报告用途：为银行、证券、保险、资管、私募与量化、金融科技、企业财资与司库、跨国公司中国区/浦东办事处、专业法律与咨询、软件与数据服务提供小陆家嘴—八佰伴核心甲级综合体选址可行性、租赁成本、通勤效率、产业协同与政策适配评估，支撑120㎡起精装小间、半层、整层2200—2642㎡及多栋组合决策。

编制对象：上海浦东新区陆家嘴金融广场（世纪大道826号/南泉北路429—447号一带，陆家嘴集团开发，上海陆家嘴物业管理有限公司运营，八佰伴—小陆家嘴交界综合体；以不动产登记、陆家嘴物业或授权招商中心及最新空置台账为准，以下简称“项目”）。注：东方路1217号“陆家嘴金融服务广场/陆家嘴软件园相关楼宇”为竹园方向另一项目，不并入本报告参数。

数据时效：截至2026年10月；市场数据引用戴德梁行、高力国际、世邦魏理仕等公开研究口径，项目参数以陆家嘴集团/物业资料、政府公开信息、第三方招商资料及实地尽调核验为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

项目位于浦东新区世纪大道826号、南泉北路与商城路交界，北接世纪大道、西临浦东南路、南靠商城路，处于小陆家嘴金融核心与外滩—八佰伴成熟商业带的交汇区。整体为“写字楼+购物中心+地铁换乘+城市广场”综合体，公开总建面约46.3万㎡，含多栋办公塔楼、约11—12层商业/老佛爷等业态、下沉广场与二层步行连廊；办公部分公开口径含1号泰康保险大厦约8.4万㎡、2号支付宝大楼约4.8万㎡、3号可招租约4.59万㎡，另有南泉北路429保时捷总部大厦等招商口径，逐栋产证为准。

办公塔楼以20层、41层等不同栋高组合，标准层约2200—2642㎡多源，可租从120—380㎡精装小间、500—1000㎡部门层、1000—2000㎡分部到整层2200—2642㎡、1号/3号多栋组合均有渠道列示。 对7×24极低时延自营交易、高密量化回测、GPU大模型训练、带排放研发、大规模机房，应另行评估VAV加时、独立冷源、双路由专线、独立UPS及陆家嘴专业IDC，不把2017年前后甲级中央空调等同全量交易机房。

地址以世纪大道826号、南泉北路429/447、商城路各栋大堂、商业裙房、地下连廊、车库按物业动线分别核对。总建面约46.3万㎡主源；办公可租栋含1号约8.4万㎡/41层、3号约4.59万㎡/20层、2号支付宝自持可零星转租面议，其他栋按授权清册；商业约10—18.7万㎡多源（含老佛爷、L+MALL邻近），地下连地铁与下沉广场。

标准层多源：整体招商稿2200—2400㎡、1/3号2288—2642㎡、部分栋2200—2300㎡；签约前按逐套平面图折使用面积，核心筒、商业、换乘厅不计入可坐工位。层高净高多源：办公净高3.1m主源、部分渠道3.0/3.2m；大堂双大堂或首层挑高，1号/保捷口径首层约14m、二层约7m，3号/综合楼按物业竣工图；架空地板150mm主源。

得房率公开多源差异大：综合招商稿常写75%—80%，部分超甲/双大堂稿写更高，保捷/特定栋以产证为准；小间不能套整层系数，所有工位按“建筑面×得房－核心筒－公区”重算。空调多源：VAV中央主源，部分栋新风总风量约13.7万m³/h、含PM2.5/全热回收；运行多源8:00—18:00、8:30—18:30、周一至周五为主，周六短时使用或申请加时；物业40元/㎡·月主源含中央空调基础能耗，加时、周末、夜盘另核冷量、新风与计费。 电梯多源：1号约10客+2货、3号约18客+2货、综合楼10客+2货+2转换、整体部分资料12客/栋；样机、服务器、钞箱、路演物料逐栋抽货梯等待。

网络电信、联通、移动三网万源；金融低时延、量化、风控、软件渲染另核弱电间、双运营商、独立UPS与备份专线。配电多源：部分综合稿130kW/层，金融机柜、交易席、大屏、增容按房号复核；物业陆家嘴物业，费40元/㎡·月主源（含基础空调）、部分商业/特殊栋另约定。 车位多源：整体约1500个主源、部分招商稿1200个、保捷/特定栋另算；月卡1200—1400元主源、固定可达1500—2200元、新能源充电按库位；小陆家嘴核心早晚高峰、陆家嘴环路施工/活动期另排员工长租与访客车位配额。

