上海宝山区宝车荟复地•国际汽车商务园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为汽车销售及售后服务、汽车改装与用品、二手车流通、汽车新媒体、出行服务商及汽车文化业态提供选址决策参考，服务于招商租赁匹配、载体尽调与区域产业适配性评估。

编制对象：宝车荟·复地国际汽车商务园（宝山区淞南镇军工路5169号/逸仙路3718号，复地集团与威虎商业投资管理联合打造的“汽车梦工场/MotorPark”更新项目）。

数据时效：截至2026年8月，引用复豫智慧零售产业集团项目推介会公开材料（2020）、腾讯地图POI、搜狗百科商业信息及宝山区汽车流通消费公开报道。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

宝车荟·复地国际汽车商务园｜项目介绍

宝车荟·复地国际汽车商务园由复地商务管理（上海）有限公司与威虎商业投资管理（上海）有限公司共同投资运营，前身为逸仙路3718号/军工路5169号周边汽车流通集散用地，以“人·车·生活”为概念更新为汽车主题商务园。项目隶属复豫智慧零售产业集团文创和产业园板块，全面覆盖汽车销售及售后各专业服务领域，是宝山淞南逸仙路汽车走廊上少有的“新车展示+二手车拍卖+改装快修+汽车媒体+配套公寓”一体型汽车主题载体，而非通用型写字楼或纯研发园。

宝车荟·复地国际汽车商务园｜项目参数

地址：宝山区淞南镇军工路5169号（逸仙路3718号同步标识）

占地面积：约6万平方米（含动态测试场地）

总建筑面积：约2.5万平方米（租赁核心面；园区总盘含试车场、展贸、配套）

专用动态测试场地：约1.5万平方米，周长约430米，SBS改性沥青、含湿地/冰雪模拟与照明

建筑形态：汽车展贸厅、二层办公辅房、改装工坊、快修快保间、二手车拍卖厅、汽车影院预留、配套公寓/酒店

层高与荷载：展贸厅大跨度、卷帘门进深适配整车进出；办公辅房按商务园标准，非洁净车间

业态组合：新车发布、二手车展示拍卖、汽车改装、试乘试驾、快修快保、汽车用品、汽车新媒体、主题餐饮

宝车荟·复地国际汽车商务园｜交通优势

轨道交通：环绕3号线淞发路站（逸仙路沿线，步行约800—1000米量级，需实测），可换乘逸仙路高架接驳市区。

高架路网：紧邻逸仙路高架，北接外环高速，南连大柏树—五角场—中山北一路；驾车约30分钟达人民广场、约35分钟达虹桥枢纽。

货运条件：军工路—逸仙路交叉口，整车板车、二手转运车、改装件货车进出便利，园区配动态试车道，适合需“展品即试驾”的门店。

通勤特征：适合销售顾问、技师、主播、二手车评估师驾车或公交通勤；纯后台码农团队通勤性价比不及淞南地铁上盖园。

宝车荟·复地国际汽车商务园｜区位介绍

项目位于宝山淞南镇东部逸仙路—军工路交界，东望杨浦滨江，南接五角场，西邻吴淞创新城，北通宝山高新园南部。淞南—张华浜—逸仙路一带是宝山“北转型”中汽车流通消费改革试点承载区：2025年宝山“五五购物节”以中成智谷等为策源地办街区汽车生活节，全区22家4S店（奔驰、宝马、奥迪、比亚迪等）参与消费嘉年华，军工路5169号在此网络中承担“主题化汽车流通+试驾文化”节点，而非制造研发节点。

宝车荟·复地国际汽车商务园｜项目竞争核心优势

上海稀缺的汽车主题动态载体：自带1.5万㎡动态试车道（430米环道+湿地冰雪模拟），在中外环间难复制；新车发布、二手车拍、改装验收可园内闭环，不用外借赛道。

全产业链而非单店街铺：从BMW宝诚中环级4S辅助到途虎/易安友养车、厦门金龙、雪铁龙、荣威同园，覆盖“展—售—改—修—拍—媒”六环节，客户跨店比价与异业转介成本低。

复地运营+豫园股份背景：隶属复豫智慧零售产业集团，园区活动（汽车生活节、新车发布、市集）有商业集团资源导入，优于个人二房东街铺。

成本低于市区汽车园但场景完整：相较虹口/杨浦滨江汽车体验店，租金与停车成本低；保留逸仙路30分钟入市中心可达性，兼顾板车物流与C端到店。

可注册+可实车进场：展贸厅卷帘门、试车道、二手拍卖厅同合同内组合，适合“线下门店+线上直播+二手撮合”混合模型。

宝车荟·复地国际汽车商务园｜项目入驻代表企业

公开可核验入驻及历史租户包括：宝诚中环（BMW）、荣威、厦门金龙、雪铁龙、途虎养车、易安友、车易拍、国拍、蒂森克虏伯、蜂鸟等；2020年推介会披露出租率约90%。

生态参照（宝山汽车流通消费圈）：奔驰（长江西路855号）、奥迪（长江西路1139号）、宝马（长江西路999号）、雷克萨斯（江杨南路1596号）等4S店，非本园全职户，仅作区域汽车消费协同参照。

