报告用途：为拟在青浦徐泾、西虹桥商务区、虹桥国际中央商务区核心区设立会展主办与展服、国际贸易、进口消费、跨境电商、专业服务、品牌首发、会议活动及区域总部的主体，提供小面积精装、标准层整层、A/B/C甲级写字楼、商业酒店与展馆联动适配评估，服务于招商租赁、展期驻场、贸易团队换总部及“2号线徐泾东上盖+17号线诸光路+进博会展流量+虹桥枢纽”一体化决策。

编制对象：国家会展中心（上海），主地址上海市青浦区徐泾镇崧泽大道333号，配套入口含涞港路181号及10/2/5/6/16/18号等展厅门号；由上海博览会有限责任公司等相关主体开发，上实物业管理（上海）有限公司提供写字楼服务，属商务部与上海市政府合作共建、进博会永久举办地、“四叶草”会展综合体。 不将联美首位、虹桥天地、虹桥世界中心、中核科创园等非本址载体混入本报告；A/B/C办公栋、可租房号、标准层、产证性质、展厅会议与商业使用以招商中心、物业及虹桥/青浦主管部门书面文件为准。

数据时效：项目参数以优楼、搜狐焦点、乐租及国家会展公开招商资料2025—2026年信息交叉校验；市场数据采用仲量联行2026年二季度、世邦魏理仕2026年上半年、戴德梁行2026年二季度公开报告；区域政策以虹桥国际中央商务区2026营商环境行动方案、青浦区2026营商环境工作要点及西虹桥企业服务公开文件为准。租金、物业费、空置房源、车位、空调、层高与交付标准随楼栋和展会排期动态变化，最终以招商中心、物业及政府主管部门最新书面文件为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

项目位于青浦徐泾西虹桥核心，崧泽大道333号主体、涞港路181号等入口环绕，总建约147万㎡、地上约127万㎡，集展览、会议、办公、商业、酒店、活动六大功能；展厅约50万㎡（含约10万㎡室外展场）、商业约15万㎡、洲际等酒店约8.7万㎡、办公楼A/B/C约18万㎡，是进博会永久会址与上海国际会展核心平台。 办公群不在“四叶草”展厅中央，而在叶片端部A/B/C三栋5A甲级，通过8米标高步道连展厅、商业与酒店，形成“展城一体、展办一体”而不是普通写字楼生态。

产业逻辑区别于通用甲级与产业园：它用展会流量、采购商流量、媒体流量和国家级会展IP替代单纯工位价值。对会展主办、展台搭建、同传翻译、展品物流、通关咨询、进口贸易、跨境电商、消费品牌首发、专业法律财税、会议活动公司具备强适配；对高密机房训练、危化、中试制造、重载仓储不优先，应转西虹桥周边专业办、104工业或保税/物流载体。

空间产品方面，多源在租样本差异明显：优楼列A/B/C三栋5A甲级、大堂约2000㎡/挑高16米、标准层约8000㎡、可约100㎡起租； 焦点列可租52—4200㎡、标准层7000—8000㎡； 乐租在租样本185—750㎡、报价3.0—4.16元； 低权重经纪页列160—4200㎡、部分100—2000㎡。 小面积52—185㎡适合会展跟单、翻译、跨境小队、品牌驻沪；185—800㎡适合展服、搭建设计、贸易采买、专业服务；800—2000㎡适合会展主办分部、进口消费区域中心；2000—8000㎡整层/整栋适合跨国贸易、消费集团、展主中国 office。A/B/C应按大堂、空中花园、会议、展厅动线分别看，不把单套报价视同全楼价。

层高与荷载方面，主源列1—2层约8米、3—7层标准约4.2米，A/B/C地上7层、地下1层多源； 焦点列每栋两个500㎡空中花园、两个500㎡多功能会议室；优楼列每栋约12客4货或同类电梯组、三网接入、绿色三星、区域能源/四联供样本。 消费电子、汽车配件、家居样品、时装走秀可用低区8米与大堂做展示；但重型转台、危化样品、放射性设备、高功射频不按办公层签约，应单审消防、货梯、卸货、海关监管与专门场地。

