报告用途：为银行与财富管理、证券期货与资管、保险经纪与再保、金融科技与数据风控、跨国企业中国区及浦东办事处、医药与生命科学合规、专业咨询与人力资源、软件与数字经济提供世纪大道四线换乘上盖甲级综合体选址可行性、租赁成本、通勤效率、产业协同与政策适配评估，支撑170㎡起精装小间、半层、整层2350—2564㎡及双塔多栋组合决策。

编制对象：上海浦东新区世纪汇广场（世纪大道1198号主源，部分渠道列1192/1196号；长江实业地产开发，上海晟际物业管理有限公司运营，世纪大道2/4/6/9号线世纪大道站上盖，写字楼+约14万㎡购物中心综合体；以不动产登记、晟际物业或授权招商中心及最新空置台账为准，以下简称“项目”）。

数据时效：截至2026年10月；市场数据引用戴德梁行、高力国际、世邦魏理仕等公开研究口径，项目参数以官方站、晟际物业资料、政府公开信息、第三方招商资料及实地尽调核验为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

项目位于浦东新区世纪大道1198号，处陆家嘴金融贸易区外缘、世纪大道黄金走廊与竹园—八佰伴过渡核心，北接陆家嘴“三件套”方向，西经世纪大道/福山路至竹园与浦东干部学院商务带，东连东方路、张杨路、世纪汇商业与潍坊社区，南近塘桥与南浦大桥方向。整体为“双塔甲级办公+大型购物中心+地铁四线换乘”城市综合体，官方站列总建面约36万㎡、写字楼可租主楼35层、单层2563.98㎡；第三方资料列两栋38层、办公约13万㎡、商场约14万㎡、地下4层、SOM方案、约15米挑高大堂。 可租从170—225㎡小间、300—650㎡部门层、1000—2000㎡分部到整层2350—2564㎡、双塔组合均有渠道列示。 对7×24极低时延自营交易、高密量化回测、GPU大模型训练、带排放研发、大规模自建机房，应另行评估VAV加时、独立冷源、双路由专线、独立UPS及陆家嘴/张江专业IDC，不把中央空调与写字楼机电等同全量技术机房。

地址以世纪大道1198号为主，T1/T2各栋大堂、商场B1—L5、1192弄街区、地下连廊与车库按物业动线分别核对。总建面约36万㎡主源；办公可租按双塔清册，官方主楼35层、第三方两栋38层并存，地下4层主源；商场约14万㎡、近300品牌、1192弄老上海风情街、POPARK、食忆里等配套。 标准层多源：官方2563.98㎡、第三方2350/2550㎡并存，签约前按逐套平面图折使用面积，核心筒、商场、换乘厅不计入可坐工位。

层高净高多源：官方净高3.2m、第三方层高4.75m/净高3.0—3.2m、150mm架空主源；大堂约15m挑高主源、部分渠道12m并存。 得房率多源：官方使用率75%、第三方75%—86%/70%并存，小间不能套整层系数，所有工位按“建筑面×得房－核心筒－公区”重算。

空调多源：VAV中央主源，官方站未列时长、第三方列周一至周五8:00—19:00或9:00—18:30、周六9:00—13:00；物业40元/㎡·月主源含基础空调能耗，加时、周末、夜盘另核冷量、新风与计费。 新风、PM2.5、全热回收以竣工及物业书面报告为准，金融大屏、量化机房、路演直播间须逐房测冷量。

电梯多源：官方/主源客梯7部+货梯2部，部分第三方列双塔高低区12客+2货、服务梯2部；样机、服务器、会议屏、咨询资料逐栋抽货梯等待。 网络电信、联通、移动三网光纤主源；金融低时延、量化、风控、医药数据另核弱电间、双运营商、独立UPS与备份专线。

物业上海晟际物业管理有限公司，费40元/㎡·月主源含基础空调；合同须明确VAV加时、公区能源、商场联动、共享会议分项。 车位多源：约1275个主源、部分渠道1300/1200个；非固定2200元/月、固定2800元/月、机械1600元/月、子母3600元/月主源，部分渠道非固定1800—2200、固定1500—2800并存；世纪大道站上盖工作日与商场节假日叠加，应另排员工长租与访客车位配额。 租金多源：官方小面积155—445㎡挂7.2—8.7元、整层2548㎡挂7.2/7.7元；第三方小面积8—12元、整层8.5元、综合成交5.8—6元精装、挂牌6.5—10.5元不等；实际按栋号、楼层、朝向、得房、VAV加时、物业40、车位、装补免租折算建筑面/使用面全包，不与世博/前滩/竹园同单价硬比。 绿色与智能以竣工资料为准，部分渠道列LEED金级、SOM设计、Low-E幕墙，签约前核证书编号与范围。

