报告用途：为银行与外资银行代表处、证券期货与资管、保险经纪与再保、跨国企业浦东办事处、贸易物流与航运服务、专业咨询与法律、软件与数据服务、媒体与信息服务提供世纪大道—竹园核心老牌甲级写字楼选址可行性、租赁成本、通勤效率、产业协同与政策适配评估，支撑90㎡起精装小间、半层、整层1655—2010㎡及多楼层组合决策。

编制对象：上海浦东新区陆家嘴商务广场（世纪大道1600号，曾用名浦项广场/POS Plaza；韩国浦项制铁原投资开发、贝聿铭事务所参与设计，陆家嘴集团体系持有/管理，上海陆家嘴商务广场有限公司/上海陆家嘴物业管理有限公司运营，竹园商贸区核心；以不动产登记、项目物业或授权招商中心及最新空置台账为准，以下简称“项目”）。

数据时效：截至2026年10月；市场数据引用戴德梁行、高力国际、世邦魏理仕等公开研究口径，项目参数以物业资料、政府公开信息、第三方招商资料及实地尽调核验为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

项目位于浦东新区世纪大道1600号，处陆家嘴金融贸易区与竹园商贸区交界，世纪大道与浦电路口，北望小陆家嘴“三件套”方向，西经世纪大道/4号线至浦西与竹园，东接世纪公园、花木行政文化中心，南近塘桥、南浦大桥方向。整体为1999年竣工的老牌超甲/甲级综合商务大厦，公开总建面约9.81万㎡主源，主楼34层、裙楼4层、地下4层，建筑高度约142米；部分渠道列33层、第三方招商稿列38层，签约前按产证与放租清册确认。标准层约1655—2010㎡多源，可租从90—235㎡小间、300—670㎡部门层、1000—1337㎡分部到整层1655—2010㎡、多楼层组合均有渠道列示。

项目由韩国浦项制铁原投资、贝聿铭事务所参与设计，2008年后纳入陆家嘴集团体系，2022—2024年部分渠道称完成整楼焕新；配VAV约克中央空调、100—150mm架空地板、PDS综合布线、卫星天线、三网/卫通、低区高区客梯分区，是竹园片区少有的“老牌地标+四轨邻近+世纪公园景观+外资金融传媒贸易邻居”的存量甲写。对7×24极低时延自营交易、高密量化回测、GPU大模型训练、带排放研发、大规模自建机房，应另行评估VAV加时、独立冷源、双路由专线、独立UPS及陆家嘴/张江专业IDC，不把1999年中央空调与写字楼机电等同全量技术机房。

地址以世纪大道1600号为主，主楼大堂、裙楼商业与会议、地下车库、浦电路/世纪大道门厅按物业动线分别核对。总建面约9.81万㎡主源；办公主楼可租按34层清册，公开办公面积约5.98万㎡主源、部分渠道仅列主楼可租面积；裙楼4层做商业、餐饮、会议配套，地下4层以车库与设备为主。

标准层多源：1655㎡主源、1900—2010㎡主源、部分经纪稿1655—1999/235—370分割单元；签约前按逐套平面图折使用面积，核心筒、裙楼、换乘厅不计入可坐工位。层高净高多源：板到板4.0m主源、部分老资料列标准层高2.7m/净高2.7m并存，大堂9m主源、部分焕新稿列12m；架空地板100mm主源、部分渠道150mm；得房率67%主源、部分资料61%—70%，小间不能套整层系数，所有工位按“建筑面×得房－核心筒－公区”重算。

空调多源：VAV约克变风量中央主源，运行周一至周五8:30—18:30/8:00—22:00多源、周六8:30—13:00/9:00—12:00/部分稿写至22:00、周日8:00—18:00仅在个别稿出现；物业32元/㎡·月主源含基础空调能耗，加时、周末、夜盘另核冷量、新风与计费。 新风、PM2.5、全热回收以竣工及物业书面报告为准；金融大屏、量化机房、交易席、媒体剪辑室须逐房测冷量与配电。

电梯多源：主楼客梯12部主源、部分稿14部、货梯1—2部、裙楼另配客/货；东洋/通力以竣工资料为准；样机、服务器、档案、路演物料逐层抽货梯等待。 网络电信、联通、移动三网主源，部分资料列卫通、4组卫星天线、PDS无带宽限制布线；金融低时延、量化、媒体传输、软件渲染另核弱电间、双运营商、独立UPS与备份专线。

