报告用途：为拟在青浦徐泾、西虹桥商务区、虹桥国际中央商务区设立核技术应用、新能源、高端装备、数字经济、人工智能、工程建设、健康科技、会展贸易及区域总部的主体，提供小面积精装、标准层整层、甲级写字楼宇、滨水独栋、会议展示与中试研发适配评估，服务于招商租赁、研发换总部、散租换整层及“2号线蟠祥路上盖+17号线蟠龙路+国家会展+中核产业生态”一体化决策。

编制对象：中核科创园（ATOM City），主地址上海市青浦区徐泾镇蟠龙路500号/501号，招租资料另见徐民路333号/501号、盈港东路/华徐公路周边门牌；由中核集团体系（中核兴业/中核地产及相关平台）开发运营，物业多源列中核系或中和长城等主体。项目属西虹桥核心、虹桥国际中央商务区辐射带、国家会展中心约1.5公里毗邻区，公开定位核技术应用、新能源、高端装备、数字经济与总部办公融合载体。 不与其他“中核”“科创园”或非蟠龙路500/501载体混淆；A/C/E/F区、5栋甲级/6栋滨水独栋、商办/产业用地性质、可租房号、中试与实验室条件以招商中心、运营方、物业及科委/经信/生态环境/住建等主管部门书面文件为准。

数据时效：项目参数以中核相关招商页、OfficeLucky、搜楼、全华、顺企等公开资料2025—2026年信息交叉校验；市场数据采用世邦魏理仕2026上半年、仲量联行2026二季度、戴德梁行2026二季度公开报告；区域政策以虹桥国际中央商务区2026营商环境与“十五五”规划、青浦区2026营商环境及人才工作公开文件为准。 租金、物业费、空置房源、车位、空调、层高、配电与中试条件随楼栋和合同动态变化，最终以招商中心、开发运营方、物业及政府主管部门最新书面文件为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

园区位于青浦徐泾西虹桥，蟠龙路500/501号主入口、徐民路333/501号辅助入口，紧邻国家会展中心约1.5公里，2号线西延伸蟠祥路站上盖/邻近、17号线蟠龙路站约800米，属虹桥国际中央商务区、进博会功能承载区与长三角数字干线衔接节点。公开总建多源列约18万㎡、50—55万㎡不同口径，商办部分多源列约26万㎡、办公群约14万㎡，含5栋甲级、6栋滨水独栋、1.6万㎡商业街、2500—2800㎡会议中心、核文化展示馆、酒店、租赁住宅（中核和寓）等业态。

产业逻辑不是普通甲级，也不是104生产厂：它以中核系链主资源为基底，做核技术应用、核电关联服务、新能源、高端装备、数字化与AI、工程建设总部，并外延健康科技、会展贸易、专业服务。对需要央企生态对接、检测/中试咨询、总部展示、跨国会议、人才公寓的企业具备强适配；对放射性源操作、核辐照、危化合成、GMP生物实验、重载机加工应单独审资质、环评、安评、屏蔽与土地性质，不把“首层7.2米+行吊”或“研发厂房”视同全品类生产。

空间产品方面，多源在租样本差异明显：顺企/搜狐列C1栋17层、标准层约1921㎡、可租152—1921㎡，C3栋8层、标准层约1554/1553㎡、可租219—1553㎡； OfficeLucky列平层50—2100㎡、C1标准层1386—1921㎡、C3标准层1208—1553㎡、精装300—800㎡、6栋临河独栋5000㎡起； 另一招商页列172—1989㎡、整层/独栋定制； 全华列主力800—1920㎡、总区间152—1920㎡。 小面积152—300㎡适合核技术咨询、新能源售前、AI/数字化小队；300—800㎡精装适合中型研发与总部后台；1200—1921㎡整层适合核应用、装备、工程、数字总部；5000㎡以上滨水独栋适合集团总部、联合实验室与展示路演。

层高与荷载方面，主源列甲级标准层高约4.1—4.2米、净高约2.8—3.0米、大堂8.8—10米多源； 首层研发/产业空间列7.2米、5吨级行吊，支持洁净车间与中试改造咨询； 独栋首层列4.5米、楼板300—500kg/㎡局部可定制； 低权重房源列某楼11层、净高2.8米，不默认全园统一。 核检测样品、装备样机、洁净研发、AI机房应拿单栋竣工图与机电条件，不按普通办公层高签约。

