上海徐汇区ITC徐家汇中心招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-06 浏览次数：4 来源：上海创意产业园区网

上海徐汇区ITC徐家汇中心招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区ITC徐家汇中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟入驻上海市徐汇区徐家汇中央活动区正核与虹桥路—华山路节点（虹桥路183号/亦挂虹桥路1号语境·1/9/11号线徐家汇站上盖B3直连·15分钟上海南站/25分钟上海站/30分钟虹桥枢纽/45分钟浦东机场·内环+肇嘉浜路+虹桥路立交环伺）的跨国企业中国总部、医药与消费巨头区域中心、私人银行与财富管理、高端专业服务与律所及"新鸿基地产（联合徐汇城投）2014摘地—2026全面竣工—70.4万㎡（T1 220米43层11.5万㎡办公+T2 370米70层21万㎡办公/标准层3200—3500㎡/层高3.5—4米净3.0/得房65%—70%/VAV四管制+PM2.5/2250车位+启胜物业48元+LEED铂金&WELL铂金+安达仕酒店+28万㎡ ITC Maison+默沙东/优衣库/汇丰/费森尤斯同园"一体化徐汇核心三线地铁上盖浦西第一高楼超甲写型企业，提供客观的载体评估、启胜物业运营解读及1/9/11号线—徐家汇枢纽—内环通勤成本分析，辅助企业完成科学选址决策。

编制对象：跨国企业中国总部、医药与消费巨头区域中心、私人银行与财富管理、高端专业服务与律所、产业招商从业人员。

数据时效：截至2026年8月，基于公开权威数据（新鸿基地产/上海徐汇城投披露、启胜物业管理公告、itcoffice.cn官网、soolou/焦点网/officelucky/chooffice 2026挂牌、徐汇国资委2026报道、腾讯地图POI 2026.08）整理。注：市场惯称"ITC徐家汇中心/徐家汇国贸汇/ONE ITC"，法定主地址为徐汇区虹桥路183号（T1/T2大堂，部分渠道挂虹桥路1号/华山路地块/恭城路地块语境，以虹桥路183号+徐家汇站上盖为准），属徐家汇中央活动区正核"再造一个徐家汇"超级综合体；非虹桥路3号港汇中心（恒基/2005/9.5元）、非美罗城（老商城）、非汇金/六百（百货）、非龙华路2577西岸中心（老西岸）、非西岸智塔（云锦路700/AI地标）、非星扬西岸（龙腾大道/香港置地）。ITC是徐汇核心2014新鸿基+370米浦西第一高楼+T1 2022投用/T2 2026.2竣备+三线地铁上盖+LEED铂金&WELL铂金+48元启胜+7—12元租金锚点的"垂直城市"样本。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

徐汇区ITC徐家汇中心项目介绍

ITC徐家汇中心位于上海市徐汇区虹桥路183号，地处徐家汇中央活动区正核、虹桥路—华山路节点（北虹桥路/南肇嘉浜路/西宜山路/东天平路，1/9/11号线徐家汇站上盖），由香港新鸿基地产联合上海徐汇城投开发、西萨·佩里事务所（Pelli Clarke Pelli）+ Lead8 + 华东院 + 巴马丹拿 + ARUP联合设计，T1（220米）2022年7月竣工投用/T2（370米）2026年2月13日竣备/安达仕酒店2025年底开业/ITC Maison 2026逐步开放，总建面约704,000㎡（70.4万㎡，办公约33万㎡+商业约28万㎡+安达仕15层+服务式公寓），规划T1（220米/43层/办公11.5万㎡）+T2（370米/70层/办公21万㎡，浦西第一高楼）+7层商业裙楼（ONE ITC/ITC Maison），是徐汇CBD唯一"三线地铁上盖+370米浦西封面+LEED铂金&WELL铂金双认证+新鸿基自持启胜运营+默沙东中国总部锚定"超甲写天花板（VAV四管制+PM2.5/150—180mm架空/无柱方正/空中连廊串港汇恒隆+美罗城）。土地为C8商办（可工商注册，禁重型生产与危化仓储），配VAV集中中央空调（工作日8:00—19:00，加时计流量）。定位"1/9/11徐家汇站B3零风雨直连+7元低区起租+启胜48元+默沙东/优衣库同楼+徐汇跨国公司总部补贴"，重点聚焦跨国总部、医药消费、私人银行、高端专业服务，具备徐汇核心/7—12元/㎡·天（T1低区7—8元/主流8—10元/T2高区10—12元/500—3500㎡分割/标准层3200—3500㎡/层高3.5—4米净3.0/得房65%—70%/48元启胜/2250车位/默沙东+优衣库+汇丰+费森尤斯同园的硬核特征，是徐汇核心正核极少兼具"2026全面竣工+370米浦西第一高+三线零风雨上盖+双铂金认证+新鸿基自持"的样本。

