上海虹口区北外滩金茂中心招商中心招商租赁综合评估报告

上海虹口区北外滩金茂中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为金融、法律服务、科技及专业服务类企业提供北外滩核心区办公选址的决策参考

编制对象：上海市虹口区北外滩街道东长治路919号·北外滩金茂中心（亦称上海FC金茂广场）

数据时效：市场数据截至2026年8月，政策信息援引虹口区政府2026年公开发布文件

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、北外滩金茂中心项目介绍

北外滩金茂中心位于上海虹口区北外滩核心板块，东长治路919号，地处"外滩—陆家嘴—北外滩"黄金三角商务区，距离小陆家嘴直线约1.2公里，距离人民广场约3.5公里。

项目由中国金茂控股集团与大家保险两大央企联合开发，是北外滩核心区集办公、商业、文化于一体的城市微综合体。2022年竣工交付，2026年3月24日中国金茂上海公司正式乔迁至此，使本项目成为金茂上海区域总部所在地。

项目总建筑面积约6.98万平方米，由T1、T2两栋约100米高的5A甲级写字楼塔楼、四层文化中心及地下商业街区围合组成，形成办公、商业、文化复合生态。T1栋标准层面积约1,304–1,572平方米，T2栋标准层面积约1,129–1,759平方米，采用偏心筒设计提高得房率，部分楼层配备露台或阳台，可享江景与庭院双重景观。

项目荣获中国绿色建筑三星设计标识、美国LEED-CS金级认证、英国BREEAM杰出级认证三重绿色认证，是北外滩绿色健康办公标杆。2026年一季度，某全国性综合类证券公司入驻本项目，成为当季上海全市面积最大的写字楼成交案例之一，进一步带动了板块租赁市场的热度。

二、北外滩金茂中心项目参数

地址：上海市虹口区北外滩街道东长治路919号

竣工时间：2022年竣工，2023年1月正式运营

建筑高度：T1/T2双塔约100米，地上21层（名义23层），地下2层

总建筑面积：约6.98万平方米

办公面积：约5.86万平方米

商业面积：约1.10万平方米（含地下商业街区）

标准层面积：T1栋1,304–1,572㎡；T2栋1,129–1,759㎡

层高配置：标准层高4.5米，净高3.2米；大堂挑高10–15米

得房率：约70%–75%

电梯系统：每栋塔楼配备通力（KONE）客梯6部+货梯1部，高区3部、低区3部分区运行

空调系统：VAV中央空调+新风系统；开放时间周一至周五8:00–20:00；空调加时费约550元/小时

车位配置：地下约428–462个车位，900–1,500元/月/位

物业公司：金茂物业（自行管理）

物业费：38元/平方米/月（含中央空调能耗）

可租面积：110–1,759平方米灵活分割，最小110平方米起租，整层最高约1,759平方米

租金报价：4.0–7.5元/平方米/天（视楼层、朝向、面积、装修标准而定）

交付标准：铝板集成吊顶、乳胶漆墙面、架空地板（150mm）

认证荣誉：中国绿色建筑三星设计标识、美国LEED-CS金级认证、英国BREEAM杰出级认证

网络接入：电信、联通、移动三大运营商光纤覆盖

三、北外滩金茂中心交通优势

项目具备"双轨上盖+隧道+公交+北横通道"多维立体交通体系，是北外滩核心区轨道交通穿透力最强的甲级写字楼之一：

轨道交通。项目为地铁12号线提篮桥站4号口上盖，步行约50–100米，2分钟即达；在建的地铁19号线（南北大动脉）未来将在此交汇，形成双轨交枢纽的黄金十字节点。12号线横贯上海西南—东北，19号线建成后直通城市南北，可便捷换乘全网约20条线路。

道路交通。紧邻大连路隧道、新建路隧道、外滩隧道及北横通道等城市主干路网，15分钟可达陆家嘴与外滩，30分钟通达虹桥枢纽与浦东机场。

公交配套。周边汇聚13路、22路、37路、134路、135路、155路、510路、854路、868路、875路、934路等十余条公交线路，东长治路公平路枢纽站步行可达。

