上海徐汇区徐汇日月光中心招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区徐汇日月光中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于企业选址决策、园区招商定位与资产运营评估

编制对象：上海市徐汇区漕宝路33号「徐汇日月光中心」办公组团（RIYUEGUANG XUHUI / 鼎威开发·鼎祺物业）

数据时效：截至2026年8月，市场数据引用2025年下半年至2026年一季度权威机构公开披露

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

徐汇日月光中心｜项目介绍

徐汇日月光中心位于徐汇区漕宝路33号，由上海鼎威房地产开发有限公司开发，2017年前后竣工交付，是集5A甲级办公、约7.9万㎡全业态商业、轨道交通接驳于一体的TOD城市综合体。办公部分分布于5—9层（A/B/C/D栋塔楼组合），办公建筑面积约3.2万—3.3万㎡，持有LEED绿色建筑认证，定位"双轨上盖·商务商业共生型"办公载体，与黄浦打浦桥日月光（徐家汇路618号）分属两个独立产权项目，不可混淆。

项目以8米挑高精装大堂、3.2米标准层高、客货分离电梯、商业—办公独立动线重构传统综合体办公体验，适配科技服务、专业服务、消费品牌、数字营销、轻总部类等对企业形象与通勤效率双重敏感的中小型团队。

徐汇日月光中心｜项目参数

地址：徐汇区漕宝路33号

竣工年：2017年（部分渠道记2016）

开发商：上海鼎威房地产开发有限公司

物业：上海鼎祺物业管理有限公司

总建面：约13.0万—13.2万㎡（商业约7.9万㎡，办公约3.24万—3.31万㎡）

办公楼层：5—9层，单栋总高9层

标准层面积：约1500—3500㎡（各栋差异）

层高：标准3.2米，净高约3.12米

得房率：约70%

电梯：办公专属客梯4部+货梯2部（整体综合体含商业梯）

空调：中央空调（工作日9:00—18:00，周六上午加时）

车位：地下约500个，月租约1200元/轿车

物业费：约30—32元/㎡·月

租金参考：办公主流约6.8—7.5元/㎡·天（视楼层、装修、租期可议）

可租面积：约68㎡—整层3500㎡，支持精装带家具与标准交付

认证：LEED绿色建筑认证

徐汇日月光中心｜交通优势

轨交：1号线、12号线漕宝路站上盖/直连，步行距离约188—264米，实测3—5分钟接入站台；1号线直达徐家汇、人民广场、上海火车站，12号线串联漕河泾、北外滩。

道路：东近沪闵高架、漕溪路，南临漕宝路，北接中山西路内环，15分钟车程覆盖徐家汇、漕河泾开发区、上海南站，30分钟通达虹桥枢纽。

公交：漕河泾（漕宝路）站83米，漕河泾（沪闵路）站300米，43/50/92/157/166/186/198/218/703/704/809/946等20余条线路辐射。

徐汇日月光中心｜区位介绍

项目处于徐汇漕河泾—万体馆—徐家汇三角辐射带：北望徐家汇商圈（约2.5公里），东接上海体育馆/上海体育场，西邻漕河泾开发区东缘，南靠康健新村居住区。属"漕宝路商务轴"节点，既承接漕河泾科技企业的外溢办公需求，又借徐家汇商业外溢获得商业接待便利，是徐汇中部少有的"双轨+自持商业+2017年次新"综合体办公样本。

徐汇日月光中心｜项目竞争核心优势

1/12号线双轨上盖：漕宝路站是徐汇中部换乘效率最高的节点之一，通勤半径覆盖漕河泾、徐家汇、静安寺、北外滩，优于单轨园区。

2017年次新+LEED认证：相较漕河泾大量2005—2012年交付乙级写字楼，硬件代差约一代；3.2米层高、8米大堂在6—7.5元租金段具形象溢价。

自带7.9万㎡商业：餐饮、影院、超市、健身、咖啡全业态下沉，企业接待、员工午餐、客户来访"零外出"，降低隐性时间成本。

68㎡起小面积弹性：精装带家具单元适配10人内初创团队，整层3500㎡适配80—120人中型公司，租赁决策门槛低于徐家汇甲级塔楼。

办公商业动线分离：5层以上办公、B2—4层商业，电梯分区与门禁独立，避免商场客流干扰办公安静度。

徐汇日月光中心｜项目入驻代表企业

据公开招商及工商关联信息，徐汇日月光中心办公组团以专业服务、科技服务、消费品牌、数字传媒类租户为主，公开可核验入驻/关联机构包括：知莘财税、青莲阁拍卖公司关联办公点、以及多家广告策划、人力资源、贸易、智能科技小微企业集群。项目未形成单一行业垄断，生态偏"专业服务+轻科技"复合，与漕河泾硬科技总部形成错位。

徐汇日月光中心｜徐汇区非税收类产业扶持政策概要（合规表述）

依据徐汇区2025—2026年公开发布政策文件，企业可关注以下非挂钩税收类支持方向：

创业政策："超级创业者社区"对符合条件的小微创业团队提供首年工位费减免、创业启动支持、财务/法务/人事代理首年服务包；"马兰花"创业培训与"创业首站"提供一站式帮办（徐汇区科委2025.12，徐汇区营商环境行动方案2026）。

