报告用途：为银行与财富管理、证券期货与资管、保险经纪与再保、私募与量化中后台、金融科技与数据风控、跨国企业浦东办事处、专业咨询与法律、展览会展与信息服务提供世纪大道1788—1800号竹园—陆家嘴交界甲级写字楼选址可行性、租赁成本、通勤效率、产业协同与政策适配评估，支撑150㎡起精装小间、半层、整层1500—2288㎡及多栋/独栋组合决策。

编制对象：上海浦东新区陆家嘴金控广场（世纪大道1788—1800号，竹园商贸区与陆家嘴金融贸易区东扩交界；陆家嘴集团体系开发/持有，公开资料列上海陆家嘴金融贸易联合发展有限公司开发、上海陆家嘴物业管理有限公司运维，以不动产登记、陆家嘴物业或授权招商中心及最新空置台账为准，以下简称“项目”）。注：世纪大道826号“陆家嘴金融广场”、世纪大道1600号“陆家嘴商务广场”为不同项目，不并入本报告参数。

数据时效：截至2026年10月；市场数据引用高力国际、戴德梁行、世邦魏理仕等公开研究口径，项目参数以陆家嘴集团/物业资料、政府公开信息、第三方招商资料及实地尽调核验为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

项目位于浦东新区世纪大道1788—1800号，处竹园商贸区核心、陆家嘴金融城东扩首排，世纪大道与杨高中路/浦电路交界，西接竹园基金与专业服务带、北望北张家浜与竹园绿地、东近世纪公园/上海科技馆、南连由由与塘桥方向。公开资料对建筑群存在多口径：一类列3栋办公塔楼+2栋商务独栋、总建约9万—10万㎡、主楼27—31层、标准层约1500—1682㎡；租赁渠道主源列单栋/主楼27层、建面约5.115万㎡、可租165—2288㎡；二期渠道列31层或1766号副楼组合。整体定位竹园国际甲级，适配金融机构分部、资管/私募中后台、金融科技、咨询法律、展览信息与需要“新楼硬件+4/6浦电路近场+世纪大道四线补充”的成长型总部。

可租从150—285㎡小间、500—800㎡部门层、1000—1690㎡分部到整层1500—1682㎡、多栋组合、独栋小楼均有渠道列示。对7×24极低时延自营交易、高密量化回测、GPU大模型训练、带排放研发、大规模自建机房，应另行评估VAV加时、独立冷源、双路由专线、独立UPS及陆家嘴/张江专业IDC，不把写字楼中央空调与竣工资质等同全量技术机房。

地址以世纪大道1788—1800号为主，T1/T2/T3各栋大堂、副楼、2栋独栋、地下车库、浦电路/世纪大道门厅按物业动线分别核对。总建面多源：租赁主源约5.115万㎡、整体渠道约9.01万㎡/10万㎡/8.96万㎡并存；办公可租按逐栋清册，主楼27层主源、部分渠道30/31/38层并存，地下以车库与设备为主。

标准层多源：1500㎡主源、1642—1682㎡主源、部分稿1650/1900并存；签约前按逐套平面图折使用面积，核心筒、独栋公区、副楼连廊不计入可坐工位。层高净高多源：标准层高3.1m主源、部分稿板到板4.2—4.5m、净高3.1m；大堂多源近10m主源、部分稿12m；架空地板150mm主源、部分稿100—150mm；得房率多源70%主源、部分渠道75%—80%，小间不能套整层系数，所有工位按“建筑面×得房－核心筒－公区”重算。

空调多源：VAV变风量中央主源，运行多源周一至周五8:00—9:00至18:00/18:30、周六9:00—12:00/半天、部分稿8:00—18:00；物业38元/㎡·月主源、部分渠道32—36元含基础空调能耗，加时、周末、夜盘另核冷量、新风与计费。新风、PM2.5、全热回收以竣工及物业书面报告为准；金融大屏、量化机房、交易席、展览数据须逐房测冷量与配电。