租金多源：整层/高区挂牌6—9元、精装小间7—9元、综合成交4.2—7.5元、部分楼栋5元起；实际按栋号、楼层、朝向、江景距离、得房、VAV加时、物业40、车位、装补免租折算建筑面/使用面全包，不与世博/前滩/竹园同单价硬比。绿色与智能以竣工资料为准，部分渠道列LEED/智慧楼宇，签约前核证书编号与范围。

轨道交通方面，2号线东昌路站多源100—332m、9号线商城路站约3—5分钟，项目地下连廊/换乘厅按各栋门厅抽样； 向东可换14号线陆家嘴站（非本楼零距离，按世纪大道/浦东南路接驳重算），向世纪大道站换2/4/6/9四线、向浦电路换4/6可服务竹园软件方向。2号线串虹桥、人民广场、南京东路、陆家嘴、浦东机场；9号线串商城路、世纪大道、徐家汇、漕河泾；14号线串陆家嘴、静安寺、黄陂南路、浦东金桥；对金融、法律、咨询、跨国总部均极顺。

地面与隧道方面，邻世纪大道、浦东南路、南泉北路、商城路，近延安东路隧道、人民路隧道、复兴路隧道、新建路隧道、大连路隧道；招租资料列延安东路隧道约5分钟、虹桥约20km、浦东机场约35km，均为理想路况。 早高峰世纪大道、浦东南路、延安东路隧道、陆家嘴环路及小陆家嘴活动/节假日应重新抽样。公交以世纪大道乳山路、南泉北路商城路、浦东南路东昌路、栖霞路崂山路补线，含787、792、795、陆家嘴金融城接驳等；客户可用正大广场、国金中心、八佰伴、L+MALL、老佛爷周边库分流，不把“2/9双轨”等同所有塔楼门厅零风雨直达。

项目处“小陆家嘴金融核心—八佰伴商业—世纪大道交通轴—竹园与张江补充”复合带。向西经延安东路/人民路隧道到外滩、南京东路，向西北经2号线到南京西路、静安寺，向西南经9号线到徐家汇、漕河泾，向东北经世纪大道/2号线到竹园、向张江经2/13或龙东高架，向浦东机场经2号线。2026年上海办公楼仍“总量承压、核心分化”：戴德三季度甲级无新增、净吸纳31.8万㎡、空置20.9%、月租192.3元（约6.41元/天），二季度净吸纳23.3万㎡、空置22.5%、6.42元/天； 高力二季度甲级空置22.0%、5.7元/天，陆家嘴6.76元/天、空置13.5%—15.9%，南京西路9.09、外滩7.48； 世邦上半年报价237.2元/月、有效158元/月、空置24.5%，净吸纳31.6万㎡、新增73.3万㎡。 小陆家嘴核心甲写应按“金融生态+2/9双轨+商业酒店一体+江景距离”单独比价，不套全市甲级均值。

对银行分支与私行、证券期货、保险与再保、资管公募私募、量化私募、金融科技、企业财资、法律合规、咨询审计，项目以“世纪大道826综合体、2200—2642整层、150mm架空、VAV、陆家嘴物业、2东昌/9商城、老佛爷+L+MALL+第一八佰伴、邻近上交所与金茂/上海中心/环球”换世博/前滩成本优势；对7×24极低速、GPU高密、实盘机房、合规异地灾备，应另评独立机房、张江IDC或专业托管。可比含金茂大厦、上海中心、环球金融、泰康保险大厦、中建大厦、陆家嘴基金大厦、世纪汇、竹园软件相关楼宇，比价统一折得房、VAV加时、物业40、车位、商业会议与江景溢价，不单看日租。

第一，小陆家嘴—八佰伴双圈层，金融客户与监管资源近场。2/9双轨、世纪大道四线换乘外延，步行到东昌路、商城路、浦东南路均可控；周边2公里银行网点密集，邻近金茂/上海中心/环球/上交所方向，对银行私行、券商、期货、公募、私募、保险、法律、审计的“见客户—开路演—做合规—用酒店”闭环强于外围甲写。 1号泰康/保司、2号支付宝、3号可招租、保捷总部等形成金融+科技+跨国总部混合生态，但入驻名单以物业最新台账为准。

