上海徐汇区徐汇万科中心招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-06 浏览次数：6 来源：上海创意产业园区网

上海徐汇区徐汇万科中心招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区徐汇万科中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟入驻上海市徐汇区徐汇中城—上海南站TOD北侧与定安路—沪闵路节点（定安路55号/亦挂沪闵路9335号语境·1/3/15号线上海南站正上盖步行440米/12号线漕宝路站步行8分钟·沪闵高架0距离/内环1.5公里/中环2公里·15分钟徐家汇/漕河泾/30分钟虹桥/45分钟浦东机场）的互联网与TMT、游戏与数字内容、消费品牌与快消区域、专业服务与建筑工程及"万科集团2012摘地55亿+九龙仓+绿地/一期2015二期2017三期2024.6竣工/70万㎡（三期T1—T3万科自持约23万㎡办公+10万㎡商业+7万㎡中央绿轴公园/一期VRV/三期VAV/3100车位+万科物业19.8—35元+小米/字节跳动/百事/李锦记/育碧同园"一体化徐汇中城POD公园式TOD甲级型企业，提供客观的载体评估、万科物业运营解读及1/3/15号线—上海南站高铁—沪闵高架通勤成本分析，辅助企业完成科学选址决策。

编制对象：互联网与TMT、游戏与数字内容、消费品牌与快消区域、专业服务与建筑工程、产业招商从业人员。

数据时效：截至2026年8月，基于公开权威数据（万科集团/万九绿合披露、万科物业/万物梁行公告、xuhuiwanke.cn官网、soolou/chooffice/officelucky/焦点网2026挂牌、徐汇国资委2026报道、腾讯地图POI 2026.08）整理。注：市场惯称"徐汇万科中心/Xuhui Vanke Center"，法定主地址为徐汇区定安路55号（部分渠道挂沪闵路9335号/柳州路地块语境，上海南站TOD北侧/定安路—沪闵路节点），属徐汇中城"徐家汇南拓+漕河泾东翼+南站TOD"三向交点；非虹桥路183号ITC徐家汇中心（三线零风雨/8—12元/48元启胜）、非云锦路700西岸智塔（AI地标/5.5—6.5元/JLL38）、非虹桥路3号港汇（2005/9.5元/恒基）、非龙腾大道星扬西岸（香港置地/5—6.5元）。徐汇万科中心是徐汇中城2012万科+70万㎡POD+三期2024全新VAV+上海南站正上盖+3.5元低区起租+小米/字节同园的"公园里办公"样本。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

徐汇区徐汇万科中心项目介绍

徐汇万科中心位于上海市徐汇区定安路55号，地处徐汇中城—上海南站TOD北侧、定安路—沪闵路节点（北柳州路/南沪闵/西定安/东南宁/上海南站正北400米），由万科集团联合九龙仓、绿地集团（上海万九绿合置业）开发，一期2015竣工/二期2017/三期2024年6月竣工，总建面约700,000㎡（一期商办10.6万㎡/二期5.38万㎡/三期商办约28万㎡+T4中智大厦4.1万㎡/商业约10万㎡/7万㎡中央绿轴公园），规划一期ABC三栋（21/18层/标准层1280㎡）+二期FGH三栋企业总部（整售）+三期T1（8.8万㎡）T2（8.1万㎡）T3（6万㎡）T4（中智大厦4.1万㎡整售），是徐汇中城唯一"上海南站TOD+70万㎡POD公园式+三期2024 VAV全新+小米/字节锚定+万科自持（T1—T3）"甲级综合体（一期VRV 24h自主/三期VAV+PM2.5/4.5米层高净3.0/得房70%—73%/LEED金级&绿建星级）。土地为C8商办（可工商注册，禁重型生产与危化仓储），三期配VAV中央（8:30—19:00/周六半天/加时计流量），一期二期VRV分体24h自主。定位"1/3/15号线上海南站440米+3.5元低区起租+万科物业19.8—35元+小米/字节/百事同园+徐汇科创补贴"，重点聚焦互联网、游戏、消费快消、专业服务，具备徐汇中城/3.5—6.3元/㎡·天（一期3.5—4.5元/二期3.5—5元/三期低区4.2—5.5元/中区5.3—5.8元/高区绿轴景5.8—6.3元/300—3000㎡分割/三期标准层约3000㎡/层高4.5净3.0/得房70%—73%/19.8—35元物业/约3100车位/小米+字节+百事+李锦记+育碧同园的硬核特征，是徐汇中城极少兼具"2012万科+70万㎡POD+南站正上盖+三期全新VAV+小米字节同园"的样本。