物业上海陆家嘴商务广场有限公司/上海陆家嘴物业管理有限公司，费32元/㎡·月主源含基础空调；合同须明确VAV加时、公区能源、裙楼会议、卫星/卫通链路分项。 车位多源：地下793个主源、地上30个、合计823个主源；月租800元非固定主源、部分稿1250元、固定1500元并存，配新能源充电按库位；4号线浦电路通勤与九六广场/世纪大道活动期另排员工长租与访客车位配额。 配电以竣工报告为准，双回路/应急发电机仅部分焕新稿列明，交易席、机柜、大屏、增容按房号复核。租金多源：官方站挂10.4元、第三方3.0—9.5元、经纪特价2.99—4.0元、补贴稿1—2元降权；实际按楼层、朝向、得房、VAV加时、物业32、车位、精装/毛坯、免租装补折算建筑面/使用面全包，不与世纪汇/陆家嘴金融广场同新楼单价硬比。

轨道交通方面，4号线浦电路站多源220—370米、步行3—5分钟，6号线浦电路站390—600米，2/4/6/9号线世纪大道站约900米/步行7—10分钟；按世纪大道1600号各门厅抽样。 4号线环线串中山公园、大木桥、浦东大道、浦西核心；6号线串世纪大道、源深、金桥、外高桥；2号线串虹桥、人民广场、南京东路、陆家嘴、浦东机场；9号线串商城路、世纪大道、徐家汇、漕河泾。对银行代表处、外资机构、证券资管、贸易物流、咨询法律、媒体均较顺。

地面与隧道方面，邻世纪大道、浦电路、东方路、张杨路、潍坊路，近延安东路隧道约3分钟车程、新建路隧道约5分钟、大连路隧道与内环高架短程；招租资料列浦东机场约42km、虹桥约23—40km，均为理想路况。 早高峰世纪大道、浦电路、东方路、延安东路隧道及小陆家嘴活动期应重新抽样。公交以世纪大道浦电路、浦电路东方路、张杨路世纪大道、潍坊路崂山路补线，含119、630、729、746、169、814、736、987、970、978等； 客户可用九六广场、世纪汇、八佰伴、陆家嘴环廊分流，不把“4号线浦电路3分钟”等同所有主楼门厅零风雨直达。

项目处“小陆家嘴金融核心—竹园专业服务—世纪大道交通轴—世纪公园花木”复合带。向西经延安东路/人民路隧道到外滩、南京东路，向西北经2号线到南京西路、静安寺，向西南经9号线到徐家汇、漕河泾，向东北经世纪大道/4/6到竹园、金桥、外高桥，向张江经2/13或龙阳路换磁浮/机场线，向浦东机场经2号线。2026年上海办公楼仍“总量承压、核心分化”：戴德三季度甲级无新增、净吸纳31.8万㎡、空置20.9%、月租192.3元（约6.41元/天），二季度净吸纳23.3万㎡、空置22.5%、6.42元/天； 高力二季度甲级空置22.0%、5.7元/天，陆家嘴6.76元/天、南京西路9.09、外滩7.48； 世邦上半年报价237.2元/月、有效158元/月、空置24.5%。 陆家嘴板块空置约15.9%，金融新增需求占全市前列，私募、量化、资管、外资银行代表处韧性较强。

对银行与外资代表处、证券期货资管、保险经纪再保、贸易物流、跨国企业办、咨询法律、媒体信息，项目以“世纪大道1600老牌地标、1655—2010整层、67%—70%得房、VAV约克、4浦电路+2/4/6/9世纪大道、九六广场+世纪公园、路透/汉莎/米其林式外资邻居”换世纪汇/陆家嘴金融广场新楼溢价；对7×24极低速、高密量化、GPU训练、合规异地灾备，应另评独立机房、张江IDC或专业托管。可比含金茂/上海中心/环球（超甲新地标）、陆家嘴金融广场/泰康/中建（同圈新甲写）、世纪汇（四线新综合体）、竹园其他成本型甲写，比价统一折得房、VAV加时、物业32、车位、净高2.7改造条件与裙楼会议，不单看日租。

第一，竹园—陆家嘴交界老牌地标，外资金融与跨国机构生态成熟。1999年浦项/贝聿铭体系、陆家嘴集团后期持有，公开历史租户含路透社、汉莎航空、米其林、友利银行、产业银行、大邱银行、瑞士航空、德国工商大会、美国总统轮船、日电国际货运等，形成“金融信息+航空贸易+外资代表+专业服务”混合圈层。 对需要外资客户见面、合规办公、小面积代表处、中等总部分部，比纯新交付超甲更易控制全包成本。