机电与配套方面，多源列中央空调（工作日时段样本）+部分VRV分户、双回路供电、5G/万兆/三网、Low-E玻璃、PM2.5新风、智能楼宇、通力/三菱电梯（C1列6客2货1转换、C3列3客1货1转换）； 配套列2500—2800㎡会议中心、核文化展示馆、1.6万㎡商业街（星巴克/麦当劳/Manner/赛百味/小米之家等样本）、虹桥维景/睿景等酒店、中核和寓租赁住宅、蟠龙港滨水绿化、地下车位1000—1500个多源、充电桩覆盖。 核数据、装备数字孪生、AI推理可用双路+独立机房；但放射性、高功射频、暗室EMC、等保三级、长期7×24高密计算仍须单审屏蔽、UPS、冷量、双运营商、气体消防与货梯载重，不把“双回路/VRV/智慧楼宇”视同实验室交付。

租金与成本方面，2026样本分多档：搜狐/顺企列甲级3.5—4元、C1/C3参考3.5—4元； 搜楼列低区2—2.5元毛坯、中高区2.8—3.2元、独栋3.5元起； OfficeLucky主源列甲级3.0—3.5元、部分3.9—5元、独栋面议； 低权重页列18万㎡小体口径2.2—2.8元标准层、独栋2.8元、物业12元，与55万㎡主园28元口径冲突，仅作其他楼栋/特殊渠道参考。 物业多源列28元为主、部分25—30元、独栋32元、低权重12元； 车位列480—600元/个/月多源、部分1300元地面样本不具普遍性。 总拥有成本按“日租区间+对应物业+中央/VRV电耗+车位+精装/毛坯装改+会议展示+独栋冠名+免租期”折算，不按单页毛日租签约；C1/C3甲级、首层研发、滨水独栋、人才公寓不可横向硬套。

轨道交通方面，2号线西延伸蟠祥路站列上盖/正上盖样本，部分资料称2025年10月通车； 17号线蟠龙路站多源列约800米、步行约10分钟； 周边规划/延伸口径涉25号线、13号线西延伸，不按已全通写入。2号线可直达国家会展、虹桥枢纽、人民广场、浦东方向（部分渠道写1站会展、30分钟浦东属理想路况）；17号线换2/10/13去静安寺、陆家嘴、张江。具体从C1/C3/独栋/徐民路门到蟠祥路站厅需按楼号实测，不把“上盖”视同所有房号零换乘。

道路交通方面，园区接崧泽高架（入口约1公里多源）、嘉闵、G15沈海、G50沪渝；自驾至虹桥火/机场多源列5—10分钟、国家会展1.5公里、中环/市区按崧泽—外环分时建模，1小时通达苏州/嘉兴属理想路况。 核设备样机、装备转台、会议大巴、参展物料应提前核地库限高、货梯、卸货区与蟠祥路/蟠龙路双动线；进博会期间国家会展周边按管控重测。

公交与会展配套方面，周边列706、773、徐泾1/2等样本； 国家会展中心约1.5公里，承接进博会、核技术、能源、装备、AI展会；园区会议中心2500—2800㎡、核文化展示馆、商业街与维景/睿景酒店可串联客户接待。 对核技术演示、新能源路演、装备发布会，可把“办公+会议中心+会展+酒店”合并，减少外部会场依赖。

项目处青浦徐泾西虹桥，东经2号线/17号线/崧泽接虹桥核心、市区与闵行，南经G50/沪渝接松江、金山与浙江，西经青浦新城/长三角示范区接市西软件园、西岑科创、华为青浦练秋湖，北经G15/外环接嘉定、江苏。整体属于“国家会展+虹桥枢纽+中核硬科技+滨水总部”的总部型科创圈，不是纯写字楼圈，也不是通用制造圈。

从选址逻辑看，本园更适合七类主体：一是核技术应用、核电服务、辐射检测、同位素非放射性应用咨询需要中核生态与展示总部；二是新能源、储能、光伏、充换电、综合能源需要双路电力、会议路演与央企/国企客户接洽；三是高端装备、智能硬件、工程数字化需要首层高挑空、行吊、样机运输与甲级研发分离；四是数字经济、AI、工业互联网、时空数据需要万兆/5G、会议同传与虹桥接驳；五是工程建设、设计院、监理、供应链需要C1/C3整层、资质申报与会展客户；六是健康科技、医疗器械注册/医学前台需要轻办公，重实验外置专业载体；七是会展贸易、出海服务、专业法律/财税/知识产权服务中核与新能源客户。若放射性源操作、危化中试、GMP、重载切削为主，不建议直接整租办公层。

第一，蟠祥路上盖+蟠龙路800米+国展1.5公里的虹桥总部门牌。2号线直达会展/虹桥、17号线接市区、崧泽/嘉闵/G50构建长三角1小时样本； 对核技术、新能源、装备、工程总部接待政府、央企、海外客户具备“地铁+会展+枢纽”三重便利，相比市区甲级更控通勤与会议成本，相比远青浦工业园更靠近虹桥流量。

