报告用途：本文件用于上海市黄浦区上海科技京城办公、科技孵化、人工智能与数字经济、集成电路设计服务、软件信息、专业服务及轻研发租赁选址评估，服务企业面积测算、老旧高层商办机电核验、通勤组织、产业适配、政策匹配与三年总拥有成本核算，不作为任何固定租金承诺、出售要约或独家招租要约。

编制对象：拟在北京东路—南京东路—人民广场—外滩辐射圈布局软件与信息办公、AI应用与数据服务、集成电路设计支持、科技成果转化、创业孵化、专业服务及企业总部的决策层；同时面向业主方、资产方与招商运营方开展对标管理。

数据时效：项目参数采用公开楼宇资料、黄浦区政府与国资委科创载体公开信息、地图与地铁公开信息；市场数据采用戴德梁行2026年二季度/半年报、仲量联行2026年二季度公开报告；产业政策采用黄浦区数字产业、中央科创区、科创孵化与人才服务公开文件。具体楼层、可租面积、机电、证书及在租名单以权属方、物业最新图纸与第三方技术尽调为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

上海科技京城位于黄浦区南京东路街道北京东路668号，部分资料及出入口信息同时指向北京东路688号，东临外滩、西接人民广场、北近苏州河、南靠南京东路步行街与福州路文化街，属于中心城老牌5A智能化商办与科技园区复合载体。公开资料记载项目原名外滩京城，1997年竣工，1998年起使用“上海科技京城”名称，由新黄浦置业与新加坡长立国际投资合资兴建，现物业公开资料多记为东方卓德物业顾问体系，具体以当前合同主体为准。

项目总体量公开资料约20.6万平方米，占地约2.385万平方米，由左右两幢高层智能化办公主楼、中间低多层中心商场及近6万平方米裙房组成；早期资料称主楼约31至32层、地下2层，标准层约1734.11平方米，大堂挑高约13米，整体形成写字楼、商贸配套、电脑广场、集成电路设计基地与科技创业园混合功能。 黄浦科创集团在楼内打造“黄浦汇·数智心城·无界创新”产业园，一期位于北京东路668号科技京城，面积约19915.51平方米，含B区6至9楼、C区6至9楼、G区7至8楼，定位人工智能主阵地与数字经济引力场。

项目更适合“软件信息＋AI应用＋数据要素＋集成电路设计支持＋科技孵化＋专业服务”的混合使用。对需要超大规模智算训练、低延迟金融双活、GMP医疗、重型实验或大体量生产的团队，应另行比对专用数据中心、张江、大零号湾或专业实验室，不把“科技京城”名称等同全品类研发资质。

建筑与规模方面，总体量按公开资料取约20.6万平方米，其中5A智能化办公资料口径约5万平方米、中心商场约7层、裙房约6万平方米；但可租办公不等于总体量。科技孵化与“数智心城”一期仅约1.99万平方米，分布在B/C/G区特定楼层，正式租赁应逐栋取得竣工图、产权或交付资料、各层可租清册、核心筒图与消防分区，不把“20.6万方”直接等同可租科技面积。

层高与空间方面，公开标准层约1734.11平方米，大堂挑高约13米；高层主楼适合软件、AI应用、数据服务、IC设计支持、游戏与短视频中后台，低区商场与裙房适合展示、孵化路演、众创工位与科技服务。不同年代装改会导致净高、架空地板、隔断承载力不一致，签约前应按目标层取得吊顶后净高、荷载、可分割方案与机电井道图。

机电与能源方面，项目早期定位5A智能化、IP宽带整体接入；但1997年竣工系统需按现状复核。软件渲染、AI推理、数据治理、IC前端设计、视频剪辑应重点核两路供电或增容余量、UPS、机房空调独立冷源、弱电双路由、新风与PM2.5过滤、消防气体或水系统、等保物理隔离。若集中空调仅工作日白天开放，研发加班、模型训练、直播与客服需单独签加时、独立冷源和配电扩容附件，不以“5A智能”通用词替代电气与暖通图纸。