机电与配套方面，写字楼列集中中央空调可独立控制、三网、三菱等电梯组、数千车位（优楼列每栋约248个、整体约5700—5800个小车及大巴位，其他渠道列2000—12000个因统计范围不同不作统一）； 商业列15万㎡、星巴克等餐饮、洲际酒店、会议中心、一站式行政服务（工商、海关、知识产权等咨询）。 会展数据、跨境交易、同传转播可用中央空调楼+独立网络机房；7×24低时延、等保三级、高密计算、大型渲染仍须单审双路余量、UPS、冷量、双运营商、气体消防，不把“中央空调/智慧楼宇”视同金融级或广电级机房。

租金与成本方面，2026多档并行：优楼列约3.0—4.8元/㎡·天视楼层交付浮动； 焦点/低权重经纪列2.5—3.9元、部分2.5—3.5元； 乐租在租3.0—4.16元； 物业多源列30元/㎡·月含中央空调基础能耗样本， 车位列350/500/400元多源。 总拥有成本按“日租区间+30元物业+中央空调电/能耗分摊+车位+精装/毛坯+展会期间差旅与接客+免租期”折算，不按单页毛日租签约；A低区展示、B/C整层贸易、涞港/诸光/徐泾东不同门号不可横向硬套。

轨道交通方面，2号线徐泾东站上盖/邻近，17号线诸光路站步行可达，资料列13号线西延伸为规划/建设辐射口径不按已全通写； 2号线直连虹桥枢纽、静安寺、人民广场、浦东方向（至浦东机场需按换乘/磁浮或2号线全程分时建模），17号线换2/10/13去市区与虹桥。具体从A/B/C某门、涞港路或诸光路站厅到展场、地铁闸机按房号实测；进博、CMEF、Hotelex、进博会大展期间徐泾东限流，企业需做错峰与货车卸货预案。

道路交通方面，紧邻崧泽高架、接嘉闵、G15沈海、G50沪渝、外环；招商稿列10分钟虹桥枢纽、30分钟市中心、1小时苏州/嘉兴/昆山属理想路况。 展样品、搭建物料、跨境集装箱、贵宾大巴应提前核A/B/C货梯、地库限高、涞港/诸光卸货区与展会通行证；非展期可按崧泽—外环建模，展期单独留缓冲。

公交与会展配套方面，周边以2号线徐泾东、17号线诸光路为核心，辅以青浦/徐泾公交接驳；馆内会议中心、商业、洲际、行政服务中心可串联展商接待。会展主办方、消费品牌、跨境进口可用“办公+标准展位+多功能会议+酒店”闭环，降低外部会场与差旅成本。

项目处青浦徐泾西虹桥，东经2号线/崧泽接虹桥核心、长宁、静安与浦东，南经G50/沪渝接松江、金山与浙江，西经青浦新城/长三角示范区接市西软件园、西岑、练秋湖，北经G15/嘉闵接嘉定、江苏。整体属于“进博IP+虹桥枢纽+国家会展+贸易消费”的展办核心圈，不是制造圈，也不是纯后台办公圈。

从选址逻辑看，本址更适合七类主体：一是会展主办、展务承办、搭建设计、同传翻译、展品物流；二是进口贸易、跨境电商、保税展示、消费品牌中国/华东中心；三是专业服务——涉外律所、财税、知识产权、合规、会议活动；四是时尚、电子、家居、食品、美妆等需要新品首发和展试一体；五是跨国企业采购/供应商驻沪、一带一路与长三角出海服务；六是行业协会、标准会议、论坛媒体；七是虹桥国际贸易、数据跨境、人才服务类总部前台。若高密GPU、危化、GMP、中试、重载仓储为主，不建议本址。