水上交通。公平路轮渡码头、杨树浦路轮渡码头双码头加持，提供浦江两岸水上通勤选择。

四、北外滩金茂中心区位介绍

北外滩金茂中心所处的北外滩，与外滩、陆家嘴共同构成上海"黄金三角"，是上海全球资产管理中心、国际航运服务中心、并购资本集聚区的核心承载地。

根据新华财经2026年4月报道，以租赁面积计算，2026年一季度上海全市新租需求中的15%集中在北外滩，位居全市第一。世邦魏理仕数据显示，当季区域需求主要集中于证券公司、金融服务、消费品企业及第三方办公与酒店等领域，其中某全国性综合类证券公司入驻北外滩金茂中心，成为该季度全市面积最大的成交案例之一。

项目周边商务生态极为密集：与浦西第一高楼上海北外滩中心（480米，在建）、北外滩来福士、友邦金融中心、国华金融中心、白玉兰广场、双狮汇等标志性载体相邻，形成高品质商务集群。沪办网调研数据显示，北外滩板块当前超甲级标杆项目租金约6.0–8.5元/㎡/天，甲级主力项目约4.8–6.5元/㎡/天，整体平均租金约4.8元/㎡/天，空置率约24.7%，对比陆家嘴8–12元/㎡/天、南京西路10元/㎡/天以上的报价，租金价差达40%–60%，是现阶段"高品质+性价比"双兼顾的稀缺板块。

五、北外滩金茂中心项目竞争核心优势

双央企开发+金茂总部坐镇。由中国金茂与大家保险双央企联合开发，金茂上海公司于2026年3月正式迁入，使本项目成为金茂上海区域总部所在地。"开发商即总部租户"的背书，对项目长期资产稳定性、物业服务延续性、产业资源导入力均构成显著加分。

双轨上盖的极致通勤效率。12号线提篮桥站4号口50–100米直达，19号线（在建）未来在此交汇，是北外滩核心区少数真正意义的"双轨上盖"甲级写字楼，员工通勤与企业访客到达效率极佳。

绿色三认证健康办公标杆。同时获得中国绿色建筑三星设计标识、美国LEED-CS金级认证、英国BREEAM杰出级认证，VAV中央空调+新风系统，对于注重ESG标准的企业，尤其是科技、AI、咨询类公司，具有较强吸引力。

"办公+商业+文化"复合微综合体。项目自带约1.1万平方米地下商业街区与四层文化中心，涵盖高端餐饮、共享会议、艺术策展等多元业态，并通过下沉广场、连廊与周边项目互通，构建全天候活力场域，满足企业商务接待与员工生活双重需求。

空间灵活性与高得房率。偏心筒设计带来70%–75%的高得房率，标准层4.5米层高、3.2米净高，110平方米至1,759平方米灵活分割，可满足从初创团队到企业总部的全谱系空间需求。

板块新租需求全市第一的窗口期。北外滩一季度新租需求占上海全市15%，位居第一，但整体空置率仍约24.7%，业主对中长期租赁普遍愿意给予更灵活的商务条件。在板块产业生态持续扩容的背景下，现阶段是入驻北外滩金茂中心的战略窗口期。

六、北外滩金茂中心入驻代表企业

依托金茂上海的产业链资源与北外滩金融、法律、航运产业生态，项目已集聚一批跨行业的知名企业。公开资料显示，目前项目出租率已超过70%，形成了法律服务、金融航运、科技企业的集聚效应，主要入驻企业包括：

开发央企总部：金茂上海公司

金融保险：大家人寿上海分公司、天风证券

法律服务：上海市律师协会

科技与软件：北明软件、创氪际、乐玩幻境

航运物流：圆通国际

专业服务：律创工坊

商业配套：城际酒店

上述企业构成"金融+法律+科技+航运"四元融合的租户结构，与北外滩"金融+航运+科创"三轮驱动的产业定位高度协同，形成浓厚的商务氛围与产业链上下游协作网络。

七、虹口区非税收类产业扶持导向

八、北外滩金茂中心优势分析

九、梧桐联行专家组研判分析总结

• 总部形象型：首选T1/T2高区（18层以上），利用部分楼层的露台/阳台与江景视野，建立企业区域总部形象
• 金融法律型：推荐中区整层（1,129–1,759㎡），接入金茂上海+上海律协+大家人寿+天风证券的邻里网络，业务协同效应显著
• 成长型企业型：低区分割单元（110–500㎡），是进入北外滩核心区"双轨上盖"标杆项目的低门槛门票