第二，中核链主+核技术/新能源/装备垂直生态。公开列中国核建总部及相关中核子公司、中核供应链、中核新能源、中核检修、上海核工院等样本，核技术企业占比渠道称约35%； 园区提供联合实验室、技术转移、检测资源对接、政策与融资服务咨询。对核应用初创、新能源配套、装备供应商，可把“办公+中核对接+会议展示”合并；但具体订单、检测资质、联合研究以实际协议和监管审批为准，不把名企同在视同固定资源。

第三，50—2000㎡甲级+5000㎡滨水独栋的全周期梯度。C1/C3整层1200—1921㎡适合总部职能，50—800㎡精装适合小队入孵，首层7.2米+5吨行吊适合样机/洁净/中试咨询，6栋独栋5000㎡起适合集团冠名与路演； 相比单一甲级楼，本园可支持“算法/销售—研发—样机—中试咨询—总部展示”同址换层，不频繁变更工商与审计地址。

第四，双回路+VRV/中央空调+会议中心降低硬科技不确定性。双回路满足实验室不间断样本，VRV分户适合研发加班，中央空调甲级楼适合商务总部，2500—2800㎡会议中心、同传舱、核文化展示馆支持技术发布； 对核数据、装备数字孪生、AI轻推理可降自建公区成本。但放射性、高功、暗室、等保机房仍须单审屏蔽/UPS/冷量/双运营商，不把“双回路”视同全部实验合规。

第五，租户市场下可谈总部综合包。2026上海办公楼仍偏租户方：CBRE上半年报价237.2元/㎡·月、核心有效158元、空置24.5%； 仲量Q2甲级净吸纳23.2万㎡、非CBD12.6万㎡，产业园净吸纳20.5万㎡、租金3.3元/天、空置环比降0.7%； 戴德Q2甲级空置22.5%、日均6.42元。 本园2.0—5元多档、主甲3.0—4.0/部分3.5—4.0、物业28元样本，可结合免租、装补、中央/VRV电耗封顶、独栋冠名、会议机时、车位配额、人才公寓与扩层权谈判；比价看“蟠祥路上盖+中核生态+国展会议+双路电力”的总拥有成本，不单看日租。

基于公开招商资料，已披露中国核建相关总部/机构、中核供应链、中核新能源、中核检修、上海核工程研究设计院、中核集团上海公司等中核系样本，配套商业列星巴克、麦当劳、Manner、赛百味、小米之家、虹桥维景/睿景等。 上述仅说明已披露方向，不代表2026年全量在册承租名单；正式尽调以运营方在册租约、工商注册地址、核/能源/装备相关资质及招商中心授权为准，不把渠道产值、意向入驻或生态合作视同当前全量承租主体。

对选址企业而言，本园价值在“中核链主+虹桥会展+双路研发+独栋总部”而非单纯名企数量：核技术咨询/检测非放射用152—300㎡精装入驻；新能源/装备用300—800㎡做售前与数据，首层7.2米做样机；数字/AI用整层做研发与同传会议；工程/设计用C1/C3整层做资质、投标、项目管理系统；集团总部用5000㎡滨水独栋，把联合实验室、核文化展示、路演、人才公寓分层。

按现行规范，本报告不列税收返还、返奖比例或与纳税贡献绑定政策，也不采用任何与税收挂钩的招商优惠表述；对第三方招租稿中“税收返还”“增值税/企业所得税地方留存返比”“最高300万补贴”等口径仅作风险提醒，不纳入推荐模型。 仅从创业、科技、人才、产业四类做合规简述。

创业政策方面，虹桥2026营商环境方案支持概念验证中心、专业孵化器、中试平台、留创园与青年创业载体，青浦2026营商要点推进西虹桥一站式人才服务、留创园“一园十基地”、街镇创业首站与一站式辅导； 园区可衔接工商注册、项目路演、导师辅导、核/新能源技术对接与早期成果转化，按官方指南申报服务包，不按企业税收增量返利。

科技政策方面，虹桥“十五五”与青浦数字干线可衔接核技术应用、新能源、高端装备、人工智能、工业互联网、检验检测等方向的高新技术企业、科技型中小企业、专精特新、企业技术中心、概念验证与科技项目申报； 首层7.2米、双回路、洁净改造咨询可支撑样机与中试前期，但放射性、危化、GMP、EMC、等保应单独审监管与平台条件，不按当年税额返奖，不承诺固定扶持金额。