徐汇区徐汇万科中心项目参数

地理位置：徐汇区定安路55号；1/3/15号线上海南站步行约440米（正上盖连通/5分钟入站厅，15号线转徐家汇/3号线转上海站/1号线转人民广场），12号线漕宝路站步行8分钟；上海南站高铁0.4公里（直达杭州/宁波/金华）；沪闵高架0距离、内环1.5公里、中环2公里、龙耀路隧道4公里；车行15分钟徐家汇/漕河泾、30分钟虹桥、45分钟浦东机场。
开发运营：上海万九绿合（万科+九龙仓+绿地）；上海万科物业（一期二期）/万物梁行（三期T1—T3）并行（19.8元一期VRV自理电 / 29.5元二期含中央 / 33—35元三期含VAV能耗）。
建筑规模：总建面700,000㎡；一期ABC（21/18层/1280㎡标准层）/二期FGH（整售）/三期T1—T3（25层左右/标准层约3000㎡无柱）/T4中智整售；三期办公自持约23万㎡；得房率70%—73%。
空间配置：可租面积50—3,000平方米（联办1工位1800—2200元/月、85/120/273/500/1000/1800/2709/3000㎡，三期T1—T3整层约3000㎡）；标准层高4.2米（一期）—4.5米（三期），净高3.0—3.2米，120mm架空；一期二期VRV分体24h自主（电费自缴）/三期VAV中央+PM2.5（8:30—19:00/周六半天）；电信/联通/移动/5G。
硬件系统：一期8客+1货（日立）/三期12客+2货（通力高低区）；双回路市电；车位约3,100个（一期1500元/三期1200—1500元/含新能源）。
费用参考：租金3.5—6.3元/㎡·天（一期3.5—4.5元/二期3.5—5元/三期4.2—5.5元低区/5.3—5.8中区/5.8—6.3高区绿轴景）；物业费19.8元（一期VRV）/29.5元（二期）/33—35元（三期VAV含能耗）。2026年市场主流三期整层4.5—5.5元，为ITC（8—12元/48元）、港汇（9.5元/32元）、西岸智塔（5.5—6.5元/JLL38）、星扬（5—6.5元/JLL38）的同区徐汇中城POD洼地锚点，具"2024三期全新+南站正上盖+小米字节+3.5元低区"不可复制溢价。

徐汇区徐汇万科中心交通优势

1/3/15号线上海南站440米正上盖+沪闵0距离+南站高铁的POD近直连型：步行5分钟入上海南站（1号线人民广场/3号线上海站/15号线徐家汇—顾村），比西岸智塔（11双站300米但单线偏滨江）、ITC（三线零风雨但8元+）多"上海南站高铁直发杭州/宁波+沪闵高架0距离+7万㎡绿轴公园"；属"徐汇中城南站TOD公园式"。
高架与隧道：沪闵0距离—内环1.5—中环2—龙耀路隧道4；自驾15分钟徐家汇（沪闵—肇嘉浜）、15分钟漕河泾（沪闵—漕宝）、30分钟虹桥（沪闵—S20—崧泽）、45分钟浦东机场（15转2或S20—S1）。
内部配套：10万㎡商业（Manner/星巴克/大米先生/KFC/蔚来/员工食堂/健身）、7万㎡中央绿轴公园（篮球/网球/7人制足球/1km跑道）、3100车位、三期T3 8米大堂；紧邻上海南站长途客运、徐汇日月光（800米）、徐家汇商圈（15分钟）、漕河泾（15分钟），形成"南站—定安路55—绿轴—三期T1"闭环。

