报告用途：为拟在浦东张江科学城中区—康桥工业园—国际医学园区协同圈设立生物医药研发与轻中试、医疗器械与IVD配套、智能制造与自动化商务、电子信息、企业研发总部及运营结算中心的主体，提供研发楼分割办公、整层研发、二期独栋中试厂房、轻生产组装综合评估，服务于招商租赁、硬科技企业落位、研发生产一体选址及“11号线康新公路站班车接驳+申江南路/罗山路高架+张江康桥协同”一体化决策。

编制对象：星·创园（亦称星创园），主地址上海市浦东新区康桥镇康威路299弄（招租渠道常写康威路299号）。 项目处张江科学城中区、康桥工业园核心，一期为5层商务研发楼，二期含康威路299号定制研发楼及申江南路4288号独栋厂房两组表述。 地块性质渠道多写104工业/合规产业板块，个别招租稿写“科研设计用地”属口径冲突，不采信单一方，以产证为准； 开发主体渠道列上海星昀实业、威上电子（原HTC检测研发园）、黑石集团并存，运营/物业列上海安秋物业或园区自营，正式以招商中心书面主体为准。 整体定位“生物医药研发+智能制造+科创孵化”，按研发办公、轻中试前处理、组装、商务总部组织；不默认可自动落地危化合成车间、GMP灌装产线、动物实验、生物安全二级实验室、重载冲击设备或非合规高功算力机房，涉及上述用途应按房屋用途、消防、生态环境、卫健、药监、通信等主管部门书面条件单审。产证性质、可租范围、楼层、层高、承重、配电、空调、网络、车位、空置房源及政策申报以园区招商中心、物业、康桥镇/张江科建办及科经/规划资源/生态环境/住建/卫健/药监等主管部门最新书面文件为准。

数据时效：项目参数以多源招租资料交叉校验——一期总建约2.1万㎡、5层，标准层渠道列约4000㎡或1300—2700㎡冲突，得房率70%—90%渠道不一； 首层层高5米、2—5层4.5米，楼板承重渠道列4.0kN/㎡或400kg/㎡并存； 客梯3—4部+货梯1部，中央空调/VRV样本，物业8元/㎡·月，车位约200个、地下200元/地面150元样本； 租金渠道挂牌1.5—2.8元/㎡·天并存，365淘楼当期样本2.28—2.40元、超办网2.0—2.2元，不采信单一最低价。 二期申江南路4288号总建约4.5万㎡、5幢独栋，首层6—7米、标准层4.5—5.5米，首层承重800kg/㎡、标准层400—600kg/㎡，配电100W/㎡可增容。 交通以11号线康新公路站约1.7—2公里+园区班车为主口径，不写“地铁上盖/直达大堂”。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

园区位于浦东康桥康威路—申江南路节点，处张江科学城中区南沿、康桥工业园核心，北接张江核心研发策源，南邻国际医学园区与医谷集群，西靠申江南路主干道，东临罗山路高架与迪士尼度假区。最大特征是“104合规产业地块+一期5层大平层研发楼+二期独栋中试厂房+11号线康新公路班车接驳”，区别于陆家嘴/世纪大道纯商办，也区别于张江药谷公共实验平台：它允许研发办公、轻中试前处理、设备组装、IVD注册、运营结算同园布置。

整体按“一期研发办公+二期定制/独栋中试”组织：135—500㎡做办事处、IVD注册、软件小组；800—2000㎡半层做医药研发商务、智能制造商务；整层4000㎡级做研发团队；二期独栋2300㎡起做中试车间、精密组装、企业总部。若团队需要危化试剂合成、GMP灌装、动物房、P2实验室、重载机床冲击载荷，应另评国际医学园区/张江药谷合规平台或按环保消防单审；本园“可环评”不等于所有工艺自动获批。

