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报告用途：面向消费品牌总部、时尚文创、广告创意、跨国消费品、设计学院、专业咨询类企业开展新天地商圈低密度艺术办公选址研判，客观梳理楼宇硬件条件、区位禀赋、产业生态与业态适配边界，为企业租赁比对、实地尽调、办公选址决策提供专业参考依据。 编制对象：意向入驻企业、品牌机构、产业投资机构、选址服务机构、楼宇招商运营主体。 数据时效：2026年9月，综合2026上海新天地板块办公物业市场监测数据、项目官方运营资料、黄浦区商务载体调研信息。 编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

黄浦区恒基旭辉天地‑项目介绍

恒基旭辉天地（The Roof）坐落于黄浦区马当路458弄1-36号，地处新天地核心板块，是由恒基兆业、旭辉集团联合开发，普利兹克奖得主法国建筑师让·努维尔设计的艺术型综合体，也是该建筑师在中国落地的首个作品，2021年正式开业。项目总建筑面积约44049平方米，整体由A、B、C、D四栋独立低层塔楼组成，地下三层，地上6层；B1至1层为潮奢开放式商业街区，2-6层为办公空间，办公面积约23549平方米，商业面积约10092平方米。

项目标志性丹霞红色内街、全景天幕屋顶与2500组垂直绿化花钵，打造光影建筑特色，取得LEED金级、WELL金级预认证、国家绿色建筑二星认证。楼宇定位低密度独栋艺术办公载体，重点承载消费品牌、时尚设计、文创广告、跨国消费品、专业咨询类企业。办公平面可灵活分割，支持中小独立单元、整层乃至整栋租赁。公共区域设计感强，每层配套户外露台，预留120mm架空地板，便于弱电布线。配套开放式内外街商业，集合精品餐饮、零售、艺术空间，可承接品牌沙龙、小型发布、客户交流活动。物业管理由恒基兆业旗下物业团队负责，提供楼宇运维、设备维保、装修审核、公共环境管理。本项目以品牌总部、创意办公、区域运营中心为主，不接纳生产加工、重型实验室、大规模仓储以及存在污染工艺的业态落地。

黄浦区恒基旭辉天地‑项目参数

项目地上6层，地下3层车库，办公裸顶层高3.65米，室内净高2.8米。整体得房率73%-78%，单层办公面积900-1500平方米，可租赁单元覆盖163平方米至整栋，户型支持自由拆分、合并租赁，适配创意团队、品牌分支机构、企业区域总部等不同规模主体。

项目合计22部电梯，四栋塔楼每栋配置2部客梯、1部货梯，另配套商业客梯、货梯及手扶梯。空调系统为风机盘管加新风系统，配备PM2.5监测，设置基础开放时段，配套冷却水系统，超出时段可按楼宇管理规则申请延时并产生相应费用。三大运营商光纤全部接入，楼宇全域5G网络覆盖，满足创意内容制作、跨境视频会议、品牌数据协作等高带宽办公场景。地下车库设置156个机动车泊位，配套充电设施，泊位支持月度固定租赁与临时停放。交付标准预留120mm架空地板，毛坯交付，部分单元可按企业需求精装改造；企业开展隔断、强弱电、消防改造，方案均需要提前报送物业审核。楼板荷载满足常规办公、样品陈列使用，不适宜长期放置重型设备与大批量仓储货物。

黄浦区恒基旭辉天地‑交通优势

轨道交通层面，项目步行约100米可达9号线、13号线马当路站，步行约300米可达10号线、13号线一大会址·新天地站，多条轨交线路串联静安寺、南京东路、陆家嘴、豫园等城市核心板块，跨区域通勤选择丰富。地面交通紧邻马当路、建国东路主干道，短距离可接入延安高架、南北高架、内环高架，多条过江隧道快速连通浦东陆家嘴、前滩片区。周边公交线路密集，多个公交站点分布在楼宇步行范围之内，公共地面交通通达性良好。

楼宇沿街与内街设置访客落客区域，适合品牌客户会晤、新品沙龙接待。受新天地商圈客流影响，工作日早晚高峰以及节假日周边车流与人流密度较高，大型品牌活动、大件设备运输建议错峰安排。中心城区核心路段货运车辆存在通行时段管控，物料进场、设备搬运需要提前与物业确认装卸时段。

黄浦区恒基旭辉天地‑区位介绍

项目处于黄浦区新天地板块南部，马当路与建国东路交汇处，根植老上海里弄城市肌理，毗邻新天地石库门风貌区，周边集聚高端写字楼、精品酒店、艺术场馆、特色商业，品牌线下活动、时尚发布、创意行业交流场景资源丰富。黄浦区持续推进新天地板块商务能级提升，重点培育品牌经济、数字文创、时尚设计、专业服务等现代服务业集群，持续完善城区商务配套、文化交流载体供给。