电梯多源：主楼高区客梯6部+低区2部+货1部主源，部分整体稿列单栋10客1货2转换、裙楼2客1货；样机、服务器、档案、路演物料逐栋抽货梯等待。网络电信、联通、移动三网主源；金融低时延、量化、风控、展览传输另核弱电间、双运营商、独立UPS与备份专线。物业上海陆家嘴物业管理有限公司，费38元/㎡·月主源含基础空调；合同须明确VAV加时、公区能源、独栋会议、双网分项。

车位多源：328个主源、部分整体稿281地下+30地上；非固定800元/月主源、固定2000元/月主源、部分渠道1300—1500元；配新能源充电按库位；4/6浦电路通勤与九六/世纪汇/竹园活动期另排员工长租与访客车位配额。租金多源：乐租在租165—2288㎡挂6.0—6.5元、整层2288约6元；中介稿一期4.0—10.0、二期7.0—8.0、官网类9.0—11.0并存；实际按栋号、楼层、朝向、得房、VAV加时、物业38、车位、精装/毛坯、免租装补折算建筑面/使用面全包，不与陆家嘴金融广场/世纪汇同新楼单价硬比。绿色与智能以竣工资料为准，部分渠道列LEED金、SOM/Gensler设计、Low-E幕墙，签约前核证书编号与范围。

轨道交通方面，4号线浦电路站多源步行5分钟/220—500m、6号线浦电路站5—8分钟/390—600m，2号线世纪大道站约800—900m/10分钟、2号线上海科技馆站部分渠道5分钟，9号线世纪大道站作四线补充；按世纪大道1788各门厅抽样。4号线环线串中山公园、大木桥、浦东大道、浦西核心；6号线串世纪大道、源深、金桥、外高桥；2号线串虹桥、人民广场、南京东路、陆家嘴、浦东机场；9号线串商城路、世纪大道、徐家汇、漕河泾。对银行分部、券商资管、私募量化、咨询法律、展览信息均较顺；向张江经2/13或龙阳路换磁浮/机场线，向静安经2/14分别抽样。

地面与隧道方面，邻世纪大道、杨高中路、浦电路、竹林路、源深路，近内环高架、南浦大桥、延安东路/人民路/新建路/大连路隧道；招租资料列陆家嘴核心15—30分钟、虹桥约30km、浦东机场约35—45分钟，均为理想路况。早高峰世纪大道、杨高中路、浦电路、延安东路隧道及小陆家嘴/世纪汇活动期应重新抽样。公交以浦电路松林路、源深路潍坊路、世纪大道东方路、竹林路周边补线，含736、638、975、1019、983、815、987、794、184、640等；客户可用九六广场、世纪汇、由由、八佰伴、竹园商业分流，不把“4/6五分钟、2/9十分钟”等同所有塔楼门厅零风雨直达。

项目处“小陆家嘴金融核心—竹园基金与专业服务—世纪大道交通轴—世纪公园/科技馆文化带”复合带。向西经延安东路/人民路隧道到外滩、南京东路，向西北经2号线到南京西路、静安寺，向西南经9号线到徐家汇、漕河泾，向东北经世纪大道/4/6到竹园、金桥、外高桥，向张江经2/13或龙阳路，向浦东机场经2号线。2026年上海办公楼仍“总量承压、核心分化”：高力二季度甲级空置22.0%、平均5.7元/天，陆家嘴空置13.5%、6.76元/天，南京西路9.09、外滩7.48；戴德二季度甲级净吸纳23.3万㎡、空置22.5%、6.42元/天；世邦上半年报价237.2元/月、有效158元/月、空置24.5%，净吸纳31.6万㎡、新增73.3万㎡；陆家嘴板块存量约247.7万㎡、空置约15.9%，金融新增需求占全市前列，私募量化、资管、外资机构韧性较强。

