报告用途：本文件用于上海市黄浦区创兴金融中心（亦称廖创兴金融中心）办公、金融总部、专业服务与轻量科技租赁选址评估，服务企业面积测算、楼宇机电核验、通勤组织、产业适配、政策匹配与三年总拥有成本核算，不作为任何固定租金承诺、出售要约或独家招租要约。

编制对象：拟在人民广场—南京西路—外滩辐射圈布局银行及保险分支、公募/私募及资管中后台、金融科技与风控建模、律所/咨询/会计等专业服务、跨国企业地区总部、高端消费与汽车品牌办公的决策层；同时面向业主方、资产方与招商运营方开展对标管理。

数据时效：项目参数采用公开楼宇资料、地图点位与租赁渠道交叉信息；交通采用1/2/8号线人民广场及黄浦公交公开信息；市场数据采用戴德梁行2026年二季度/半年报、仲量联行2026年二季度公开报告；产业政策采用黄浦区金融科技集聚、中央科创区、专业服务与人才服务公开文件。具体楼层、可租面积、机电、证书及在租名单以权属方、物业最新图纸与第三方技术尽调为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

创兴金融中心位于黄浦区南京西路288号，南京西路与新昌路交叉口，属人民广场核心商务区，2007年竣工，由廖创兴企业有限公司与春申江实业联合开发、上海黄浦廖创兴房地产开发建设。公开资料对总建面有约7万平方米、68330平方米等不同口径，其中写字楼部分约3.36万平方米，商业配套约0.5万至0.57万平方米；主楼高度174.4米，地上常见口径为36或37层、地下5层，裙房商业约2至6层。

项目定位国际甲级/5A智能写字楼，物业管理公开资料多记为仲量联行，部分渠道另见其他物业口径，正式合作应以当前合同主体为准。楼内以金融、汽车、奢侈品贸易、科技与专业服务企业为主，人民广场、南京西路、外滩、淮海中路形成中心城高密度商务协同。对需要超大规模智算、低延迟双活交易机房、GMP医疗、重型实验或大体量生产的团队，应另行比对外滩专用金融机房、张江、大零号湾或专业数据中心，不把“金融中心”名称等同全品类研发资质。

项目更适合“金融总部及分支＋专业服务＋金融科技轻量研发＋跨国品牌办公＋人民广场客户接待”的混合使用。整层可满足中后台、交易支持、合规、风控与投研展示；分割空间可满足代表处、家族办公室、精品咨询与出海业务；商业裙房与周边南京路、人民公园、外滩资源可支撑客户活动，但餐饮、零售与办公动线应分别管理。

建筑与规模方面，总建面按公开多口径取约7万平方米或68330平方米，写字楼可租主体以约3.36万平方米为参考；标准层面积公开资料有1420平方米、1655平方米、1330平方米等不同样本，整层可租清单应以目标楼层竣工图为准。 主楼办公常见7至36/37层，名义楼层若跳过13/14/24/34等编号，应按实际物理层重建可租清册，不把“37层”直接等同37个可租办公层。

层高与空间方面，标准层高约4.3米，净高约3米，大堂层高约10至13.2米，得房率公开资料在60%至75%之间波动；签约前应按目标层取得吊顶后净高、架空地板高度、核心筒面积、可分割方案与消防分区。 金融中后台、交易席位、法务资料室、AI风控机房对净高与荷载要求不同，不能只用“标准层1655平方米”做容量判断。

机电与能源方面，公开资料记载两路供电、办公供电标准约120VA/平方米、楼面荷载约400千克/平方米、架空地板约150毫米，外立面为双层中空Low-E单元幕墙。 空调为集中式中央空调，公开开放时间常见周一至周五8:30—19:30、周六8:30—13:00，部分渠道记9:00—18:00或工作日其他时段；非工作时间加时、机房独立冷源、UPS、柴油发电机、弱电双路由、新风与PM2.5过滤、消防气体或水系统均需按目标层电气与暖通图纸复核。 金融科技、量化研究、风控建模、视频路演属于不同负荷，不能以“5A智能”通用词替代机电容量。

