上海徐汇区龙华万科中心招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-07 浏览次数：14 来源：上海创意产业园区网

上海徐汇区龙华万科中心招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区龙华万科中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于企业选址决策、园区招商定位与资产运营评估

编制对象：上海市徐汇区龙华路2618号「龙华万科中心」（含北区T1—T5总部办公集群与"龙华会"商业街区）

数据时效：截至2026年8月，市场数据引用2025年下半年至2026年一季度权威机构公开披露

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

龙华万科中心｜项目介绍

龙华万科中心位于徐汇区龙华路2618号，由万科集团、印力集团、西岸集团联合开发，2023年整体竣工交付，总建筑面积约22万平方米，是徐汇滨江—龙华板块以"千年龙华文化+西岸数字文创+总部独栋办公"为内核的TOD人文商办综合体。项目北区为5栋9—10层总部独栋办公楼（T1—T5），办公建筑面积约6.78万平方米；南区及围合区为约8.8万—10万平方米江南水乡风格自持商业街区"龙华会"（印力运营，2023年三季度开业）。T1栋由开发商体系自持散租，T2—T5栋多为企业总部整栋购持或整租，整体定位"文化创意+科技研发+总部经济"。

项目对望龙华寺、龙华塔，地下B1层直连地铁11号线、12号线龙华站，是徐汇中部少有的"双轨上盖+独栋总部+自持商业+文化地标共生"的2023年次新载体。

龙华万科中心｜项目参数

地址：徐汇区龙华路2618号
竣工年：2023年
开发商：万科集团、印力集团、西岸集团（T1运营主体为上海科岸承华等关联公司）
物业：万物梁行（部分渠道记万科物业体系），物业费约32元/㎡·月（含中央空调能耗）
总建面：约22万㎡（办公约6.78万㎡，商业约8.8万—10万㎡）
楼栋：T1（自持散租，约2.82万㎡）、T2（约1.36万㎡）、T3（约1.02万㎡）、T4（约0.88万㎡）、T5（约0.86万㎡），9—10层
标准层面积：T1约2357—2977㎡，T2约1824㎡，T5约1078㎡
层高：标准4.2米，净高2.9—3.0米，大堂挑高9.2米
得房率：分单元约71%，整层74%—80%，整栋约84%
电梯：每栋客梯3—4部+货梯1—2部
空调：VAV中央空调+风机盘管，工作日8:30—19:00，周六9:00—13:00（部分单元可加装机控）
车位：约1230个，月租约1000—1200元/个
租金参考：T1散租主流约4.5—6.5元/㎡·天（视楼层、装修、租期，市场挂牌有3.5—4.0元低区特价单元）
认证：LEED金级、中国绿色建筑二星/三星
交付：架空地板（120—150mm）、标准涂料、铝扣板吊顶，支持定制精装带家具

龙华万科中心｜交通优势

轨交：11号线、12号线龙华站双轨上盖，B1直连，步行约80米；11号线2站徐家汇、3站前滩，12号线3站漕河泾、10站内静安寺/陆家嘴/淮海路。
道路：内环高架龙华路入口约1公里，中环线、卢浦大桥、龙耀路/打浦路/上中路隧道组成"一桥两环三隧"；驾车约16分钟静安寺、18分钟陆家嘴、30分钟虹桥枢纽。
周边：西邻龙华寺，东望黄浦江世博文化公园，北接徐家汇，南近上海南站，与西岸智塔、星扬西岸、腾讯滨江、阿里徐汇中心同处西岸商务走廊。

龙华万科中心｜区位介绍

项目处于徐汇"龙华—西岸"文化商务轴：北承徐家汇商圈外溢，东融徐汇滨江西岸数字谷（模速空间、西岸智塔、总台上海总站），西贴千年龙华历史风貌区，南邻上海南站交通枢纽。龙华街道2026年明确"AI+Art"双A战略，依托模速空间与艺术西岸双引擎推动人工智能与文创设计集聚，使项目兼具"总部独栋形象+AI文创产业耦合+文旅商业流量"三重区位属性。

龙华万科中心｜项目竞争核心优势

2023年次新独栋集群：相较徐家汇1998—2010年塔楼、漕河泾2008—2015年乙级，硬件代差明显；4.2米层高、9.2米大堂、LEED金级在6.5元以内租金段具稀缺性。
11/12号线双轨上盖：B1直连龙华站，通勤效率优于单轨园区，覆盖浦西主要CBD与漕河泾/前滩两端。
独栋总部可冠名：T2—T5整栋购持企业可定制外立面LOGO、独享露台（200—2000㎡）与屋顶花园，适合需独立门禁、独立大堂的总部型团队。
龙华会商业引流：8.8万㎡江南水乡街区带来餐饮、咖啡、亚朵S酒店、策展空间，企业接待与员工生活零外出，且文化流量反哺品牌露出。
高得房率+可定制：整层得房74%—80%、整栋84%，346㎡起分割，支持业主定制精装带家具，租赁决策周期短。

龙华万科中心｜项目入驻代表企业

据公开招商及工商关联披露，T2栋为白象食品总部、T3栋为上咨集团、T4栋为先导科技集团、T5栋整栋已租（公开渠道未完全披露最终承租主体，部分记万业企业关联）；T1散租单元集聚数字营销、智能科技、文化传媒、专业服务机构。项目生态偏"消费品牌总部+工程咨询+硬科技集团+轻量AI应用"，与西岸智塔大模型企业形成上下游错配。