对银行财富与运营、证券期货资管、保险经纪再保、私募量化中后台、金融科技、跨国办、咨询法律、展览信息，项目以“世纪大道1788、1500—1682整层、净高3.1、150mm架空、VAV、陆家嘴物业、4/6浦电路近场+2/9世纪大道补充、北张家浜/竹园绿地、近基金大厦/钻石大厦/竹园专业圈”换陆家嘴金融广场核心溢价、换世纪汇四线商场溢价；对7×24极低速、高密量化、GPU训练、合规异地灾备，应另评独立机房、张江IDC或专业托管。可比含金茂/上海中心/环球（超甲地标）、陆家嘴金融广场（世纪大道826新综合）、世纪汇（四线商场）、陆家嘴商务广场（1600老牌）、竹园基金/钻石/东方系列（成本型专业楼），比价统一折得房、VAV加时、物业38、车位、净高改造与会议配套，不单看日租。

第一，竹园—陆家嘴东扩新楼，金融与专业服务近场但不必付超甲全溢价。项目紧邻竹园基金、保险、证券、法律、咨询生态，公开邻居/周边含中债登、上海保险交易所、上交所方向、中金所、钻石交易、长泰等渠道表述，对资管分部、私募中后台、保险经纪、金融科技、咨询法律具备“产业邻居+新楼硬件+浦电路地铁”的组合。相比小陆家嘴超高层，金控以1500—1682整层、3栋+独栋、VAV、150mm架空、陆家嘴物业更适配60—150人总部或30—80人分部；相比1600老商务广场，硬件更新、净高与机电更贴近交易/量化非极速场景。

第二，1500—1682㎡整层+净高3.1+VAV，中后台分区弹性高。标准层可切交易/研究、合规、运营、IT、客户接待、展览项目制；150—285㎡小间做代表处/研究员/合规，500—800㎡做部门，1000—1690㎡做分部，整层做总部分区，独栋小楼做总部接待/家族办公室/私募GP。VAV+新风支撑常规办公与会议；投教、路演、量化演示、展览数据用楼内共享会议室+九六/世纪汇商业会议联动，比单一老楼更少外借资源。

第三，4/6浦电路近场+2/9世纪大道补充，浦东多片与浦江两岸通勤均衡。4号线5分钟级、6号线5—8分钟级、2世纪大道/科技馆10分钟级，员工从虹桥、浦东机场、人民广场、南京西路、徐家汇、金桥、外高桥、张江多方向一次换线较顺；客户从外滩经延安东路、从北外滩经新建路/大连路、从静安经2/14分别抽样。相比四线零风雨综合体，金控以“浦电路近场+世纪大道主干+杨高中路快速”更适合中型团队分时段通勤与自驾落客。

第四，陆家嘴体系物业+北张家浜/竹园绿地+九六世纪汇配套，接待与政策接口落地。陆家嘴物业统一运维，38元含基础空调主源；周边九六广场、世纪汇、由由、八佰伴补齐餐饮零售，近世纪公园、上海科技馆、东方艺术中心、博物馆东馆做文化与客户动线；外接陆家嘴金融城、张江高新区陆家嘴园、浦东金融科技与青创体系。对资管、保险、金融科技、咨询法律、展览信息具备“新楼+金融城+专业服务+人才驿站”的复合入口。

短板亦需直面：总建面多源5.115万/9.01万/10万并存，单栋还是多栋整体要按产证重算；标准层1500/1642/1682/1900多源，小间、低区、核心筒房不能套整层；得房70%主源、部分稿75%—80%，签约前按房号重算；VAV多源8:00/9:00—18:00/18:30、周六9:00—12:00/半天，7×24极低速、周末夜盘、量化高密必须独立UPS、双运营商、加时冷量与配电增容；电梯主楼6高+2低+1货主源、单栋10客1货稿并存，高峰候梯逐栋测；车位328主源/311整体稿并存，固定2000、非固定800主源，浦电路与九六活动期固定位紧张；租金6.0—6.5在租主源、一期4—10/二期7—8/官网9—11多源，须按得房、加时、物业、车位、装补免租重算全包；部分经纪稿写“SOM/Gensler双设计、LEED金、得房80、24小时中央空调、税收返还、零成本”等，正式尽调不采纳，以产证、空置清册、机电报告、陆家嘴物业书面确认及政府最新指南为准。