第二，1655—2010㎡整层+架空+PDS，存量改造分区弹性尚可。标准层方正、可切90㎡小间到整层；100—150mm架空、VAV约克、三网+卫通+卫星天线，适合交易研究、合规、贸易操作、媒体编辑、IT中台分区分设。 67%—70%得房低于新楼，但老楼大堂、裙楼会议、九六广场餐饮可补接待；整层用于分部、半层用于部门、小间用于项目制，比超甲单间更灵活。

第三，4浦电路近场+2/4/6/9世纪大道补充，浦江两侧与浦东多片通勤均衡。4号线220—370米、6号线390—600米、世纪大道站约900米/7—10分钟，员工从虹桥、浦东机场、人民广场、南京西路、徐家汇、金桥、外高桥多方向一次换线较顺； 客户从外滩经延安东路、从北外滩经新建路/大连路、从静安经2/14分别抽样。相比小陆家嘴超高层，项目浦电路地铁+地面落客更适合中型团队分时段通勤。

第四，陆家嘴体系物业+九六广场/世纪公园配套，总部中后台与代表处可落地。陆家嘴商务广场公司/陆家嘴物业统一运维，32元含基础空调；裙楼餐饮会议、九六广场零售、假日/红塔/中油酒店、世纪联华与世纪公园绿化为员工与客户动线补强； 外接陆家嘴金融城、浦东总部经济、竹园专业服务、张江科创。对资管、保险经纪、贸易物流、咨询法律、媒体信息具备“地标品牌+四轨邻近+成本可控+产业邻居”的复合入口。

短板亦需直面：1999年竣工，净高多源2.7m主源、板到板4.0m主源，吊顶后工位、高柜、大屏、机柜要逐房算；VAV多源8:30—18:30/8:00—22:00/周六短时，7×24极低速、周末夜盘、量化高密必须独立UPS、双运营商、加时冷量与配电增容；得房67%主源、部分资料61%，小间不能套整层；主楼34层/33层/38层多源，电梯12客/14客、货1—2部多源，高峰候梯按房号重测；车位793地下+30地上、月租800—1500多源，九六/世纪大道活动期固定位紧张；租金1—12.8多源跨度极大，经纪“特价/补贴/零成本”稿不采纳，以产证、空置清册、机电报告、物业书面报价为准；老楼改造若涉及机房、消防、荷载、幕墙隔声，应单独做技术尽调，不把“超甲历史称号”等同新楼机电标准。

公开资料列有路透社、汉莎航空、米其林、友利银行、产业银行、大邱银行、瑞士航空、德国工商大会上海代表处、美国总统轮船、日电国际货运、德国特西诺彩饰纸、比利时埃克斯玛、尼纳斯石油、上海仁德会计师事务所、深圳瑞龙期货等； 结合竹园—陆家嘴生态，潜在适租方向还包括商业银行与外资银行代表处、证券期货资管、保险再保经纪、贸易物流与航运服务、跨国企业浦东办、专业法律咨询、人力资源、软件与数据、媒体与金融信息。代表企业信息仅用于判断租户结构与人才池，不作为租金溢价或业务收益保证；附件中“已入驻某机构”须附物业或产权人书面确认。

按创业、科技、人才、产业四类作方向性说明，不涉及税收挂钩及限制类优惠。

创业政策方面，浦东青年创业与金融城孵化资源提供国际人才驿站、重点产业创业过渡空间、注册与知识产权、投融资对接服务；竹园专业服务圈、陆家嘴金融城面向金融科技、贸易服务、咨询与软件早期团队提供路演、行业活动和孵化对接，不以地方贡献作为场地或资金前提。具体以浦东人社、相关孵化载体及最新指南为准。

科技政策方面，浦东对金融科技、软件信息、人工智能应用、数据要素、概念验证与成果转化提供方向性支持；高成长性科创、首版次软件、金融风控模型、贸易数据系统可按区科经、张江及陆家嘴金融科技场景年度指南对接，不预先承诺固定奖励。

人才政策方面，浦东“明珠计划”按高峰、领军、菁英、工程师等项目提供个人及团队支持，金融、贸易、咨询、软件与传媒人才可对接驿站、人才公寓、租房补贴、医疗绿色通道与子女教育服务；陆家嘴金融城人才服务补充行业培训与职业资格，具体以人社、人才站点及项目认定为准。

产业政策方面，陆家嘴—竹园聚焦资产管理、商业银行与外资代表、保险再保、期货交易、贸易物流、专业咨询与媒体信息；项目可作券商基金代表处、保险经纪、贸易航运中台、跨国企业办、法律咨询、金融信息软件落点，外接陆家嘴金融城、浦东总部经济、张江科创、竹园专业服务资源，所有申报以浦东及相关部门最新指南和受理结果为准。