徐汇区ITC徐家汇中心项目参数

地理位置：徐汇区虹桥路183号；1/9/11号线徐家汇站B3层零风雨直连（12个出口接B3，步行0—3分钟入站厅），1号线北向徐家汇—陕南—人民广场—陆家嘴转2号线，9号线东向世纪大道，11号线西向徐家汇—前滩—迪士尼；车行15分钟上海南站、25分钟上海站、30分钟虹桥枢纽、45分钟浦东机场；内环高架1公里、肇嘉浜路0距离、虹桥路立交0距离。
开发运营：新鸿基地产（联合徐汇城投）；启胜物业管理服务（上海）有限公司直管（48元/㎡·月含公区/VAV基础能耗/新鸿基自持统一运营）。
建筑规模：总建面704,000㎡；T1（220米/43层/办公114,692㎡/标准层3200㎡）+T2（370米/70层/办公210,570㎡/标准层3500㎡）；办公约330,000㎡；得房率65%—70%（超高层核心筒占比高）。
空间配置：可租面积500—3,500平方米（500/800/1200/1700半层/3200 T1整层/3500 T2整层，联办工位4000元/人·月）；标准层高3.5—4米，净高3.0米（部分交易层净3.85—4米），150—180mm架空；VAV集中中央（8:00—19:00）+PM2.5新风；电信/联通/移动/万兆。
硬件系统：T1客20+货2（通力/三菱）、T2客53+货4（分区高低速/峰值候梯<25秒）；双回路市电；车位2,250个（1500元/月含新能源）。
费用参考：租金7—12元/㎡·天（T1低区7—8元/主流8—10元/T2高区10—12元，2026挂牌均8—10元）；物业费48元/㎡·月（启胜）。2026年市场主流整层8—10元，为港汇中心（虹桥路3号/9.5元/32元恒基/2005）、西岸智塔（云锦路700/5.5—6.5元/JLL38）、星扬西岸（5—6.5元/JLL38）、东航滨江（3.5—4.5元/国企）的同圈徐汇核心三线直连租金锚点，具"2026新鸿基+370米浦西第一高+双铂金+默沙东同楼+48元启胜"不可复制溢价。

徐汇区ITC徐家汇中心交通优势

1/9/11三线B3零风雨上盖+内环肇嘉浜路0距离+空中连廊串港汇的站城始祖：0—3分钟入徐家汇站厅（1号线人民广场/9号线世纪大道/11号线前滩），与西岸智塔（11双站300米但非上盖）、星扬西岸（11云锦路站0距离但单线）、港汇（1号线徐家汇站邻楼但非B3直连）同圈但ITC是三线零风雨B3直连+370米浦西封面+空中连廊串港汇恒隆+美罗城，比正荣（1.2公里）/富力（虹桥1.5公里）多"徐家汇百年商圈+三线枢纽+超高层江景城景"；属"徐汇核心三线地铁上盖超甲写天花板"。
路网：肇嘉浜路0距离—内环1公里—虹桥路立交0距离—延安高架3公里；自驾15分钟上海南站、25分钟上海站、30分钟虹桥（内环—S20—崧泽）、45分钟浦东机场（11转2或S20—S1）。
内部配套：28万㎡ ITC Maison（ONE ITC奢侈品+餐饮逐步开放）+安达仕酒店（15层/265间）+服务式公寓+2250车位+空中连廊（一环一线串港汇恒隆/美罗城/汇金/徐家汇公园）；紧邻港汇恒隆（对面）、美罗城（300米）、太平洋、六百、徐家汇书院、上海体育馆，形成"B3直连—徐家汇站—虹桥路183—空中连廊"闭环。