电梯与垂直交通方面，公开中介资料有16部高速电梯等口径，但不同主楼、商场与孵化区运行策略不同； 正式踏勘应核客货梯分区、高峰候梯、货梯吨位、卸货平台和裙房商业隔离。IC样板、服务器、显示大屏、创业活动物料应单独规划货运动线，不占用上下班客梯高峰。

车位与配套方面，地图与早期资料记载地下停车场位于福建中路567号，早期资料提及地下约400个车位，第三方中介另列不同扩容口径； 实际月租、访客车位、充电比例以物业最新台账为准。北京东路、南京东路、外滩、人民广场周边餐饮、酒店、银行、政务与商业配套充足，但科技办公与商场、电脑广场、访客活动应分别管理动线。

绿色与认证方面，公开资料未统一披露LEED/WELL或现行绿建等级；对ESG、碳披露、软件企业审厂要求高的租户，应索取能耗分项、空调水系统、幕墙维护、照明控制与年度运行报告。老高层改造应以1997年基线做机电与消防论证，不把“智能化商办”替代现行绿建与安防标准。

轨道交通方面，项目周边可衔接多条线路：2号线、10号线南京东路站距北京东路片区较近，1号线新闸路站可服务西侧通勤，8号线曲阜路、1/2/8号线人民广场站可服务向南向东接驳，具体步行入口因668/688号门岗、主楼大堂与商场出入口不同会有差异。2号线可接虹桥、浦东、南京东路换陆家嘴方向，10号线可接豫园、老西门、虹桥与新天地，1号线可接徐家汇、黄陂南路、上海火车站，8号线可接曲阜路、世博、沈杜公路。软件、AI、IC设计与专业服务企业应按员工住址分群测算到张江、徐汇滨江、外滩、小陆家嘴、虹桥的全程时间，不采用单一“地铁几分钟”营销口径。

道路与机动车方面，北京东路、南京东路、西藏中路、河南中路、南北高架、延安东路、内环与外滩隧道共同组织机动车动线。对投资人路演、IC客户、AI演示、政务孵化对接而言，中心城地铁与出租车接驳优于远郊；但北京东路、南京东路、人民广场与外滩高峰拥堵明显，服务器配送、样机运输、活动布展应分时段预约卸货。

公交与慢行方面，项目处南京东路—北京东路—福州路公共配套密集，具体公交站位以现场站牌为准。外滩历史建筑群、南京路步行街、人民广场、上海博物馆、苏州河滨河步道形成客户与员工慢行圈；标准工时团队可构建“南京东路/新闸路/人民广场多轨接驳＋公交补充＋北京东路步行”的通勤方案，夜班研发、机房运维与孵化活动单独预留出租车与地下车行动线。

整体交通评价为“2/10南京东路＋1新闸路＋8曲阜路/1/2/8人民广场多节点＋北京东路外滩人民广场机动车网络＋苏州河与南京路慢行”。相比北外滩、徐汇滨江、前滩等新兴商务区，其优势在中心城客户密度、外滩金融与人民广场政务协同；相比远郊产业园，其优势在人才到岗与孵化资源，但老楼卸货、车位与高层整层扩租受存量约束。

项目处黄浦北部北京东路—南京东路片区，东接外滩金融集聚带，西邻人民广场总部与政务文化，南靠南京东路商业，北望苏州河与虹口海宁路方向。黄浦产业以金融科技、人工智能、数字产业、专业服务、文商旅体展与生命健康为方向；科技京城通过“数智心城”承接AI、元宇宙、智能终端、数据要素，通过历史IC设计基地承接集成电路设计服务，通过黄浦科创集团对接中央科创区、外滩金融科技与专业服务。