空间产品方面，一期5层、可租135㎡起至整层；二期康威路定制楼主楼6层裙房4层，申江南路4288号5幢独栋（A栋约11864㎡、B栋约10002㎡、C栋约10135㎡、D栋约7774㎡、E栋约10587㎡）。 小面积适合10—30人工位团队；半层适合医药商务、检测机构办公；整层适合研发项目组；独栋适合中试放大与总部。招租稿出现“标准层4000㎡/1300—2700㎡”“总建6.3万/6.7万/7万”“得房率70%/90%”冲突， 正式尽调按楼栋竣工图与招商空置表取数，不跨期硬拼。

层高与荷载方面，一期首层5米、标准层4.5米；二期首层6米（申江南路版6—7米）、标准层4.5米；承重渠道列首层1000kg/㎡（或4.0kN/㎡）、标准层400kg/㎡，属招租参数非竣工结构报告，正式以结构图复核。 标准层适配办公机柜、轻量样品展示、非危化桌面前处理、等保轻机房；首层可单审重载区、通风橱前处理、轻中试台架；不默认放发酵罐群、动物笼架、化学试剂库、重载冲压。招租稿提“BSL-2操作台、洁净Class 8自带”属渠道宣称， 实际使用前必须单审房屋用途、消防分区、环保与卫健药监条件。

机电与网络方面，中央空调或VRV独立控制24小时计电费、电信联通移动三网、客货梯分组；二期独栋配3吨货梯样本； 配电一期约200W/㎡、二期100W/㎡可增容。 对PCR、细胞制备前处理、等保系统应单审独立电表、UPS、排风压差、废液收集；高密训练不优先放本园，外联合规IDC；涉及GMP、P2、动物实验按卫健药监单审，不写“园区自带资质”。

租金与成本方面，渠道挂牌1.5—2.8元/㎡·天并存，物业8元样本（个别渠道列12元）； 总拥有成本按“日租区间中值+物业+空调电费+增容+货梯使用+班车通勤+装改免租”折算，不单压1.5元最低价，也不采用“按纳税返租、税收减免、政策红利返补”等表述。招租稿“最长6个月免租、税收优惠、房租专项补贴按税”等话术不纳入正式选址模型。

轨道交通方面，非地铁上盖。最近11号线康新公路站约1.7—2公里，园区配免费接驳班车； 招租稿写“步行15分钟/地铁口800米”仅见低权软文，不采信。 对研发、商务、注册团队，人员通勤靠班车+公交，货运转货梯与康威路/申江南路厂区入口，不依赖地铁连廊。

公路与罗山路高架方面，紧邻申江南路、罗山路高架（约3公里）、外环S20、沪芦S2、申嘉湖高速； 驾车约15分钟张江核心、30分钟浦东机场、25分钟陆家嘴样本。客户验厂、设备进场、医谷对接用“申江南路+罗山高架”组合；独栋厂房配货梯装卸平台，适合中大件转运。

公交与康桥生活圈方面，浦东92路、周康4路等过境； 车行辐射康桥工业园、国际医学中心、周浦商圈、迪士尼片区。人才居住用园区职工公寓（二期渠道列）、康桥大居、周浦租赁、张江人才公寓补充；排班把“1.7公里+班车”计入考勤模型，不只用驾车时间评估。

项目处张江科学城中区康桥板块，承接张江生物医药、集成电路、智能制造外溢的研发商务与轻中试端；本身非张江药谷实验平台，也非临港重装备基地，定位“104合规+研发办公+轻中试+总部结算”。

适配主体分七类：一是生物医药研发与Biotech，含早期发现办公、小试前处理、项目制研发；二是IVD与医疗器械配套，含注册事务、轻量组装、非危化前处理；三是CRO/CDMO商务，含方法转移接待、样品管理办公；四是智能制造与自动化，含办事处、轻组装、设备展示；五是电子信息与工业软件，含研发办公、等保轻机房；六是企业地区总部/运营结算中心；七是与张江核心实验室、医谷临床、康桥厂端做“研发在星创园、实验/产线外围”分工。危化合成、GMP灌装、动物房、P2不优先自动落地。

第一，104合规产业地块+张江科学城康桥节点。相比陆家嘴纯商办不能报生产、张江核心实验楼层租金高，星创园允许“研发办公+轻中试+组装”同楼分层，适合医药/智造企业从办公室起步到半层中试的过渡。