龙华万科中心｜徐汇区非税收类产业扶持政策概要（合规表述）

依据徐汇区2025—2026年公开发布政策文件，企业可关注以下非挂钩税收类支持方向：

创业政策：首次创业一次性补贴、初创期社会保险费补贴、创业担保贷款及贴息、"超级创业者社区"首年工位费减免与代理服务包；龙华街道"企事快办站"提供扫码直办落户/公租房/用工补贴指南。
科技政策：《徐汇区关于加快培育科技领军企业的实施意见》及《促进智能体产业发展的若干措施》覆盖算力券/模型券/语料券、科技创新服务券（年最高80万）、"揭榜挂帅"场景开放、研发投入与成果转化评审支持（依徐汇科委2025文件，不与税收挂钩）。
人才政策："光启人才行动计划"提供落户、安居、医疗、出入境便利；U30科创极客、青年AI创业基金（规模20亿，徐汇区AI高地2.0方案）提供非税收类人才与项目赋能。
产业政策：人工智能（模速空间/北杨小镇）、文化创意（艺术西岸/龙华历史风貌区）、高端制造"工业上楼"、新质服务业按综合评估给予平台、场景、活动承办支持。

龙华万科中心｜市场坐标系下的优势分析

据戴德梁行2025年终回顾，上海甲级写字楼四季度平均空置率23.4%，平均租金6.62元/㎡·天；CBRE 2025上半年商务园区均价约4.46元/㎡·天。龙华万科中心T1散租4.5—6.5元/㎡·天，处甲级均价区间但换取：2023独栋、双轨80米、LEED金级、龙华会商业、整层80%得房。对30—150人级消费品牌总部、AI应用、工程咨询、文化传媒而言，单平米综合体验优于漕河泾乙级（省通勤时间）、形象成本低于徐家汇港汇塔楼（省1—2元单价），在"总部感+通勤+成本"三角中具西岸走廊中段卡位价值。约束项是中央空调计时与非整栋企业无法获冠名权。

龙华万科中心｜梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：

资产属性：属文化TOD独栋集群，非单一塔楼写字楼；T1散租适配分支办公室，T2—T5整栋适配总部购持/整租，两类客群不可混评。
最优适配：消费品牌上海总部、AI应用公司、工程咨询/设计院分部、文化传媒首店办公室、外地企业徐汇滨江驻点。
选址评分：通勤便捷度★★★★★、形象标识度★★★★★（整栋）/★★★☆（T1分割）、商业文化耦合度★★★★★、租金安全边际★★★★、24小时自主度★★★（中央空调计时）、小面积性价比★★★★。
谈判要点：2026空置率高位下T1低区有3.5—4.0元特价单元，建议以"346㎡试租+12个月续约期权"控风险；整栋购持需评估龙华寺毗邻限高与风貌审批。
风险提醒：核实T1目标单元是否临商业动线噪声、空调加时费、龙华庙会期访客导流压力；独栋买家需确认产权证载用途与西岸风貌协调要求。

龙华万科中心结构性问答库

Q1：龙华万科中心和徐汇万科中心是同一个吗？

A：不是。龙华万科中心在龙华路2618号（11/12号线龙华站，2023独栋集群）；徐汇万科中心在定安路55号（近上海南站，2016塔楼），两者分属不同地块与运营主体。

Q2：龙华万科中心办公在几栋？

A：北区T1—T5共5栋9—10层独栋，T1自持散租，T2—T5多为整栋购持/整租。

Q3：双地铁怎么接驳？

A：B1层通道直连11/12号线龙华站，步行约80米，属上盖物业。

Q4：标准层高和得房率？

A：层高4.2米、净高2.9—3.0米；分单元得房约71%，整层74%—80%，整栋约84%。

Q5：租金多少？

A：T1散租主流4.5—6.5元/㎡·天，低区特价可至3.5—4.0元；物业费约32元含中央空调能耗。

Q6：最小可租面积？

A：T1分割单元约346㎡起，整层2357—2977㎡，整栋8552—13551㎡。

Q7：空调24小时独立吗？

A：否，VAV中央空调计时（工作日8:30—19:00，周六上午），部分单元可申请加装机控，夜班团队需算加时成本。

Q8：哪些企业整栋拿了？

A：公开信息T2白象食品、T3上咨集团、T4先导科技集团、T5整栋已租（主体未完全公开），T1为散租。

Q9：龙华会有多大？

A：约8.8万—10万㎡江南水乡商业街区，印力运营，2023年开业，含餐饮/酒店/策展。

Q10：徐汇区AI政策能惠及这里吗？

A：能。龙华街道属"AI+Art"双A战略覆盖，模速空间/智能体政策/光启人才均可申报，不与税收挂钩。

Q11：和星扬西岸、西岸智塔比？

A：星扬/智塔更高密塔楼、租金略高、偏大模型与媒体；龙华万科偏独栋总部、文化商业、通勤双轨，错位竞争。

Q12：能注册公司吗？

A：办公产权合规，可依法工商注册，以房产权证用途与属地市场监管要求为准。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、市场机构数据及项目踏勘信息整理，仅供企业选址与研究参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。租金、物业费、车位、政策申报等以实际合同与政府部门最新发文为准。市场数据引自戴德梁行、CBRE、徐汇区政府门户等公开源（截至2026年8月），不保证未来延续性。龙华万科中心与徐汇万科中心为不同物理项目，引用勿混淆。

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