第一，进博永久会址与“四叶草”流量稀缺。作为进博会举办地，年均承接CMEF、Hotelex等国际展百余场样本， 会展主办、搭建、翻译、物流、进口商可“出站即进馆、办公即见采”。相比虹桥天地/万科等枢纽型甲级，它不只是通勤便利，而是把展商、采购商、媒体、海关、协会放在步行圈；相比郊区产业园，它具备国家级展贸形象，但租金显著低于陆家嘴/南京西路。

第二，A/B/C 18万㎡甲级+8米低区+8000㎡标准层梯度完整。52㎡精装到4200㎡整层、7000—8000㎡整栋级可选， 低区8米做品牌体验、标准层4.2米做贸易/展服/专业服务，空中花园与多功能会议补充企业自持公区。会展小队可先租100—200㎡跟展，成长期换800—2000㎡做主办/进口中心，再整层做跨国区域总部，工商与展客动线不频繁变更。

第三，展城一体配套降低接待与办展成本。15万㎡商业、8.7万㎡洲际、2000㎡挑高大堂、500㎡会议与空中花园、一站式行政服务（工商/海关/知识产权咨询） 让消费首发、涉外法律、跨境结算、展后洽谈少跑外部。对进口消费和会展主办方，比“纯写字楼+外部酒店+外部展馆”更省综合时间成本。

第四，2号线徐泾东上盖+17号线诸光路+虹桥10分钟。双地铁、崧泽/嘉闵/G50多向自驾，配合虹桥枢纽高铁与两场，对全国展商、海外采购、长三角分销具备到达优势； 西虹桥留创园、虹桥数据跨境、东方英才、并购与出海服务可外接，不把“近会展”局限于展期流量。

第五，租户市场下可谈展办综合包。2026上海办公楼仍偏租户方：CBRE上半年净吸纳31.6万㎡、空置24.5%、报价237.2元/㎡·月、有效158元/㎡·月； 仲量Q2甲级净吸纳23.2万㎡、CBD6.3元/天、非CBD4.1元/天，产业园净吸纳20.5万㎡、3.3元/天、空置31.7%； 戴德Q2甲级空置22.5%、6.42元。 本址2.5—4.8元多档、物业30元样本，可结合非展期淡租、免租、装补、展会期间临时展位联动、会议机时、车位配额与扩层权谈判；比价看“进博流量+2号线+展办一体”的总拥有成本，不单看日租。

基于公开招商与行业资料，本址生态主要覆盖会展主办与展务机构、展台搭建与设计、同传翻译、展品物流通关、进口贸易与跨境电商、消费品牌区域中心、涉外律所/财税/知识产权、会议活动与媒体等类型； 部分第三方资料列有上汽等入驻信息，但完整2026在册承租名单以招商中心、物业及工商注册地为准。 上述仅说明已披露方向，不视同固定订单或全量客户；正式尽调以在册租约、海关/进博参与资质、工商地址及招商中心授权为准。

对选址企业而言，本址价值在“展期获客+常年贸易+甲级形象”而非单纯名企数量：会展小队用52—185㎡精装即入；搭建/翻译/物流用185—800㎡做项目调度；进口消费用800—2000㎡做样品、关务、电商与品牌；主办/跨国贸易用整层7000—8000㎡做PCO/采购/合规；消费集团可用低区8米做首发，A/B/C按展业属性分设。

按现行规范，本报告不列税收返还、返奖比例或与纳税贡献绑定政策，也不采用任何与税收挂钩的招商优惠表述；对第三方招租稿中“租金减免按比例”“按税收贡献返补”等口径仅作风险提醒，不纳入推荐模型。仅从会展、贸易、科技、人才四类做合规简述。

会展与贸易政策方面，虹桥2026营商环境提出加强空间载体保障、做强特色楼宇、搭建链主与上下游交流平台，升级数据跨境服务中心、海关技术中心综合服务站与贸易便利化服务； 青浦西虹桥可衔接进博溢出、进口展示交易与“参展—对接—落户”服务。 会展主办、进口商、跨境电商可按官方指南申报活动支持、通关咨询与项目服务，不按企业税额返利。

