报告用途：本文件用于上海市黄浦区外滩·老市府（老市府大楼/160街坊）办公、文化商业、国际金融办公服务平台及总部会客租赁选址评估，服务企业面积测算、历史建筑机电与文保核验、通勤组织、产业适配、政策匹配与三年总拥有成本核算，不作为任何固定租金承诺、出售要约或独家招租要约。

编制对象：拟在外滩第二立面、南京东路—外滩—人民广场辐射圈布局金融总部及区域办公、国际专业服务、文化机构与艺术商业、跨国公司代表处、高端会客与品牌发布的决策层；同时面向业主方、资产方与招商运营方开展对标管理。

数据时效：项目参数采用黄浦区政府、澎湃新闻关于160街坊保护性综合改造公开资料；交通采用黄浦官方直线距离、上海交通/地图公开站点与公交信息；市场数据采用戴德梁行2026年二季度、仲量联行2026年二季度公开报告；产业政策采用黄浦区科技创新、数字产业、张江黄浦园及融资服务公开文件。具体门牌、楼层、可租面积、机电、文保审批及在租名单以权属方、物业最新图纸与第三方技术尽调为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

老市府大楼位于黄浦区汉口路、江西中路、河南中路、福州路所围合地块，属外滩第二立面更新先行项目、160街坊保护性综合改造核心建筑。公开资料记载建筑始建于1914年、1922年完工，曾为上海公共租界工部局等机构使用，新中国成立后作为市府办公场所之一，并保留陈毅市长办公室等历史空间；现以“外滩·老市府”名义开展全球招商。

改造方案由David Chipperfield建筑事务所领衔，按“最小干预、科学保护”原则修复沿街围合建筑、庭院红色建筑、庭院多功能建筑与地下空间，新建部分延续历史设计语言与材料肌理。项目总体定位高端现代服务业经典历史街区，形成70%办公、20%文化、10%商业的复合业态，打造国际金融办公服务平台、中央活动区文化标杆与城市共享公共空间。

公开参数记载地上建筑面积约4.2万平方米，地下建筑面积约2.6万平方米，围合庭院公共开放空间约3000平方米，地下车位约300个；办公主体拟引入全球、亚太区域总部办公企业，文化部分引入文化艺术类机构，商业部分引入格调餐饮、特色零售。对需要超大规模智算、低延迟金融双活机房、GMP医疗、重型实验或大体量生产的团队，应另行比对外滩专用金融机房、张江、大零号湾或专业数据中心，不把“历史办公+文化商业”等同全品类研发资质。

项目更适合“金融与专业服务总部会客＋国际文化机构＋品牌艺术商业＋外滩客户接待＋轻量办公”的混合使用。整栋或整层可满足区域总部、董事会、合规与客户关系；历史保护空间适合高规格接待、艺术展陈与城市文化事件；地下与新建空间可承接商业、餐饮、会议与停车。

建筑与规模方面，地上约4.2万平方米、地下约2.6万平方米仅为总体量口径，可租办公不等于总体量。70%办公、20%文化、10%商业为业态比例，正式租赁应逐栋取得历史保护要求、竣工验收、产权或交付资料、各层可租清册、核心筒/公共走道图与消防分区，不把“4.2万方”直接等同可租金融或总部面积。

楼层与空间方面，公开资料记载办公主体可使用沿街围合建筑、庭院多功能建筑及部分修缮空间，低区承接首层公共与商业文化、中区承接办公、上部及屋顶承接露台与活动；另一公开游览资料记载2至4层商务办公、5楼改建为外滩区域较大屋顶露台，红色建筑B楼为修缮保留并可整栋用于商业功能，地下承接文化、商业与停车。历史保护空间层高、门窗、楼梯、外墙装饰受保护要求约束，隔断、吊装、强弱电开槽、消防喷淋、空调冷源均需文保与住建前置审批。对金融总部、国际机构、艺术商业、媒体发布，应单独复核可分割方案、净高、荷载、声学、疏散与访客动线。

