上海昭化德必易园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

一、昭化·德必易园——项目总体介绍

二、昭化·德必易园——项目主要技术参数

• 物业类型：3—5层原轻工厂房/老办公楼改造创意办公（保留混凝土结构、部分红砖/清水墙；内院绿化水景、连廊连接各栋）
• 建筑层数：地上3—5层（常见4层）
• 单栋/单层面积：整栋约1200—2800㎡，单层约300—650㎡；最小分割约50—150㎡起（视楼栋及放租单元——老厂房大柱距但内院灰空间需现场核实际可用面积）
• 标准层高：首层（原厂房区）约4.2—5.0米（部分区局部挑高），标准层约3.0—3.3米，净高约2.5—2.75米
• 楼板承重：首层约400—600kg/㎡（原厂房加固区可放样册陈列架/轻型展示台/摄制骨架——无产线），标准层约200—250kg/㎡（适合轻办公/设计绘图）
• 电梯配置：部分栋无客梯（3—4层步行为主——老厂房特性）或配1部小型客货两用梯/液压平台
• 空调系统：VRV独立空调或分体空调（租户自装/部分单元遗留），支持非标准时区启停
• 交付标准：遗留装修常见——裸顶喷漆、保留原混凝土/红砖元素、白墙、水泥自流平或地砖；部分带原木隔断预留位；毛坯可选
• 得房率：约73%—80％（多层厂房改造得房率高但不规则内院灰空间致签约面积与可用面积需现场核对）
• 停车位：地面及少量周边泊位共约数十至百余个（长宁老城区相对紧但园区略好于纯市中心），月租金约800—1200元/个；周边路侧时段性泊位
• 可租面积：最小分割约50—150㎡起，整层约300—650㎡，整栋可谈
• 参考租金：约3.0—4.8元/㎡/天（视是否首层挑高区内院单元及装修遗留面议——约为虹桥核心超甲40%—55%、为静安新甲写35%—45%），物业费约7—12元/㎡/月（含公区内院绿化及保洁安保）

三、昭化·德必易园——区位介绍与交通优势

• 轨道交通：距地铁2号线中山公园站/娄山关路站约800—1200米（步行10—15分钟或骑行/公交69路/856路约5分钟）、距地铁3号线/4号线延安西路站约1公里、距地铁15号线天山路站约1公里——长宁区内及跨区通勤便利；2号线直达人民广场/虹桥枢纽/浦东机场。
• 城市快速路：紧邻延安高架（延安西/娄山关路匝 车行约2分钟）、中环虹许路匝——经延安高架约20分钟达人民广场、约25分钟达虹桥枢纽、经中环—S1约45分钟达浦东机场；经凯旋路南下入内环。
• 配套：步行/车程5分钟内达龙之梦购物中心（中山公园）、虹桥南丰城（天山）、金虹桥国际中心简餐；园区自带内院简餐（部分时段）。

四、昭化·德必易园——项目竞争核心优势分析

• 距虹桥CBD 2公里＋中山公园/天山双商圈步行圈：设计/广告公司服务虹桥外资总部（物流/贸易/快消区域办）及天山本地甲方——单点办公覆盖虹桥商务客群+中山公园居住客群员工留才好；距2号线地铁800—1200米员工通勤及客户到访均较便利，优于纯市中心园（远离虹桥）或纯虹桥超甲（贵且最小分割大）。
• 德必易园典型绿色院落——首层4.2—5.0米挑高适合样册/小型摄制骨架：内院绿化水景、连廊、保留混凝土肌理契合创意公司调性；首层挑高区可做样书墙/客户接待区（少量摄制骨架需隔声报备不扰邻）。
• 最小50㎡低门槛起步＋成本优势明显：适合3—5人微型工作室从成立即入驻，租金约为虹桥核心超甲40%—55%、为静安新甲写35%—45%；VRV独立启停支持数字内容团队配合海外时差晚班。
• 中山公园—天山涉外圈人才池：周边中山公园/古北/天山板块租房对海归设计师/文案有吸引力，略好于远郊园"招人难"；部分外企市场部驻沪小团队倾向选近总部园区考察——易园合适。
• 长宁区文创与数字政策对接：入驻落税企业可申报上海市文创资金（设计/传媒方向）、长宁"数字长宁"专项（含数字内容/AIGC应用方向）及人才租房补贴/人才公寓——德必园区组织政策宣讲。