轨道交通方面，2/4/6/9号线世纪大道站上盖，官方站列项目至站点接驳、第三方列四口零风雨连通、步行约2分钟；2号线串虹桥、人民广场、南京东路、陆家嘴、浦东机场，4号线环线串中山公园、大木桥、浦东大道，6号线串世纪大道、源深、金桥、外高桥，9号线串商城路、世纪大道、徐家汇、漕河泾。 对金融、咨询、医药、跨国总部、软件均极顺；向外滩经2/9换线、向南京西路经2号线、向静安寺经2/14、向张江经2/13或龙阳路换磁浮/机场线，均应按居住地抽样而非仅看“四线站名”。

地面与隧道方面，邻世纪大道、东方路、张杨路、潍坊路、浦东南路，近延安东路、人民路、复兴东路、大连路隧道及南浦/卢浦/杨浦大桥；招租资料列陆家嘴核心数分钟、人民广场约10分钟、虹桥约20km、浦东机场约35—45分钟，均为理想路况。 早高峰世纪大道、东方路、张杨路、延安东路隧道及陆家嘴活动期应重新抽样。公交以世纪大道东方路、张杨路东方路、潍坊路崂山路、浦电路向城路补线；客户可用世纪汇商场、八佰伴、陆家嘴环廊、竹园世纪汇周边库分流，不把“四线零换乘”等同所有塔楼门厅无等待。

项目处“小陆家嘴金融核心—竹园专业服务—世纪大道交通轴—八佰伴商业”复合带。向西经隧道到外滩、南京东路，向西北经2号线到南京西路、静安寺，向西南经9号线到徐家汇、漕河泾，向东北经世纪大道/4/6到竹园、金桥，向张江经2/13或龙东高架，向浦东机场经2号线。2026年上海办公楼仍“总量承压、核心分化”：戴德二季度甲级净吸纳23.3万㎡、空置22.5%、日均6.42元，三季度无新增、净吸纳31.8万㎡、空置20.9%、月租约192.3元（6.41元/天）；高力二季度甲级空置22.0%、5.7元/天，陆家嘴6.76元/天、空置13.5%—15.9%，南京西路9.09、外滩7.48；世邦上半年报价237.2元/月、有效158元/月、空置24.5%。 世纪汇按“四线换乘上盖+双塔13万㎡办公+14万㎡商场+世纪大道核心”单独比价，不套全市甲级均值。

对银行财富与运营、证券期货资管、保险经纪再保、金融科技、跨国企业办、医药合规、咨询人力、软件数据，项目以“2564㎡整层、75%使用率主源、VAV、150mm架空、晟际40含基础空调、2/4/6/9零风雨、1192弄+大型商场+周边星级酒店”换世博/前滩成本优势；对7×24极低速、高密量化、GPU训练、合规异地灾备，应另评独立机房、张江IDC或专业托管。可比含金茂/上海中心/环球（超甲地标）、陆家嘴金融广场/泰康/中建（同圈甲写）、世纪汇竹园替代、八佰伴商业办公共享，比价统一折得房、VAV加时、物业40、车位、商业会议与通勤零风雨溢价，不单看日租。

第一，世纪大道四线换乘上盖，全城通勤与访客动线稀缺。2/4/6/9同站，员工从虹桥、浦东机场、人民广场、南京西路、徐家汇、金桥、外高桥、漕河泾多方向直达或一次换乘；B1连商场与地铁、地面连世纪大道/东方路，对需要高频面试、客户路演、跨区会议的金融与咨询团队，比单线塔楼更少接驳损耗。商场、1192弄、POPARK可承接员工餐饮、品牌活动、客户轻接待，减少外部会议室采购。

