报告用途：为拟在浦东张江科学城南部—张江创新药产业基地—国际医学园区协同圈设立生物医药研发、小试中试、IVD与医疗器械配套、CRO/CDMO商务、细胞与基因治疗配套、半导体材料轻量研发及区域总部的主体，提供研发楼办公、整层实验前处理、丙类厂房中试、整栋生产研发一体综合评估，服务于招商租赁、药企落位、创新药成果转化及“16号线鹤沙航城站班车接驳+申嘉湖高速+医谷产业协同”一体化决策。

编制对象：上海悦丰生命科学园，主地址上海市浦东新区新场镇古恩路158号。 项目处张江科学城南部、张江创新药产业基地核心，地块性质工业用地（104板块），厂房类别丙类。 投资运营主体渠道列基汇资本（Gaw Capital），物业渠道列第一太平戴维斯参与管理服务； 正式以产证与招商中心书面主体为准。整体按A栋研发楼+1/2号楼中试生产厂房+3号楼配套研发组织，不默认可自动落地危化合成、GMP灌装产线、动物实验、P2/P3生物安全实验室、重载冲击设备或非合规高功算力机房；涉及上述用途应按房屋用途、消防、生态环境、卫健、药监、住建等主管部门书面条件单审。产证性质、可租范围、楼层、层高、承重、配电、空调、网络、车位、空置房源及政策申报以园区招商中心、物业、张江科建办及科经/规划资源/生态环境/卫健/药监等部门最新书面文件为准。

数据时效：项目参数以多源招租资料交叉校验——占地25,690㎡，总建38,149.31㎡，4栋（A/B/C/D）； 1/2号楼各15,030㎡、3层、首层6米/标准层5—5.3米、承重渠道列500kg/㎡；A栋研发楼3,590㎡、4层、首层4米/标准层3.7米、承重250kg/㎡；3号楼4,336㎡、首层4.2米/标准层3.3米、承重250kg/㎡； 配电150W/㎡、双回路可增容，毛坯白墙交付，预留配电/给水/废水/废气管井及独立门厅卫生间； 客货梯分组、园区班车接驳16号线鹤沙航城站约2公里。 租金渠道挂牌1.8—3.8元/㎡·天并存，物业12元/㎡·月为常见样本（部分渠道列6—12元），车位约100个、部分渠道列免费或200—500元； 不采信单一最低价，以招商中心当期房号为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

园区位于浦东新场镇古恩路、张江创新药产业基地内，北接张江核心研发策源、南邻国际医学园区与医谷集群、西靠新场产业外溢带、东临申嘉湖高速与鹤沙航城通勤走廊。 最大特征是“104工业地块+丙类厂房+基汇资本运营+3.8万㎡低层研发生产载体+张江创新药基地环评管井预留”，区别于纯商办写字楼，也区别于张江核心实验平台的高租金单栋：它允许研发办公、小试前处理、中试放大、轻量生产、CRO/CDMO项目制空间同园布置。

整体按“A栋研发办公+1/2号楼中试厂房+3号楼配套”组织：590—1100㎡做药企办事处、IVD注册、研发办公；1120㎡起单元做小试前处理、细胞制备预备、轻量设备；整栋3590—15030㎡做企业研发总部、中试车间、配套生产。若团队需要危化合成、GMP灌装、动物房、P2实验室、废气高浓度排放，应单审环保、消防、卫健药监条件；本园“预留废水管井”不等于所有工艺自动获批。

空间产品方面，总建3.81万㎡、4栋3—4层低密载体； 1/2号楼单栋15,030㎡、最小单元1120㎡起可组合；A栋研发楼单元590—1133㎡；3号楼单元约1200㎡。 小面积适合10—40人研发商务；1120㎡单元适合小试台架、IVD前处理；整层/整栋适合中试放大与研发总部。招租稿出现“整栋7400/15000㎡拼凑表述”“600㎡起/1120㎡起”口径不一， 正式尽调按楼栋可租面积取数，不跨栋硬拼。