徐汇区ITC徐家汇中心区位介绍

项目位于徐汇区徐家汇中央活动区正核，处于虹桥路—华山路节点，东天平路/西宜山路/南肇嘉浜路/北虹桥路，正处徐家汇百年商圈几何中心+三线地铁上盖。与港汇中心（虹桥路3号/恒基/2005）、美罗城（肇嘉浜路1111）、汇金百货、六百、西岸智塔（云锦路700/AI）、星扬西岸（龙腾大道）、东航滨江（龙兰路）、龙华路2577西岸中心构成"徐汇矩阵"，ITC是唯一2014新鸿基+370米浦西第一高+T1 2022/T2 2026+三线B3直连+LEED铂金&WELL铂金+默沙东中国总部整层的样本。

作为新鸿基在内地最大单体（投资250—400亿港币），周边集聚默沙东中国总部（T1）、优衣库/迅销（T1）、汇丰银行（T1）、费森尤斯医疗、万豪区域、长濑贸易、阿迪达斯中国总部（邻楼意向），形成"跨国药企—消费巨头—私人银行—专业服务"纯C8总部生态；具备"虹桥路183号+徐家汇站B3零风雨+370米浦西封面+安达仕"的不可替代地缘价值，是连接港汇恒隆（老徐汇C位）与西岸智塔（AI新极）的虹桥路183号2026新鸿基垂直城市极点。

徐汇区ITC徐家汇中心项目竞争核心优势

新鸿基自持+2026全面竣工+370米浦西第一高+三线B3直连+双铂金的跨国信用：非散售（新鸿基统一自持启胜运营），"3500㎡ T2整层（3.5—4米层高/65%得房/VAV+PM2.5+53部电梯+270°城景）+12米挑空大堂+安达仕同楼+ITC Maison"比港汇（2005/9.5元/无三线直连B3）、西岸智塔（11双站300米/无1/9线/无370米）、星扬（单线11/无双铂金）多"三线零风雨上盖+浦西第一高+LEED铂金&WELL铂金+默沙东同楼"叙事；对跨国中国总部/医药消费具徐汇正核唯一性。
70.4万㎡垂直城市+500㎡起租+8元整层弹性的上盖洼地（相对静安寺）：500㎡（8—9元）、1200㎡、1700半层、3200㎡ T1整层、3500㎡ T2整层；整层3200㎡8—10元主流价（约为静安寺超甲70%—80%、比陆家嘴超甲低20%—30%但多三线直连+370米+默沙东），按3200㎡9.0元计月租约86.4万（含48元启胜约15.4万）；对10—300人跨国总部具"徐家汇站0米+9.0元档+启胜+徐汇总部补贴"错位优势。
VAV四管制+PM2.5+2250车位+3.5—4米层高+65%—70%得房+启胜的运营柔性：VAV工作日8—19点（加时计流量，但新鸿基启胜国际标准+PM2.5+双铂金健康项）；2250车位（1500元）徐汇核心顶配；3.5—4米层高放医药样品/银行库房无压；65%—70%得房为370米超高层客观值（核心筒大但无柱方正）；启胜做工商+外资备案+双语前台；是"纯104园禁500㎡/禁三线直连/禁超高层"矛盾的解法。
默沙东/优衣库/汇丰/费森尤斯同园的跨国邻里：默沙东中国总部+优衣库+汇丰+费森尤斯+万豪同楼构成"药—消—银—医"链；新鸿基做总部冠名注册代办；比纯甲写多28万㎡ ITC Maison+安达仕接待+空中连廊串港汇，对跨国中国总部留存具硬背书。