2026年上海办公楼需求修复但存量仍高：戴德三季度甲级无新增、净吸纳31.8万㎡、空置20.9%、月租192.3元（约6.41元/天），二季度净吸纳23.3万㎡、空置22.5%、6.42元/天； 高力二季度甲级空置22.0%、5.7元/天，陆家嘴6.76元/天、空置约15.9%，南京西路9.09、外滩7.48； 世邦上半年报价237.2元/月、有效158元/月、空置24.5%，业主普遍以免租、装补、灵活租约换去化。 项目作为1999年存量甲写、总建约9.81万㎡、标准层1655—2010㎡、得房67%—70%、净高2.7/板到板4.0多源、VAV约克、物业32含基础空调、车位823、4浦电路220—370m+2/4/6/9世纪大道约900m，定价应折算“使用面积等效租金＋物业32＋VAV加时/独立机房电费＋车位按人数比＋裙楼会议与九六商业摊销＋精装/焕新折旧＋免租装补”后再比价。

建议公式：名义日租÷得房系数×30＋32＋加时/UPS/双网电费＋车位月租×人数比＋共享会议与商业摊销＋免租摊薄；再与世纪汇（新四线综合体）、陆家嘴金融广场（新甲写）、金茂/上海中心（超甲地标）、竹园其他老甲写比较。90—235㎡用于代表处、研究员、合规、项目制；300—670㎡用于交易/保险/贸易/咨询小组；1000—1337㎡用于分部；整层1655—2010㎡用于总部分区；多楼层用于集团中后台。对极低速交易用VAV加时＋独立双路由＋低抖动机房；对量化/GPU轻训用增容配电与独立冷源；对路演用大堂、裙楼会议、九六广场与周边酒店，不把“3元特价/10.4挂牌/4号线3分钟”单一挂牌替代多源全包成本。

问：陆家嘴商务广场和世纪汇、陆家嘴金融广场、金茂/上海中心怎么分工？

答：重老牌竹园—陆家嘴地标、90㎡小间到2010㎡整层、4浦电路近场、成本低于新超甲选本项目；重世纪大道四线新综合体、双塔整层、商场会议选世纪汇；重小陆家嘴新甲写、2200㎡+整层、2/9双轨选陆家嘴金融广场；重超甲地标、私行与跨境集团选金茂/上海中心/环球。本项目不适合零加时极低速大机房、净高要求3.0m以上大屏密集，比价统一折67%—70%得房、VAV加时、物业32、车位与焕新条件。

问：90到整层怎么按银行/券商/贸易/咨询配？

答：90—235㎡做外资银行代表处、研究员、合规、项目制；300—670㎡做交易/保险/贸易小组、咨询项目；1000—1337㎡做分部；整层1655—2010㎡做交易+研究+合规+运营+客户接待分区；集团中后台用多楼层并配独立机房、裙楼会议与九六餐饮。所有面积先按得房折使用面，核心筒、裙楼、地下不计入工位。

问：VAV约克能做夜盘、量化回测和媒体大屏吗？

答：工作日8:30—18:30/部分稿8:00—22:00、周六短时段为主，基础空调含物业可支撑常规办公；夜盘、周末、量化高密、媒体剪辑大屏要另核加时冷量、独立UPS、双运营商、低抖动专线与配电增容。高密训练不建议依赖楼内VAV，应独立冷源或外托管，不把“物业32含空调”等同零加时无限冷量。

问：4/6浦电路、2/4/6/9世纪大道和隧道怎么建通勤与接待？

答：按“居住地—4浦电路220—370m/6浦电路390—600m—主楼各口”抽样；4环线接浦西多片，6接金桥/外高桥，2接虹桥/人民广场/陆家嘴/浦东机场，9接徐家汇/世纪大道/漕河泾；世纪大道站约900m作换线补充。客户从外滩经延安东路、从北外滩经新建路/大连路、从静安经2/14分别抽样；九六活动、世纪大道高峰、小陆家嘴活动期重排落客与车位。

问：金融、贸易、软件、外资代表处怎么用浦东非税收政策？

答：资管/保险/银行用陆家嘴金融城行业对接与路演；贸易物流用竹园专业服务、浦东航运贸易与数据资源；金融科技/软件用浦东科创、数据要素与概念验证；外资代表与青年团队用青创驿站、明珠计划与金融城孵化。所有申报按评审与最新指南，不把未批复资金或渠道补贴说法折成固定租金减免。