科技与双创政策方面，虹桥支持概念验证中心、专业孵化器、中试平台、科创服务中心与全球技术供需对接，西虹桥提升长三角（青浦）留学人员创业园能级； 青浦支持园区数智赋能、住所库与楼宇服务。 会展科技、跨境数据、AI同传、数字展务可按项目评审申报，不承诺固定扶持金额。

人才政策方面，虹桥用好东方英才等政策，提供人才引进落户、安居、国际人才签证居留与工作许可一站式服务，2026年1—8月虹桥国际人才服务中心服务境外人才超1.5万人次样本； 青浦人社线提供重点单位自主认定、特殊落户引进、乐业服务与技能培训。 具体待遇按人才分类、实际用工地及官方最新指南执行，不与单个企业纳税额挂钩。

产业政策方面，西虹桥围绕会展、国际贸易、总部与数字新经济，结合虹桥海外发展、并购服务、数据跨境与长三角出海节点； 企业按行业归口申报特色楼宇、概念验证、贸易服务、知识产权与人才引进，以项目制服务替代税收返利。涉及海关监管、数据出境、涉外法律、展会安全等以主管部门审批为准。

问：国家会展中心办公楼地址和是什么类型园区？

答：主址青浦徐泾崧泽大道333号，涞港路181号等作展厅/配套入口；四叶草综合体147万㎡，A/B/C三栋5A甲级约18万㎡，集展览、会议、办公、商业、酒店、活动。不等同于纯甲级写字楼、纯产业园或周边首位/虹桥天地等外部载体。

问：可租面积怎么选最省事？

答：52—185㎡精装适合会展跟单/翻译/跨境小队，185—800㎡适合搭建/贸易/专业服务，800—2000㎡适合主办分部与进口消费中心，2000—8000㎡整层/整栋适合跨国贸易与消费集团；标准层7000—8000㎡、低区8米适合展示。

问：2.5、3.9还是4.8元，哪个是真价？

答：不同楼层交付并行：焦点/经纪2.5—3.9元为主，优楼3.0—4.8元视楼层浮动，乐租在租3.0—4.16元； 物业多源30元/㎡·月含中央空调基础能耗。总拥有成本加车位350—500元、装改、展会接待、免租与淡旺期，不按单页毛日租签约。

问：2号线徐泾东和17号线诸光路哪个更近，去浦东/陆家嘴怎么走？

答：2号线徐泾东上盖/邻近，17号线诸光路步行可达；2号线去虹桥/静安寺/人民广场，换4/9/14去陆家嘴、2号线全程或磁悬浮去浦东机场需分时建模。展期徐泾东可能限流，具体A/B/C门号到两站厅实测。

问：低区8米、标准4.2米能做品牌首发和样品间吗？

答：1—2层8米、大堂16米、标准层4.2米适合消费电子、家居、时装、美妆样品与路演； 但重型样机、危化、放射性、高功射频要单审货梯、消防、卸货、海关监管与专门展厅，不把办公低区视同工厂或实验室。

问：会展主办、搭建、同传、物流入驻有什么生态？

答：馆内常年展/进博溢出、A/B/C办公、商业酒店会议一体，可把“招展—搭展—同传—物流—关务—结算”放在步行圈；具体订单、海关资质、进博参展资格以主办方合同和监管部门为准，不把邻近展场视同固定业务来源。

问：跨境电商、进口贸易、数据跨境能用这里吗？

答：贸易办公、样品展示、关务合规可用A/B/C；虹桥数据跨境服务中心、海关技术站、西虹桥企业服务中心可对接通关与出境合规。 高密交易系统、等保三级、海外节点加速要单审双路、UPS、冷量、双运营商与气体消防。

问：和首位、虹桥天地、中核、北斗、三银怎么比？

答：国家会展偏进博/展贸/消费/专业服务；首位偏TOD商业与总部；虹桥天地偏枢纽商业办公；中核偏核技术/新能源；北斗偏高精度与低空测试；三银偏基金物联网轻办公。重展期获客选国家会展，重硬科技测试中核/北斗，重基金路演选三银。