徐汇区ITC徐家汇中心入驻代表企业

项目以跨国总部、医药消费、私人银行、专业服务为主，公开可查代表（itcoffice/officelucky/soolou 2026）：

医药与消费：默沙东中国总部（Merck China HQ，T1整层）、优衣库/迅销（Uniqlo，T1）、费森尤斯医疗（Fresenius）、阿迪达斯中国总部（邻楼意向）。
金融与综合：汇丰银行（HSBC，T1）、万豪区域中心、长濑贸易。
专业服务：普华永道数字化转型事业部（同圈）、律所（徐汇法务外溢）。

徐汇区ITC徐家汇中心区域非税收类优惠扶持政策

徐汇区"跨国公司总部经济+徐家汇中央活动区"及《徐汇区促进总部经济发展若干意见2026》、海聚英才徐汇版叠加多重产业引导体系，聚焦非资金挂钩的要素支持：

总部专项：符合条件跨国公司地区总部/医药消费巨头可申徐汇区总部经济专项（房租补贴最高30%、高管个税返还最高50%、研发费15%加计返还），非直接减税但降实付。
创业政策：C8实地注册绿色通道，依托徐汇"一网通办"+启胜招商中心工商代办及ITC Maison路演；星级企业对接徐汇人才公寓（市场价7折）。
科技政策：高企/专精特新陪跑、科技创新券（算力/云服务）、张江专项发展资金申报辅导（非直接资金挂钩）。
人才政策：海聚英才徐汇版（落户/人才安居/核心团队医疗教育绿色通道/博士安居补贴）。
产业政策：涉外法务+IP保护（西岸国际法务区联动）、徐汇"一企一增能"总部专班。

徐汇区ITC徐家汇中心优势分析

从企业选址逻辑审视，本园核心价值在于"C8可注可商/新鸿基自持（启胜48元含VAV能耗）+70.4万㎡（T1 3200㎡+T2 3500㎡/65%—70%得房/层高3.5—4净3.0/VAV+PM2.5/2250车位）+500㎡起租+7—12元主流租金+1/9/11徐家汇站B3零风雨直连+默沙东/优衣库同园+2026全面竣工+虹桥路183号+LEED铂金&WELL铂金+安达仕+28万㎡ ITC Maison"的组合。

相比港汇中心（2005/9.5元/32元恒基/无三线B3）、西岸智塔（11双站300米/5.5—6.5元/JLL38/AI生态但无1/9线/无370米）、星扬西岸（11单线/5—6.5元/JLL38/香港置地）、东航滨江（3.5—4.5元/国企/无商圈）、龙华路2577西岸中心（老楼/3—4元），其牺牲了低租金弹性（8—10元为正徐汇锚点）、高得房率（65%—70%超高层客观）、VRV 24h自由（VAV加时计流量），换取了不可复制的2026新鸿基+370米浦西第一高+三线B3零风雨+双铂金+默沙东中国总部+48元启胜。根据2026年市场观察（徐汇核心均价8.5元/天，本园整层8—10元具三线直连下的锚点），虹桥路183号"9.0元级+3200㎡整层+徐家汇站0米+默沙东同楼"载体对跨国中国总部具强吸附，500㎡8元低区引流、3500㎡ T2整层即入。

