调计费、物业合同为准。若按纯办公套内折算，船厂单价会显著高于陆家嘴普通甲级5.5至6.76元样本，但其溢价来自工业遗存、江景、剧院与品牌事件，不以日租单指标判断。

问：船厂1862是写字楼还是陆家嘴滨江艺术商业？

答：以滨江大道1777号老船厂更新为主，总建约26000㎡、811座剧院＋约16000㎡艺术商业，含205至900㎡可租单元、挑高展区与加层办公室，属工业遗存艺术商业而非标准写字楼。纯电销、低延迟交易、GPU长训、危化、大货不优先；汽车体验、艺术策展、时尚首店、创意设计、高端餐饮、企业滨江会客厅很适配。

问：14浦东南路不足700米、4浦东大道约510米、2陆家嘴15分钟怎么用？

答：日常员工与观众以14浦东南路为主，4浦东大道换内环，2陆家嘴接金融客户；因即墨路/滨江入口而异。品牌发布建14地铁＋滨江专车＋陆家嘴酒店接驳三套，剧院夜场增配浦东大道出租车与滨江步道指示，不按单站直线定开场到场。

问：租金8元起、8至12元、物业30至35元怎么判断？

答：中介小单元多8元起，整体商业挑高与江景可8至12元，物业30元为主、部分创意园35元； 按使用面积而非甲级得房折算，挑空区重算可布展面积、加层区重算可办公面积，加空调加时、电力增容、车位活动包、剧场档期联票后做三年模型。买“小品牌办公室”看205至500㎡与装免，买“汽车/时尚临江馆”再谈500至900㎡挑高与年度秀档。

问：中央/独立空调对汽车、艺术、设计、直播有什么差别？

答：商业中央空调适合白天展示与餐饮，加时与新风另核；品牌直播、秀场灯光、4K渲染要独立回路、UPS、双专线、独立弱电间。老船厂部分区域管网改造复杂，挑高区冷量分布不均，汽车展车、剧场灯光、直播机房应单独做负荷计算，不把公共空调当机房冷源。

问：汽车品牌体验中心怎么选房？

答：用东西200米、净高最高26米主空间或500至900㎡挑高商业做整车/座舱展示，加层小单元做设计评审与媒体接待；阿斯顿·马丁亚太店为历史样本不推定现房可租。 充电、举升、电池存储、试驾路线外置；楼内以品牌史、交互屏、客户试乘预约为主。

问：艺术策展与时装秀能否整片？

答：811座剧院做戏剧、现代舞、品牌大秀，挑空商业做装置、画廊、买手集合；BURBERRY/Dior/圣罗兰/万宝龙/维密为历史活动样本不推定常设。 多机位、灯光矩阵、重型搭建要核吊点、消防、货梯与后台；数字审片用加层办公室，长渲染外置第三方。

问：创意设计与建筑室内怎么用？

答：事务所用加层205至500㎡做制图与商务，挑高区做材料样板、模型、客户看样；隈研吾工业结构本身可做案例。大石材、喷涂、木作打样外置康桥/北蔡；楼内以效果图、展陈方案、剧院发布为主。

问：高端餐饮与文旅商业是否适合？

答：西餐、海鲜、新派江浙、咖啡酒吧可用独立商业房号做前店后厨，结合剧院夜场与滨江步道引客；后厨排油烟、燃气、隔油、酒水Live按商业消防单独审。大批量冻品、明档油烟、深夜噪声不进普通展示层。

问：企业滨江会客厅和品牌总部配套怎么租？

答：500至900㎡做企业品牌史、客户接待、年度发布准备，811座剧院单独包档；金融、科技、汽车、时尚总部可把船厂当“非日常办公”的形象与活动第二空间，日常研发仍放陆家嘴软件园/张江/金桥。楼内独立门禁、独立弱电间、夜间空调单独谈。

问：没有税收挂钩奖励为什么仍可考虑？

答：可替代资源包括浦东两个100万青创空间与青年公寓、AIGC/数字文创/设计软件科技项目与创新券、明珠计划与国际人才港、陆家嘴滨江文旅与首发活动服务。对汽车、艺术、时尚、设计、餐饮，这些注册、研发、人才、场景资源比单一返税更持续。

