报告用途：为拟在浦东张江科学城南区—张江创新药产业基地—国际医学园区协同圈设立生物医药研发、原创新药与免疫治疗配套、基因与细胞治疗前处理、高端医疗器械研发检测、药械组合产品、生物新材料与再生医学、CRO/CDMO商务及区域研发总部的主体，提供研发厂房分割、整层实验前处理、小楼独栋轻中试、园区平台配套综合评估，服务于招商租赁、药企落位、医械成果转化及“16号线新场站短驳+申江南路/S2/S3+医谷产业协同”一体化决策。

编制对象：寰博科技园，主地址上海市浦东新区新场镇古丹路18号。 项目处张江科学城南区、张江创新药产业基地板块，国际旅游度假区辐射范围。 物业产权归属上海寰博数码科技有限公司，2021年微创投资控股以不超过6.5亿元收购其100%股权后拥有园区全部物业产权； 园区定位为建设微创系“新材料与药械奇迹点创新中心”，同时对外开放租赁承接生物医药及高端制造企业。 地块性质按张江创新药产业基地产业载体口径处理，具体土地分类以产证为准；整体按1号楼大平层研发厂房+多栋小楼单层分割+地下室配套组织，不默认可自动落地危化合成车间、GMP灌装产线、动物实验、生物安全二级实验室、重载冲击设备或非合规高功算力机房；涉及上述用途应按房屋用途、消防、生态环境、卫健、药监、通信等主管部门书面条件单审。产证性质、可租范围、楼层、层高、承重、配电、空调、网络、车位、空置房源及政策申报以园区招商中心、物业、张江科建办及科经/规划资源/生态环境/卫健/药监等部门最新书面文件为准。

数据时效：项目参数以多源招租资料交叉校验——占地约3万㎡，总建69,574.55㎡，11栋单体+地下室，容积率1.48、绿地率23.18%、建筑密度42.16%； 1号楼3层、单层7,275.65㎡、1—2层7.2米/3层7.9米；小楼（3#/5#/7#/8#/9#等）单层500㎡起、首层7.9米/其余4米； 承重渠道列1号楼一层500kg/㎡、其余350kg/㎡，小楼一层500kg/㎡、其余200kg/㎡并存； 双路供电总容量8,000kVA、预留天然气，客货梯分组（1号楼6部样本），地下室车位约500个、充电桩26个。

租金渠道挂牌1.8元/㎡·天起至2.55元/㎡·天并存，物业12元/㎡·月样本，500㎡起租、可组合至整栋；  不采信单一最低价，以招商中心当期房号为准。交通以16号线新场站约3.5公里+园区短驳为主口径，不写“地铁上盖/直达大堂”。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

园区位于浦东新场镇古丹路、申江南路西侧，处张江科学城南区南沿、张江创新药产业基地核心，北接张江核心研发策源，南邻国际医学园区与医谷集群，西靠新场产业外溢带，东临申江南路主干道与申嘉湖高速。 最大特征是“微创系持有运营+药械奇迹点平台+11栋低层研发厂房+1号楼7275㎡大平层+张江创新药基地环评管井基础”，区别于纯商办写字楼，也区别于张江药谷公共实验平台的高租金单栋：它允许研发办公、轻中试前处理、医疗器械研发检测、药械组合样品制备、生物材料实验预备同园布置。

整体按“1号楼大平层+小楼单层分割+地下室食堂健身”组织：500—1000㎡做药企办事处、IVD注册、研发办公；1500—2000㎡做小试前处理、医械检测预备；整层7275㎡做Biotech研发总部；小楼整栋500—2000㎡做项目制中试、微创生态企业配套。若团队需要危化合成、GMP灌装、动物房、P2实验室、高浓度废气排放，应单审环保、消防、卫健药监条件；本园“可环评”不等于所有工艺自动获批。

空间产品方面，总建6.96万㎡、11栋低密载体；1号楼单栋21,826.96㎡、单层7,275.65㎡；小楼单栋1,000—2,000㎡、单层500㎡起；  分割房源500/1000/1500/2000㎡可选。小面积适合10—40人研发商务；1500㎡单元适合小试台架、IVD前处理；1号楼整层适合研发总部、项目制放大；小楼整栋适合微创生态配套、医械初创。招租稿出现“每层1650—1850㎡”属孵化器软文另一口径，  与楼栋竣工表冲突，正式尽调按1号楼7275.65㎡/小楼500㎡取数。