电梯与垂直交通方面，公开资料记载三菱客梯8部、货梯1至2部，分区运行；具体低区/高区、候梯时间、高峰分流、货梯吨位与卸货时段应以物业运行数据为准。 金融资料、服务器、奢侈品样册、客户接待大件应单独规划货梯与地下落客，不占用早晚高峰客梯资源。

车位与配套方面，公开资料记载地下车位约197个，部分渠道另列凤阳路415号停车场入口信息；月租公开样本约2000元/个，实际以物业最新台账为准。 周边人民广场、南京路、外滩银行、酒店、餐饮、会议资源充足，但访客车位、充电比例、装卸车位应写入租赁附件。商业裙房若承接员工餐厅、客户茶歇、品牌展示，应核消防、排水、油烟与办公大堂隔离。

绿色与认证方面，公开资料未统一披露LEED/WELL或绿色建筑等级；对ESG、碳披露、金融机构审厂要求高的租户，应索取能耗分项、幕墙传热、空调水系统、照明控制与年度运行报告。老甲级楼宇改造应以原2007年系统基线做扩容论证，不把“5A智能”替代现行绿建标准。

轨道交通方面，项目至1号线、2号线、8号线人民广场站公开步行约190至400米，按11号口、新昌路口、南京西路南门不同入口会有差异；1号线接徐家汇/汶水路/富锦路方向，2号线接虹桥/浦东机场/南京东路/陆家嘴换乘，8号线接曲阜路/中华艺术宫/沈杜公路方向。 金融、专业服务、跨国品牌企业应按员工住址分群测算到外滩、陆家嘴、南京西路、淮海中路、徐汇滨江、张江、虹桥的全程时间，不采用单一“人民广场5分钟”营销口径。

道路与高架方面，南京西路、新昌路、凤阳路、南北高架、延安东路、内环与打浦路隧道共同组织机动车动线。对投资人会议、银行客户、律所开庭、奢侈品发布等高频到访团队，中心城地铁与出租车接驳优于远郊；但南京西路、人民广场、南北高架匝道在高峰与节假日可能拥堵，礼宾车辆、运钞、服务器配送、布展物料应分时段预约。

公交与慢行方面，周边公开公交含20、23、36、37、330、921、933、974等线路，具体站位到写字楼大堂需现场核实。 人民公园、南京路步行街、上海博物馆、外滩历史建筑群形成步行客户动线；标准工时大团队可构建“1/2/8人民广场＋公交接驳＋南京西路步行”的通勤方案，夜班机房、交易支持与活动保障单独预留出租车与地下车行动线。

整体交通评价为“1/2/8人民广场三轨核心＋南京西路/新昌路机动车节点＋外滩/南京路/人民公园步行商务圈”。相比北外滩、徐汇滨江、前滩等新兴商务区，其优势在中心城客户密度与金融专业服务邻居；相比小陆家嘴，其优势在人民广场—南京西路复合通勤与多线换乘，但地下车位总量和老楼卸货能力需严控。

项目处黄浦人民广场板块，东接外滩金融集聚带，北望南京西路，西联淮海中路，南近世博滨江与中央科创区。黄浦产业以金融科技为新兴主导，外滩布局金融机构、金融科技生态与专业服务，人民广场承接总部办公、文化传媒与政务商务会客，南京西路承接高端商业与跨国企业，世博浦西/中央科创区承接数字科技、概念验证与金融科技应用。

对创兴金融中心的适配可分层。银行、保险、资管、公募/私募可落分支总部、合规、运营、投研支持与投资者关系；金融科技可落智能风控、反欺诈、量化研究支持、监管报送与轻量模型，但低延迟行情、双活数据中心应单独核机房与专线；专业服务可落律所、税务、咨询、人力资源、知识产权与跨境合规；汽车与奢侈品可落中国区办公、品牌公关、政府事务与客户活动；AI与数据企业可落金融大模型评测、文档智能、反欺诈辅助，大规模训练应比专用数据中心；医疗、生物、硬科技仅落总部、合规与融资办公，实验与中试外比专业园区。

