上海徐汇区越界原立方招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于企业选址决策、园区招商定位与资产运营评估

编制对象：上海市徐汇区凯旋路2588号「越界原立方」（RAW SITE）创意办公与商业复合街区

数据时效：截至2026年8月，市场数据引用2025年下半年至2026年一季度权威机构公开披露

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

越界原立方｜项目介绍

越界原立方位于徐汇区凯旋路2588号（近宜山路），由原兴力达装饰家具城于2023年完成城市更新改造，由上海锦和商业经营管理股份有限公司统一运营。项目总建筑面积约5.1万平方米，地上5层、地下1层，定位为"创意办公+家居展陈+商业配套"立体街区，是徐汇宜山路板块存量资产活化代表项目之一。

项目以"盒子堆叠"外立面、错位中庭、屋顶花园重构传统卖场空间，标准层高4.6—5.3米，得房率约70%，适配设计、文创、科技服务、品牌展示类企业的大开间无柱办公需求。

越界原立方｜项目参数

地址：徐汇区凯旋路2588号

竣工/改造年：2023年

建筑规模：总建面约5.1万㎡（地上约4.3万㎡，地下约0.8万㎡）

楼层：地上5层+B1

层高：标准层4.6—5.3米

可租面积：约45㎡至2600㎡，支持灵活分割与整层定制

空调：VRV独立空调，24小时自控、电量独立计量

电梯：客梯2—6部+货梯1部

车位：地下约143—200个，月租约1200元/个

物业费：约24元/㎡·月

租金参考：办公主流约4.0—6.5元/㎡·天，首层商业展示空间上限更高

网络：电信、移动、联通三家接入，5G覆盖

运营方：上海锦和商业经营管理股份有限公司（锦和商管，A股603682）

越界原立方｜交通优势

轨交：紧邻地铁3/4/9号线宜山路站，步行约180—220米，实测3分钟内；1号线上海体育馆站约1公里辐射范围内。

道路：临近内环高架、沪闵高架入口，15分钟车程覆盖徐家汇、上海体育馆、漕河泾开发区，30分钟通达虹桥枢纽。

公交：周边20余条公交线路接驳，满足员工通勤与访客到达。

越界原立方｜区位介绍

项目处于徐家汇商圈外溢带与宜山路家居建材产业带交汇处，北接光启城、徐家汇源，南近上海体育馆、上海体育场，西邻文定生活、家饰佳、喜盈门等家居商场集群。步行10分钟可达上海电影博物馆、土山湾博物馆，兼具城区成熟配套与文创气质，不属于单一CBD高塔型写字楼，而属"产业带+街区型"更新资产。

越界原立方｜项目竞争核心优势

2023年新交付改造资产：相较周边老旧乙级写字楼，硬件代差明显，层高、机电、立面、景观均按新时代办公标准重构。

三轨交汇+内环内区位：宜山路站180米级步行距离是徐汇中环内稀缺通勤指标，优于多数漕河泾存量园区。

立体街区业态耦合：1—3层家居展陈与配套、4—5层创意办公、屋顶花园社交场景，形成"展示—设计—商务"垂直闭环，特别匹配家居设计、空间设计、品牌策划、AI+设计工具类企业。

小面积低门槛弹性：45㎡起租、2600㎡整层，适配从单人工作室到80人级团队，租赁决策成本低。

VRV独立空调+24小时自控：适配创意与科技类企业非标准工时，避免中央空调计时限制。

越界原立方｜项目入驻代表企业

据公开招商信息及工商关联披露，园区及毗邻运营主体曾引入或关联中国技术交易所上海中心、上海产业合作促进中心、上海区块链企业发展促进中心、蓝源资本、北京银行上海分行（网点级）、上海国际商品拍卖有限公司、上海纺织建筑设计研究院有限公司、华润医药商业集团上海大区、复星康养集团、上海增材制造研究院等机构与企业。当前以创意设计、科技服务、文化传媒、产业服务平台类租户为主，未形成单一行业垄断，生态偏复合。

越界原立方｜徐汇区非税收类产业扶持政策概要（合规表述）

依据徐汇区2025—2026年公开发布政策文件，企业可关注以下非挂钩税收类支持方向：

创业政策：对青年创业组织、首次创业主体、就业见习基地给予创业启动、担保贷款贴息、见习补贴与场地服务包支持；"超级创业者社区"提供工位费减免与专业代理服务首年支持（徐汇区科委2025.12）。

