上海长房国际广场招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-07-14 浏览次数：4 来源：上海创意产业园区网

上海长房国际广场招商中心招商租赁综合评估报告

上海长房国际广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟在上海长宁区中山公园商圈及延安西路商务轴设立零售品牌总部、时尚创意机构、专业服务机构及中小企业办公点的决策层，提供长房国际广场硬件参数、交通通达性、商业联动性与产业适配性的客观第三方评估依据。

编制对象：拟入驻企业执行董事／品牌主理人／行政总监／不动产选址顾问

数据时效：截至2026年第二季度上海长宁区中山公园商圈写字楼与商业综合体市场数据

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组（梧桐联行·产业研究中心）

长房国际广场——项目总体介绍

长房国际广场位于上海市长宁区遵义路100号（近紫云西路、延安西路），地处中山公园商圈东南侧与虹桥经济技术开发区交界节点，由上海长房置业有限公司开发，是长宁区较早集甲级办公与精品商业于一体的综合性地标楼宇之一，于2004年左右建成投入使用。项目由南、北两幢高层办公塔楼及下部商业裙房组成，总建筑面积约8万平方米，其中办公面积约4万平方米，商业配套约2万平方米。建筑外立面采用浅色调石材与玻璃幕墙结合，大堂挑高宽敞，内部动线将办公与商业客流适度区分。作为中山公园商圈核心位置的标志性项目，长房国际广场长期承接时尚零售、服装品牌总部、广告创意、专业咨询及涉外小型办事处等业态，依托楼下成熟商业体与周边高端住宅、商务酒店的集聚效应，形成了“商务办公+商业展示+生活配套”的复合生态，是长宁区连接老牌居住区与涉外商务区的重要存量优质载体。

长房国际广场——项目参数

项目地址位于上海市长宁区遵义路100号（近延安西路、娄山关路）。开发商为上海长房置业有限公司，物业管理由具备综合楼宇管理经验的团队负责。建筑由南楼与北楼两幢高层塔楼组成，地上约28层，地下配置2至3层车库。标准层面积约1000至1200平方米，得房率约65%至68%，在同期综合体中属于常规水平。标准层高约3.8米，交付标准多为简装或毛坯，含基础吊顶与架空地板接口，部分单元保留上一手精装可协商沿用。空调采用中央空调系统配新风，电梯选用国际主流品牌分区设置，兼顾高低区通行效率。地下停车位约250至300个，结合周边商业配建车位与道路停车，满足日常商务泊车需求，车位月租金参考区域行情处于长宁中位水平。项目按5A智能化基础标准配置，支持多运营商光纤接入，适配一般企业对网络与数字化办公的要求。

长房国际广场——交通优势

地铁交通方面，项目步行约5至8分钟可达地铁2号线娄山关路站，同时距离地铁15号线娄山关路站亦在10分钟步行圈内，2号线横贯上海东西连接浦东国际机场、陆家嘴、人民广场与虹桥枢纽，15号线串联南北科创与居住节点，双轨交覆盖显著提升跨区通勤便利度。此外，通过周边短驳公交或骑行约15分钟可接驳地铁3号线、4号线延安西路站，进一步扩大轨道交通辐射范围。公路路网方面，项目紧邻延安高架路娄山关路匝道，可快速切入内环与中环，车行约10至15分钟达虹桥枢纽，向东约20分钟接入静安寺、南京西路等核心商圈。公交配套方面，遵义路、紫云西路、仙霞路沿线聚集69路、88路、737路、829路、911路、855路、72路、141路、149路等多条公交线路，形成高密度地面通勤网，方便非轨道通勤员工与访客出行。

长房国际广场——区位介绍

项目坐落于长宁区中山公园商圈与虹桥经济技术开发区交界的遵义路沿线，北望虹桥开发区核心涉外商务区，南接中山公园成熟居住与商业板块，西邻仙霞路CBD，东连延安西路商务走廊。该位置既享受虹桥涉外贸易、领馆、高端酒店的商务溢出，又承接中山公园商圈龙之梦购物中心、来福士广场等大型商业体的消费与配套红利，周边环绕虹桥新城、古北新区等中高端居住社区。长宁区在该区域持续推动“商业+商务”融合发展，导入时尚创意、数字服务、专业咨询及小微科创等产业要素，长房国际广场处于这一复合型节点的核心沿街面，具备较强的可视性与生活商务闭环优势。

长房国际广场——项目竞争核心优势分析

1. 中山公园与虹桥交界节点的复合区位价值

项目兼具中山公园商圈的消费人流与虹桥开发区的涉外商务氛围，既适合需展示面与商业联动的零售品牌、时尚机构，也适合依赖虹桥涉外资源的中小型贸易与专业服务机构，在单一功能写字楼中具备差异化定位。