问：和陆家嘴IFC/正大/尚悦湾/普通创意园怎么比？

答：船厂偏滨江工业遗存、剧院＋挑高、8至12元活动型；IFC等纯甲级更标准化但缺剧场与锈铁江景，正大/尚悦湾更日常商业但缺老船厂结构，普通创意园便宜但无陆家嘴滨江与811座剧院。比选看挑高使用面积、剧场档期、14/4/2接驳、品牌事件转化，不单看日租。

问：2026怎么谈条件？

答：小单元谈装免、注册、剧场小活动联票；商业挑高谈1至3个月免租、餐饮排油烟改造、独立电表；汽车/时尚整片谈年度秀档、夜间空调、卸货门禁；企业会客厅谈独立弱电与811座包场优先权。所有条件写进滨江大道1777号单房号合同附件。

问：签约前核哪些文件？

答：核单房号产证/商业经营用途、可租清册与剧场活动规则、老船厂竣工改造图、挑高与使用面积、中央/独立空调与新风机组、加时计费、客货梯与舞台吊点吨位、地下车位权属月租、双回路与三网/专线、老结构消防分类、餐饮燃气排水审批、实际商业运营与物业合同及剧院责权，避免用中介海报替代技术资料。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，船厂1862的核心价值在“滨江大道1777号、1862祥生/上海船厂遗存、约26000㎡总建、811座1862时尚艺术中心、约16000㎡艺术商业、隈研吾修旧如旧、国家工业遗产、挑高主空间东西200米/净高最高26米/柱网12×30、205至900㎡可租单元、中介8元起/整体8至12元、物业30至35元、14浦东南路不足700米/4浦东大道约510米/2陆家嘴约15分钟、阿斯顿·马丁/RIVETS/画廊/蟹家大院等历史样本、BURBERRY/Dior等剧院活动样本、陆家嘴L+Mall/尚悦湾/滨江步道作配套”的组合。其最适配客群为汽车与智能座舱、艺术策展与演艺、时尚买手与首店、创意建筑室内、高端餐饮、企业滨江品牌会客厅；对3至10人用205至500㎡加层小单元，10至30人用500㎡品牌办展，30人以上用挑高商业＋811座剧院包档，企业年度发布用多房号＋剧场＋滨江步道。

从2026市场看，高力Q3甲级1841万㎡、空置21.9%、租金5.5元/天，CBRE上半年空置24.5%、陆家嘴新租10.7%，核心滨江虽供压仍在但品牌与专业服务需求韧性较强； 船厂作为非标工业艺术商业，不宜按陆家嘴普通甲级5.5至6.76元得房比价，也不宜只打“8元起、江景、隈研吾、补贴”等泛化标签，而应按“汽车体验区、艺术剧院区、时尚挑高区、设计加层区、餐饮商业区、企业会客厅区”做活动型运营。建议企业把物业30至35元含项拆分、空调加时与独立电力单独核算、挑高使用面积按房号重算、地下车位与剧院档期锁定、14/4/2接驳与陆家嘴品牌客户、浦东非税收创业科技人才产业政策一并写入三年模型；建议资产方把811座剧院、老船厂锈构、滨江步道、L+Mall尚悦湾、浦东青创与文旅首发打包，而非只拼日租。

总体而言，该项目适合中长期汽车品牌展示、艺术策展发布、时尚首店、创意设计、高端餐饮文旅与企业滨江形象办公，不适合低延迟自营机房、高功率长期训练、GMP实验、危化仓储和大货装卸。若运营方能把陆家嘴金融品牌客流、张江数字内容中台、滨江工业遗存流量、浦东青创人才政策整合，其“江景+剧场+老船厂”的事件型留存能力会高于同价位普通陆家嘴商业。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于船厂1862开发/运营/租赁公开材料、浦东新区与陆家嘴滨江文旅产业及创业人才公开文件、地铁与地图公开信息、2026年一、二、三季度机构办公与商业市场报告整理，仅供企业选址、招商研究与资产研判参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目具体单房号建筑面积、使用面积、产证用途、自持/可租/商业/办公/剧场活动状态、空调形式与计费规则、租金、物业费、车位、电梯与舞台吊点、入驻及活动品牌名单，以中信泰富/中国船舶相关更新主体、当期商业运营管理及物业服务企业正式合同与政府部门最新审批文件为准。市场数据引用存在统计口径与时间差，使用者应结合实地踏勘、老建筑结构与装改尽调、消防安评、餐饮燃气与剧场活动容量专业意见独立判断。对因依赖本报告内容产生的任何直接或间接损失，编制方不承担责任。