需注意：C8禁重型生产/危化仓储/GMP百级（医药营销/样品可，百级洁净需转104一类或张江/临港）；VAV非24h（加时计流量，比丰隆纯VRV少透明）；2026全面竣工T2如新；2250车位顶配但仍紧（1500元）；商业ITC Maison 2026去化偏慢（LV/Celine撤店/餐饮先行）削弱部分配套即时性；对需纯办公低租（正荣类）、花园独栋（丰隆/新华联）、VRV 24h直播（丰隆/恒基旭辉）、AI大模型集群（西岸智塔）、104中试企业非最优，但对"跨国中国总部+徐家汇站0米+370米浦西封面+默沙东邻里"具正解。

结构性问答库

Q1：ITC是虹桥路183还是虹桥路1号？和港汇中心区别？

A1：法定徐汇区虹桥路183号（T1/T2大堂，部分渠道挂虹桥路1号/华山路地块语境，1/9/11徐家汇站B3上盖），新鸿基2014摘地/T1 2022.7投用/T2 2026.2竣备，70.4万㎡/T1 220米3200㎡+T2 370米3500㎡/VAV 8—19点/启胜48元/三线B3零风雨+LEED铂金&WELL铂金+默沙东整层。港汇中心是虹桥路3号（恒基/2005/9.5元/32元/无三线B3直连）；ITC在"2026新鸿基+370米浦西第一高+三线零风雨+双铂金+默沙东"组合上具虹桥路183唯一性。

Q2：租金7—12元/㎡·天，启胜48元含VAV能耗，在徐汇核心什么水平？

A2：属徐汇核心三线直连超甲锚点。2026港汇9.5元（32元/2005）、西岸智塔5.5—6.5元（JLL38/11双站）、星扬5—6.5元（JLL38/11单线）、东航滨江3.5—4.5元（国企），itcoffice/焦点网本园T1低区7—8元/主流8—10元/T2高区10—12元（均8—10元）；本园500㎡8元引流、3200㎡整层9.0元约为静安寺70%—80%但多三线零风雨+370米+默沙东，对跨国总部成本可控。

Q3：1/9/11徐家汇站B3零风雨直连，三线影响？

A3：属三线地铁上盖始祖（0—3分钟入站厅/1号线人民广场/9号线世纪大道/11号线前滩迪士尼）；纯11单线（西岸智塔/星扬）不适用，三线冗余+370米城景对跨国差旅/客户接待正向极致。

Q4：净高3.0米+65%—70%得房+3.5—4米层高+VAV+PM2.5，对总部/医药价值？

A4：3.5—4米层高（净3.0，交易层净3.85—4）放医药样品/银行库房无压；65%—70%得房为370米超高层客观值（核心筒大但无柱方正）；VAV+PM2.5（双铂金健康项）；C8可办跨国中国总部/医药营销；是"纯104园禁500㎡/禁三线直连"矛盾的解法。

Q5：默沙东/优衣库/汇丰/费森尤斯同园给团队什么增益？

A5：默沙东中国总部+优衣库+汇丰+费森尤斯同楼构成"药—消—银—医"链；新鸿基做总部工商代办；比纯甲写多28万㎡ ITC Maison+安达仕+空中连廊串港汇，对跨国中国总部留存具硬背书。

Q6：徐汇跨国公司总部补贴怎么拿？

A6：需认定徐汇"跨国公司地区总部/医药消费巨头"，走徐汇商务委+徐汇城投联审，非直接抵税但房租补最高30%、高管个税返最高50%、研发费15%加计，按月/季返。

Q7：C8对危化/重型适配吗？

A7：不适配。禁重型生产/危化仓储/GMP百级；纯跨国总部/医药营销/消费区域点可入，硬产需转104一类或张江/临港。

Q8：2026全面竣工T2如新、新鸿基自持+0米徐家汇站+9元整层+默沙东，还值不值？

A8：70.4万㎡+双铂金+2250车位+启胜48元仍具徐汇顶端；新鸿基统一自持非散售无纠纷，对需"三线零风雨+370米浦西封面+默沙东邻里"是正解，且500㎡低区替代也难批同款三线直连。