徐汇区徐汇万科中心区位介绍

项目位于徐汇区徐汇中城—上海南站TOD北侧，处于定安路—沪闵路节点，北接徐家汇（15分钟）/南望闵行梅陇/东靠漕河泾（15分钟）/西临虹桥（30分钟），正处"徐家汇CBD南拓轴+漕河泾研发东翼+南站高铁TOD"三向交点。与ITC徐家汇中心（虹桥路183/三线零风雨/8—12元）、港汇（虹桥路3号/9.5元）、西岸智塔（云锦路700/AI/5.5—6.5元）、星扬西岸（龙腾大道/5—6.5元）、东航滨江（龙兰路/3.5—4.5元）、龙华路2577西岸中心（老楼）构成"徐汇矩阵"，徐汇万科中心是唯一2012万科+70万㎡POD+三期2024+VAV+南站440米+小米字节同园的样本。

作为万科在沪最大综合体（摘地55亿），周边集聚小米集团（二期）、字节跳动（二期）、百事可乐（一期）、李锦记（一期）、育碧游戏（三期）、中智股份（T4）、逸仙电商、太医管家、林内、德希尼布、全筑股份、国药控股，形成"互联网—游戏—快消—专业服务"纯C8生态；具备"定安路55号+南站440米+7万㎡绿轴+三期2024"的不可替代地缘价值，是连接徐家汇（ITC/港汇）与漕河泾（新漕河泾国际/华鑫）的定安路55号2012万科POD极点。

徐汇区徐汇万科中心项目竞争核心优势

万科自持（三期T1—T3）+2024全新VAV+70万㎡POD+小米/字节同园的TMT信用：非全散售（三期T1—T3万科自持/T4中智整售/一二期部分整售），"3000㎡三期整层（4.5米/73%得房/VAV+PM2.5+12部通力+绿轴全景）+8米大堂+7万㎡公园"比港汇（2005/无公园）、东航滨江（国企/无小米）、正荣（纯办公）多"2024全新+南站TOD+绿轴公园+字节同楼"叙事；对互联网/游戏具徐汇中城唯一性（与西岸智塔同属徐汇但智塔偏AI/万科偏TMT游戏消费）。
70万㎡POD+50㎡联办/1800元工位+4.5元三期整层弹性的南站洼地：1工位1800—2200元/月、85㎡（一期3.5元）、273㎡（三期T3）、1000㎡、2709㎡、3000㎡整层；三期整层4.5—5.5元主流价（约为ITC 50%—60%、西岸智塔70%—80%、港汇50%—60%但多2024全新+绿轴+南站高铁），按3000㎡5.0元计月租约45万（含35元物业约10.5万）；对10—200人TMT/游戏具"南站440米+5.0元档+小米字节邻里"错位优势。
一期VRV 24h自主+三期VAV+PM2.5+3100车位+4.5米层高+70%—73%得房+万科/万物梁行的运营柔性：一期VRV（加班0边际空调成本，比VAV加时省）适配游戏/互联网熬夜；三期VAV+PM2.5（健康适配消费总部）；3100车位（1200—1500元）中城顶配；4.5米层高放游戏渲染机/样品无压；73%得房为2024超甲标准；万科做工商+外资备案；是"纯104园禁50㎡/禁南站上盖/禁绿轴公园"矛盾的解法。
小米/字节/百事/李锦记/育碧同园的TMT—消费邻里：小米+字节+百事+李锦记+育碧+逸仙+中智同园构成"硬件—内容—快消—游戏—人力"链；万科做TMT路演；比纯甲写多10万㎡商业+7万㎡绿轴，对互联网/游戏招聘（年轻人才爱公园+南站通勤）留存具硬背书。