第二，2200—2642㎡整层+150mm架空+VAV，金融中后台分区弹性高。标准层可切交易席、研究、合规、运营、IT、客户接待；净高3.1m主源、双大堂/高挑大堂提升接待；1号高区、3号20层、综合楼20层分别适配总部、区域中心、项目制。VAV+新风支撑常规办公与会议；投教、路演、大屏、集中交易用商业会议+楼内共享会议室联动，比单一塔楼更少外借资源。

第三，2东昌+9商城+多隧道，全市与浦江两岸通勤均衡。2号线接虹桥/浦东机场/南京/人民广场，9号线接徐家汇/世纪大道/漕河泾，14号线陆家嘴站补充静安寺与滨江；自驾经延安东路/人民路/复兴/新建路/大连路到外滩、北外滩、静安、杨浦均较顺。相比超高层纯地标，项目多栋+商业+连廊更适合大客户分栋、访客分流、员工餐饮与夜间加班动线。

第四，陆家嘴物业+商业酒店一体，总部接待与政策接口落地。陆家嘴物业统一运维，老佛爷、L+MALL、第一八佰伴、世纪汇商业补齐餐饮零售；周边四季、香格里拉、柏悦、君悦、丽思等五星级酒店做论坛与宴请； 陆家嘴金融城政务服务、浦东金融人才、金融科技、总部经济、软硬科技申报可外接。对资管、金融科技、跨境财资、专业服务具备“地标+合规+人才+商业”的复合入口。

短板亦需直面：核心区租金高，挂牌6—9、成交4.2—7.5跨度大，须按栋号/高区/精装/整层重算全包；VAV常规工作日白天、周六短时，7×24极低速、周末夜盘、量化高密必须独立UPS、双运营商、加时冷量与配电增容；得房多源75%—80%或按产证重算，小间不能套整层；1号41层/3号20层/综合20层/保捷栋高不同，电梯、候梯、货梯等待逐栋测；车位1500整体/1200部分、月卡1200—2200多源，陆家嘴高峰与活动期固定位紧张；部分经纪稿写“金融专项补贴50万、税收返还、零成本、2/14零换乘、24小时中央空调”等，正式尽调不采纳，以产证、空置清册、机电报告、陆家嘴物业书面确认及政府最新指南为准。

公开招商资料列有支付宝（2号自持）、泰康保险（1号相关）、保时捷（保捷/南泉北429相关）、广发证券、博时基金、甬兴证券、中信期货等； 结合小陆家嘴—八佰伴生态，潜在适租方向还包括商业银行私行与运营中心、公募/私募/量化、保险经纪与再保、期货与衍生品、金融数据/风控/合规科技、跨国企业中国区、律师事务所、会计师事务所、管理咨询、软件与数据服务。代表企业信息仅用于判断租户结构与人才池，不作为租金溢价或业务收益保证；附件中“已入驻某机构”须附陆家嘴物业或产权人书面确认。

按创业、科技、人才、产业四类作方向性说明，不涉及税收挂钩及限制类优惠。

创业政策方面，浦东青年创业与金融城孵化资源提供国际人才驿站、重点产业创业过渡空间、注册与知识产权、投融资对接服务；陆家嘴金融城面向金融科技、财富管理、专业服务等早期团队提供活动、路演与行业对接，不以地方贡献作为场地或资金前提。降权为一般方向，具体以浦东人社、陆家嘴金融城相关载体及最新指南为准。

科技政策方面，浦东对金融科技、软件信息、数据要素、人工智能应用、概念验证与成果转化提供方向性支持；高成长性科创、首版次软件、金融大模型与风控系统可按区科经、张江及陆家嘴金融科技场景年度指南对接，不预先承诺固定奖励。

人才政策方面，浦东“明珠计划”按高峰、领军、菁英、工程师等项目提供个人及团队支持，金融与专业服务高层次人才可对接驿站、人才公寓、租房补贴、医疗绿色通道与子女教育服务；陆家嘴金融城人才服务补充行业培训、职业资格与国际交流，具体以人社、人才站点及项目认定为准。

产业政策方面，陆家嘴聚焦资产管理、金融科技、商业银行与保险、期货市场、跨国财资、专业服务；项目可作券商/基金/私募/量化、保险与再保、金融数据、法律审计、企业财资、软件出海落点，外接陆家嘴金融城、浦东总部经济、张江科创、外滩与北外滩协同资源，所有申报以浦东及相关部门最新指南和受理结果为准。