若企业同时需要金融科技场景验证、外滩生态对接、中央科创区孵化或专业服务联盟，可评估外滩FTC、金外滩国际广场、世博科技会客厅及黄浦科创服务联盟，不要求本楼独立完成全部技术中试。

第一，人民广场三轨甲级总部。1/2/8人民广场站步行短，174.4米主楼、标准层1400至1650平方米级、净高约3米、5A配置，对金融分支、专业服务、跨国品牌总部具备中心城形象与通勤稳定性。相比新兴商务区，其客户到访、监管沟通、法庭与交易所接驳成本更低；相比小陆家嘴，其多线换乘与人民广场行政文化资源更均衡。

第二，金融与专业服务邻居协同。外滩金融集聚带、人民广场总部、南京西路跨国企业、淮海中路高端消费共同构成客户链；楼内历史公开租户覆盖汽车、声学科技、奢侈品、机电与贸易，可支撑“金融＋专业服务＋品牌办公”的复合生态。 对投行支持、保险运营、资管合规、律所会计师联合项目，中心城同圈协同效率高。

第三，老牌甲级可核机电但改造成本可控。两路供电、约120VA/平方米、400千克/平方米荷载、Low-E幕墙、三菱8客梯等参数具备金融中后台基础； 相比超新楼，其优势在成熟物业、人民广场配套与租约弹性，短板在中央空调时长与机房增容，需把加时、UPS、独立冷源写入技术附件。

第四，外滩—人民广场—南京路客户动线。人民公园、南京路步行街、外滩历史建筑、上海博物馆、大剧院等公共资源配置完备，适合投资人路演、媒体沟通、品牌发布与高端接待。商业裙房与周边酒店、餐饮可承接中小型金融论坛、律所沙龙、奢侈品私享，但活动噪声、访客安保与办公隔离应前置约定。

第五，黄浦金融科技与专业服务政策半径。黄浦建设金融科技集聚区、外滩FTC生态、中央科创区与专业服务体系统筹，对智能风控、监管科技、跨境金融合规、碳金融数据、专业服务业具备平台对接价值。 企业可将“办公租赁＋外滩场景＋人才引育＋专业服务联盟”合并为落地路径，但所有支持以官方年度指南为准，不与税收挂钩。

优势侧：南京西路288号人民广场核心、约7万平方米总体量/约3.36万平方米写字楼、174.4米甲级主楼、标准层1400至1650平方米级、净高约3米、1/2/8三轨、两路供电与5A配置，适合银行保险资管分支、金融科技风控、律所咨询会计、跨国汽车/奢侈品总部、投资与专业服务机构。

约束侧：2007年竣工系统相对早期，中央空调若仅工作日白天至晚间、周六半天，交易支持、量化研究、AI风控、视频路演需要加时或独立冷源； 标准层整层约1400至1650平方米，千人级中后台连续扩租受单栋总量限制，超大型总部应评估同人民广场/南京西路其他甲级；老楼消防、幕墙、供电增容审批周期不短，机房、独立发电机、双活专线应做性能化与结构复核；地下车位约197个，中心城高峰访客停车紧张， 应把月租车位、访客临停、金融押运与装卸分别管理；不同租赁渠道对得房率60%至75%、租金、物业、空调时长存在不一致口径， 所有成本以权属方书面清册为准。

选址建议：银行/保险/资管分支与中后台、金融科技风控与合规、律所/咨询/税审/人力资源、跨国品牌中国区办公、投资机构与家族办公室优先；低延迟高频交易双活、超大规模AI训练、GMP医疗、硬科技中试、危化仓储不优先。