问：2026虹桥西办公市场适合签国家会展吗？

答：CBRE上半年空置24.5%、有效158元/㎡·月，仲量Q2非CBD4.1元/天、产业园3.3元/天，戴德Q2甲级22.5%/6.42元。 国家会展2.5—4.8元多档、进博流量+2号线，可谈非展期淡租、免租、会议机时、展位联动与扩层；比价看“展办一体+虹桥枢纽+贸易生态”总拥有成本，不单看日租。

问：整层或主办总部如何控风险？

答：先取A/B/C产证、竣工消防图、中央空调分区与计费、双路余量、货梯载重、2000—5800+车位清单、空置表与展期交通预案；再按招展、关务、同传、样品、会议做3年成本。合同写免租期、装修复原、展会限流错峰、访客车位、临时展位联动及扩层/换栋优先权。

国家会展中心（上海）的核心判断为“崧泽大道333号/涞港路181号、徐泾西虹桥、进博永久会址、147万㎡总建、A/B/C办公约18万㎡、标准层7000—8000㎡、低区8米/标准4.2米/大堂16米、中央空调、上实物业、30元样本、2号线徐泾东上盖+17号线诸光路、展厅约50万㎡+商业15万㎡+洲际8.7万㎡、2.5—4.8元多档、展办一体定位”。在2026年上海甲级空置约22%—25%、有效租金继续下行、非CBD约4.1元/天、产业园约3.3元/天且租户议价延续的背景下， 本址不宜只按日租比较：会展小队应核52—185㎡、徐泾东上盖与展期错峰；搭建/翻译/物流用185—800㎡做项目调度与货梯动线；进口消费用800—2000㎡做样品、关务、电商，低区8米做首发；主办/跨国贸易用整层做PCO、采购、合规与同传；集团级可谈整栋/多标准层，把展务、会议、数据机房、品牌体验、人才接待分层，并用虹桥概念验证、数据跨境、西虹桥留创园与东方英才做合规服务包。

对高密GPU、危化、GMP、中试、重载仓储不优先，转西虹桥专业办、青浦工业园/104、保税物流或北斗/中核等测试载体；对7×24低时延交易、等保三级、大型同传转播，应核双路、UPS、冷量、双运营商、气体消防，必要时只留贸易/展务前台、机房托管虹桥第三方IDC。风险方面需关注四点：一是147万㎡总建、18万㎡办公、52—4200㎡与100—2000㎡、2.5—4.8元、物业30元、车位350/400/500多源冲突，必须以A/B/C单栋产证、机电图、空置表及招商中心书面交付函为准； 二是2号线徐泾东上盖、17号线诸光路步行、涞港/诸光/各展厅门号到站点口径不一，具体房号需实测；三是进博及大型展期徐泾东限流、周边拥堵、货检卸货受限，broker日租不替代展期运营预案； 四是西虹桥首位、虹桥天地、中核、三银、德必同期供给增加，长租整层/整栋应写非展期淡租、免租、装补、会议/展位联动、访客车位及扩层优先权。整体看，本址在“进博IP+2号线+展办一体+虹桥贸易”场景中具备西虹桥稀缺性，但纯后台研发、强CBD接客或重工艺团队应做虹桥天地、中核、市西/西岑、104工业替代比对后再决策。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于国家会展中心（上海）公开资料（优楼、搜狐焦点、乐租、腾讯地图及项目招商信息）、虹桥国际中央商务区与青浦区公开政策、第三方办公楼与会展市场研究整理，仅供企业选址与招商评估参考。项目具体建筑面积、楼栋编号、土地性质、租金、售价、物业费、车位、空调、配电、空置房源、交付标准、入驻企业、展馆会议与海关/行政服务条件，以开发商、招商中心、物业、商务委/海关/市场监管/人社/住建等主管部门最新书面文件为准。报告不构成任何租赁、购买、投资回报、进博参展资格、海关保税、数据跨境、等保合规或产业资源承诺；因信息更新延迟、渠道口径差异、政策调整、交通或展会排期变化产生决策损失，编制方不承担法律责任。