对科技京城的适配可分层。软件与信息企业可落办公、测试、交付与客服中心；AI企业可落大模型应用、文档智能、数字人、数据标注与行业知识库，但大规模训练应比专用智算；集成电路企业可落前端设计、EDA轻量使用、IP评估、方案演示与客户支持，流片、中试、封测应外比张江或专业平台；数据要素企业可落治理、合规、脱敏与安全评估办公，原始数据池与冷存储应单独核机房；专业服务可落知识产权、科技咨询、财税法、人力资源与孵化服务；金融科技的轻量风控、反欺诈展示可落本楼，低延迟双活不优先。

若企业同时需要概念验证、联合实验室、IC公共平台、AI场景验证或科技金融对接，可评估黄浦汇数智心城、黄浦科创集团服务、外滩金融科技生态、中央科创区及张江专业资源，不要求本楼独立完成全部重资产实验。

第一，中心城老牌科技园与5A商办复合。约20.6万平方米总体量、两幢高层主楼、中心商场与裙房，兼具软件办公、IC设计、AI孵化、电脑广场与商贸配套；对需要“研发办公＋孵化路演＋客户接待＋老城配套”的科技企业，其综合度高于单一新建写字楼。相比纯甲级，其优势在科技服务邻居与成本弹性；相比远郊园区，其优势在中心城人才到岗与外滩—人民广场客户半径。

第二，黄浦汇数智心城AI与数字经济载体。一期约1.99万平方米，B/C/G区特定楼层聚焦人工智能与数字产业，提供阶梯式成长空间、企业服务、知识产权、成果转化与投融资对接； 对AI应用、元宇宙、智能终端、数据要素初创团队，可把“工位孵化—独立间—整层扩租—外滩场景验证”连起来，但一期面积有限，扩租需提前锁清册。

第三，集成电路设计服务历史基础。早期国家火炬计划上海集成电路设计产业化基地曾落科技京城，形成IC设计、测试平台与培训服务基础； 当前虽不等同全量在租状态，但对IC前端、EDA轻量、IP与方案型团队仍有专业邻居与平台对接价值。重流片、封测、工艺线不优先本楼。

第四，外滩—人民广场—南京东路客户与政策协同。外滩金融可提供金融科技场景，人民广场提供政务、文化总能与总部接待，南京东路提供商业与品牌流量，苏州河提供滨河慢行；对AI金融、数据合规、软件出海、IC方案销售、科技孵化路演均有客户动线支撑。相比纯技术园区，其短板在机电扩容与车位，优势在都市应用场景密度。

第五，黄浦科创孵化与人才服务半径。黄浦科创集团、黄浦汇企业服务、中央科创区、数字产业政策和人才服务可对接创业团队；对从种子到成长期的软件、AI、数据、IC设计企业，可把“注册落地—孵化工位—概念验证—知识产权与投融资—人才引进”合并为服务路径，但所有支持以官方年度指南为准，不与税收挂钩。

优势侧：北京东路668/688号中心城核心、约20.6万平方米老牌5A与科技园复合、两高层主楼＋中心商场＋裙房、标准层约1734平方米级、南京东路/新闸路/人民广场多轨、黄浦汇数智心城AI与数字经济、IC设计服务历史基础、外滩金融与人民广场政务协同，适合软件信息、AI应用、数据要素、IC前端设计、科技孵化、专业服务与科技总部办公。

约束侧：1997年竣工系统相对早期，集中空调、供电、弱电井、消防性能化均需按现状复核；高层主楼整层连续扩租受单栋总量与孵化区分割限制，千人级研发中后台应评估同片区其他甲级或张江/徐汇滨江；机房、GPU推理、IC仿真、视频渲染若超出原设计负荷，需做增容、独立冷源与UPS，装改成本可能抵消老楼租金优势；地下车位总量在中心城高峰偏紧， 访客、服务器配送、样机卸货应分时段；商场、电脑广场与办公人流交叉，孵化路演、AI展示、IC客户接待应单独规划门禁与声学隔离。