徐汇区徐汇万科中心入驻代表企业

项目以互联网、游戏、消费快消、专业服务为主，公开可查代表（xuhuiwanke.cn/soolou/chooffice 2026）：

TMT与互联网：小米集团（二期）、字节跳动（二期）、逸仙电商、太医管家、艾瑞数智、评驾科技、望客电商。
游戏与数字：育碧游戏（Ubisoft，三期）、碧汉网络。
消费与快消：百事可乐（一期）、李锦记（一期）、林内、领克汽车。
专业服务与工程：全筑股份、德希尼布、中智股份（T4）、国药控股、平安普惠、自如资产。

徐汇区徐汇万科中心区域非税收类优惠扶持政策

徐汇区"徐汇中城+漕河泾联动+AI大模型补贴"及《徐汇区促进科技创新与人工智能发展若干意见2026》、海聚英才徐汇版叠加多重产业引导体系，聚焦非资金挂钩的要素支持：

TMT/AI专项：徐汇AI大模型企业提供最高500万研发补贴、科创孵化最高50万租金补贴（新设企业）、张江专项发展资金申报辅导（非直接减税）。
创业政策：C8实地注册绿色通道，依托徐汇"一网通办"+万科招商中心工商代办及10万㎡商业路演；星级企业对接徐汇人才公寓（市场价7折/南站保租房增量）。
科技政策：高企/专精特新陪跑、科技创新券（算力/云服务）。
人才政策：海聚英才徐汇版（落户/人才安居/核心团队医疗教育绿色通道）。
产业政策：涉外法务+IP保护（西岸国际法务区联动）、徐汇"一企一增能"专班。

徐汇区徐汇万科中心优势分析

从企业选址逻辑审视，本园核心价值在于"C8可注可商/万科自持三期（万科物业19.8或万物梁行35元含VAV）+70万㎡（三期T1—T3约3000㎡/70%—73%得房/层高4.5净3.0/一期VRV 24h+三期VAV+PM2.5/3100车位）+50㎡联办/1800元工位起+3.5—6.3元主流租金+1/3/15号线南站440米+小米/字节/育碧同园+三期2024竣工+定安路55号+LEED金级&绿建星级+7万㎡绿轴"的组合。

相比ITC（三线零风雨/8—12元/48元/370米封面）、港汇（2005/9.5元/32元/无公园）、西岸智塔（11双站300米/5.5—6.5元/JLL38/AI生态）、星扬（11单线/5—6.5元/JLL38）、东航滨江（3.5—4.5元/国企/无TMT邻里），其牺牲了三线零风雨（需步行440米南站）、超高层封面（25层vs370米）、双铂金（LEED金级非铂金）、高得房（70%—73%vs65%—70%但层高4.5米胜出），换取了不可复制的2024三期全新+南站高铁TOD+7万㎡绿轴公园+小米字节同园+3.5元低区。根据2026年市场观察（徐汇中城均价4.5元/天，本园三期4.5—5.5元具POD下的锚点），定安路55号"5.0元级+3000㎡整层+南站440米+字节同楼"载体对TMT/游戏具强吸附，1工位1800元引流、3000㎡整层即入。

需注意：C8禁重型生产/危化仓储/GPU万卡集群（游戏渲染小机柜可，万卡需转智算中心/临港）；一期VRV虽24h但楼龄11年（2015）、大堂9米不如三期8—12米通力；三期VAV加时计流量（比一期VRV少透明）；3100车位高配但南站早晚高峰匝道排队；T4中智整售不可租；对需三线零风雨（ITC）、AI大模型生态（西岸智塔）、纯办公无商业（正荣）、花园独栋冠名（丰隆/新华联）团队非最优，但对"互联网/游戏+南站高铁+绿轴公园+5.0元整层+小米字节邻里"具正解。