机电与能源方面，历史建筑改造应以最终竣工图为准核两路供电或增容、UPS、机房独立冷源、弱电双路由、新风与PM2.5过滤、消防气体或水系统、等保物理隔离。金融展示、数据可视化、文化多媒体、会议同传、商业厨房属于不同负荷，不能以“中央空调”通用词替代逐区电气与暖通图纸。老旧围合建筑保温、幕墙替换、外立面照明、屋顶露台机电均应做能耗与消防性能化论证。

电梯与垂直交通方面，围合建筑、庭院建筑、地下空间与屋顶露台应分别核客梯、货梯、无障碍电梯及消防电梯配置；具体分区、候梯时间、货梯吨位、卸货平台以物业运行数据为准。金融资料、艺术装置、餐饮设备、会议大屏应单独规划货运动线，不占用高峰客梯。

车位与配套方面，公开资料记载地下约300个车位，实际月租、访客车位、充电比例、装卸车位以物业最新台账为准。项目处外滩核心，汉口路、江西中路、河南中路、福州路路幅有限，南京东路、外滩隧道、延安高架、南北高架高峰易堵；格调餐饮、艺术开幕、金融路演应分时段预约卸货与礼宾接驳。

绿色与文保方面，项目以历史原真性为核心，不应按新建甲级写字楼套用统一LEED大机电逻辑。ESG尽调应取得结构安全报告、节能改造证明、消防性能化验收、外立面保护审批、屋顶露台荷载与年度能源台账。对金融机构、国际组织、上市文化企业审厂或合规审计，应把碳台账、应急电源、文物安全、访客安保并列管理，不把“外滩地标”“百年老楼”等宣传语替代合规文件。

轨道交通方面，黄浦官方资料记载项目距南京东路地铁站直线约315米、距外滩滨江直线约345米、距豫园地铁站直线约500米；地图与交通资料列南京东路站可接2号线、10号线，人民广场站可接1号线、2号线、8号线，大世界站可接8号线、14号线，豫园站可接10号线、14号线，周边还可经河南中路、江西中路接驳其他线路。金融、专业服务、国际机构应按员工住址分群测算到陆家嘴、人民广场、南京西路、淮海中路、徐汇滨江、张江、虹桥的全程时间，不采用单一“南京东路5分钟”营销口径。

道路与机动车方面，汉口路、江西中路、河南中路、福州路构成地块边界，外部可接南京东路、中山东一路、外滩隧道、延安东路、南北高架与内环。对投资人会议、国际机构接待、艺术开幕、高端餐饮包场而言，围合街区步行与出租车接驳优于远郊；但外滩、南京东路、豫园、人民广场在高峰与节假日可能拥堵，礼宾车队、金融押运、艺术大件、餐饮供货应分时段预约。

公交与慢行方面，公开交通资料列20路至汉口路四川中路、49路至汉口路江西中路、14路至东新桥可接项目周边；南京东路步行街、外滩历史建筑群、豫园、人民公园、苏州河滨水空间形成客户与员工慢行圈。标准工时团队可构建“2/10南京东路＋1/2/8人民广场＋8/14大世界＋10/14豫园＋公交接驳”的通勤方案，夜场活动、机房运维与艺术布展单独预留出租车与地下车行动线。

整体交通评价为“2/10南京东路双轨＋1/2/8人民广场多线备份＋8/14大世界与10/14豫园外溢＋汉口路/江西中路外滩机动车节点＋外滩滨江与南京路步行”。相比陆家嘴高层甲级，其优势在历史街区形象、外滩金融邻居与接待仪式感；相比新兴商务区，其优势在中心城客户密度，但货运动线、车位与老楼机电需严控。

项目处外滩第二立面、南京东路西端与人民广场东北侧之间，东接外滩金融集聚带，西望南京东路商业与人民广场政务文化，南近豫园与老城厢文旅，北接苏州河与北外滩方向。黄浦产业以金融科技为重要方向，外滩布局金融机构、金融科技生态与专业服务，人民广场承接总部、文化传媒与政务会客，南京东路承接国际消费与商业活动，中央科创区与“数智心城”等载体承接数字科技与孵化。