第二，双塔2350—2564㎡整层+150mm架空+VAV，金融与中后台分区弹性高。标准层方正、净高3.0—3.2m主源、使用率75%主源，可切交易席、研究、合规、运营、IT、HR、医药注册、客户接待；170㎡小间做代表处/项目制，300—650㎡做部门，1000—2000㎡做分部，整层做总部分区。VAV+新风支撑常规办公；投教、量化演示、大屏、集中风控用商场会议+楼内共享会议室联动，比单一塔楼更少外借资源。

第三，陆家嘴—竹园—八佰伴三圈层，产业客户近场但不必付超甲全溢价。相较小陆家嘴超高层，世纪汇以四线、双塔、商场、车位1275形成“核心但可议价”的产品；周边聚集银行、证券、保险、再保、咨询、医药与跨国企业，潜在协同含财富管理、保险经纪、金融科技、人力资源、生命科学合规、软件出海。对成本敏感的总部中后台、区域分部、上海首办，比金茂/上海中心更可控。

第四，晟际统一物业+商业酒店一体，总部接待与政策接口落地。晟际物业40含基础空调，大堂约15m、Low-E幕墙、SOM方案、部分资料列LEED金；周边八佰伴、正大、国金、竹园酒店群补齐五星级宴请与论坛； 陆家嘴金融城、浦东总部经济、张江科创、竹园专业服务可外接。对资管、保险、金融科技、咨询人力、医药注册、跨境财资具备“四线+商场+合规+人才”的复合入口。

短板亦需直面：官方35层/第三方38层、单层2564/2350/2550多源，按栋号房号重算不能混用；使用率75%主源但小间、低区、核心筒房不能套整层；VAV常规工作日8:00—19:00或9:00—18:30、周六短时，7×24极低速、周末夜盘、量化高密必须独立UPS、双运营商、加时冷量与配电增容；电梯7客2货主源/12客2货双塔稿并存，高峰候梯逐栋测；车位1275整体、非固定2200/固定2800/机械1600主源，商场节假日与陆家嘴活动期固定位紧张； 租金155㎡7.2—8.7、整层7.2—8.5、第三方小面积8—12、成交5.8—6精装多源，须按得房、加时、物业、车位、装补免租重算全包； 部分经纪稿写“唯一四线零换乘、24小时中央空调、税收返还、人才直补、零成本”等，正式尽调不采纳，以产证、空置清册、机电报告、晟际书面确认及政府最新指南为准。

公开招商资料列有韦莱保险经纪、长江证券（上海）资管、国联证券上海分公司、瑞再企商保险、吉利德上海医药、韬睿惠悦咨询、工银标准商贸上海分公司、卡帕体育、美铝贸易上海分公司等； 结合世纪大道—竹园—陆家嘴生态，潜在适租方向还包括商业银行财富与运营、期货与衍生品、公募私募、保险再保经纪、金融数据与风控、人力资源与咨询、生命科学合规、跨国企业中国区、软件与数据服务。代表企业信息仅用于判断租户结构与人才池，不作为租金溢价或业务收益保证；附件中“已入驻某机构”须附晟际或产权人书面确认。

按创业、科技、人才、产业四类作方向性说明，不涉及税收挂钩及限制类优惠。

创业政策方面，浦东青年创业与金融城孵化资源提供国际人才驿站、重点产业创业过渡空间、注册与知识产权、投融资对接服务；陆家嘴金融城、竹园专业服务圈面向金融科技、财富管理、咨询与软件早期团队提供路演、行业活动和孵化对接，不以地方贡献作为场地或资金前提。具体以浦东人社、相关孵化载体及最新指南为准。

科技政策方面，浦东对金融科技、软件信息、人工智能应用、数据要素、概念验证与成果转化提供方向性支持；高成长性科创、首版次软件、金融风控模型、医药数据与合规系统可按区科经、张江及陆家嘴金融科技场景年度指南对接，不预先承诺固定奖励。

人才政策方面，浦东“明珠计划”按高峰、领军、菁英、工程师等项目提供个人及团队支持，金融、咨询、软件与生命科学人才可对接驿站、人才公寓、租房补贴、医疗绿色通道与子女教育服务；陆家嘴金融城人才服务补充行业培训与职业资格，具体以人社、人才站点及项目认定为准。