2026年上海办公楼需求修复但新增供应仍压：戴德Q2甲级净吸纳23.3万㎡、空置22.5%、6.42元/天，Q3无新增、净吸纳31.8万㎡、空置20.9%、月租192.3元（约6.41元/天）； 高力Q2甲级空置22.0%、5.7元/天，陆家嘴6.76元/天、空置13.5%—15.9%，南京西路9.09、外滩7.48； 世邦H1报价237.2元/月、有效158元/月、空置24.5%，新增73.3万㎡、净吸纳31.6万㎡。 小陆家嘴核心甲写因金融集聚展现韧性，但全市“以价换量”仍影响续租与扩租议价；超甲/优质塔楼更容易通过免租、装补、灵活租约留客。

项目作为世纪大道826综合体，标准层2200—2642㎡、净高3.1m、150mm架空、VAV+新风、物业40含基础空调、车位1200—1500/1200—2200月、2东昌+9商城，定价应折算“使用面积等效租金＋物业40＋VAV加时/独立机房电费＋车位按人数比＋商业酒店会议摊销＋精装/大堂折旧＋免租装补”后再比价。建议公式：名义日租÷得房系数×30＋40＋加时/UPS/双网电费＋车位月租×人数比＋共享路演与商业摊销＋免租摊薄；再与金茂/上海中心/环球（超甲高溢价）、泰康/中建/基金大厦（同圈甲写）、世纪汇/竹园软件（成本替代）比较。120—380㎡用于代表处、研究员、合规、项目制；500—1000㎡用于交易小组、基金运营、法律咨询；1000—2000㎡用于分部；整层2200—2642㎡用于总部分区；1号高区/3号整栋/多栋用于集团总部。对极低速交易用VAV加时＋独立双路由＋低抖动机房；对量化/GPU轻训用增容配电与独立冷源；对投教路演用大堂、商业会议、周边五星酒店，不把“6元起/9元高区/2—9双轨”单一挂牌替代多源全包成本。

问：陆家嘴金融广场和上海中心/金茂/环球、世纪汇、竹园软件楼怎么分工？

答：重小陆家嘴超甲地标、私行总部、跨境集团选上海中心/金茂/环球；重八佰伴—世纪大道综合体、2200—2642整层、2东昌+9商城、商业老佛爷+L+MALL、金融+科技混合选本广场；重世纪大道四线、成本略低选世纪汇；重软件研发、非7×24、成本敏感选竹园/东方路1217系（不并入本项目）。本广场不适合零加时极低速大机房单机柜无限扩容，比价统一折得房、VAV加时、物业40、车位与江景距离。

问：120到整层怎么按券商/基金/量化/法律配？

答：120—380㎡做代表处、研究员、合规、项目制；500—1000㎡做交易/量化小组、基金运营、审计法律；1000—2000㎡做分部；整层2200—2642㎡做交易+研究+风控+运营+客户接待分区；1号高区做集团总部、3号做区域中心、保捷/特定栋做品牌总部。所有面积先按得房折使用面，核心筒、商业、换乘厅不计入工位。

问：VAV能做夜盘、量化回测和投教大屏吗？

答：工作日8:00—18:30/8:30—18:30类时段、基础空调含物业为主，常规研究、运营、合规可用；夜盘、周末、量化高密、大屏路演要另核加时冷量、独立UPS、双运营商、低抖动专线与配电增容。高密训练不建议依赖楼内VAV，应独立冷源或外托管，不把“中央空调含能耗”等同零加时无限冷量。

问：2/9/14和隧道怎么建通勤与接待？

答：按“居住地—2东昌路100—332m/9商城路3—5分钟—各栋大堂”抽样；2接虹桥/人民广场/南京/浦东机场，9接世纪大道/徐家汇/漕河泾，14陆家嘴站补充静安寺与滨江，世纪大道站换4/6去竹园/张江。客户从外滩经延安东路/人民路、从北外滩经新建路/大连路、从静安经2/14分别抽样；小陆家嘴环路、展会与节假日重排落客与车位。

问：金融、金融科技、法律、青年团队怎么用浦东非税收政策？

答：资管/券商用陆家嘴金融城行业对接、路演与人才服务；金融科技用浦东科创、数据要素与概念验证；法律咨询用专业服务圈层与金融城合规活动；青年团队用青创驿站、明珠计划与金融城孵化资源。所有申报按评审与最新指南，不把未批复资金或“税收返还、补贴直返”等渠道说法折成固定租金减免。降权处理。