层高与荷载方面，1/2号楼首层6米、2层5米、3层5—5.3米；A栋首层4米、标准层3.7米；3号楼首层4.2米、标准层3.3米； 承重渠道列1/2号楼500kg/㎡、A/3号楼250kg/㎡，属招租参数非竣工结构报告，正式以结构图复核。 1/2号楼适配桌面实验台架、通风橱单审、轻量冻干/灌装前处理、仪器阵列；A栋按普通研发办公；不默认放重载离心、发酵罐群、动物笼架、化学试剂库。首层“自然承重”话术不替代结构验算。

机电与管井方面，配电150W/㎡、双回路可增容，预留配电/给水/废水/废气管井、独立门厅卫生间； 客货梯分组（渠道列客梯1.6吨、货梯2—3吨并存）。 对PCR、细胞制备、等保系统应单审独立电表、UPS、排风压差、废液收集；高功算力不优先放本园，外联合规IDC；涉及GMP、P2、动物实验按卫健药监单审，不写“园区自带资质”。

租金与成本方面，渠道挂牌1.8—3.8元/㎡·天、物业12元样本； 总成本按“日租区间中值+物业+增容电费+废气管井改造+班车通勤+装改免租”折算，不单压1.8元最低价，也不采用“按纳税返租、税收减免、政策红利返补”等表述。 招租稿涉税收挂钩话术不纳入正式选址模型。

轨道交通方面，非地铁上盖。最近16号线鹤沙航城站约2公里，11号线康新公路站约5公里，规划21号线邻近厂区； 园区配工作日早晚高峰接驳班车+环张江短泊车。 招租稿“双轨直达、康新公路站直达”属接驳话术，不表述为“上盖直通”。对药企研发人员、倒班实验岗，通勤靠班车+新场2路/1127路；货运转1/2号楼货梯与古恩路厂区入口。

公路与申嘉湖方面，紧邻申嘉湖高速、S2/S32节点，驾车约30分钟浦东机场/上海东站、约50分钟虹桥样本； 客户验厂、设备进场、样本冷链转运走“古恩路+申嘉湖”组合，比纯地铁园更适配中试生产。

公交与医谷联动方面，新场2路、1127路过境； 车行辐射张江医谷、细胞产业园、国际医学中心、新场商业配套。人才居住用园区周边申江人才公寓、新场大居、周浦/航头租赁补充；排班把“2公里班车接驳”计入考勤模型，不只用驾车时间评估。

项目处张江创新药产业基地，基地定位创新药物与CMO/CDMO委托生产、科技成果产业化落地； 悦丰本身承担“研发办公+小试中试+轻生产配套”功能，不替代张江药谷公共实验平台，也不替代临港重装备基地。

适配主体分七类：一是创新药研发与Biotech，含早期药物发现办公、小试前处理、项目制放大；二是IVD与医疗器械配套，含注册商务、轻量组装、非危化前处理；三是CRO/CDMO商务与轻运营，含方法转移接待、样品管理办公；四是细胞与基因治疗配套，含制备前处理单审、P2不默认；五是半导体材料/新材料轻研发，含办公+样品检测，不接重载合成；六是AI大数据与生物信息，含办公+等保轻机房；七是与张江核心实验室、医谷临床资源做“研发在张江、中试在悦丰”分工。危化合成、GMP灌装、动物房、P2不优先自动落地。

第一，104工业地块+丙类厂房+低层大平层，是张江创新药基地稀缺的中试载体。相比陆家嘴/世纪大道纯商办不能报生产、张江核心实验楼层租金高、周浦商办无废气管井，悦丰允许“研发办公+小试+中试”同楼分层。

第二，1/2号楼首层6米、标准层5米+管井预留。对药企小试放大、通风橱排风、废水收集、设备进场有硬件基础； 但“可环评”不等于自动许可，涉及危化/生物安全仍单审。