戴德梁行2026年二季度报告显示，上海甲级写字楼新增供应显著收窄，本季度仅黄浦K11 Atelier办公约3.8万平方米入市；全市甲级净吸纳23.3万平方米，环比提升9.9%，上半年合计44.5万平方米、超过2025年全年40.2万平方米；二季度空置率环比回落1.1个百分点至22.5%，平均租金约6.42元/平方米/天，环比降1.9%。报告指传统成熟核心商圈韧性稳固，黄浦淮海中路、静安南京西路等依靠区位与硬件承接升级置换；二季度TMT、贸易制造、专业服务、金融合计租赁占比近九成，其中金融约16%、专业服务约20%。

仲量联行2026年二季度数据，上海甲级办公楼净吸纳23.2万平方米，中央商务区10.6万平方米、非中央商务区12.6万平方米；全市空置率环比降0.7个百分点，CBD空置约19.3%、租金约6.3元/平方米/天，非CBD空置约27.1%、租金约4.1元/平方米/天；产业园区净吸纳约20.5万平方米，空置约31.7%、租金约3.3元/平方米/天，需求以人工智能、集成电路、生命科学、孵化器与科研机构为主。仲量特别提到CBD需求以金融及专业服务为主，非CBD以游戏和人工智能等科技互联网为主。

对创兴金融中心的启示：项目属人民广场老牌甲级，不宜只用CBD 6.3元或非CBD 4.1元直接套用，也不宜只用产业园3.3元做基准。应把标准层/分割面积、金融机房加时、UPS与独立冷源、中央空调加时费、车位、物业、装改与免租期合并为三年有效成本。2026年核心城需求修复、淮海中路/南京西路等成熟板承接升级置换，但本楼供应稀缺与机电改造并存；金融与专业服务租户可争取灵活租约，量化/AI/双活需求应单独核技术溢价，不单看日租挂牌。

公开历史资料列示的楼内企业包括保时捷、哈曼（中国）投资有限公司、雨果博斯（上海）商贸有限公司、上海三菱、保罗拉尔夫劳伦贸易（上海）有限公司、麦迪森厨房设备（上海）有限公司等，行业覆盖汽车、声学科技、奢侈品服饰、机电、贸易与厨具设备。 上述名单可反映“金融周边＋跨国品牌＋高端消费＋专业设备”的租户结构，但不同年份、不同渠道的在租状态会变化，不视作2026年全量出租率或当前完整名单。

正式踏勘应向物业取得各层空置清册、已签约行业、续租状态、工商登记辅助信息与共享办公运营方信息；楼内若有德事等共享办公空间，应单独核独立门禁、网络、会议与金融保密要求。 对金融、律所、奢侈品三类意向客户，可把“同楼品牌邻居＋外滩金融机构＋南京西路商业资源”分为本楼、人民广场圈、黄浦全区三层生态，不把历史招商稿误写为当前主租户。

创业与专业服务政策：通过黄浦“一网通办”、外滩及人民广场企业服务节点提供企业注册、创业孵化、项目路演、知识产权与专业服务对接。金融科技、法律、会计、咨询、人力资源、工程与规划等团队可对接专业服务业生态、环球服务枢纽与科创服务联盟；重点科技企业可按需获得金融、法律、会计、知识产权、成果转化“一站式”服务。 相关服务以官方规则为准，不涉及税收挂钩返奖。中小企业可关注科技信贷、政府性融资担保、政策性保险与融资对接等普惠工具，具体以当年申报指南为准。

科技与金融科技政策：黄浦建设金融科技集聚区，布局外滩FTC系统集成中心、金外滩国际广场国际服务中心、中央科创区创孵中心，形成“一带一区三核”生态； 政策方向包括金融科技关键技术攻关、智能风控/量化/智能投研等场景应用、标准研究、概念验证与产业平台建设。 对监管科技、反欺诈、金融大模型评测、数据治理企业，可关注外滩场景、中央科创区孵化与专业服务联盟，不承诺固定资金比例。