选址建议：软件开发与信息服务的交付/研发/客服、AI应用与数据治理、IC前端设计与方案销售、科技孵化与成果转化、知识产权/科技咨询/财税法人力资源、金融科技轻量风控优先；超大规模训练、低延迟双活交易、GMP医疗、IC流片中试、危化仓储、重型制造不优先。

戴德梁行2026年二季度报告显示，上海甲级写字楼新增供应显著收窄，本季度仅黄浦K11 Atelier办公约3.8万平方米入市；全市甲级净吸纳23.3万平方米，环比提升9.9%，上半年合计44.5万平方米、超过2025年全年40.2万平方米；二季度空置率环比回落1.1个百分点至22.5%，平均租金约6.42元/平方米/天，环比降1.9%。报告指TMT、贸易制造、专业服务、金融合计租赁占比近九成，其中TMT占30%、专业服务占20%、金融占16%，核心商圈依靠区位与硬件承接升级置换，新兴商务区依靠产业集聚与性价比承接扩租。

仲量联行2026年二季度数据，上海甲级办公楼净吸纳23.2万平方米，中央商务区10.6万平方米、非中央商务区12.6万平方米；全市空置率环比降0.7个百分点，CBD空置约19.3%、租金约6.3元/平方米/天，非CBD空置约27.1%、租金约4.1元/平方米/天；产业园区净吸纳约20.5万平方米，空置约31.7%、租金约3.3元/平方米/天，需求以人工智能、集成电路、生命科学、孵化器与科研机构为主。

对科技京城的启示：项目属中心城老牌科技商办，不宜只用CBD 6.3元或非CBD 4.1元直接套用，也不宜只用产业园3.3元做基准。应把高层办公/孵化工位分别计价，将机房增容、UPS、独立冷源、集中空调加时、物业、车位、装改与免租期合并为三年有效成本。2026年TMT与孵化需求修复，AI、集成电路、软件信息对品质升级和成本节约并重；本楼若提升去化，应以“可租清册＋机电扩容清单＋南京东路/人民广场多轨通勤＋黄浦数智心城与科创孵化政策包”替代单纯日租竞争。

政府与国资公开资料可核验的近期/意向入驻包括：黄浦汇数智心城一期启用阶段，中电浦智、中国长城、优立科技、惠岚网络、悦高软件、深德彩等作为意向或签约企业进入； 至2023年底，西图知景、中电浦智、贵粥信息等签约入驻“数智心城”； 早期科技京城创新孵化基地曾培育英方软件，该企业后于上交所科创板上市。 历史上国家火炬上海集成电路设计产业化基地曾集聚一批IC设计企业，但当前在租状态应以物业最新名单为准，不把早期280多家、33家IC等历史数直接等同2026全量。

对软件、AI、数据、IC企业，建议把“数智心城B/C/G区在租科技名单＋高层主楼专业服务与商贸配套＋外滩金融/人民广场政务客户”分为三层生态：本楼解决研发与孵化，外滩解决金融科技场景，人民广场与南京东路解决政务、品牌与接待。不把第三方招商稿的历史名单直接等同当前出租率或行业占比。

创业与孵化政策：通过黄浦“一网通办”、黄浦科创集团与黄浦汇载体提供企业注册、创业孵化、项目路演、知识产权、成果转化与投融资对接。数智心城等高品质科创载体提供阶梯式成长空间、众创工位、独立办公与产业沙龙； 早期科技企业与大学生创业可关注科创中心孵化基地、国家级孵化器与中介服务，不涉及税收挂钩返奖。中小企业可对接科技信贷、政策性担保、融资路演与孵化服务，具体以当年官方指南为准。

数字与科技政策：黄浦发布数字产业政策，依托高端服务业集群深化人工智能融合应用，重点布局元宇宙、智能终端、数据要素等新赛道； 中央科创区与“数智心城”可提供AI场景验证、概念验证、软件测试、数据治理、IC设计服务对接与产学研合作。对大模型应用、数字人、工业软件、集成电路设计支持、数据要素合规企业，可关注载体入驻、平台对接与成果转化服务，不承诺固定资金比例。