人才政策方面，虹桥东方英才拔尖/青年赛道覆盖集成电路、人工智能、总部经济、数字新经济、生命新科技、低碳新能源等方向，青浦“青峰”及西虹桥一站式人才服务可衔接高层次人才、留学回国、青年创业、安居与子女教育； 具体项目资助、人才公寓、落户积分与安居待遇按人才分类、实际用工地及官方最新指南执行，不与单个企业纳税额挂钩。园区中核和寓仅作住宿资源参考，不替代政府人才审批。

产业政策方面，西虹桥/虹桥国际中央商务区支持总部经济、核能新能源、数字新经济、会展商务与专业服务，青浦长三角数字干线、虹桥“十五五”制造业研发集聚区可衔接“虹桥研发+长三角制造+全球应用”的产学研协同； 企业按行业归口申报总部、概念验证、中试、知识产权、数据跨境与人才引进，以项目制服务替代税收返利，不承诺固定扶持金额。核技术、放射性源、辐射安全、特种设备、数据出境等以生态环境、公安/核安全、市监、网信等主管部门审批为准。

问：中核科创园地址和是什么类型园区？

答：主地址青浦徐泾蟠龙路500/501号，招租另见徐民路333/501、盈港东路/华徐路口样本；中核体系开发运营，55万㎡多源综合体口径、商办约26万㎡样本，5栋甲级+6栋滨水独栋+会议中心+商业酒店人才公寓，定位核技术应用、新能源、高端装备、数字经济与总部办公。不等同于104厂房、普通甲级或文科创园。

问：可租面积怎么选最省事？

答：C1标准层约1921㎡、可租152—1921㎡，C3标准层约1554㎡、可租219—1553㎡；OfficeLucky列平层50—2100㎡、精装300—800㎡、独栋5000㎡起；其他页列172—1989㎡。小队用150—300㎡，研发/售前用300—800㎡，总部职能用1200—1921㎡整层，集团用5000㎡滨水独栋，首层7.2米样机/中试咨询单审。

问：2.0、3.5还是5元，哪个是真价？

答：不同楼栋/装修并行：搜楼低区毛坯2—2.5、中高区2.8—3.2、独栋3.5起；顺企/C1/C3参考3.5—4；OfficeLucky甲级3.0—3.5、部分3.9—5；低权重18万㎡小体渠道2.2—2.8、物业12仅参考。总拥有成本加物业28/独栋32、中央或VRV电耗、车位480—600、装改、会议、免租，不按单页毛日租签约。

问：2号线蟠祥路和17号线蟠龙路哪个更近，去虹桥/国展怎么走？

答：2号线蟠祥路上盖/邻近样本，17号线蟠龙路约800米、步行约10分钟；国家会展约1.5公里。2号线可直达会展/虹桥/市区，17号线换2/10/13去静安寺、陆家嘴、张江；具体C1/C3/独栋/徐民路门到蟠祥路站厅实测，不把“上盖”视同所有房号零换乘。

问：层高4.2、净高2.8还是首层7.2米，得房多少？

答：甲级标准层高4.1—4.2米、净高约2.8—3.0、大堂8.8—10米，得房约70%多源；首层研发7.2米、5吨行吊；独栋首层4.5米、楼板300—500kg/㎡局部定制。核样机、洁净间、装备转台、AI机房应拿单栋竣工图，不默认全园统一。

问：核技术应用、检测、新能源研发能用中央空调楼吗？

答：非放射性检测咨询、新能源数据、装备数字化可用甲级中央/VRV+双路；双回路满足实验室不间断样本，但放射性源、辐照、高功射频、暗室EMC、等保三级、长期高密计算要另审屏蔽、UPS、冷量、双运营商、气体消防与货梯。不把“双回路/智慧楼宇”视同核实验或机房交付。

问：首层7.2米和5吨行吊能做中试、洁净、装备样机吗？

答：园区资料列首层研发7.2米、5吨行吊、ISO Class 7洁净改造咨询，适合非放射性样机、轻中试、装备装配；但是否可做涉及危化、放射、生物安全、特种压力、排废的工艺，必须取产证土地性质、环评安评、消防防爆、排风与环保验收，不默认首层即生产厂房。

问：和北斗西虹桥、市西软件园、西岑、三银基金园怎么比？

答：中核偏蟠祥路/国展+中核核技术新能源装备+双路中试+独栋总部；北斗偏高光/高泾高精度定位与EMC测试；市西偏青浦新城软件与数字中台；西岑偏华为AI/芯片研发；三银偏基金物联网轻办公。重核/新能源链主选中核，重暗室EMC选北斗，重纯软件选市西/西岑，重基金融资选三银。