对老市府大楼的适配可分层。金融总部、外资银行代表处、保险资管分支可落区域办公、合规、投资者关系与轻量风控展示；专业服务可落国际律所、税务、咨询、人力资源与知识产权，但大规模中后台、档案库房不优先。文化机构、艺术画廊、博物馆商店、出版与传媒可利用20%文化空间与公共庭院做展览、沙龙、发布；格调餐饮、特色零售、高端会客可落商业与屋顶露台，但重油烟、重仓储、高频货运不优先。轻量科技与金融科技可落数据可视化、反欺诈展示、监管报告支持，低延迟行情、双活机房、超大规模训练不放在历史办公区。

若企业同时需要金融科技场景验证、外滩FTC生态、中央科创区孵化或专业服务联盟，可评估外滩金融载体、黄浦科创服务、张江黄浦园及外部专业机房，不要求本楼独立完成重资产研发。

第一，外滩第二立面百年围合与中央活动区文化标识。160街坊、1914始建、1922完工、David Chipperfield领衔修复，沿街围合、庭院红建筑、多功能建筑与屋顶露台形成“历史外交+金融办公+公共文化”的复合识别度。对金融总部、国际组织、文化机构、高端品牌而言，其仪式感优于标准甲级大堂，但装改与保护审批也高于新建楼。

第二，70%办公+20%文化+10%商业的总部会客复合。办公承接全球/亚太总部，文化承接艺术、展览与城市公共事件，商业承接格调餐饮、特色零售与访客服务；对需要“董事会+客户晚宴+艺术发布+外滩接待”的企业，可在同一围合街区完成，降低多地点协同成本。

第三，外滩金融与南京东路消费双邻居。东向外滩滨江直线约345米、南京东路站直线约315米，外滩金融机构、南京东路商业、人民广场政务、豫园文旅共同构成客户链。金融总部的监管沟通、投资人路演、品牌文化机构的媒体探店、高端餐饮的VIP动线均可在步行范围内组织。

第四，庭院公共空间与屋顶露台的活动溢价。约3000平方米庭院公共开放空间、5楼屋顶露台、地下室文化商业可承接小型金融论坛、艺术开幕、品牌私享与国际机构接待；相比纯办公楼层，其公共流量更高，但活动审批、噪声、消防与文物保护应写入物业规则，不把“网红地标”替代企业自身安防与合规。

第五，黄浦金融科技、数字与专业服务政策半径。外滩金融科技集聚、中央科创区、张江黄浦园、专业服务业与人才体系可对接总部办公、文化科技、金融合规与创业孵化；对金融总部、国际专业机构、文化科技企业，可把“历史办公+外滩场景+人才与科创服务”合并为落地路径，但所有支持以官方年度指南为准，不与税收挂钩。

优势侧：汉口路/江西中路/河南中路/福州路围合、地上约4.2万㎡与地下约2.6万㎡更新体量、约3000㎡庭院公共空间、约300个地下车位、2/10南京东路与多轨备份、外滩滨江步行可达、70%办公20%文化10%商业、适合金融与专业服务总部、国际文化机构、格调餐饮零售与品牌发布。

约束侧：历史建筑保护要求严格，外立面、楼梯、门窗、屋面、原始装饰变更审批周期长；围合建筑单栋连续整层扩租受总办公比例限制，千人级中后台、开放工位集群不优先。机电应按最终图纸复核，金融机房、数据可视化、文化多媒体、商业厨房若超出原设计负荷，需做增容、独立冷源、UPS与消防性能化；地下车位约300个在中心城高峰仍可能紧张，访客、礼宾、艺术大件、餐饮供货应分时段。文化商业与办公人流交叉，总部会议、金融保密、艺术沙龙、餐饮夜场应分别做门禁、声学、消防与安保隔离。