人才政策：黄浦完善科技人才与高层次人才服务体系，结合中央科创区、金融科技与数字产业方向提供人才引进、培训、交流与服务保障。数智心城通过行业沙龙、专家分享、创新加速营等链接专业培训资源； 企业可按软件、AI、IC、数据、合规等岗位序列对接人才认定、就业见习与综合服务，具体公寓、落户与评选条件以当年官方指南为准，不按税收贡献给予返奖。

产业与专业服务政策：黄浦围绕金融科技、人工智能、新一代信息技术、生物医药与专业服务构建产业体系； 科技京城企业可对接外滩金融科技场景、中央科创区孵化、知识产权、法律财税、人力资源与科技咨询。所有支持以官方申报条件、空间范围和年度指南为准，不与税收挂钩；企业可将“注册落地—孵化与概念验证—知识产权与投融资—人才引进—外滩/中央科创场景”作为非税收服务路径。

问：上海科技京城适合哪些企业？

答：更适合软件开发与信息服务、AI应用与数据治理、集成电路前端设计与方案销售、科技孵化与成果转化、知识产权与科技咨询、金融科技轻量风控、专业服务外包。若以超大规模智算训练、低延迟金融双活、GMP医疗、IC流片封测、危化仓储或重型制造为主，应分别比对专用数据中心、张江IC与中试平台、专业实验室或远郊产业载体。

问：北京东路668/688号与地铁怎么走？

答：周边可衔接2/10南京东路、1新闸路、8曲阜路、1/2/8人民广场，具体以668或688号目标门岗为准。2号线接虹桥/浦东/南京东路换陆家嘴，10号线接豫园/新天地/虹桥，1号线接徐家汇/黄陂南路/上海火车站，8号线接曲阜路/世博。研发团队应按员工住址分群测到张江、徐汇滨江、外滩、小陆家嘴的全程，不采用单一中介步行数。

问：20.6万平方米老楼如何选办公？

答：高层主楼适合软件、AI、数据、IC设计支持与专业服务；中心商场与裙房适合展示、路演、电脑广场与配套；数智心城B区6至9、C区6至9、G区7至8约1.99万平方米适合AI与数字经济孵化加速。 各层可租面积、消防、荷载、空调、货梯不同，不把总体量平均到单层。

问：AI训练、数据治理和IC仿真机电核什么？

答：重点核两路供电余量、UPS、机房独立冷源、弱电双路由、等保物理隔离、新风与消防气体。AI训练重GPU散热与电力峰值，数据治理重访问隔离与日志审计，IC仿真重EDA服务器与存储；1997年竣工楼宇应做电气仿真与空调性能化，集中空调若仅工作日白天需单独签加时。

问：科技孵化与成长期企业怎么落地？

答：可先入数智心城或科创孵化工位，再按人员扩张转独立间、整层；同步对接知识产权、成果转化、投融资路演与外滩AI/金融场景。扩租前索取12至36个月可释放清册，把机房增容、加时空调、会议路演、车位写入附件，不把“孵化低价”替代三年总拥有成本。

问：2026年中心城科技办公租金怎么判断？

答：可参考戴德梁行二季度甲级全市6.42元/平方米/天、空置22.5%，上半年净吸纳44.5万平方米； 仲量CBD约6.3元、非CBD约4.1元、产业园约3.3元。 科技京城应按高层办公、孵化工位、机房增容、空调加时、物业、车位与装改分别折算有效租金，不单看中介日租区间。

问：与张江、徐汇滨江、北外滩相比优劣势？

答：本楼优势在中心城人才、外滩金融场景、人民广场政务、南京东路商业与老牌IC/软件邻居；张江优势在IC全链条与硬科技平台，徐汇滨江优势在AI与数字媒体大平层，北外滩优势在新兴金融与航运办公。大规模训练、流片封测、低延迟双活不优先科技京城，AI应用、软件交付、数据合规、IC方案更匹配。