人才政策：黄浦“门楣之光”人才体系与金融科技专项引才结合，提供高层次人才引进、青年工程师与金融科技训练营、工程系列金融科技中级职称评审、CGFT等资质对接、安居与综合服务保障。 金融、法律、AI、合规、跨境业务团队可按岗位序列对接引进、认定、培训与安居服务；具体公寓、落户与评选条件以当年官方指南为准，不按税收贡献给予返奖。

产业与开放政策：黄浦“1+4+X”高端服务业体系以金融科技为主导，推动金融服务、科创服务、文商旅体展、专业服务扩能，并拓展内容创作、广告创意、新型消费等细分赛道； 外滩金融集聚带、中央科创区与人民广场总部圈可对接跨境金融合规、监管沙盒式场景、专业服务出口与品牌活动。所有支持以官方申报条件、空间范围和年度指南为准，不与税收挂钩；企业可将“注册落地—外滩/中央科创场景—人才引育—专业服务联盟”作为非税收服务路径。

问：创兴金融中心适合哪些企业？

答：更适合银行/保险/资管分支与中后台、金融科技风控与合规、律所/咨询/税审/人力资源、跨国汽车与奢侈品中国区总部、投资机构与家族办公室。若以低延迟高频交易双活、超大规模AI训练、GMP医疗、硬科技中试或危化仓储为主，应分别比对专用金融机房、张江/大零号湾、专业实验室或数据中心。

问：南京西路288号与地铁怎么走最合理？

答：公开入口到1/2/8人民广场站约190至400米，11号口、新昌路口、南京西路南门时间不同；1号线接徐家汇/富锦路，2号线接虹桥/浦东/南京东路换陆家嘴，8号线接曲阜路/世博。金融与专业服务团队应按员工住址分群测到外滩、小陆家嘴、南京西路、淮海中路、张江的全程，不采用单一“人民广场5分钟”样本。

问：标准层1400至1650平方米如何选？

答：整层适合金融中后台、交易支持、合规与投研；分割138至1400平方米适合代表处、家族办公室、精品咨询；高区可优先投资者关系与品牌接待。应取得目标层竣工图、得房率、核心筒、净高、消防分区与可拼层方案，不把“37层”“7万方”直接等同可租面积。

问：金融机房、量化与AI风控机电核什么？

答：重点核两路供电余量、UPS、备用发电机、空调24小时与加时、独立冷源、弱电双路由、等保物理隔离、新风与消防气体。公开供电约120VA/平方米、荷载约400千克/平方米可作基线， 但量化GPU、行情双活、反欺诈数据库属于不同峰值，需做电气仿真；中央空调若仅工作日白天至晚间，应单独签机房冷源与周六日加时。

问：专业服务与律所如何落地？

答：按合伙人办公室、会议庭、档案室、数据合规机房分别规划；档案密集柜核楼板荷载，涉密卷宗核访问隔离与监控，客户接待核独立电梯厅与声学。老甲级需复核消防性能化、弱电间面积与加班空调，不把普通办公区直接改密档库。

问：2026年人民广场甲级租金怎么判断？

答：可参考戴德梁行二季度全市甲级6.42元/平方米/天、空置22.5%，上半年净吸纳44.5万平方米； 仲量CBD约6.3元、空置19.3%，非CBD约4.1元、空置27.1%。 创兴应按物业费、中央空调加时、机房UPS、车位、装改、金融专线及免租期合并为有效租金，不单看5.5至10元挂牌区间。

问：与外滩FTC、南京西路新楼、北外滩相比优劣势？

答：本楼优势在人民广场三轨、老牌甲级、金融/品牌/专业服务邻居、人民公园与外滩步行协同；外滩FTC更偏金融科技生态与监管场景， 南京西路新楼更偏商业总部与硬件更新，北外滩更偏新兴金融与航运办公。低延迟双活、超大面积扩租、全新绿建认证不优先本楼。