选址建议：金融总部及区域办公、外资机构代表处、国际律所/咨询/税务、文化机构与艺术商业、高端品牌会客与发布、专业服务高管中心优先；低延迟双活交易、超大规模AI训练、GMP医疗、转化医学、危化仓储、重型制造不优先。

戴德梁行2026年二季度报告显示，上海甲级写字楼新增供应显著收窄，本季度仅黄浦K11 Atelier办公约3.8万平方米入市；全市甲级净吸纳23.3万平方米，环比提升9.9%，上半年合计44.5万平方米、超过2025年全年40.2万平方米；二季度空置率环比回落1.1个百分点至22.5%，平均租金约6.42元/平方米/天，环比降1.9%。报告指传统成熟核心商圈依靠区位与硬件承接升级置换，TMT、贸易制造、专业服务、金融为需求主力。

仲量联行2026年二季度数据，上海甲级办公楼净吸纳23.2万平方米，中央商务区10.6万平方米、非中央商务区12.6万平方米；全市空置率环比降0.7个百分点，CBD空置约19.3%、租金约6.3元/平方米/天，非CBD空置约27.1%、租金约4.1元/平方米/天；产业园区净吸纳约20.5万平方米，空置约31.7%、租金约3.3元/平方米/天，需求以人工智能、集成电路、生命科学、孵化器与科研机构为主。

对老市府大楼的启示：项目属历史建筑改造办公+文化商业，不宜只用CBD 6.3元或非CBD 4.1元直接套用，也不宜只用产业园3.3元做基准。应把可租办公楼层、历史空间保护装改、机电增容、空调加时、文化商业活动权益、屋顶露台使用、地下车位与免租期合并为三年有效成本。2026年核心城写字楼筑底修复，外滩与南京东路高端载体承接金融、专业服务与总部升级；但老楼供给稀缺、文保装改与机电扩容成本并存，租户应把“外滩形象+金融文化邻居+文保尽调+黄浦科创与人才服务”一并谈判，不单看日租挂牌。

公开招商资料未提供完整确定租户名单，仅明确方向：办公主体拟引入全球、亚太区域总部企业，文化部分拟引入具有品牌号召力的文化艺术机构，商业部分拟引入格调餐饮、特色零售品牌；运营接洽资料提及文化+办公复合方向，并有老牌音像等机构接洽，但不代表当前已签约入驻。

可核验的公共功能包括：陈毅市长办公室及相邻空间设为“建设人民的城市——陈毅市长办公地旧址”主题展，预约制开放；5楼改建为屋顶露台并承接公共活动；地下文化商业可从庭院进入；公开餐饮信息显示5楼有淮扬、江西菜等商业品牌入驻或运营，但其租约状态、使用面积与办公协同应以物业最新名单为准。对金融、专业服务、文化企业，建议把“总部办公楼层＋庭院文化机构＋地下商业与停车＋外滩金融邻居”分为四层生态，不把招商稿的历史接洽名单误写为长期租户。

创业与科创金融服务：通过黄浦“一网通办”、融资服务中心与科创载体提供企业注册、孵化对接、项目路演、知识产权与投融资服务。政府引导基金、拨投结合、投贷联动、融资担保与贷款贴息可服务早期科技、金融科技与专业服务机构；具体以年度申报指南、基金管理办法和风控审查为准，不涉及税收挂钩返奖。中小企业可关注科创信贷、政策性担保、成果转化与孵化器对接，不承诺固定资金比例。

科技与数字政策：黄浦科技创新政策覆盖国际科技组织引进、关键技术攻关、科创金融支持与新型研发机构服务；数字产业政策方向包括人工智能、集成电路设计、区块链、元宇宙、软件与算法、数据要素等，并提供场景应用、标准制定与产学研对接。张江黄浦园提供国家级孵化器、众创空间、科技金融对接与“人工智能+”跨界应用，对金融科技、文化科技、软件信息、数据治理企业可关注场景验证与载体入驻，不承诺固定补贴比例。