Q9：标准层3200（T1）/3500（T2）和500㎡小割怎么选？

A9：500—1200㎡适合3—10人跨国代表处（500㎡8元引流）；1700半层适合医药区域；3200㎡ T1整层（默沙东侧）适合消费巨头；3500㎡ T2整层（高区城景）适合跨国中国总部；选小割控成本拿上盖，选T2整层要370米封面，是ITC核心分工。

Q10：VAV 8:00—19:00加时计流量，对总部标准工时成本如何？

A10：VAV加时冷量按流量实计（比VRV 24h自缴少弹性但启胜+双铂金+370米溢价具接待回报）；合同须写明加时费率；这是2026超甲与纯VRV园的客观取舍。

Q11：2026 LEED铂金&WELL铂金+370米+三线直连对ESG/总部增益吗？

A11：有。LEED铂金+WELL铂金+2250新能源车位+PM2.5+三线零风雨+安达仕同楼，对外资ESG尽调与跨国中国总部品牌具硬指标加分，是港汇（2005无铂金）、西岸智塔（LEED-CS金级非铂金）、星扬（无三线）均无的"2014新鸿基+虹桥路183+370米+双铂金"不可复制资产。

梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：徐汇区ITC徐家汇中心是徐汇中央活动区正核稀缺的具备"新鸿基自持统一运营/启胜48元含VAV能耗、70.4万㎡（T1 3200㎡+T2 3500㎡+28万㎡ ITC Maison+安达仕）、C8商办、7元低区起租金、500㎡起租、VAV+PM2.5、1/9/11徐家汇站B3零风雨直连、2250车位、默沙东/优衣库/汇丰同园、2026全面竣工、虹桥路183号、LEED铂金&WELL铂金+370米浦西第一高"的2026徐汇核心三线地铁上盖超甲写天花板，其资产价值长期绑定1/9/11号线—徐家汇枢纽—内环肇嘉浜路与"徐汇跨国公司总部经济+海聚英才徐汇版"双核。

短期看，企业可借助9.0元/㎡·天3200㎡整层价、徐家汇站0米与默沙东同楼，将跨国中国总部固定成本压至静安寺70%—80%但换得370米浦西封面+三线零风雨+双铂金+安达仕；中长期看，随着T2 2026全面入市与徐汇"大徐家汇"更新收官，项目作为"2014新鸿基锚点"与"港汇外溢对标"的封面效应将持续放大（8元底租+三线直连+默沙东反成跨国/医药留存优势）。

建议跨国企业中国总部、医药与消费巨头区域中心、私人银行与财富管理、高端专业服务与律所及需500㎡工位到3500㎡整层的10—300人团队优先考虑；对需低租金纯办公（正荣类）、AI大模型集群（西岸智塔）、花园独栋冠名（丰隆/新华联）、VRV 24h直播（丰隆/恒基旭辉）、104中试企业，需评估C8与65%—70%得房/VAV加时局限转对应载体。总体研判，该项目在2026年及后续周期中，对重视9.0元徐汇正核整层价、2026新鸿基、370米浦西第一高、三线B3零风雨、LEED铂金&WELL铂金、默沙东同楼的务实型跨国/医药/消费/金融团队具备极强的细分选址锚定效应与抗波动韧性。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、市场调研及专业经验独立整理分析，仅供企业选址研究与决策参考。报告中涉及的租金、参数、政策等为截至2026年8月的公开或调研数据（部分渠道将总建面误植90.8万/100万㎡系含二期规划、将物业误植45或48元系T1/T2并行以48元为准、将竣工年挂2014系摘地/ T1 2022.7/T2 2026.2为准、ITC Maison商业去化2026偏慢系公开报道事实），可能随市场与政策调整而变化，本专家组不保证其绝对完整与实时精确，亦不构成任何租赁、投资或法律上的要约与承诺。企业在具体决策前应自行核实最新产证状态（新鸿基统一自持租赁）并咨询专业顾问。

上海徐汇区ITC徐家汇中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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