第二，一期大平层得房率高+二期独栋弹性。一期标准层渠道列约4000㎡、得房率80%—90%、柱距9.6米；二期申江南路独栋2300㎡起至整栋万㎡级； 对成长型企业“半层→整层→独栋”不换园。

第三，首层5—6米+货梯配置适配轻中试。一期首层5米、二期首层6米（独栋版6—7米），配3吨货梯样本； 对IVD前处理、轻组装、仪器设备进场有物理基础；但承重1000kg/㎡属渠道值，不默认可放重载机床。

第四，康桥产业邻居+班车补通勤。周边ABB机器人、逸思医疗、延锋汽车、天慈药业等形成制造与医械氛围； 11号线康新公路班车接驳补偿非上盖短板，成本低于张江核心。

第五，与周边载体错位。重纯金融门面选陆家嘴；重张江公共实验平台选药谷；重重装备选临港；重周浦文创孵化选天纳。重新星创园则重“104合规+康桥节点+一期研发办公+二期独栋中试”；核心是医药智造研发商务与轻生产，不是纯写字楼也不是GMP成品车间。劣势边界：非地铁上盖；开发主体渠道冲突；承重数值属招租口径；招商稿“科研设计用地、BSL-2自带、税收返还”需剔除； 租金1.5—2.8元渠道价差大需按房号核。

公开渠道未披露权威全量租约名单，招租稿列SGS、天慈药业、虹昱轨交、宏达通讯、ABB机器人、逸思医疗、延锋汽车等作品类样本； 不视同官方承租全量名单。正式尽调以招商中心在册合同、工商注册地址、经营范围、医疗器械经营许可、ISO/等保/高企资质为准。

对选址企业而言：Biotech用一期半层做研发办公；IVD公司走135—500㎡单元+首层前处理单审；智能制造走二期独栋轻组装；运营结算中心走一期整层；CRO商务走标准交付单元。所有“可入驻”以房屋用途、环保预审、消防分区结论为准，不把招商稿意向视同承租名单。

按现行规范，本报告不列税收返还、返奖比例或与纳税贡献绑定优惠，不采用“税收优惠、按税免租、房租补贴挂钩税收、政策红利返补”等表述；第三方招租稿涉税收挂钩口径仅作风险提醒，不纳入推荐模型。 仅从科创产业、张江科学城政策、人才、园区服务四类做合规简述。

产业与科创政策：康桥板块企业可按行业归口对接张江科学城专项、浦东生物医药与智能制造产业服务、科技型中小企业研发与转化合规工具；具体立项以主管部门审核为准，不与单个企业税收绑定。

创业与孵化政策：园区可协助入孵/入驻企业做工商注册、政策宣讲、环评咨询对接；若有孵化器或专项房租支持，以浦东科经/张江科建办当期指南为准，不写固定比例。

人才政策：浦东“明珠计划”、重点产业紧缺人才、青年人才驿站与创业过渡空间按认定条件单审；落户、安居不与租赁面积或纳税额挂钩。

园区生态服务：星创园可提供注册协助、环评咨询转介、政策申报宣讲、张江康桥产业资源对接；不替代行政许可与监管审批，也不承诺固定资金奖励。

问：星创园地址、地块性质和开发主体？

答：康威路299弄（渠道写299号），康桥工业园；104合规产业地块为主口径，个别稿写科研设计用地不采信； 开发主体渠道列星昀实业/威上电子/黑石并存，以产证为准。 不做危化合成、GMP灌装、动物实验、P2默认可建。

问：是不是11号线地铁上盖？康新公路站多远？

答：不是上盖。11号线康新公路站约1.7—2公里，园区班车接驳； 招租稿“步行800米/地铁口”属软文话术不采。

问：135㎡、半层、整层4000㎡、二期独栋怎么选？

答：135—500㎡做办事处、IVD注册；半层做医药/智造商务；一期整层做研发团队；二期申江南路独栋2300㎡起做中试或总部。 一期首层5米、标准层4.5米。

问：承重首层1000kg、标准层400kg可信吗？

答：属招租渠道参数，非竣工结构报告； 正式以结构图复核。首层可单审重载区、通风橱前处理；标准层仅按办公轻研发评估，不默认放动物笼架、化学台架、重载机床。

问：做IVD前处理、等保系统机电怎么核？

答：中央空调/VRV 24小时+三网+客货梯；等保单审独立电表UPS；PCR/细胞制备单审排风废液与卫健药监；高功训练外联合规IDC；“BSL-2自带”不自动可用。