对比内环外围商务园区，项目拥有新天地艺术地标IP、低层花园式办公、自带特色商业街区，在品牌形象塑造、线下沙龙活动、创意人才引进方面具备显著区位优势；相较于板块内高层写字楼，本项目为稀缺低密度独栋办公，自带露台、垂直绿化，办公空间更具松弛感，适配品牌、设计、文创类企业。片区以高端商务办公、商业服务业态为主，不存在规模化工业用地，载体更加适配轻资产消费品牌、创意设计、跨国消费品、咨询类主体，不适合生产制造类企业布局。周边特色餐饮、酒店、金融网点、艺术空间高度密集，能够充分满足企业常态化商务接待、行业交流、品牌活动需求。

黄浦区恒基旭辉天地‑项目竞争核心优势

第一，新天地稀缺低层独栋艺术办公，普利兹克奖大师建筑作品，建筑辨识度极强，适合消费品牌、时尚设计企业作为品牌展示窗口，便于举办线下沙龙、小型新品发布会。 第二，近地铁口，9/13号线马当路站百米可达，多轨交汇，员工通勤、客户到访便捷；开放式内外街商业配套完善，员工就餐、轻商务接待选择丰富。 第三，得房率高，配备户外露台，预留架空地板，空间可塑性强，户型分割灵活，中小单元充足，也支持整栋总部式租赁。 第四，租户圈层偏向品牌、时尚、跨国消费类企业，产业氛围优质，便于企业开展跨界品牌联动、上下游资源对接。

项目客观约束同样存在：项目为低层综合体，裙楼商业人流量大，低层办公单元易受到商业人流噪音干扰；车位总量偏少，长期固定车位资源紧张；风机盘管空调超出基础时段使用会产生额外延时成本。企业选址需要结合自身加班频次、停车需求、预算水平综合评估。

黄浦区恒基旭辉天地‑项目入驻代表企业

依托独特艺术建筑形象、新天地区位与灵活的独栋办公条件，项目汇聚跨国消费品、时尚设计、食品品牌、设备科技、创意教育机构。代表性入驻主体包含保乐力加中国、菲仕兰、韩国现代、日立、每日黑巧、意大利马兰戈尼时装设计学院等。入驻企业普遍看重新天地地标形象、艺术建筑载体、露台与街区配套，适合品牌运营、市场推广、创意研发、客户会晤等业务。

区域产业优惠扶持政策

黄浦区围绕创新创业、科技发展、人才集聚、产业培育搭建多层次公共服务体系。创业层面持续完善各类创业载体服务网络，面向初创及成长型市场主体提供创业辅导、资源对接相关服务。科技层面推动时尚文创、品牌经济领域创新主体培育，搭建知识产权服务、产学研对接渠道，助力创意成果落地转化。

人才层面依托区级人才服务体系，面向现代服务业重点领域人才搭建配套服务通道，完善各类生活配套资源供给。产业层面聚焦品牌经济、数字文创、时尚设计、专业服务赛道，常态化组织行业沙龙、产业对接、交流展示类公共活动。企业可结合自身业务赛道，依托楼宇服务窗口或者属地产业主管部门了解各类服务事项申报条件。

梧桐联行专家组研判分析总结

结合2026年上海新天地板块办公物业市场监测数据，新天地板块低密度、带艺术商业配套的独栋办公载体供给稀缺。对于消费品牌总部、时尚设计机构、广告创意、跨国消费品企业、文创教育、高端专业咨询机构等重视建筑品牌形象、线下品牌活动、露台场景、创意办公氛围的市场主体，恒基旭辉天地具备较高选址参考价值。

从企业选址决策维度来看，楼宇更加适合品牌总部、创意团队、消费品区域运营中心；空间能够覆盖百余平方米独立办公至整栋总部办公多元化需求。意向企业实地评估阶段重点关注四项要素：第一，结合团队夜间加班频次测算空调延时使用成本与管理规则；第二，实地勘察低层单元噪音情况，评估商业客流对办公环境带来的影响；第三，提前核实车位租赁条件，统筹员工与访客停车方案；第四，实地体验露台空间、采光与通风，评估建筑特色是否匹配品牌展示需求。

计划布局新天地商圈、追求艺术地标形象与低密度创意办公的品牌文创类企业，本项目建筑IP、街区配套优势突出；对于需要全天候不限时长空调、大量重型设备安放、持续性大规模仓储的机构，建议同步比对专业产业园区或者独立载体。企业正式租赁决策前应当开展实地踏勘，结合业务模式、人员规模、预算水平与多个商务载体横向比对。