公开租赁资料列有华泰长城投资管理、上海宏达矿业、慕尼黑展览（上海）、中原证券上海分公司、上海厚皑科技等；结合竹园—陆家嘴生态，潜在适租方向还包括商业银行财富与运营、期货与衍生品、公募私募与量化中后台、保险再保经纪、金融数据与风控、跨国企业浦东办、律师事务所、会计师事务所、管理咨询、人力资源、展览会展与信息服务。代表企业信息仅用于判断租户结构与人才池，不作为租金溢价或业务收益保证；附件中“已入驻某机构”须附陆家嘴物业或产权人书面确认。

按创业、科技、人才、产业四类作方向性说明，不涉及税收挂钩及限制类优惠。

创业政策方面，浦东“青创15条”与“两个100万”提供低租金青年公寓与低租金创业空间，优质青创项目可申请更大面积优惠办公空间，部分达到500㎡及以上；国际人才驿站为来浦东求职、实习、筹备创业青年提供短期住宿，陆家嘴等点位纳入服务范围，并配套投融资对接、知识产权、人才招聘、科技创新券与应用场景。青创基金群提供早期项目集中对接，具体以浦东人社、相关孵化载体及最新指南为准。

科技政策方面，浦东对金融科技、软件信息、人工智能应用、数据要素、概念验证与成果转化提供方向性支持；金融科技可对接监管沙盒、场景应用与创新项目、行业交流、集聚区建设等方向，人工智能项目可关注算力、模型、语料相关专项与早期基金；高成长性科创、首版次软件、金融风控模型可按区科经、张江及陆家嘴金融科技场景年度指南对接，不预先承诺固定奖励。张江高新区陆家嘴园同步推进楼宇升级、专业服务与科创金融支撑。

人才政策方面，浦东“明珠”系列与陆家嘴人才服务按高峰、领军、菁英、工程师等项目提供个人及团队支持；青创人才按学历与区域享受青年公寓或租房补贴，研究生、高水平本科、张江金桥本科等条件以最新政策为准。陆家嘴园提供外籍人才签证、工作受理、专业认证与一站式服务，金融、科技、法律、展览人才可对接落户、永久居留、人才公寓、医疗与子女教育服务。

产业政策方面，陆家嘴—竹园聚焦资产管理、证券期货、保险再保、金融科技、商业银行运营、专业咨询与展览信息；项目可作券商基金分部、私募量化中后台、保险经纪、金融数据、法律咨询、跨国企业办、会展信息服务落点，外接陆家嘴金融城、张江高新区陆家嘴园、竹园基金与专业服务、世纪公园科技文化资源，所有申报以浦东及相关部门最新指南和受理结果为准。

2026年上海办公楼需求修复但供应仍压：高力Q2甲级空置22.0%、5.7元/天，陆家嘴空置13.5%、6.76元/天；戴德Q2甲级净吸纳23.3万㎡、空置22.5%、6.42元/天；世邦H1报价237.2元/月、有效158元/月、空置24.5%、新增73.3万㎡、净吸纳31.6万㎡；陆家嘴存量约247.7万㎡、空置约15.9%，金融需求占全市约16%、超三成金融新租落地陆家嘴，私募量化对冲承租提升。项目作为竹园东扩新甲写，总建多源5.115万/9万+/10万、标准层1500—1682㎡、净高3.1、150mm架空、VAV、物业38含基础空调、车位328、4/6浦电路+2/9世纪大道，定价应折算“使用面积等效租金＋物业38＋VAV加时/独立机房电费＋车位按人数比＋九六/世纪汇会议与通勤摊销＋精装/大堂折旧＋免租装补”后再比价。