第三，1120㎡起单元+整栋15030㎡弹性。小到研发办事处、大到中试车间总部都能切；Biotech早期租半层做项目制研发，后期扩到1号楼整层做中试，动线不换园。

第四，基汇资本运营+医谷产业邻居。周边和黄医药、复星凯特、君实、奥浦迈等形成创新药生态； 悦丰已列样本租户含赛增医疗（金赛药业）、妙顺生物、生工生物、百奥几何等， 对CRO对接、临床资源、供应链访谈有半径优势。

第五，与周边载体错位。重纯金融门面选陆家嘴；重张江核心实验平台选药谷；重重装备选临港；重周浦商办孵化选天纳。重新悦丰则重“104丙类+中试管井+创新药基地+基汇运营”；核心是药企小试中试与研发配套，不是纯写字楼也不是GMP成品车间。劣势边界：非地铁上盖、依赖班车；承重250/500kg属渠道值；招商稿“P2/动物实验/税收减免”需剔除； 租金1.8—3.8元渠道价差大需按房号核。

公开渠道未披露权威全量租约名单，较稳样本列赛增医疗（金赛药业）、妙顺生物、生工生物、百奥几何等； 招租稿另列和黄医药、复星凯特、君实药业、微创医疗属张江创新药产业基地周边生态企业，不视同本园承租方。 正式尽调以招商中心在册合同、工商注册地址、医疗器械经营许可、药品生产/研发资质、ISO/等保为准。

对选址企业而言：Biotech用A栋做研发办公、1号楼半层做小试；IVD公司走1120㎡单元做注册与前处理；CDMO商务走A栋或3号楼；中试放大走1/2号楼整层。所有“可入驻”以房屋用途、环保预审、消防分区结论为准，不把招商稿意向视同承租名单。

按现行规范，本报告不列税收返还、返奖比例或与纳税贡献绑定优惠，不采用“税收减免、按税免租、政策红利返补、高新税收减免”等表述；第三方招租稿涉税收挂钩口径仅作风险提醒，不纳入推荐模型。 仅从生物医药产业、创新药专项、人才、园区服务四类做合规简述。

产业与科创政策：张江创新药产业基地企业可按行业归口对接上海市生物医药产业专项、张江科学城专项发展资金、研发服务与成果转化合规工具；具体立项以主管部门审核为准，不与单个企业税收绑定。

创业与转化政策：创新药、高端医疗器械、细胞与基因治疗等方向可按项目制申报研发补贴、CMO/CDMO合作、首购首用等合规通道；不写固定比例与最高金额承诺，以浦东科经/药监/张江科建办当期指南为准。

人才政策：浦东“明珠计划”、重点产业紧缺人才、青年人才驿站与创业过渡空间按认定条件单审； 落户、安居不与租赁面积或纳税额挂钩。

园区生态服务：悦丰可协助注册、环评咨询、废管对接、政策宣讲、医谷资源介绍； 不替代行政许可与监管审批，也不承诺固定资金奖励。

问：悦丰生命科学园地址、地块性质和运营主体？

答：新场镇古恩路158号，张江创新药产业基地； 104工业用地、丙类厂房；投资运营渠道列基汇资本，物业列第一太平戴维斯参与； 正式以产证为准。不做危化合成、GMP灌装、动物实验、P2默认可建。

问：是不是地铁上盖？16号线多近？

答：不是上盖。16号线鹤沙航城站约2公里，靠园区高峰班车接驳；11号线康新公路约5公里，规划21号线邻近。 不写“双轨直达大堂”。

问：590㎡、1120㎡、整栋15030㎡怎么选？

答：590—1100㎡做研发办公、IVD注册；1120㎡起单元做小试前处理；1/2号楼整栋做中试放大；A栋整栋做研发总部。1/2号楼首层6米、标准层5—5.3米；A栋标准层3.7米。