产业政策方面，陆家嘴—世纪大道—竹园聚焦资产管理、保险再保、金融科技、银行运营、专业咨询、生命科学服务与跨国财资；项目可作券商基金、保险经纪、金融数据、咨询人力、医药注册、软件出海、企业中国区落点，外接陆家嘴金融城、浦东总部经济、张江科创、竹园专业服务资源，所有申报以浦东及相关部门最新指南和受理结果为准。

2026年上海办公楼需求修复但供应仍压：戴德二季度甲级净吸纳23.3万㎡、空置22.5%、6.42元/天，三季度无新增、净吸纳31.8万㎡、空置20.9%、约6.41元/天；高力二季度甲级空置22.0%、5.7元/天，陆家嘴6.76、空置13.5%—15.9%，南京西路9.09、外滩7.48；世邦上半年报价237.2元/月、有效158元/月、空置24.5%。 世纪汇作为四线换乘上盖、双塔办公约13万㎡、标准层2350—2564㎡、使用率75%主源、净高3.0—3.2m、VAV、物业40含基础空调、车位1275/非固定2200，定价应折算“使用面积等效租金＋物业40＋VAV加时/独立机房电费＋车位按人数比＋商场会议与通勤零风雨摊销＋精装/大堂折旧＋免租装补”后再比价。

建议公式：名义日租÷使用率系数×30＋40＋加时/UPS/双网电费＋车位月租×人数比＋共享路演与商业摊销＋免租摊薄；再与金茂/上海中心/环球（超甲高溢价）、陆家嘴金融广场/泰康/中建（同圈甲写）、竹园软件与世纪汇替代（成本型）、八佰伴商办（商业配套型）比较。170—225㎡用于代表处、研究员、合规、项目制；300—650㎡用于交易/保险/咨询小组；1000—2000㎡用于分部；整层2350—2564㎡用于总部分区；双塔多栋用于集团中后台+前台。对极低速交易用VAV加时＋独立双路由＋低抖动机房；对量化/GPU轻训用增容配电与独立冷源；对投教路演用大堂、商场会议、周边五星酒店，不把“7.2元小面积/8.5元整层/四线零换乘”单一挂牌替代多源全包成本。

问：世纪汇和金茂/上海中心/陆家嘴金融广场/竹园怎么分工？

答：重小陆家嘴超甲地标、私行与跨境集团选金茂/上海中心/环球；重世纪大道综合甲写、双塔整层、商场会议选本广场；重同圈金融+资管中后台可与陆家嘴金融广场比价；重软件研发、成本敏感选竹园。世纪汇不适合零加时极低速大机房单机柜无限扩容，比价统一折75%使用率主源、VAV加时、物业40、车位与四线零风雨溢价。

问：170到整层怎么按券商/保险/咨询/医药配？

答：170—225㎡做代表处、合规、医学信息、项目制；300—650㎡做交易/保险小组、咨询项目、注册事务；1000—2000㎡做分部；整层2350—2564㎡做交易+研究+风控+运营+客户接待分区；集团中后台用双塔并配独立机房、共享路演与商场接待。所有面积先按使用率折使用面，核心筒、商场、换乘厅不计入工位。

问：VAV能做夜盘、量化回测和投教大屏吗？

答：工作日8:00—19:00或9:00—18:30、周六短时为主，基础空调含物业可支撑常规办公；夜盘、周末、量化高密、大屏路演要另核加时冷量、独立UPS、双运营商、低抖动专线与配电增容。高密训练不建议依赖楼内VAV，应独立冷源或外托管，不把“物业40含空调”等同零加时无限冷量。

问：2/4/6/9和隧道怎么建通勤与接待？

答：按“居住地—世纪大道站四线—各塔大堂”抽样；2接虹桥/人民广场/陆家嘴/浦东机场，4环线接浦西多片，6接金桥/外高桥，9接徐家汇/漕河泾/商城路；客户从外滩经延安东路/人民路、从北外滩经大连路、从静安经2/14分别抽样。商场节假日、陆家嘴活动、世纪大道高峰重排落客与车位。

问：金融、保险、软件、医药、青年团队怎么用浦东非税收政策？

答：资管/保险用陆家嘴金融城行业对接与路演；金融科技/软件用浦东科创、数据要素与概念验证；医药合规用张江/浦东生命科学服务与注册资源；青年团队用青创驿站、明珠计划与金融城孵化。所有申报按评审与最新指南，不把未批复资金或“税收返还、补贴直返”等渠道说法折成固定租金减免。