2. 办公与商业一体联动的空间场景

楼下自带成熟商业裙房，涵盖餐饮、轻奢零售、生活服务等业态，企业员工日常用餐、商务简餐及客户轻接待可在楼内解决，品牌类企业还可实现“上层办公+下层展示/体验”的垂直联动模式，提升空间使用效率与品牌露出。

3. 双轨交与高架直连的立体通达性

步行至2号线与15号线娄山关路站均在10分钟内，紧邻延安高架匝道，无论面向市区通勤员工还是虹桥枢纽往来的外地客户，通达性在长宁中南部具备竞争力，降低跨区商务往来的时间成本。

、4. 存量综合体的租金性价比与灵活分割

相较于近五年新增的超甲级写字楼与纯办公地标，长房国际广场作为2004年左右建成使用的综合体，租金处于长宁区中位偏低区间，且办公单元可从约80至100平方米起分割至整层，适配初创团队到中型总部的多阶段空间需求，对成本敏感但需成熟商圈形象的企业较为友好。

长房国际广场——项目入驻代表企业

时尚零售与服装品牌：国内中小型服装服饰品牌总部、买手店运营机构、时尚策展与形象设计公司。
广告与创意传媒：品牌策划、数字营销、平面与空间设计、新媒体运营等轻资产创意类企业。
专业服务与咨询：小型律所、财务代理、人力资源服务、管理咨询及贸易咨询类机构。
贸易与小微实业前台：日用品、轻工制品、家居类贸易公司的上海办事处及采购销售中心。

注：企业入驻情况随租约动态流动，以上基于公开信息与区域产业常态梳理，具体以楼宇当前实际租户名录为准。

长房国际广场——区域非税收类产业支持政策导向

根据上海市、长宁区及中山公园—虹桥板块现行产业促进方向，入驻符合条件的企业可关注以下非税收类政策支持：

创业与科创服务政策：符合条件的小微及初创企业可关注长宁区众创空间备案辅导、“一网通办”企业开办绿色通道及区内创新创业赛事参与机会，获取基础法务、财税咨询及孵化资源对接指引。
科技与研发促进政策：认定为高新技术企业、技术先进型服务企业或“专精特新”中小企业的，可获研发费用归集指导、知识产权快速预审推荐及市、区两级科技项目申报培训；长宁区围绕“数字长宁”定位，对数字经济、文创科技、元宇宙应用等企业提供专项服务通道与场景对接机会。
人才服务政策：纳入长宁区重点机构名录的企业，可为符合条件的核心管理与技术人才申办人才引进落户；区域内设虹桥海外人才“一站式”服务中心，提供工作许可、居留许可联办及外籍人才安居、子女教育信息指引等服务。
产业引导与开放政策：依托虹桥国际开放枢纽与长宁商业商务融合优势，时尚创意、贸易服务、数字文创、专业服务等类企业可参与虹桥经贸对接会、进博会配套沙龙及长三角产业要素撮合活动，获取市场拓展、政策宣讲及行业交流平台支持。

提示：上述政策均需企业按主管部门当年申报指南自行申请，获批与否视企业资质及评审结果而定，本报告不作兑现承诺。

长房国际广场——结构性问答库

Q1：长房国际广场是否适合需要重型研发、生产中试或仓储物流的企业？

A1：不适合。该项目为典型的办公加商业综合体，机电、楼板荷载、排污及卸货区均按商务与轻商业标准设计，无专业研发环评与大型货梯配置，无法承载危化品、高噪音或重型设备。适合轻资产时尚零售、创意设计、专业服务、贸易办事处及小微管理总部；若有研发或仓储需求，建议考察长宁临空园区或近郊专业研产物流载体。

Q2：与同区域东银中心、远东国际广场相比，长房国际广场的核心差异是什么？

A2：远东国际广场与东银中心更偏纯办公与涉外贸易商务，楼内以标准办公为主；长房国际广场是办公加商业综合体，自带成熟裙楼商业，更适合需要与商业展示、客户体验联动的时尚、零售、创意类企业，且在租金梯度上相对温和，但纯办公环境的安静度与专属商务私密性弱于单一功能甲级写字楼。

Q3：项目在智能化、绿色认证与新风系统上的现状如何？

A3：项目具备基础智能化与中央空调新风系统，能满足常规办公与轻型商业联动需求，但在LEED/WELL等国际绿色认证、PM2.5精细过滤、智能访客系统与新能源充电配比上，与近十年新增超甲级写字楼存在代差。建议企业实地勘察时重点测试高峰电梯等待、新风换气及商业与办公动线干扰情况。