问：承重250/500kg可信吗？能放设备吗？

答：属招租渠道参数，非竣工结构报告； 正式以结构图复核。1/2号楼仅按轻中试评估，限仪器台架、通风橱单审、轻量冻干；不默认放发酵罐群、动物笼架、重载离心。

问：做PCR、细胞制备、等保系统机电怎么核？

答：150W/㎡双回路+预留废水管井+客货梯分组； PCR/细胞制备单审排风压差、废液收集与卫健药监；等保单审独立电表UPS；高功训练外联合规IDC；P2不自动可用。

问：租金1.8和3.8哪个真？

答：渠道挂牌1.8—3.8元并存，物业12元样本； 不代表统一成交价。总成本算日租+物业+增容+废气管井改造+班车，不把“税收减免”写进模型。

问：和张江药谷、天纳创意园、陆家嘴比？

答：重纯实验平台选张江药谷；重周浦文创孵化选天纳；重金融门面选陆家嘴。重新悦丰则重“104丙类+中试管井+创新药基地”；核心是药企小试中试与研发配套，不是纯写字楼。

问：入驻企业名单怎么看？

答：本园样本租户列赛增医疗、妙顺生物、生工生物、百奥几何； 和黄/复星凯特/君实属基地周边生态不视同本园承租。正式以招商合同、工商注册地址、资质证照核对。

问：政策申报合规边界？

答：走张江科学城专项、生物医药产业专项、明珠计划、医谷资源对接； 不写税收挂钩、不按纳税免租。合同写房屋用途、装改复原、危化零容忍、废气废水分区、货梯时段、扩层优先权。

上海悦丰生命科学园核心判断为“古恩路158号、张江创新药产业基地、104丙类；3.81万㎡、4栋A/B/C/D、1/2号楼各15030㎡首层6米、A栋3590㎡标准层3.7米、配电150W/㎡双回路、基汇资本运营”。 在张江创新药中试落地框架下，它不适合按纯商办比精装人位，也不按张江药谷比公共实验平台：Biotech走A栋研发+1号楼小试；IVD走1120㎡单元；CDMO商务走A/3号楼；中试放大走1/2号楼整层。

优势侧：104地块可研可中试、管井预留降低改造门槛、低层大平层弹性大、基汇运营+医谷邻居协同、周浦新场成本低于张江核心。边界侧四点：一是非地铁上盖，依赖2公里班车； 二是承重250/500kg属渠道口径不硬用； 三是“可环评”非自动许可，危化/GMP/动物/P2不优先；四是招租稿涉“税收减免、政策红利返补、P2自带”话术应剔除。 整体看，本园在“创新药小试中试+IVD配套+CRO/CDMO办公”场景适配性强，适合Biotech、医疗器械、细胞治疗配套、生物信息及材料轻研发；重危化合成、GMP成品灌装、动物房、高功算力应另评药谷/合规平台/IDC。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于悦丰生命科学园公开资料（腾讯地图古恩路158号定位、 pdbgs园区参数与交通、 张江科学城Office选址楼栋参数、 顺企网/招商稿租赁样本、 基汇资本生命科学园平台信息）整理，仅供企业选址与招商评估参考。项目具体土地分类、房屋用途、产证性质、开发/运营主体、可租范围、租金、物业费、车位、层高、承重（含250/500kg/㎡渠道口径核对）、配电、管井、消防、环评生产许可、空置房源、交付标准及政策申报条件，以园区招商中心、物业、张江科建办及科经/规划资源/生态环境/卫健/药监等主管部门最新书面文件为准。报告不构成租赁、购买、投资回报、环评批复、GMP、P2备案或产业补贴承诺；因信息更新延迟、招租渠道口径冲突（租金1.8—3.8元、物业6—12元/12元、起租600/1120㎡、承重渠道值、税收挂钩表述等）、政策调整或环保/消防/配电审批变化产生决策损失，编制方不承担法律责任。