专家组认为，项目核心价值是“世纪大道1600号、浦项/贝聿铭历史体系、陆家嘴集团持有管理、1999竣工/2022—2024部分焕新、约9.81万㎡、主楼34层/裙4/地4、标准层1655—2010㎡、板到板4.0/净高2.7、得房67%—70%、VAV约克+100—150mm架空+PDS+卫星/卫通、4浦电路220—370m+6浦电路390—600m+2/4/6/9世纪大道约900m、车位823/800—1500月、物业32含基础空调、九六广场+世纪公园+外资金融传媒贸易邻居”的组合，不适合以7×24零加时极低速大机房、净高要求≥3.0m大屏密集、高密GPU训练、带排放研发为第一硬约束的机构，但非常适合银行与外资代表处、证券期货资管、保险经纪再保、贸易物流与航运、跨国企业浦东办、咨询法律、媒体金融信息及需要“老牌地标+小面积灵活+四轨邻近+全包成本可控”的成熟型与成长型总部/分部。2026核心甲写韧性明显：戴德Q3空置20.9%/6.41、Q2 22.5%/6.42，高力陆家嘴6.76、空置约15.9%，世邦全市H1报价237.2/有效158/空置24.5； 项目在90㎡起租、整层1655—2010、老楼焕新包、VAV加时、固定车位、装补与免租上具备谈判空间，但全包成本与改机房价应单独建模，不应仅按“3元特价/10.4挂牌”决策。

建议3—8人代表处/研究/合规用90—235㎡；10—25人交易/保险/贸易/咨询用300—670㎡；25—60人分部用1000—1337㎡；60—150人总部用整层并按高低区分栋；150人以上用多楼层组合，配独立机房、裙楼会议、九六广场客户动线、周边假日/红塔/中油/陆家嘴酒店。所有方案把得房折面（主源67%、小间/低区按房号重算）、净高2.7与吊顶、VAV加时与独立UPS、双路由配电增容、823车位活动期配额、4/6/2/9四节点、浦东明珠/金融城/竹园/张江服务做成三年总拥有成本台账。对银行外资重点写合规与代表处形象，对券商期货重点写夜盘机房与投教，对保险贸易重点写档案与会议保密，对软件媒体重点写双网与增容，对咨询法律重点写裙楼会议与四轨通勤，避免以“超甲历史称号/特价1—3元/4号线3分钟”单一挂牌替代多源参数全包成本。

本报告基于陆家嘴商务广场官方/物业资料、百度百科及第三方租办渠道、浦东新区政府公开信息、研究机构2026年市场数据整理，仅供企业选址与租赁决策参考。因公开资料对名称（陆家嘴商务广场/浦项广场/POS Plaza不同）、地址（世纪大道1600号主源、浦电路口描述不同）、总建面（约9.81万/6.95万/其他渠道不同）、楼层（主楼34层主源/33层/38层/裙4/地4不同）、标准层（1655主源/1900/2010/1655—1999不同）、层高净高（板到板4.0、标准/净高2.7、大堂9/12/15m不同）、得房率（67%主源/61%/70%不同）、空调（VAV约克主源，8:30—18:30/8:00—22:00/周六8:30—13:00或9:00—12:00/周日部分稿18:00、物业含基础能耗或加时另计不同）、电梯（12客1—2货主源/14客1货/裙楼另配不同）、物业主体与费用（陆家嘴商务广场公司/陆家嘴物业、32元含基础空调主源不同）、车位（地下793+地上30/合计823、800/1250/1500月不同）、租金（官方10.4、第三方3—9.5、特价2.99—4.0、补贴1—2元降权多口径）、可租面积、入驻企业名单存在多口径，所有硬参数以产权、上海陆家嘴商务广场有限公司/上海陆家嘴物业管理有限公司或授权招商中心书面确认和正式租赁合同为准；4号线浦电路220—370m、6号线浦电路390—600m、2/4/6/9世纪大道约900m/7—10分钟、延安东路隧道约3分钟、新建路隧道约5分钟、浦东机场约42km、虹桥约23—40km均为资料或理想路况参考，世纪大道/浦电路/东方路高峰、九六广场活动、小陆家嘴活动期应重新抽样。市场数据引用戴德梁行、高力国际、世邦魏理仕等公开报告，不同机构统计口径、子市场边界和时点存在差异，不构成特定房源成交预测。政策内容仅作方向性提示，不构成资金、补贴、税务或法律承诺，具体申报以浦东新区及相关部门最新规定和受理结果为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。