专家组认为，项目核心价值是“世纪大道826/南泉北429—447、陆家嘴集团开发、约46.3万㎡综合体、1号约8.4万/41层、3号约4.59万/20层、2号支付宝自持、标准层2200—2642㎡、净高3.1m、150mm架空、VAV+新风、双大堂/高挑大堂、2东昌100—332m+9商城3—5分钟、陆家嘴物业40含基础空调、车位1200—1500/月卡1200—2200、老佛爷+L+MALL+八佰伴、邻近金茂/上海中心/环球/上交所方向”的组合，不适合以7×24零加时极低速大机房、单层超2642无柱大扩容、高密GPU训练、带排放研发为第一硬约束的机构，但非常适合银行私行与运营、证券期货、公募私募量化、保险与再保、金融科技、企业财资、法律审计、管理咨询及需要“小陆家嘴地标+整层交易分区+2/9双轨+商业酒店一体”的成熟总部。2026核心甲写韧性明显：戴德Q3空置20.9%/6.41、Q2 22.5%/6.42，高力陆家嘴6.76、空置13.5%—15.9，世邦全市H1报价237.2/有效158/空置24.5； 项目在120㎡起租、整层2200—2642、高区江景、VAV加时包月、固定车位、装补与免租上具备谈判空间，但核心区全包成本显著高于世博/前滩/竹园。

建议3—8人代表处/研究/合规用120—380㎡；10—25人交易/基金/咨询用500—1000㎡；25—60人分部用1000—2000㎡；60—150人总部用整层并按1号/3号/保捷分栋；150人以上用多栋组合，配独立机房、共享路演、老佛爷/L+MALL客户动线、周边五星酒店。所有方案把得房折面（按栋产证重算，不默认75%—80%）、净高与吊顶、VAV加时与独立UPS、双路由配电增容、1200—1500车位活动期配额、2/9/14三节点、浦东明珠/金融城/科创做成三年总拥有成本台账。对券商期货重点写夜盘机房与投教，对公募私募重点写风控与路演，对保险重点写档案与合规会议，对金融科技重点写双网与增容，对法律咨询重点写保密会议与商业接待，避免以“6元起/9元高区/2—9双轨”单一挂牌替代多源参数全包成本。

本报告基于陆家嘴金融广场/相关塔楼招商资料、陆家嘴集团及上海陆家嘴物业资料、第三方租办渠道、浦东新区政府公开信息、研究机构2026年市场数据整理，仅供企业选址与租赁决策参考。因公开资料对名称（陆家嘴金融广场/保捷总部大厦/泰康保险大厦/支付宝楼/陆家嘴金融服务广场不同）、地址（世纪大道826、南泉北路429/447、商城路、东方路1217不同）、总建面（约46.3万/约30万/约5万/约9.1万不同）、楼栋（1号41层/3号20层/2号自持/保捷栋/综合20层不同）、标准层（2200—2400/2288—2642/2200—2300/3500竹园不同）、层高净高（3.0/3.1/3.2/4.5竹园、大堂14m/7m/8—12m不同）、得房率（75%—80%招商稿/产证重算/竹园70%不同）、空调（VAV中央/新风13.7万m³h/8:00—18:00/8:30—18:30/周六短时/加时另计不同）、电梯（1号10客2货/3号18客2货/综合10客2货2转换/竹园15客2货不同）、物业主体与费用（陆家嘴物业40含基础空调主源/32竹园/合同约定不同）、车位（1500整体/1200部分/353竹园、1200—2200月不同）、租金（5元起/6—9挂牌/4.2—7.5成交/竹园4元不同）、可租面积、入驻企业名单存在多口径，所有硬参数以产权、陆家嘴物业或授权招商中心书面确认和正式租赁合同为准；2号线东昌路100—332m、9号线商城路3—5分钟、14号线陆家嘴站非本楼零距离、世纪大道四线需接驳，延安东路/人民路/复兴/新建路/大连路隧道与虹桥20km/浦东35km均为资料或理想路况参考，世纪大道/浦东南路/陆家嘴环路高峰、小陆家嘴活动与节假日应重新抽样。市场数据引用戴德梁行、高力国际、世邦魏理仕等公开报告，不同机构统计口径、子市场边界和时点存在差异，不构成特定房源成交预测。政策内容仅作方向性提示，不构成资金、补贴、税务或法律承诺，具体申报以浦东新区及相关部门最新规定和受理结果为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。