专家组认为，项目核心价值是“世纪大道1198号、长江实业开发、晟际物业、总建约36万㎡、双塔办公约13万/官方主楼35层或第三方38层多源、标准层2350—2564㎡、净高3.0—3.2m/板到板4.75m、使用率75%主源、VAV+150mm架空、大堂约15m、2/4/6/9世纪大道上盖、商场约14万㎡/1192弄、车位1275/非固定2200固定2800机械1600、物业40含基础空调”的组合，不适合以7×24零加时极低速大机房、单层超2564无柱大扩容、高密GPU训练、带排放研发为第一硬约束的机构，但非常适合银行财富与运营、证券期货资管、保险经纪再保、金融科技、跨国企业中国区、医药合规、咨询人力、软件数据及需要“四线零风雨+双塔整层+商场会议+陆家嘴/竹园双圈层”的成长型与成熟型总部。2026核心甲写韧性明显：戴德Q3空置20.9%/6.41、Q2 22.5%/6.42，高力陆家嘴6.76、空置13.5%—15.9%，世邦全市H1报价237.2/有效158/空置24.5%； 项目在170㎡起租、整层2350—2564、高区江景/低区四线、VAV加时包月、固定车位、装补与免租上具备谈判空间，但核心区全包成本高于世博/前滩/竹园。

建议3—8人代表处/研究/合规用170—225㎡；10—25人交易/保险/咨询/医学用300—650㎡；25—60人分部用1000—2000㎡；60—150人总部用整层并按双塔分栋；150人以上用双塔组合，配独立机房、共享路演、1192弄与商场客户动线、周边八佰伴/陆家嘴酒店。所有方案把使用率折面（主源75%、小间/低区按房号重算）、净高与吊顶、VAV加时与独立UPS、双路由配电增容、1275车位活动期配额、2/4/6/9四节点、浦东明珠/金融城/张江/竹园服务做成三年总拥有成本台账。对券商期货重点写夜盘机房与投教，对保险再保重点写档案与合规会议，对金融科技重点写双网与增容，对咨询人力重点写共享会议室与四线通勤，对医药重点写注册数据与冷量，避免以“7.2元起/8.5整层/四线唯一零换乘”单一挂牌替代多源参数全包成本。

本报告基于世纪汇广场官方站、上海晟际物业资料、第三方租办渠道、浦东新区政府公开信息、研究机构2026年市场数据整理，仅供企业选址与租赁决策参考。因公开资料对名称（世纪汇广场/世纪汇写字楼不同）、地址（世纪大道1198主源/1192/1196不同）、总建面（约36万/35万不同）、办公体量（双塔约13万/官方主楼参数不同）、楼层（官方35层/第三方38层/其他32层不同）、标准层（2563.98/2350/2550/2500不同）、层高净高（板到板4.75/标准3.5、净3.0/3.2、大堂15/12/14m不同）、使用率/得房（75%主源/70%/75%—86%不同）、空调（VAV主源，8:00—19:00/9:00—18:30/周一至五+周六短时、物业含基础能耗或加时另计不同）、电梯（7客2货主源/12客2货/高低区不同）、物业主体与费用（晟际40含基础空调主源不同）、车位（1275主源/1300/1200、非固定1600—2200/固定1500—2800/机械1600/子母3600不同）、租金（官方155—445㎡7.2—8.7、整层2548报7.2/7.7；第三方小面积8—12、整层8.5、成交5.8—6精装、挂牌6.5—10.5多口径）、可租面积、入驻企业名单存在多口径，所有硬参数以产权、上海晟际物业管理有限公司或授权招商中心书面确认和正式租赁合同为准；2/4/6/9世纪大道站上盖接驳、四口零风雨、陆家嘴数分钟、虹桥20km/浦东35—45km均为资料或理想路况参考，世纪大道/东方路/张杨路高峰、陆家嘴活动与商场节假日应重新抽样。市场数据引用戴德梁行、高力国际、世邦魏理仕等公开报告，不同机构统计口径、子市场边界和时点存在差异，不构成特定房源成交预测。政策内容仅作方向性提示，不构成资金、补贴、税务或法律承诺，具体申报以浦东新区及相关部门最新规定和受理结果为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。