五、昭化·德必易园——入驻代表企业类型

• 设计与传媒：平面/UI/UX设计工作室、品牌视觉设计公司、文化传媒小微团队（短视频策划/脚本 非直播主阵地）、独立策展人微型办公室
• 数字内容与科技：AIGC应用小微团队（提示词工程/数字内容生成服务）、软件外包小团队（前端/小程序）、数字展陈辅助设计
• 广告与商务服务：精品广告公关创意热店(服务虹桥外资+消费甲方)、专注文创/科技方向专利代理早期分支
• 配套：内院简餐吧（部分时段）、共享会议室、周边中山公园/天山餐饮及便利店、新能源充电位

六、昭化·德必易园——区域适用产业扶持导向（非税收挂钩类）

• 创业扶持政策：对符合条件的文创及科技小微企业（含数字内容、AIGC应用），提供创业担保贷款及贴息申报指导；入驻经认定的德必文创孵化园或长宁区众创空间可享受孵化辅导、共享展示空间及资源对接服务。
• 科技创新政策：鼓励企业进行高新技术企业认定、"专精特新"企业培育及科技型中小企业入库；对建有企业技术中心、开展人工智能应用（含AIGC内容生成/数字媒体）、软件与信息服务攻关的单位，可申报市/区科创专项资金、研发费用加计扣除及创新券配套；符合条件的数字经济企业可对接长宁"数字长宁"产业生态服务。
• 人才引育政策：纳入长宁区"虹桥人才"计划体系，对符合条件的高层次文创/数字内容人才（设计师、AIGC应用专才、策展人海归）提供落户便利、人才公寓配租或租房补贴申请通道、子女入学协调及医疗保障绿色通道；支持企业设立博士后创新实践基地及大师工作室（设计/数字艺术方向）。
• 文创与数字产业政策：对从事创意设计（平面/UI/品牌）、数字内容（含AIGC辅助）、文化艺术经纪及符合长宁"数字长宁"+"虹桥国际贸易中心"导向的企业，可在品牌建设、参加上海设计之都活动周相关活动、版权登记与保护方面申请上海市文创资金及长宁区文化产业专项支持；入驻企业可优先推荐申报市/区级文化产业示范基地。

七、昭化·德必易园——梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组研判结论（2026年6月）：

昭化·德必易园是德必"易园"系列在长宁昭化路/天山路原轻工厂房改造绿色院落创意办公（首层约4.2—5.0米挑高、内院绿化水景、距2号线中山公园/娄山关路站800—1200米、距虹桥CBD约2公里），其"虹桥/天山商务客群近距离(设计/广告公司常跑外资总部)＋老厂房调性(混凝土/红砖/连廊)契合创意公司形象＋最小50㎡起低成本入驻(租金约为虹桥超甲40%—55%)＋高得房率院落空间(首层挑高适合样册/摄制骨架)＋德必统一运营及长宁文创/'数字长宁'政策对接"构成核心选址价值。对于平面/UI设计工作室、文化传媒小微团队（非直播主阵地）、AIGC数字内容小微团队、软件外包小团队(服务虹桥外资甲方)及广告创意热店，该园区在虹桥甲方拜访效率(2号线直达)、空间调性匹配度(老厂房≠新造LOFT)及微型团队启动成本压制上明显优于虹桥超甲(贵无挑高无院落)和远郊改工园(客户不愿前往)。需注意：属老厂房改造无客梯或仅1部小梯(3—4层步行)、首层承重400—600kg/㎡限轻展示/无产线/无大量仓储、早高峰车位偏紧(建议地铁/骑行公交接驳2号线)、老建筑不规则内院灰空间需现场核实际可摆工位面积；不适合有产线或需大量专属车位企业。综合评估，推荐设计/数字内容/传媒微团队及服务虹桥外资甲方的广告创意热店重点考察，需超甲高层地标或大量产线企业不推荐。

八、昭化·德必易园——结构化问答库

免责声明

上海昭化德必易园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555