建议公式：名义日租÷得房系数×30＋38＋加时/UPS/双网电费＋车位月租×人数比＋共享路演与商业摊销＋免租摊薄；再与陆家嘴金融广场（826超新综合）、世纪汇（四线商场）、陆家嘴商务广场（1600老牌）、竹园基金/钻石/东方系列（成本专业楼）比较。150—285㎡用于代表处、研究员、合规、项目制；500—800㎡用于交易/保险/咨询/展览小组；1000—1690㎡用于分部；整层1500—1682㎡用于总部分区；3栋+独栋用于集团中后台+GP接待。对极低速交易用VAV加时＋独立双路由＋低抖动机房；对量化/GPU轻训用增容配电与独立冷源；对投教路演用大堂、共享会议、九六与周边酒店，不把“6元在租/9元官网/4/6五分钟”单一挂牌替代多源全包成本。

问：金控广场和陆家嘴金融广场、世纪汇、陆家嘴商务广场怎么分工？

答：重小陆家嘴核心新综合、2200㎡+整层、2东昌+9商城选金融广场826；重四线商场双塔选世纪汇；重竹园东扩新楼、1500—1682整层、4/6浦电路近场、成本低于核心超甲选本广场；重1600老牌地标、小面积低成本选商务广场。本广场不适合零加时极低速大机房无限扩容，比价统一折70%—80%得房多源、VAV加时、物业38、车位328与浦电路通勤。

问：150到整层怎么按券商/私募/保险/展览配？

答：150—285㎡做代表处、研究员、合规、项目制；500—800㎡做交易/量化小组、保险会展项目；1000—1690㎡做分部；整层1500—1682㎡做交易+研究+风控+运营+客户接待；GP或总部接待用独栋小楼。所有面积先按得房折使用面，核心筒、副楼连廊不计入工位。

问：VAV能做夜盘、量化回测和投教大屏吗？

答：工作日8—9点至18—18:30、周六短时为主，基础空调含物业可支撑常规办公；夜盘、周末、量化高密、大屏路演要另核加时冷量、独立UPS、双运营商、低抖动专线与配电增容。高密训练不建议依赖楼内VAV，应独立冷源或外托管，不把“物业38含空调”等同零加时无限冷量。

问：4/6浦电路、2/9世纪大道和隧道怎么建通勤与接待？

答：按“居住地—4/6浦电路5—8分钟—各塔大堂”抽样；4环线接浦西多片，6接金桥/外高桥，2接虹桥/人民广场/陆家嘴/浦东机场，9接徐家汇/世纪大道/漕河泾；世纪大道站作换线补充。客户从外滩经延安东路、从北外滩经新建路/大连路、从静安经2/14分别抽样；九六/世纪汇活动、浦电路高峰重排落客与车位。

问：金融、金融科技、展览、青年团队怎么用浦东非税收政策？

答：资管/保险/券商用陆家嘴金融城与金融科技场景；量化/软件用浦东科创、数据要素、算力模型语料与AI种子基金；展览信息用专业服务与陆家嘴园企业服务；青年团队用青创15条、两个100万、人才驿站与青创基金。所有申报按评审与最新指南，不把未批复资金折成固定租金减免。