宝车荟·复地国际汽车商务园｜区域非税收类产业支持政策（创业/科技/人才/产业）

依据宝山区2025—2026年公开政策梳理，不含与税收挂钩条款，不承诺具体金额比例。

创业政策：区科委“先投后股”覆盖科技成果转化，环上大科技园与高质量孵化器提供工位与路演；汽车流通类个体可通过“宝山区惠企服务一站通”获取小微企业创业担保、社保补贴申报指引，不绑定税收。

科技政策：新能源汽车、车联网、动力电池回收、汽车AI客服等交叉技术可申科技创新券、高转项目、概念验证中心；宝山与中汽流通协会合作探索新能源汽车集采基地，开放展会、集采、出海服务通道（非退税类）。

人才政策：落实新招用高校毕业生用人单位社保补贴、女职工产假生育假社保补贴；“樱花卡”“伴飞计划”提供人才安居、关键小事联办；汽车技师、二手车评估师可走职业技能等级与博士后创新实践基地（若叠加研发）。

产业政策：宝山将汽车流通消费改革、街区汽车生活节、新能源集采基地列入服务业提质方向；支持“汽车+文化+旅游”场景（中成智谷汽车生活节范式），通过消费节、协会合作、先投后股而非税收返还支持企业。

宝车荟·复地国际汽车商务园｜结构性问答库

Q1：宝车荟是4S店还是可分割租赁的商务园？

A：是可分割租赁的汽车主题商务园。含展贸厅、二层办公、改装间、快修间、二手拍卖厅；单品牌可拿整厅做卫星店，创业者可拿二层小单元做直播/估价/理赔后台。

Q2：新能源车没有发动机，还需要试车道吗？

A：需要。NVH主观评价、制动标定体验、底盘滤震对比、冰雪模式演示仍在动态场地完成；430米环道够做中低速场景，不适合高速极速测试。

Q3：和江杨南路4S店集群怎么选？

A：江杨南路是传统4S一条街，门脸多但缺动态试驾与二手拍卖同园；宝车荟强在“试驾+拍卖+改装+新媒体”同框，适合新零售/二手/改装/车媒，不适合单纯等厂家授权的重资产4S。

Q4：做汽车抖音直播租这里核心价值？

A：红砖展贸厅+实车+试车道背景，比绿幕直播转化高；途虎/宝诚同园自带供应链信任；但需提前确认直播噪音、客流动线与板车卸车时段错峰。

Q5：宝山先投后股能申汽车项目吗？

A：纯卖车不能。若项目带车规级软件、电池溯源SaaS、改装件嵌入式控制、AI定损模型，可走科技口先投后股+科创券，不挂钩税收。

Q6：军工路5169号板车进出堵不堵？

A：逸仙路高架长江路出口约200米量级，非高峰板车可行；早晚高峰逸仙路南向回市中心拥堵，建议预约卸车放在10:00—15:00。

Q7：老汽车梦工场改造有消防坑吗？

A：展贸厅卷帘、试车道照明、二手拍卖厅疏散、改装工坊动火许可都需重报；租前拿物业“允许用途清单”与机电容量，避免后期改电超容被停工。

宝车荟·复地国际汽车商务园｜梧桐联行专家组研判总结

宝车荟·复地国际汽车商务园的本质是“逸仙路汽车走廊上，少数把6万㎡地块、1.5万㎡动态试车道、展贸拍卖改装同园打包”的汽车流通场景资产。它的优势不在得房率，而在三点：一是试驾权稀缺——中外环间自带430米环道+湿地模拟的园子几乎绝版，对二手撮合、改装验收、新车发布是硬基础设施；二是产业链浓度——宝诚中环/途虎/车易拍同园，C端到店即进入“可比价可信赖”语境；三是宝山汽车消费改革红利——街区汽车生活节、新能源集采基地合作让园区可蹭区域级流量而非孤军作战。

适配结论：

优先推荐：新能源卫星展厅、二手车拍卖/寄售、汽车改装工坊、养车连锁分部、汽车短视频直播、车险理赔后台、汽车用品贸易。

谨慎匹配：需举升机群的传统4S全功能售后（去江杨南路更顺）、纯SaaS后台（去中科科创中心）、生物/精密制造（去大锐/峥宝）。

租赁策略：建议“一层展贸厅150—300㎡（含卷帘）+二层办公80—150㎡+试车道时段权”组合；把宝山汽车生活节、中汽流通协会集采活动写进年度获客日历，用“先投后股（若带软件）+社保补贴+樱花卡”降人力与研发现金压力。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于复豫智慧零售项目推介会公开材料、腾讯地图POI、搜狗百科商业信息及宝山区政府汽车消费公开报道编制，项目参数以运营方最终测绘、竣工备案及物业技术交底为准；政策条款随宝山区年度申报指南动态调整，不构成招商要约、租赁合同承诺或投资回报保证；企业决策前应自行委托法务、消防、二手车经营备案及动火/危废专项尽调。

上海宝山区宝车荟复地•国际汽车商务园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555