层高与荷载方面，1号楼1—2层7.2米、3层7.9米；小楼首层7.9米、2层及以上4米；  承重渠道列1号楼一层500kg/㎡、其余350kg/㎡，小楼一层500kg/㎡、其余200kg/㎡，属招租参数非竣工结构报告，正式以结构图复核。 1号楼适配仪器阵列、通风橱单审、轻量冻干/制备前处理；小楼标准层仅按办公轻研发评估；不默认放发酵罐群、动物笼架、化学试剂库、重载离心。招租稿提“实验层5层、万级洁净车间600㎡”属园区配套宣称，  实际使用前必须单审房屋用途、消防分区、环保与卫健药监条件。

机电与管井方面，双路供电8,000kVA、预留天然气、客货梯分组；  对PCR、细胞制备前处理、等保系统应单审独立电表、UPS、排风压差、废液收集；高功算力不优先放本园，外联合规IDC；涉及GMP、P2、动物实验按卫健药监单审，不写“园区自带资质”。

租金与成本方面，渠道挂牌1.8元/㎡·天起（招商软文）至2.25—2.55元/㎡·天（楼栋表），物业12元样本；  总拥有成本按“日租区间中值+物业12元+增容电费+废气管井改造+新场站班车通勤+装改免租”折算，不单压1.8元最低价，也不采用“按纳税返租、税收减免、政策红利返补”等表述。招租稿涉税收挂钩话术不纳入正式选址模型。

轨道交通方面，非地铁上盖。最近16号线新场站约3.5公里，驾车约10分钟，园区配短驳接驳；  招租稿写“鹤沙航城站约3.5公里”属同片区接驳口径不冲突，但不写“步行直达”。 对药企研发人员、倒班实验岗，通勤靠班车+新场2路/1127路/浦东110路；货运转1号楼货梯与古丹路/申江南路厂区入口。

公路与申嘉湖方面，紧邻申江南路（约500米）、康新公路（约1公里）、S2沪芦高速、申嘉湖S32、S3（在建/拟开通）；  驾车约18公里张江核心、31公里浦东机场样本。客户验厂、设备进场、样本冷链转运走“申江南路+申嘉湖”组合，比纯地铁园更适配中试生产。

公交与医谷联动方面，1127路、新场2路、浦东110路过境；  车行辐射张江医谷、国际医学中心、新场商业配套、周浦协同圈。人才居住用园区周边新场大居、申江人才公寓、周浦/航头租赁补充；排班把“3.5公里+班车”计入考勤模型，不只用驾车时间评估。

项目处张江创新药产业基地，基地定位创新药物、医疗技术产业化及CMO/CDMO委托生产基地，聚焦原创新药、免疫治疗、基因治疗等高附加值项目；  寰博本身承担“微创系药械新材料研发中心+外部生物医药轻中试办公”功能，不替代张江药谷公共实验平台，也不替代临港重装备基地。

适配主体分七类：一是创新药与Biotech，含早期发现办公、小试前处理、项目制研发；二是免疫治疗/基因与细胞治疗配套，含制备前处理单审、P2不默认；三是高端医疗器械研发检测，含注册商务、轻量组装、非危化前处理；四是药械组合与生物新材料，含再生医学、医用材料评价预备；五是CRO/CDMO商务与轻运营，含方法转移接待、样品管理办公；六是合成生物学/AI+佐剂平台合作方，走园区公共服务平台对接；七是与张江核心实验室、医谷临床资源做“研发在寰博、实验/产线外围”分工。危化合成、GMP灌装、动物房、P2不优先自动落地。

第一，微创系持有运营+药械奇迹点平台。区别于民营纯招商园，寰博物业归微创投资体系，  园区设生成式生物医疗转化创新联合体、合成生物学平台、单细胞拉曼平台、AI+佐剂与再生医学细胞治疗平台等公共服务接口，  对医械初创、Biotech项目制合作有生态协同。