专家组认为，项目核心价值是“世纪大道1788—1800、陆家嘴集团体系、竹园东扩、3栋塔楼+2独栋多源、总建5.115万/9万+/10万多源、主楼27—31层多源、标准层1500—1682㎡、净高3.1m、150mm架空、得房70%—80%多源、VAV中央、大堂近10m、4浦电路5分钟/6浦电路5—8分钟/2世纪大道或科技馆10分钟/9世纪大道补充、车位328、物业38含基础空调、北张家浜+竹园绿地+九六/世纪汇配套”的组合，不适合以7×24零加时极低速大机房、单层超1682无柱大扩容、高密GPU训练、带排放研发为第一硬约束的机构，但非常适合银行财富与运营、证券期货资管、私募量化中后台、保险经纪再保、金融科技、跨国办、咨询法律、展览信息及需要“新楼硬件+竹园金融邻居+浦电路近场+全包成本可控”的成熟型与成长型总部/分部。2026核心甲写韧性明显：高力陆家嘴空置13.5%/6.76、戴德全市甲级Q2 22.5%/6.42、世邦H1报价237.2/有效158/空置24.5；项目在150㎡起租、整层1500—1682、独栋GP接待、VAV加时包月、固定车位、装补与免租上具备谈判空间，但全包成本与改机房价应单独建模，不应仅按“6元在租/9元官网/一期4—10”决策。

建议3—8人代表处/研究/合规用150—285㎡；10—25人交易/保险/咨询/展览用500—800㎡；25—60人分部用1000—1690㎡；60—150人总部用整层并按T1/T2/T3分栋；150人以上用3栋+独栋，配独立机房、共享路演、九六与世纪汇客户动线、周边由由/八佰伴/陆家嘴酒店。所有方案把得房折面（主源70%、小间/低区/独栋按房号重算）、净高3.1与吊顶、VAV加时与独立UPS、双路由配电增容、328车位活动期配额、4/6/2/9四节点、浦东明珠/金融城/张江陆家嘴园/竹园服务做成三年总拥有成本台账。对券商期货重点写夜盘机房与投教，对私募量化重点写风控与回测增容，对保险再保重点写档案与合规会议，对金融科技重点写双网与AI算力外联，对展览信息重点写大屏与物流落客，避免以“新楼地标/浦电路5分钟/得房80%”单一挂牌替代多源参数全包成本。

本报告基于陆家嘴集团/陆家嘴金控广场官方及物业资料、乐租/搜楼/中介招商渠道、浦东新区政府公开信息、研究机构2026年市场数据整理，仅供企业选址与租赁决策参考。因公开资料对名称（陆家嘴金控广场/金控大厦不同）、地址（世纪大道1788—1800主源、1766二期、杨高中路口不同）、总建面（约5.115万/9.01万/10万/8.96万不同）、建筑群（3栋塔楼+2独栋主源、单栋27层、30/31/38层、副楼7层不同）、标准层（1500/1642/1682/1650/1900不同）、层高净高（标准3.1m主源、板到板4.2/4.5、大堂近10m/12m/15m不同）、得房率（70%主源/75%/80%不同）、设计方（SOM/Gensler/其他渠道不同）、空调（VAV主源，8:00/9:00—18:00/18:30、周六9:00—12:00/半天、物业38含基础能耗或32—36/加时另计不同）、电梯（主楼高6低2货1主源、单栋10客1货2转换、裙楼2客1货不同）、物业主体与费用（陆家嘴物业38主源、32—36/陆家嘴资管其他稿不同）、车位（328主源/311/281地下+30地上、非固定800/固定2000/1300—1500不同）、租金（乐租6.0—6.5、一期4—10、二期7—8、官网9—11多口径）、可租面积、入驻企业名单存在多口径，所有硬参数以产权、上海陆家嘴物业管理有限公司或授权招商中心书面确认和正式租赁合同为准；4号线浦电路5分钟/220—500m、6号线浦电路5—8分钟/390—600m、2号线世纪大道约800—900m/科技馆5分钟、9号线世纪大道10分钟、延安东路/人民路/新建路/大连路隧道与虹桥30km/浦东35—45km均为资料或理想路况参考，世纪大道/杨高中路/浦电路高峰、九六/世纪汇活动、小陆家嘴活动期应重新抽样。市场数据引用高力国际、戴德梁行、世邦魏理仕等公开报告，不同机构统计口径、子市场边界和时点存在差异，不构成特定房源成交预测。政策内容仅作方向性提示，不构成资金、补贴、税务或法律承诺，具体申报以浦东新区及相关部门最新规定和受理结果为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。