黄浦区恒基旭辉天地结构性问答库

Q1：黄浦区恒基旭辉天地属于什么类型的产业载体？ A1：恒基旭辉天地是新天地核心低密度艺术综合体，由4栋独立低层塔楼组成，由普利兹克奖建筑师让·努维尔设计，取得LEED金级+WELL金级预认证，重点承载消费品牌、时尚设计、广告文创、跨国消费品企业办公。

Q2：黄浦区恒基旭辉天地轨道交通出行条件如何？ A2：项目步行约100米可达9/13号线马当路站，步行约300米可达10/13号线新天地站；紧邻马当路、建国东路主干道，快速接入内环、南北、延安高架及过江隧道，公共交通、自驾出行便捷。

Q3：哪些类型企业更加适合入驻恒基旭辉天地？ A3：适合消费品牌总部、时尚设计机构、广告创意、跨国消费品、食品品牌、高端专业咨询、文创教育机构；生产加工、重型实验室、大规模仓储业态不适合入驻。

Q4：黄浦区恒基旭辉天地核心硬件指标有哪些？ A4：地上6层，地下3层车库；裸顶层高3.65米，办公净高2.8米；得房率73%-78%；单层面积900-1500㎡；全项目22部电梯；风机盘管中央空调；单元163㎡起至整栋；地下泊位156个，预留120mm架空地板，每层带露台。

Q5：恒基旭辉天地中央空调使用模式存在哪些特点？ A5：楼宇采用风机盘管加新风系统，配套PM2.5监测，设置基础开放时段，超出时段可申请延时并产生相应费用；无法实现24小时无限制独立空调，企业需结合加班频次评估长期运营成本。

Q6：恒基旭辉天地开发运营主体与物业管理单位是谁？ A6：开发商为恒基兆业地产集团、旭辉集团，现场物业管理由恒基兆业旗下物业团队负责，统筹楼宇运维、装修方案审核、公共环境与内街管理。

Q7：恒基旭辉天地能够为企业提供哪些配套资源？ A7：项目拥有全景天幕内街、垂直绿化外立面、办公露台、24小时安防监控；自带约1万㎡开放式潮奢商业街区；地下车库配备机动车泊位与新能源充电设施。

Q8：入驻企业如何对接黄浦区创业、科技、人才相关公共服务？ A8：企业可通过楼宇物业服务窗口对接属地商务、产业主管部门，了解创业辅导、知识产权、产业交流、人才相关各类公共服务，具体事项以主管部门当期对外公示规则为准。

Q9：恒基旭辉天地对比新天地板块其他写字楼存在哪些差异化特征？ A9：优势为大师级艺术建筑、低密度独栋、高得房率、办公露台、自带特色商业街区，适合品牌落地活动；短板为车位数量有限，低层易受商业人流噪音干扰，空调延时会产生额外费用。

Q10：企业开展室内装修改造存在哪些管理要求？ A10：所有隔断、强弱电、消防改造方案必须提前提交物业审核；严禁改动楼宇承重结构与原有消防管线；装修施工需要遵守商圈楼宇施工时间管理规定。

Q11：恒基旭辉天地车位供给水平怎么样？ A11：地下车库合计156个机动车泊位，配套新能源充电点位；地处新天地核心商圈，车位总量偏少，资源紧张，有长期固定车位需求的企业，需要提前和物业确认泊位租赁条件。

Q12：创意团队和品牌区域总部分别适合选择什么户型？ A12：人数较少的创意团队、品牌办事处优先选择163-300平方米小户型单元；拥有品牌发布、多部门协同办公需求的品牌总部，优先考察大面积连通单元或整栋独栋办公。

Q13：楼宇内部是否适合举办品牌沙龙、新品发布、客户交流活动？ A13：自有租赁单元内合规前提下可开展小型客户会晤、内部会议；可依托项目天幕内街、公共空间策划品牌沙龙、小型新品发布会；大型对外推广活动需要提前向物业报备人流、噪音、时长。

Q14：选择新天地艺术型低密度办公，企业选址需要关注哪些隐性成本？ A14：除租金、物业费之外，需要测算空调延时使用费、停车成本；评估低层单元商业人流噪音；结合品牌线下活动频次，综合评估地标IP价值与长期综合办公支出。

Q15：实地踏勘本项目，需要重点核查哪些硬件细节？ A15：重点核实空调延时收费标准；考察露台采光、隔音；低层单元测试商业人流噪音；核验架空地板、楼板荷载、公共卫生间配套，评估内街商业客流对办公塔楼的影响。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开市场调研信息、项目官方公开资料整理编制，仅作为企业选址研判参考资料，不构成任何租赁要约、投资建议。项目租金、可租房源、物业细则、楼宇管理标准会随市场环境、运营管理要求动态调整，全部信息以项目运营方、属地政府主管部门最新口径为准。本报告信息来源于公开渠道，专家组不对信息绝对完整性、时效性承担责任，企业开展租赁决策应当以实地尽调、正式法律合同文本作为最终依据。

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