上海虹口区国投大厦招商中心招商租赁综合评估报告

上海虹口区国投大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为金融、投资、科技及专业服务类企业提供北外滩滨江首排甲级写字楼选址的决策参考

编制对象：上海市虹口区北外滩街道杨树浦路168号·国投大厦（国投上海新办公楼）

数据时效：市场数据截至2026年8月，政策信息援引虹口区政府2026年公开发布文件

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、上海虹口区国投大厦项目介绍

上海虹口区国投大厦位于北外滩滨江东段核心位置，杨树浦路168号，与浦东陆家嘴金融中心隔江相望，是北外滩滨江首排最高建筑之一。大厦由国家开发投资集团有限公司开发，其全资子公司国投亚华（上海）有限公司持有，国投物业有限责任公司自持管理并负责租赁服务，是北外滩商务区标杆级甲级写字楼。

项目2016年竣工，总高188米，地上34层（名义楼层）加地下3层，总建筑面积约6.45万平方米。作为央企开发并持有的商务载体，国投大厦已集齐BREEAM杰出级、住建部绿色三星、BOMA BEST金级、LEED金级四大智能环保认证，是虹口区"无废细胞"建设的先锋样本。大厦通过楼宇智慧管理平台实时监测能耗数据，江水源热泵机组每年从黄浦江"借"来100%的能源，有效实现节能降耗。

二、上海虹口区国投大厦项目参数

地址：上海市虹口区北外滩街道杨树浦路168号

竣工时间：2016年

建筑高度：188米，地上34层（名义楼层）+地下3层

总建筑面积：约6.45万平方米（办公建筑面积约6.45万㎡）

标准层面积：约1,899–2,214平方米，空间方正通透

层高配置：标准层净高3.3米；大堂挑高10米

得房率：约65%–70%

电梯系统：24部高速客梯+2部货梯，分区运行，平均候梯不超过30秒

空调系统：VAV中央空调，配备电子空气过滤系统去除PM2.5颗粒；开放时间周一至周五8:00–19:00，周六8:00–13:00

车位配置：地下640个车位，1,500元/月/位

物业公司：国投物业有限责任公司

物业费：44元/平方米/月（含空调能耗）

可租面积：80–2,213平方米灵活分割，最小80平方米起租，整层约1,899–2,213平方米

租金区间：6.5–7.5元/平方米/天（含税）

网络接入：电信、联通、移动三大运营商光纤接入

认证荣誉：BREEAM杰出级、住建部绿色三星、BOMA BEST金级、LEED金级四重认证

交付标准：100mm架空地板+铝扣板吊顶+烟感喷淋+乳胶墙漆面

三、上海虹口区国投大厦交通优势

项目具备"双轨交+隧道+公交+轮渡"多维立体交通体系：

轨道交通。距离4号线杨树浦路站约128–220米，步行2–3分钟可达；距离12号线提篮桥站约794–800米，步行约10分钟；双轨交汇，可便捷换乘全网线路。4号线作为环线贯通上海核心区，12号线横贯东西，直达南京西路、淮海路等核心商圈。

道路交通。紧邻外滩隧道，可快速直达浦西市中心；经大连路隧道、新建路隧道无缝衔接浦东陆家嘴金融区，跨江通勤高效便捷。

公交与轮渡。周边汇聚13路、22路、28路、37路、135路、330路、510路、842路、853路、868路、934路等多条公交线路；秦皇岛路轮渡码头步行可达，提供浦江两岸水上通勤选择。

停车配置。地下640个车位，1,500元/月/位，充分满足企业停车需求。

四、上海虹口区国投大厦区位介绍

国投大厦所处的北外滩，与外滩、陆家嘴共同构成上海"黄金三角"，是上海全球资产管理中心及国际航运服务中心的重要承载地。

根据CBRE数据，2026年一季度北外滩以15%的净吸纳量占比位列上海全市第一，超越陆家嘴；第一太平戴维斯数据显示，北外滩空置率季内下降4.9个百分点，航运、金融服务、消费品企业成交活跃。沪办网调研参考莱坊《上海甲级写字楼市场季度报告》（2026年Q1）显示，北外滩板块当前平均租金约4.8元/㎡/天，空置率约24.7%，对比陆家嘴8–12元/㎡/天、南京西路10元/㎡/天以上的报价，租金价差达40%–60%，是现阶段"高品质+性价比"双兼顾的稀缺板块。

国投大厦紧邻北外滩来福士广场和浦江国际金融中心，居于北外滩商务区核心版块，处于杨树浦路和东大名路东南区域。项目是滨江首排最高建筑之一，一线无遮挡江景，与陆家嘴金融城隔江对望，具备极强的企业总部昭示性。

五、上海虹口区国投大厦项目竞争核心优势

滨江首排地标级江景与形象。188米超甲高度与一线无遮挡江景，高区可270度环览黄浦江、陆家嘴天际线与外滩万国建筑群，具备极强的企业总部昭示性，是北外滩滨江首排最高建筑之一。

央企开发与持有背景。由国家开发投资集团（中央直接管理的国有重要骨干企业）开发并持有，资产稳定性与物业管理规范性较高，国投物业自持管理模式保障长期服务品质。

交通穿透力极强。4号线杨树浦路站步行仅约128–220米，是北外滩核心区距离地铁最近的甲级写字楼之一；双隧道直通陆家嘴，跨江商务出行效率突出。

硬件配置达国际甲级标准。3.3米净高、24部分区电梯（候梯≤30秒）、VAV中央空调+PM2.5电子过滤、LEED金级+绿建三星+ BREEAM杰出级+BOMA BEST金级四重认证，兼顾办公舒适度与绿色健康标准。江水源热泵机组实现100%能源从黄浦江"借取"，契合ESG企业办公需求。

核心区稀缺性。作为北外滩滨江首排最高建筑之一，在同类江景写字楼中具有较好的资源稀缺性；北外滩新租需求全市第一的背景下，尽早锁定滨江首排优质空间具备战略价值。

产业生态协同。紧邻北外滩来福士广场和浦江国际金融中心，与北外滩"金融+航运+科创"三轮驱动的产业定位深度契合。2026年5月，北外滩并购重组生态联盟扩容至16家头部机构，150亿科创资本入场，区域正从"航运金融CBD"向"科创并购枢纽"进化。

六、上海虹口区国投大厦入驻代表企业

依托国投集团的产业生态与北外滩金融航运集群，项目已集聚一批金融、投资、科技领域的知名企业：

基金证券：国投瑞银基金管理有限公司、国投安信期货有限公司、国投证券（原安信证券）、中邮创业基金管理股份有限公司上海分公司、上海永唐盛世私募基金管理有限公司、国投聚力投资管理有限公司

科技与智能：国投智能科技有限公司、国投新能源有限公司、数传（上海）企业发展有限公司

保险与其他：信泰人寿保险股份有限公司上海分公司、国投泰康信托有限公司、上海众华律师事务所、国投亚华（上海）有限公司

上述企业构成"金融+科技+专业服务"三元融合的租户结构，与北外滩整体产业定位高度协同，形成浓厚的商务氛围。

七、虹口区非税收类产业扶持导向