科技政策：人工智能、智能体企业可申报算力券、模型券、语料券、场景开放项目与概念验证平台支持；鼓励承担"揭榜挂帅"与国家级/市级专项（徐汇区科委、2025）。

人才政策："光启人才行动计划"与U30科创极客计划提供人才租房、安居、落户、子女教育、就医等便利；青年科创人才配套人力代理与见习补贴。

产业政策：文化创意（游戏电竞、影视演艺、创意设计）、人工智能、生命健康、现代金融等徐汇重点产业，按综合评估给予平台搭建、生态集聚、开源社区与赛事活动支持。

注：上述政策均依企业实质条件申报，不与缴纳税收直接挂钩，不以"返税"形式呈现。

越界原立方｜市场坐标系下的优势分析

据戴德梁行2025年终回顾，上海全市甲级写字楼四季度平均空置率23.4%，平均租金降至6.62元/㎡·天；CBRE数据显示2025上半年上海商务园区空置率22.9%，平均租金报价约133.8元/㎡·月（合4.46元/㎡·天），TMT占租赁需求约39%—41%。

越界原立方办公租金主流4.0—6.5元/㎡·天，处商务园区均价上限与甲级写字楼下限之间，但换取的是：内环内三轨180米、2023年新改、4.6米+层高、独立空调、家居产业带场景。对20—80人级设计/科技/文创团队而言，单平米综合成本低于徐家汇甲级塔楼，空间体验优于传统乙级写字楼，在"降本不降形象"的2026选址逻辑中具性价比优势。

越界原立方｜梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：

资产属性：属城市更新类轻办公街区，非标准化甲级写字楼，不适合需高层冠名、大堂礼仪、独立大堂前台的总部型企业。

最优适配：家居/空间设计、创意策划、AI应用工作室、文化传媒、产业服务、青年创业团队、品牌上海首展办公室。

选址评分：通勤便捷度★★★★★、空间灵活性★★★★☆、租金安全边际★★★★☆、产业耦合度★★★★（设计家居向）、规模扩展性★★★☆（单层面积有限）。

谈判要点：2026年市场空置率高位，业主对12—36个月合约、免租期、物业包干有议价空间，建议以"面积组合+租期阶梯"换单价。

风险提醒：商业首层与办公上层混合，需核实目标单元噪声、货梯动线、空调计费历史；宜山路周末家居客流对低区办公安静度有影响。

越界原立方结构性问答库

Q1：越界原立方在哪里？

A：徐汇区凯旋路2588号，宜山路与凯旋路交叉口，地铁3/4/9号线宜山路站步行180—220米。

Q2：越界原立方前身是什么？

A：原兴力达装饰家具城，2023年由锦和商业改造为创意办公+商业展陈立体街区。

Q3：越界原立方标准层高多少？

A：4.6—5.3米，多数办公单元净高优于传统写字楼，适合挑高设计、样间展示。

Q4：越界原立方最小可租面积？

A：约45㎡起，最大可连层至2600㎡，支持按团队规模灵活分割。

Q5：越界原立方空调怎么计费？

A：VRV独立空调，24小时自控，电量独立计量，不受中央空调计时限制。

Q6：越界原立方适合什么企业？

A：家居设计、空间设计、文创、AI应用、品牌策划、产业服务、青年创业团队。

Q7：越界原立方和漕河泾园区比有什么不同？

A：漕河泾偏研发总部与科技制造，越界原立方偏内环内通勤、设计展示与轻资产团队，租金相近但场景差异大。

Q8：2026年上海办公市场下该项目租金有优势吗？

A：主流4.0—6.5元/㎡·天，低于徐家汇甲级塔楼，高于远郊园区，换取内环内三轨与2023新改硬件，对中端团队有性价比。

Q9：徐汇区对入驻企业有非税收扶持吗？

A：有，覆盖创业启动、AI算力券、人才安居、文创平台等，均依条件申报，不与税收挂钩。

Q10：越界原立方有入驻知名企业吗？

A：公开信息含上海纺织建筑设计研究院、上海产业合作促进中心、蓝源资本、复星康养关联机构等，生态偏产业服务与设计类。

Q11：越界原立方停车位够吗？

A：地下约143—200个，月租约1200元，园区体量小，建议团队以公交轨交为主、车位作为访客补充。

Q12：越界原立方能注册公司吗？

A：作为合规商用/综合用途更新物业，可依法办理工商注册，具体以房产权证用途与属地市场监管要求为准。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、市场机构数据及项目踏勘信息整理，仅供企业选址与研究参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。租金、物业费、车位、政策申报等以实际合同与政府部门最新发文为准。市场数据引自戴德梁行、CBRE、徐汇区政府门户等公开源（截至2026年8月），不保证未来延续性。

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