第二，1号楼7,275㎡大平层+首层7.2—7.9米层高。张江创新药基地内少有的单层7000㎡级低层研发厂房，柱网大、动线宽，适合仪器阵列、通风橱排风单审、轻中试台架；  但承重350kg/㎡（非首层）属渠道值，不默认可放重载设备。

第三，500㎡起分割+小楼独栋弹性。小楼单层500㎡、整栋1,000—2,000㎡，适合从IVD注册小组到医械项目整栋过渡；1号楼整层适合成规模研发总部，成长路径不换园。

第四，双路8,000kVA+天然气预留+500车位。配电余量、废气管井预留、地下车位与充电桩对药企装改友好；  但“可环评”非自动许可，涉危化/生物安全仍单审。

第五，与周边载体错位。重纯金融门面选陆家嘴；重张江公共实验平台选药谷；重重装备选临港；重周浦文创孵化选天纳。重新寰博则重“微创药械生态+创新药基地+1号楼大平层+轻中试前处理”；核心是生物医药研发检测与药械新材料配套，不是纯写字楼也不是GMP成品车间。劣势边界：非地铁上盖、新场站3.5公里依赖班车；承重200—350kg/㎡属渠道口径；招商稿“万级车间自带、可环评即可生产、税收扶持”需剔除；  租金1.8—2.55元渠道价差大需按房号核。

公开渠道未披露权威全量租约名单；可确认的是园区物业用于微创系“新材料与药械奇迹点创新中心”，并作为微创收购福建科瑞药业后的研发基地之一。  招租稿列复星凯特、和记黄埔、西比曼生物、绿谷制药属张江创新药产业基地周边生态企业，  不视同本园承租方；渠道提“奇迹点孵化器Plus、600㎡万级车间”属平台配套宣称。  正式尽调以招商中心在册合同、工商注册地址、医疗器械经营许可、药品研发资质、ISO/等保为准。

对选址企业而言：Biotech用1号楼半层做研发办公；IVD公司走500—1000㎡单元+首层前处理单审；医械检测走小楼整栋；合成生物学/细胞治疗走平台合作+专用前处理间；微创生态企业走整层定制。所有“可入驻”以房屋用途、环保预审、消防分区结论为准，不把招商稿意向视同承租名单。

按现行规范，本报告不列税收返还、返奖比例或与纳税贡献绑定优惠，不采用“税收减免、按税免租、政策红利返补、高新税收返还”等表述；第三方招租稿涉税收挂钩口径仅作风险提醒，不纳入推荐模型。 仅从生物医药产业、创新药专项、人才、园区服务四类做合规简述。

产业与科创政策：张江创新药产业基地企业可按行业归口对接上海市生物医药产业专项、张江科学城专项发展资金、研发服务与成果转化合规工具；具体立项以主管部门审核为准，不与单个企业税收绑定。

创业与转化政策：原创新药、免疫治疗、基因治疗、合成生物学方向可按项目制申报研发补贴、CMO/CDMO合作、首购首用等合规通道；不写固定比例与最高金额承诺，以浦东科经/药监/张江科建办当期指南为准。园区“奇迹点”平台可提供医械研发—临床—注册—OEM资源对接，不替代行政许可。

人才政策：浦东“明珠计划”、重点产业紧缺人才、青年人才驿站与创业过渡空间按认定条件单审；落户、安居不与租赁面积或纳税额挂钩。

园区生态服务：寰博可协助注册、环评咨询、废管对接、平台预约、医谷资源介绍；不替代行政许可与监管审批，也不承诺固定资金奖励。

问：寰博科技园地址、产权主体和产业定位？

答：新场镇古丹路18号，张江创新药产业基地；  物业归上海寰博数码科技，微创投资控股收购后持有，用于新材料与药械奇迹点创新中心；  定位原创新药、免疫治疗、基因治疗、高端医疗器械、生物新材料。不做危化合成、GMP灌装、动物实验、P2默认可建。

问：是不是16号线上盖？新场站多远？

答：不是上盖。16号线新场站约3.5公里，驾车10分钟+园区短驳；  不写“直达大堂”，鹤沙航城站同为周边接驳口径。

问：500㎡、1500㎡、1号楼7275㎡怎么选？

答：500—1000㎡做研发办公、IVD注册；1500—2000㎡做小试前处理；小楼整栋做项目制中试；1号楼整层7275㎡做Biotech研发总部。1号楼1—2层7.2米、3层7.9米，小楼首层7.9米/楼上4米。