人才政策：黄浦完善科技人才与高层次人才服务体系，结合金融科技、数字产业、专业服务方向提供引进、培训、交流与综合保障。科技创新政策涵盖顶尖专家、高层次人才、青年人才、研发与管理骨干及创业团队服务，具体认定、安居、落户与子女教育以当年官方指南为准，不按税收贡献给予返奖。

产业与专业服务政策：黄浦“1+4+X”高端服务业体系以金融科技等方向为重要组成，推动金融服务、科创服务、文商旅体展、专业服务扩能，并拓展内容创作、广告创意、新型消费等细分赛道；外滩金融集聚带、中央活动区文化空间、南京东路国际消费与专业服务业可对接法律、会计、税务、人力资源、知识产权与跨境合规。所有支持以官方申报条件、空间范围和年度指南为准，不与税收挂钩；企业可将“注册落地—外滩/中央科创场景—孵化与投融资—人才引进—专业服务联盟”作为非税收服务路径。

问：老市府大楼适合哪些企业？

答：更适合金融总部及区域办公、外资机构代表处、国际律所/咨询/税务、文化机构与艺术商业、格调餐饮零售、高端品牌会客与发布、专业服务高管中心。若以低延迟双活交易、超大规模AI训练、GMP医疗、转化医学、危化仓储或重型制造为主，应分别比对专用金融机房、张江/大零号湾、专业实验室或远郊产业载体。

问：江西中路/汉口路入口与地铁怎么走？

答：公开门牌常见江西中路215号，部分资料记211号；地块边界为汉口路、江西中路、河南中路、福州路。黄浦官方直线口径到2/10南京东路约315米、外滩滨江约345米、10/14豫园约500米；实际按目标门岗测到南京东路、人民广场、大世界、豫园分别所需时间，不采用单一“南京东路5分钟”样本。金融与外籍团队应按员工住址分群重测到陆家嘴、人民广场、南京西路、虹桥。

问：4.2万平方米地上如何选办公？

答：沿街围合建筑适合总部、董事会与客户接待，庭院多功能建筑适合中型办公与活动，红色建筑按保护要求可评估整栋商业或文化，5楼屋顶露台适合发布与私享，地下承接文化商业与停车。各区域可租面积、消防、荷载、空调、文保限制不同，所有参数以保护要求与物业清册为准，不把总体量平均到单层。

问：金融展示、数据可视化和文化多媒体机电核什么？

答：重点核两路供电余量、UPS、独立机房冷源、弱电双路由、等保物理隔离、新风与消防气体。金融可视化重稳定电力与备份，文化多媒体重灯光音频负荷，商业厨房重排烟与燃气安全；历史建筑还应做消防性能化、外立面管线隐蔽与结构荷载复核，不把“中央空调”替代分区电气图纸。

问：历史文化活动、金融路演和餐饮发布怎么落地？

答：可利用庭院3000平方米公共空间、5楼屋顶露台、地下文化商业与首层接待区，提前确认活动审批、卸货、访客动线、噪声边界与消防疏散。大型艺术开幕、金融论坛、淮扬或江西菜品牌活动应分别与外滩、南京东路资源联动；高价值展品与金融资料要单独核安保、保险、门禁与保密机房。

问：2026年外滩历史办公租金怎么判断？

答：可参考戴德梁行二季度甲级全市6.42元/平方米/天、空置22.5%，仲量CBD约6.3元、非CBD约4.1元、产业园约3.3元。老市府为办公+文化+商业复合，应把保护装改、机电增容、空调加时、屋顶与庭院活动权、地下车位、物业服务与免租期合并为有效成本，不单看中介日租区间。

问：与陆家嘴甲级、外滩新建金融楼、北外滩相比优劣势？

答：本楼优势在百年围合形象、外滩滨江步行、南京东路文化消费、庭院与屋顶活动、金融+文化+商业复合；陆家嘴优势在金融集群与交易配套，外滩新建楼优势在机电标准化，北外滩优势在新兴金融与航运办公。纯中后台、双活交易、大体量扩租不优先本楼，总部会客、国际机构、文化金融更匹配。