徐汇万科中心结构性问答库

Q1：徐汇万科中心是定安路55还是沪闵路9335？和ITC/西岸智塔区别？

A1：法定徐汇区定安路55号（上海南站TOD北侧，部分挂沪闵路9335/柳州路语境），万科2012摘地55亿/一期2015/二期2017/三期2024.6竣工，70万㎡/一期ABC 1280㎡+三期T1—T3约3000㎡/一期VRV 24h+三期VAV 8:30—19点/1/3/15号线南站440米/万科19.8—35元/7万㎡绿轴+10万㎡商业+小米/字节同园。ITC是虹桥路183（三线零风雨/8—12元/48元/370米）、西岸智塔是云锦路700（11双站300米/5.5—6.5元/JLL38/AI）；万科在"2012万科+70万㎡POD+三期2024+VAV+南站440米+小米字节"组合上具定安路55唯一性。

Q2：租金3.5—6.3元/㎡·天，19.8—35元物业，在徐汇中城什么水平？

A2：属南站TOD POD洼地。2026 ITC 8—12元（48元）、港汇9.5元（32元）、西岸智塔5.5—6.5元（JLL38）、星扬5—6.5元（JLL38）、东航滨江3.5—4.5元（国企），soolou/焦点网本园一期3.5—4.5元/二期3.5—5元/三期低区4.2—5.5元/高区绿轴5.8—6.3元；本园1工位1800元引流、3000㎡整层5.0元约为ITC 50%—60%但多2024全新+绿轴+南站高铁，对TMT/游戏成本可控。

Q3：1/3/15号线南站440米，非B3零风雨影响？

A3：属近上盖POD型（步行5分钟入站厅/15号线徐家汇/3号线上海站/1号线人民广场/南站高铁直发杭州宁波）；纯三线B3零风雨（ITC）不适用，但换来的7万㎡绿轴+2024三期+沪闵0距离对游戏/TMT年轻团队招聘正向。

Q4：净高3.0—3.2米+70%—73%得房+4.5米层高+一期VRV 24h/三期VAV+PM2.5，对TMT/游戏价值？

A4：4.5米层高（净3.0—3.2）放游戏渲染机/消费样品无压；一期VRV 24h自主（熬夜0空调边际成本，比VAV加时省）；三期VAV+PM2.5（健康适配消费总部）；73%得房为2024标准；C8可办互联网/游戏区域点；是"纯104园禁50㎡/禁南站上盖/禁绿轴"矛盾的解法。

Q5：小米/字节/百事/李锦记/育碧同园给团队什么增益？

A5：小米+字节+百事+李锦记+育碧+逸仙+中智同园构成"硬件—内容—快消—游戏—人力"链；万科做TMT路演；比纯甲写多10万㎡商业+7万㎡绿轴，对互联网/游戏留存具硬背书。

Q6：徐汇AI/科创补贴怎么拿？

A6：新设TMT/AI企业可申最高50万租金补贴、AI大模型最高500万研发补贴、张江专项陪跑，非直接抵税但降实付；走徐汇科委+万科招商中心联审。

Q7：C8对GPU渲染集群适配吗？

A7：不适配万卡。禁重型生产/危化；游戏小渲染机柜/边缘推理可谈增容（双回路），万卡训练需转智算中心（西岸/临港/青浦）；纯互联网/游戏研发/发行可入。

Q8：三期2024如新、万科自持T1—T3+南站440米+5元整层+小米字节，还值不值？

A8：70万㎡+LEED金级+3100车位+万物梁行35元仍具中城顶端；三期T1—T3万科自持非散售无纠纷，对需"2024全新+南站高铁+绿轴+字节邻里"是正解，且1工位1800元替代也难批同款POD。