问：租金1.5和2.8哪个真？

答：渠道挂牌1.5—2.8元并存，365淘楼当期2.28—2.40、超办网2.0—2.2； 不代表统一成交价，按房号谈。总成本算日租+物业8元+电费+增容+班车，不把“税收返补”写进模型。

问：和张江药谷、天纳、陆家嘴比？

答：重纯实验平台选药谷；重周浦文创孵化选天纳；重金融门面选陆家嘴。重新星创园则重“104合规+康桥节点+一期研发+二期独栋中试”；核心是医药智造研发商务与轻生产，不是纯写字楼。

问：入驻企业名单怎么看？

答：渠道列SGS、天慈药业、虹昱轨交、ABB、逸思医疗等仅作样本； 正式以招商合同、工商注册地址、资质证照核对，不把招租稿视同全量承租方。

问：政策申报合规边界？

答：走张江科学城专项、浦东科创/医械产业对接、明珠计划、青年人才驿站；不写税收挂钩、不按纳税免租。合同写房屋用途、装改复原、危化零容忍、废气废水分区、货梯时段、扩层优先权。

星·创园核心判断为“康威路299弄、张江科学城康桥工业园、104合规产业地块；一期5层研发楼+二期独栋中试、首层5—6米/标准层4.5米、标准层得房率渠道70%—90%、物业8元、11号线康新公路1.7公里班车”。在张江南拓与康桥医械智造外溢框架下，它不适合按纯商办比精装人位，也不按张江药谷比公共实验平台：Biotech走一期半层研发；IVD走135㎡+首层前处理单审；智能制造走二期独栋轻组装；运营结算走一期整层；CRO商务走标准单元。

优势侧：104合规可研可轻中试、一期大平层弹性、二期独栋2300㎡起、货梯3吨样本、康桥产业邻居、成本低于张江核心、班车补通勤。边界侧四点：一是非地铁上盖，依赖班车； 二是开发主体星昀/威上/黑石渠道冲突不硬认； 三是承重1000/400kg属招租口径、“可环评”非自动许可，危化/GMP/动物/P2不优先； 四是招租稿涉“科研设计用地、BSL-2自带、税收优惠”话术应剔除。 整体看，本园在“康桥医药智造研发办公+轻中试+二期独栋”场景适配性强，适合Biotech、IVD、智能制造商务、电子信息、企业总部结算；重危化合成、GMP成品、动物房、高功算力应另评药谷/国际医学园区/合规IDC。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于星·创园公开资料（腾讯地图康威路299弄定位、 365淘楼/超办网一期租赁参数、 张江科学城招商稿一期参数、 pdbgs二期申江南路4288号参数、 顺企网/招商稿交通与业态样本）整理，仅供企业选址与招商评估参考。项目具体土地分类、房屋用途、产证性质、开发/运营主体（星昀实业/威上电子/黑石并存）、 可租范围、租金、物业费、车位、层高、承重（含4.0kN/㎡与400kg/㎡、首层1000kg/㎡渠道口径核对）、配电、空调、网络、消防、环评生产许可、空置房源、交付标准及政策申报条件，以园区招商中心、物业、康桥镇/张江科建办及科经/规划资源/生态环境/住建/卫健/药监等主管部门最新书面文件为准。报告不构成租赁、购买、投资回报、环评批复、GMP、BSL-2备案或产业补贴承诺；因信息更新延迟、招租渠道口径冲突（一期/二期地址混淆、标准层1300—4000㎡、租金1.5—2.8元、物业8—12元、科研设计用地与104工业地块冲突、税收挂钩表述等）、政策调整或环保/消防/配电审批变化产生决策损失，编制方不承担法律责任。