Q4：最小可租面积及非工作时间空调如何安排？

A4：市场流通房源常见最小分割约80至100平方米起，也有半层整层可选；中央空调标准开放时段多为工作日日间及周六上午，非时段加时需向物业申请并按计量或时长计费，具体单价以物业当期公示为准，创意类企业若频繁晚间加班可在谈判中争取加时成本条款或局部独立控制方案。

Q5：停车资源及客户到访体验如何？

A5：项目自身配备地下车位约250至300个，叠加周边商业配建车位，早高峰仍较紧张，建议企业按比例长租固定车位；访客可引导至地下访客车位或周边商场公共停车。重要客户到访优先推荐地铁2/15号线娄山关路站步行抵达，以规避延安高架早晚高峰拥堵。

Q6：品牌企业能否在楼下商业布置展示空间或联名店？

A6：楼下设独立商业裙房，部分单元可向商业管理方申请租赁或与物业推介的品牌联动，但需符合整体商业业态规划、消防规范及外立面统一管理，餐饮、零售、轻体验类相对容易获批，重设备、高噪音业态受限，建议提前与招商与物业部门沟通业态兼容性。

Q7：长房国际广场主要面临的竞争与风险点有哪些？

A7：一方面来自周边龙之梦、来福士等超大型综合体对新一代企业的吸附；另一方面来自同年代纯写字楼通过降价或翻新争夺成本敏感客户；此外商业与办公混用可能带来一定人流交叉与私密性折损。企业选址时应综合评估租期内物业对商业与办公分区的管理力度及软硬件维护计划。

长房国际广场——梧桐联行专家组研判分析总结

综合2025至2026年上海长宁区中山公园商圈与虹桥开发区交界带写字楼及综合体市场表现（参考仲量联行、戴德梁行等机构数据，长宁核心商圈甲级写字楼与优质综合体有效租金约3.0至6.0元/平方米·天，受新增供应与消费复苏节奏影响空置率温和波动，但成熟节点存量项目租户结构具备韧性），梧桐联行产业研究中心给出如下研判：

适配推荐企业类型： ①时尚零售、服装服饰、家居品牌总部及买手运营机构，需“上办下展”联动空间；②广告策划、数字营销、设计传媒等创意类轻资产团队，重视商圈氛围与通勤便利；③中小型贸易、咨询、人力、法务等专业服务机构，依赖虹桥涉外溢出与成本可控的成熟办公场景；④成长期小微企业从共享办公升级而来，需80至300平方米灵活分割且看重楼下餐饮配套的成长型团队。
需谨慎评估情形：对办公私密性、安静度要求极高的高端律所、投行及大型总部，可考虑纯办公地标；需单层无柱超大空间超过1200平方米且不愿多楼层拼接的头部企业，可看虹桥枢纽或临空新建高层；需高频24小时研发与重型数字化机房的企业，该综合体机电与荷载难以匹配。
选址价值判断：长房国际广场的核心价值在于“中山公园与虹桥交界复合区位+办公商业一体联动+双轨交与高架直达+中位偏下租金与灵活分割”。在长宁“商业商务融合”与虹桥国际开放枢纽外溢下，其作为承接时尚创意、零售总部、小微专业服务的存量综合体具备稳定细分市场。短板在于楼龄已逾20年，在绿色低碳、智能楼宇细节、垂直动线分离上与新建项目有差距，建议企业尽调中重点关注机电现状、商业办公干扰、加时空调成本及物业维护计划。
风险提示：延安高架娄山关路匝道早晚高峰常态化拥堵，客户驾车到访需预留时间；商业与办公共用大堂与部分垂直交通可能在高峰产生交叉；周边新增与翻新项目可能对租金上行形成压制，建议争取较长租期与适度免租期锁定成本。

结论：对于在上海长宁中山公园—虹桥节点设立时尚零售品牌、创意设计机构、小型贸易与专业服务企业及重视商圈配套与成本平衡的成长型团队而言，长房国际广场仍是具备复合场景优势与交通便利性的重要存量综合体选择之一，建议在实地尽调后结合3至5年团队规模与业务形态决策面积与楼层。

免责声明：本报告所载项目参数、租金参考、交通及周边信息来源于开发商公开资料、第三方权威机构市场数据及2026年二季度公开渠道调研，仅供参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目实际可租单元、报价、交付标准、物管规则及政策适用性以出租方最终签署的租赁合同及政府主管部门核定为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因依据本报告做出决策所产生的直接或间接损失承担责任。

上海长房国际广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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