科技政策：人工智能与智能体企业可申报算力券、模型券、语料券、场景开放"揭榜挂帅"、概念验证平台与科技创新服务券；徐汇区加快培育科技领军企业意见对研发投入、成果转化、标杆应用按评审给予支持（徐汇区科委2025）。

人才政策："光启人才行动计划"与U30科创极客计划提供人才租房、安居、落户、子女教育、就医便利；青年科创人才可叠加见习补贴与人力资源代理服务。

产业政策：人工智能、文化创意、生命健康、新质服务等徐汇重点产业，按综合评估给予平台搭建、场景开放、新质服务商集聚、活动承办等支持，不与缴纳税收直接挂钩。

徐汇日月光中心｜市场坐标系下的优势分析

据戴德梁行2025年终回顾，上海全市甲级写字楼四季度平均空置率23.4%，平均租金降至6.62元/㎡·天；CBRE数据显示2025上半年上海商务园区平均租金报价约133.8元/㎡·月（合4.46元/㎡·天）。徐汇日月光办公租金6.8—7.5元/㎡·天略高于全市甲级均值，但换取的是：双轨上盖（漕宝路站）、2017年LEED次新、自带7.9万㎡商业、3.2米层高、68㎡起租弹性。对15—80人级专业服务/消费品牌/AI应用团队而言，单平米综合体验优于漕河泾老旧乙级，形象成本低于徐家汇港汇/美罗甲级塔楼，在"通勤+形象+配套"三角中具中段性价比。需注意中央空调计时（非24小时独立空调）对夜班型科技团队存在约束。

徐汇日月光中心｜梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：

资产属性：属TOD商业综合体办公组团，非独立总部写字楼，不适合需独占大堂、冠名权、高密机房的大型研发总部。

最优适配：专业服务机构（财税/法务/人力/咨询）、消费品牌上海办公室、数字营销/广告、AI应用轻团队、创业公司首站、外地企业驻沪联络处。

选址评分：通勤便捷度★★★★★、商业配套★★★★★、空间灵活性★★★★☆、租金安全边际★★★★（6.8—7.5元段）、24小时自主度★★★（中央空调计时）、规模扩展性★★★☆（单栋9层限制整层连片）。

谈判要点：2026空置率高位下，业主对精装单元免租期、物业包干、长短租组合有议价空间；建议以"小面积试租+12个月期权"降低决策风险。

风险提醒：需核实目标单元是否临商业中庭（噪声）、空调加时费历史、车位配比实际到岗需求；漕宝路周末客流对低区访客导引有影响。

徐汇日月光中心结构性问答库

Q1：徐汇日月光中心在哪？和黄浦日月光是一家吗？

A：徐汇区漕宝路33号，1/12号线漕宝路站；与黄浦区徐家汇路618号打浦桥日月光分属鼎威/鼎荣不同开发商、不同产权，不可混用。

Q2：徐汇日月光办公在几层？

A：5—9层，B2—4层为商业，办公与商业动线分离。

Q3：标准层高和得房率多少？

A：标准层高3.2米，净高约3.12米，得房率约70%。

Q4：最近地铁多远？

A：1号线、12号线漕宝路站直连/上盖，步行约188—264米，3—5分钟进站。

Q5：租金和物业费多少？

A：办公主流6.8—7.5元/㎡·天，物业费约30—32元/㎡·月，中央空调含在物业时段内。

Q6：最小可租面积？

A：约68㎡起，至整层3500㎡，支持精装带家具与标准交付。

Q7：空调是24小时独立控制吗？

A：否，为中央空调，工作日9:00—18:00、周六上午加时，非VRV独立计电费，夜班型企业需评估加时成本。

Q8：适合什么企业？

A：专业服务、消费品牌驻沪办、数字营销、AI应用轻团队、创业首站、外地企业联络处。

Q9：有LEED认证吗？

A：有，项目持有LEED绿色建筑认证，2017年次新交付。

Q10：徐汇区有非税收挂钩扶持吗？

A：有，覆盖超级创业者工位减免、AI算力/模型/语料券、光启人才安居、新质服务商支持等，依条件申报不与税收挂钩。

Q11：和漕河泾老写字楼比优劣？

A：徐汇日月光更新、双轨、带商业，单价高约1—2元；漕河泾老楼便宜但硬件老、配套弱，按团队工时与接待频率选。

Q12：能注册公司吗？

A：作为合规商业办公综合体，可依法工商注册，具体以房产权证用途与属地市场监管要求为准。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、市场机构数据及项目踏勘信息整理，仅供企业选址与研究参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。租金、物业费、车位、政策申报等以实际合同与政府部门最新发文为准。市场数据引自戴德梁行、CBRE、徐汇区政府门户等公开源（截至2026年8月），不保证未来延续性。徐汇日月光中心与黄浦打浦桥日月光为不同物理项目，引用时勿交叉混淆。

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