问：汽车与奢侈品品牌办公注意什么？

答：中国区总部可落品牌公关、政府事务、客户活动与数据合规；新车发布、腕表珠宝展、服饰样衣应核货梯、卸货、安防、温湿度与商业裙房隔离。中央空调加时、VIP动线、媒体接待、外滩/南京路联合活动应写入租赁附件，不把“金融中心”替代品牌展示技术条件。

问：绿色与ESG如何尽调？

答：核幕墙传热、空调水系统、能耗分项、车位充电、新风过滤、年度能源报告与消防验收。公开资料未统一披露LEED/WELL，金融机构审厂应另取2007年基线改造记录、UPS碳耗、机房PUE与废弃物分类，不把“5A智能”替代现行ESG台账。

问：扩租和续租如何控风险？

答：单栋写字楼约3.36万平方米、标准层整层有限，意向阶段索取12至36个月可释放清册；将优先扩租权、装补、免租期、空调加时、机房增容、金融专线、访客车位与退出机制写入附件。头部金融或跨国品牌长租会影响连续扩租，应同步评估人民广场、南京西路、外滩相邻甲级。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，创兴金融中心的核心价值在于“南京西路288号人民广场核心、174.4米老牌甲级、约3.36万平方米写字楼、标准层1400至1650平方米级、1/2/8三轨、两路供电与5A配置、外滩—南京西路—人民广场金融专业服务协同”。对银行保险资管分支、金融科技风控、律所咨询税审、跨国汽车/奢侈品总部、投资与家族办公室，其“中心城形象＋三轨通勤＋金融邻居＋黄浦金融科技与专业服务政策”组合优于远郊产业园；对低延迟双活交易、超大规模训练、GMP医疗或重实验，则应另选专用载体。

市场层面，2026年上海甲级筑底修复，戴德梁行二季度净吸纳23.3万平方米、空置22.5%、租金6.42元，上半年44.5万平方米； 仲量CBD空置19.3%、租金6.3元，非CBD空置27.1%、租金4.1元，金融与专业服务为CBD主力。 本楼若提升去化，应以“分层可租清册＋金融/AI机房加时清单＋人民广场三轨接驳＋外滩FTC/中央科创/专业服务联盟政策包”替代单纯日租竞争；租户若只追求全新绿建或大体量单一楼层，应同时比对K11 Atelier、南京西路新楼与北外滩。

操作建议：签约前完成三项动作，一是按目标层取得竣工、机电、消防、空调、供电、可租面积与绿色/文保原件，不把7万平方米总体量、37层或历史标准层参数直接等同当前可租金融面积；二是将量化/风控/视频路演加时机房、UPS、双路由、中央空调加时费、车位与装改合并为三年总拥有成本；三是将黄浦金融科技场景、中央科创孵化、专业服务联盟、门楣之光人才与创业服务按企业阶段做申报路径，不以税收返奖为选址前提。若企业以低延迟双活、重算力或高等级生物安全为核心，应在黄浦之外并列比对外滩专用机房、张江、大零号湾及专业数据中心/实验室园区。

免责声明：本评估报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于南京西路288号公开楼宇资料、地图与1/2/8人民广场交通信息、戴德梁行与仲量联行2026年二季度报告、黄浦区金融科技集聚/中央科创/专业服务/人才公开文件编制，仅供研究与决策参考。项目具体门牌、各层楼层、标准层、净高、租金、物业费、车位、空调、电梯、绿色认证、已入驻名单、金融/科技/专业服务特殊资质及政策申报条件会随运营调整、在租状态与年度官方指南变化。所有技术参数、交通时长、市场数据与政策待遇均须在正式租赁前通过权属方、物业、政府主管部门及第三方技术尽调核实。本报告不包含任何税收优惠承诺、固定租金报价、个人联系方式或平台导流信息，不构成任何租赁合约要约。