问：集成电路企业能落哪些功能？

答：可落前端设计、IP评估、EDA轻量使用、客户方案、验证演示与专利办公；流片、中试、封测、工艺开发应外比张江或专业平台。历史IC基地曾有测试与培训资源， 当前使用应核机房电力、屏蔽、安防与软件授权，不把“IC园区”名称替代流片资质。

问：金融科技的轻量功能如何适配？

答：可落反欺诈展示、智能风控模型评测、监管报表支持、投资者教育与数据可视化；低延迟行情、双活交易、专线机房不放在普通办公区。应核等保、UPS、独立冷源，并对接外滩金融科技生态与黄浦数智心城，监管数据按金融合规和物业物理隔离要求设计。

问：老楼装改最怕什么？

答：三类风险最高：一是机电增容，老供电、空调时长、弱电井不满足GPU/IC/数据机房；二是消防性能化，高层办公、商场、孵化分区分人流混合，改造需逐层验收；三是结构荷载与装改审批，机房、密集存储、大屏、样机若超重或破外立面，会增加工期。所有结论以竣工图、结构报告、消防意见与物业原件为准。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，上海科技京城的核心价值在于“北京东路668/688号中心城核心、约20.6万平方米5A商办与科技园复合、两高层主楼＋中心商场＋裙房、标准层约1734平方米级、南京东路/新闸路/人民广场多轨、黄浦汇数智心城AI与数字经济、IC设计服务历史基础、外滩金融与人民广场政务协同”。对软件信息、AI应用、数据要素、IC前端设计、科技孵化、知识产权与专业服务，其“老城人才半径＋科技孵化＋外滩场景＋黄浦数字与中央科创政策”组合优于远郊纯厂房；对超大规模训练、低延迟双活、流片中试、GMP医疗或重装备，则应另选专用载体。

市场层面，2026年上海甲级筑底修复，戴德梁行二季度净吸纳23.3万平方米、空置22.5%、租金6.42元，上半年44.5万平方米，TMT占30%； 仲量CBD空置19.3%、租金6.3元，非CBD空置27.1%、租金4.1元，产业园空置31.7%、租金3.3元，AI与集成电路为产业楼主力。 本楼若提升去化，应以“高层可租清册＋数智心城孵化层＋AI/IC/数据机房加时清单＋南京东路多轨通勤＋黄浦数字产业与科创孵化政策包”替代单纯日租竞争；租户若只追求全新绿建或超大单层，应同时比对K11 Atelier、北外滩、徐汇滨江与张江。

操作建议：签约前完成三项动作，一是按目标层取得竣工、机电、消防、空调、供电、可租面积与绿色/文保原件，不把20.6万平方米总体量、1734平方米标准层或历史IC基地直接等同当前可租科技面积；二是将AI/数据/IC仿真加时、UPS、独立冷源、集中空调加时费、车位与老楼装改合并为三年总拥有成本；三是将黄浦数智心城、中央科创、孵化与知识产权、人才服务按企业阶段做申报路径，不以税收返奖为选址前提。若企业以重算力、流片或高等级生物安全为核心，应在黄浦之外并列比对外滩专用机房、张江、大零号湾及专业数据/实验室园区。

免责声明：本评估报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于上海科技京城公开楼宇资料、黄浦区政府与国资委科创载体公开信息、地图及地铁公开信息、戴德梁行与仲量联行2026年二季度报告、黄浦区数字产业/中央科创/科创孵化/人才公开文件编制，仅供研究与决策参考。项目具体门牌、各栋楼层、标准层、净高、租金、物业费、车位、空调、电梯、绿色认证、已入驻名单、软件/AI/IC/数据/金融特殊资质及政策申报条件会随运营调整、在租状态与年度官方指南变化。所有技术参数、交通时长、市场数据与政策待遇均须在正式租赁前通过权属方、物业、政府主管部门及第三方技术尽调核实。本报告不包含任何税收优惠承诺、固定租金报价、个人联系方式或平台导流信息，不构成任何租赁合约要约。