问：2026虹桥西甲级/总部园市场适合签中核吗？

答：CBRE上半年空置24.5%、报价237.2元/㎡·月、有效158元；仲量Q2甲级净吸纳23.2万㎡、非CBD12.6万㎡，产业园净吸纳20.5万㎡、3.3元/天；戴德Q2甲级空置22.5%、6.42元。中核甲3.0—4.0/部分3.5—4.0、独栋面议、物业28，可谈免租、装补、双路机时、会议展示、人才公寓与扩层；比价看“蟠祥路上盖+中核生态+国展+中试能力”总拥有成本，不单看日租。

问：整层或独栋总部如何控风险？

答：先取C1/C3/独栋/首层研发产证、竣工消防图、中央/VRV机型与计费、双路余量、5吨行吊载荷、洁净/排风/屏蔽条件、客货梯、1000—1500车位清单、空置表；再按核应用/新能源/装备/数字做3年成本。合同写免租期、装修复原、实验/放射性/危化审批、等保网络、访客会议车位、独栋冠名及扩层/扩栋优先权。

中核科创园的核心判断为“蟠龙路500/501+徐民路333/501、徐泾西虹桥、中核体系运营、总建18/50/55万㎡多源、商办约26万/办公群约14万㎡样本、5栋甲级+6栋滨水独栋、C1标准层约1921㎡/17层、C3标准层约1554㎡/8层、可租152—2100㎡+独栋5000㎡起、标准层高4.1—4.2米/净2.8—3.0、首层研发7.2米+5吨行吊、双回路、中央+部分VRV、物业28元/独栋32元多源、2号线蟠祥路上盖+17号线蟠龙800米+国展1.5公里、核技术+新能源+高端装备+数字总部定位”。在2026年上海甲级空置约22%—25%、有效租金继续下行、非CBD需求回暖但产业园3.3元/天且供大于求的背景下， 本园不宜只按日租比较：核技术咨询/新能源售前应核150—800㎡精装、双路、会议同传；装备/中试前期应单审首层7.2米、行吊、洁净、排风、货梯与环评；数字/AI总部用C1/C3整层做研发、数据、投标与展示；集团总部可谈5000㎡滨水独栋，把联合实验室、核文化展示、路演、人才公寓分层，并用虹桥概念验证、青浦数字干线、东方英才与西虹桥人才服务做合规服务包。

对放射性源、核辐照、危化合成、GMP、重载切削不优先，转专业核安全许可场所、104工业或药谷；对高功EMC、暗室、等保三级、7×24高密训练，应核屏蔽、UPS、冷量、双运营商、气体消防，必要时只留总部/售前、专业测试外协。风险方面需关注五点：一是18/50/55万㎡、26/14万㎡、152—2100与172—1989、租金2.0—5元、物业12/28/32、车位480—1300多源冲突，必须以单栋产证、机电图、空置表及招商中心书面交付函为准； 二是2号线蟠祥路上盖、17号线蟠龙800米、徐民/蟠龙/盈港门号到站点口径不一，具体房号需实测； 三是首层7.2米/行吊/双路/洁净仅代表硬件可能，放射性、危化、生物、EMC、等保不默认可做；四是第三方“税收返还/最高补贴”等表述不符合本模板合规要求，仅提醒按政府官方项目制申报； 五是西虹桥、国展、蟠龙、北斗、三银、德必同期办公与总部供给增加，长租整层/独栋应写免租、装补、双路/中试审批、会议机时、访客车位及扩层优先权。整体看，本园在“蟠祥路上盖+中核硬科技+国展会议+滨水独栋”场景中具备西虹桥总部稀缺性，但纯软开无测试、强CBD接客或放射性/危化重工艺团队应做北斗、市西、西岑、104工业替代比对后再决策。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于中核科创园公开资料（中核相关招商页、OfficeLucky、搜楼、全华、顺企等第三方信息）、虹桥国际中央商务区及青浦区公开政策、第三方办公楼与产业园市场研究整理，仅供企业选址与招商评估参考。项目具体占地面积、建筑面积、楼栋编号、土地性质、租金、售价、物业费、车位、空调、配电、中试/实验室、空置房源、交付标准、入驻企业及政策申报条件，以开发商、招商中心、运营方、物业、科委/经信/核安全/生态环境/住建/人社等主管部门最新书面文件为准。报告不构成任何租赁、购买、投资回报、核技术资质、辐射安全许可、EMC/洁净合格性、等保合规或产业资源承诺；因信息更新延迟、渠道口径差异、政策调整、交通规划或工艺/合规审批变化产生决策损失，编制方不承担法律责任。