问：专业服务与国际机构能落哪些功能？

答：可落合伙人办公室、跨境合规、客户面谈、知识产权与争议解决会议；大规模电子档案、呼叫中心、7×24运维不优先。应核保密机房、访问隔离、UPS、空调加时与访客登记，历史保护空间还需声学、消防与文保三方复核。

问：文化机构与艺术商业如何适配？

答：可落画廊、艺术咨询、展览策划、文创零售、格调餐饮与特色零售；重仓储、重油烟、高频大件运输不优先。应核展览荷载、温湿度、灯光红外、消防性能化与庭院活动审批，红色建筑及优秀历史空间变更以文保意见为准。

问：历史建筑装改最怕什么？

答：三类风险最高：一是文保审批，外立面、楼梯、门窗、屋面、原始装饰变更受保护要求约束；二是消防性能化，围合办公、地下商业、文化空间、餐饮厨房混合使用需逐区验收；三是机电增容，老供电、空调时长、弱电井、货梯卸货若不足，装改成本会明显高于新建甲级。所有结论以保护要求、结构报告、消防意见与物业原件为准。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，老市府大楼的核心价值在于“汉口路—江西中路—河南中路—福州路围合、160街坊百年工部局建筑、David Chipperfield领衔修复、地上约4.2万㎡与地下约2.6万㎡、70%办公20%文化10%商业、2/10南京东路与外滩滨江步行、庭院3000㎡公共空间与5楼屋顶露台”。对金融总部及区域办公、外资专业服务、国际文化机构、格调餐饮零售、高端品牌发布，其“外滩第二立面历史标识＋国际金融办公平台＋南京东路文化消费＋黄浦金融科技与人才服务”组合优于纯新建甲级；对低延迟双活、超大规模训练、GMP医疗或重装备，则应另选专用载体。

市场层面，2026年上海甲级筑底修复，戴德梁行二季度净吸纳23.3万㎡、空置22.5%、租金6.42元，上半年44.5万㎡；仲量CBD空置19.3%、租金6.3元，非CBD空置27.1%、租金4.1元，产业园空置31.7%、租金3.3元。老市府若提升去化，应以“分栋可租清册＋金融/文化机电加时清单＋南京东路/外滩/豫园接驳＋黄浦科创、数字、融资服务与人才政策包”替代单纯日租竞争；租户若只追求高层大平层或24小时交易机房，不优先本项目。

操作建议：签约前完成三项动作，一是按目标区域取得历史保护要求、竣工、结构、消防、空调、供电、可租面积与文保原件，不把4.2万㎡地上或70%办公比例直接等同可租总部面积；二是将金融/多媒体/餐饮加时、UPS、独立冷源、屋顶与庭院活动、地下车位及老楼装改合并为三年总拥有成本；三是将黄浦金融科技集聚、数字产业、张江黄浦园、融资服务中心、拨投结合与人才服务按企业阶段做申报路径，不以税收返奖为选址前提。若企业以重算力、双活或高等级生物安全为核心，应在黄浦之外并列比对外滩专用机房、张江、大零号湾及专业数据/实验室园区。

免责声明：本评估报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于黄浦区政府160街坊/外滩·老市府公开资料、上海交通与地图站点信息、戴德梁行与仲量联行2026年二季度报告、黄浦区科技创新/数字产业/张江黄浦园/融资服务公开文件编制，仅供研究与决策参考。项目具体门牌、各栋楼层、标准层、净高、租金、物业费、车位、空调、电梯、绿色与文保证书、已入驻名单、金融/文化/商业特殊资质及政策申报条件会随运营调整、在租状态与年度官方指南变化。所有技术参数、交通时长、市场数据与政策待遇均须在正式租赁前通过权属方、物业、文物与住建主管部门及第三方技术尽调核实。本报告不包含任何税收优惠承诺、固定租金报价、个人联系方式或平台导流信息，不构成任何租赁合约要约。