问：承重200—350kg能放设备吗？

答：属招租渠道参数，非竣工结构报告；  正式以结构图复核。首层500kg/㎡可单审重载区、通风橱前处理；标准层仅按办公轻研发评估，不默认放动物笼架、发酵罐、化学台架。

问：做PCR、细胞制备、等保系统机电怎么核？

答：双路8,000kVA+天然气预留+客货梯分组；  PCR/细胞制备单审排风压差、废液收集与卫健药监；等保单审独立电表UPS；高功训练外联合规IDC；P2不自动可用。

问：租金1.8和2.55哪个真？

答：渠道挂牌1.8元起至2.25—2.55元并存，物业12元样本；  不代表统一成交价。总成本算日租+物业+增容+废气管井+班车，不把“税收返补”写进模型。

问：和张江药谷、悦丰生命科学园、陆家嘴比？

答：重纯实验平台选药谷；重周浦新场中试选悦丰；重金融门面选陆家嘴。重新寰博则重“微创药械生态+1号楼大平层+创新药基地”；核心是医械研发检测与药械新材料配套，不是纯写字楼。

问：入驻企业名单怎么看？

答：可确认微创系奇迹点中心驻园；  复星凯特/和黄/西比曼属基地周边生态不视同本园承租；  正式以招商合同、工商注册地址、资质证照核对。

问：政策申报合规边界？

答：走张江科学城专项、生物医药产业专项、明珠计划、奇迹点平台对接；  不写税收挂钩、不按纳税免租。合同写房屋用途、装改复原、危化零容忍、废气废水分区、货梯时段、扩层优先权。

寰博科技园核心判断为“古丹路18号、张江创新药产业基地、微创系持有；6.96万㎡、11栋+地下室、1号楼单层7275.65㎡首层7.2米/3层7.9米、小楼500㎡起、双路8000kVA、物业12元、16号线新场站3.5公里短驳”。  在张江创新药中试落地框架下，它不适合按纯商办比精装人位，也不按张江药谷比公共实验平台：Biotech走1号楼半层研发；IVD走500㎡单元；医械检测走小楼整栋；细胞/合成生物走平台合作+前处理单审；微创生态走整层定制。

优势侧：微创持有运营与药械平台协同、1号楼大平层弹性、500㎡起分割低门槛、双路配电与天然气预留、创新药基地产业邻居、成本低于张江核心。边界侧四点：一是非地铁上盖，依赖3.5公里班车；  二是承重200/350/500kg属渠道口径不硬用； 三是“可环评、万级车间自带”非自动许可，危化/GMP/动物/P2不优先；  四是招租稿涉“1.8元起、税收扶持”话术应剔除。 整体看，本园在“创新药研发办公+医械检测+药械新材料轻中试”场景适配性强，适合Biotech、IVD、高端医械、再生医学、合成生物学平台合作方；重危化合成、GMP成品灌装、动物房、高功算力应另评药谷/国际医学园区/合规IDC。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于寰博科技园公开资料（腾讯地图古丹路18号定位、  顺企网/001租房网楼栋与租赁参数、  优楼网楼栋表、  解放日报微创收购产权信息、  奇迹点平台与招商稿产业定位  ）整理，仅供企业选址与招商评估参考。项目具体土地分类、房屋用途、产证性质、运营主体、可租范围、租金、物业费、车位、层高、承重（含200/350/500kg/㎡渠道口径核对）、配电、管井、消防、环评生产许可、空置房源、交付标准及政策申报条件，以园区招商中心、物业、张江科建办及科经/规划资源/生态环境/卫健/药监等主管部门最新书面文件为准。报告不构成租赁、购买、投资回报、环评批复、GMP、P2备案或产业补贴承诺；因信息更新延迟、招租渠道口径冲突（租金1.8—2.55元、物业12元、单层500/1650㎡、承重200—350kg、可环评表述等）、政策调整或环保/消防/配电审批变化产生决策损失，编制方不承担法律责任。