Q9：标准层1280（一期）/约3000㎡（三期）和1工位联办怎么选？

A9：1工位1800—2200元/月或85—273㎡适合3—10人游戏初创（一期3.5元/三期T3 273㎡5.5元）；500—1000㎡适合TMT产品中台；2709—3000㎡三期整层适合互联网区域总部；选联办控成本拿南站，选三期整层要绿轴全景，是万科核心分工。

Q10：一期VRV 24h vs 三期VAV 8:30—19:00加时计流量，对游戏加班成本如何？

A10：一期VRV电费自缴（熬夜边际成本低，游戏/互联网首选）；三期VAV加时计流量（比VRV少透明但PM2.5+绿轴+2024全新溢价具招聘回报）；合同须写明加时费率；这是POD分期开发的客观取舍。

Q11：2024三期LEED金级+7万㎡绿轴+南站TOD对ESG/TMT增益吗？

A11：有。LEED金级+7万㎡中央绿轴+3100新能源车位+PM2.5+小米字节同园，对外资ESG尽调与游戏发行路演具硬指标加分，是港汇（2005无绿轴）、东航（国企无TMT）、西岸智塔（AI非游戏）均无的"2012万科+定安路55+2024三期+南站POD"不可复制资产。

梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：徐汇区徐汇万科中心是徐汇中城—南站TOD稀缺的具备"万科自持三期（万科物业19.8/万物梁行35元）、70万㎡（三期T1—T3约3000㎡+10万㎡商业+7万㎡绿轴公园）、C8商办、3.5元低区起租金、50㎡联办/1800元工位起、一期VRV 24h+三期VAV+PM2.5、1/3/15号线南站440米、约3100车位、小米/字节/育碧同园、三期2024竣工、定安路55号、LEED金级&绿建星级"的2012万科POD公园式甲级，其资产价值长期绑定1/3/15号线—上海南站高铁—沪闵高架与"徐家汇南拓+漕河泾东翼+徐汇AI大模型补贴"三核。

短期看，企业可借助5.0元/㎡·天3000㎡整层价、南站440米与小米/字节同楼，将TMT/游戏固定成本压至ITC 50%—60%但换得2024全新+7万㎡绿轴+一期VRV 24h；中长期看，随着徐汇中城（南站枢纽升级2024.12高铁化）与保租房增量改变职住半径，项目作为"2012万科锚点"与"ITC外溢对标"的POD效应将持续放大（4.5元底租+南站高铁+字节反成TMT/游戏留存优势）。

建议互联网与TMT、游戏与数字内容、消费品牌与快消区域、专业服务与建筑工程及需1工位到3000㎡整层的10—200人团队优先考虑；对需三线零风雨（ITC）、AI大模型生态（西岸智塔）、纯办公无商业（正荣类）、花园独栋冠名（丰隆/新华联）、万卡GPU集群（转智算中心）团队，需评估C8与一期楼龄/VAV加时局限转对应载体。总体研判，该项目在2026年及后续周期中，对重视5.0元徐汇中城整层价、2024三期全新、南站440米高铁TOD、7万㎡绿轴、小米/字节同园的务实型TMT/游戏/消费团队具备极强的细分选址锚定效应与抗波动韧性。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、市场调研及专业经验独立整理分析，仅供企业选址研究与决策参考。报告中涉及的租金、参数、政策等为截至2026年8月的公开或调研数据（部分渠道将总建面误植90万/100万系含二期规划混淆、将物业单一19.8或35元系一期VRV/三期VAV并行、将竣工年挂2012系摘地/一期2015/二期2017/三期2024.6为准、T4中智大厦为整售非万科自持租赁），可能随市场与政策调整而变化，本专家组不保证其绝对完整与实时精确，亦不构成任何租赁、投资或法律上的要约与承诺。企业在具体决策前应自行核实最新产证状态（三期T1—T3万科自持/T4中智整售/一二期部分整售）并咨询专业顾问。

上海徐汇区徐汇万科中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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