改革开放以来，产业园区在“园区+地产”商业模式催化下，如雨后春笋般迅速发展，成为区域经济发展的核心生产力，是对外开放、招商引资、促进产业集聚的重要载体。

随着我国经济发展常态化，在区域产业转型升级、“大众创业、万众创新”的新形势下，大多园区开发运营模式依然存在过度依赖土地红利、缺乏产业经营能力等问题，导致核心竞争力缺乏，亟需从“租赁型、卖地型”往“管理型、投资型”转变，由单纯土地运营向综合产业开发运营转变，进而助力园区转型升级、推进产业高质量发展。

一、产业园区发展历程

经过多年发展，我国产业园区城市化进程经历了从开发探索、高速膨胀、治理整顿、二次创业以及转型升级的发展过程，目前正走向改革与创新的发展新阶段。园区作为经济发展的引擎和载体，其核心特征和经营模式均与经济发展的不同阶段相适应。

1、1.0阶段-外力驱动

上个世纪80年代，以低成本为导向，处于劳动力、土地、政策等要素聚集的外力驱动阶段，与城市空间发展基本脱离，主要以单一的产品制造、加工为主，生产要素配置效率低。

2、2.0阶段-产业主导

进入90年代，以产业链为导向，发展低附加值、劳动密集型传统产业，具有较好的产业支撑与配套条件，处于政府优惠政策驱动的产业主导阶段。

3、3.0阶段-创新驱动

21世纪，以总部经济园区为代表，高素质人才、良好的信息、技术及其它高端产业配套服务逐渐完善，园区自身科研能力不断增强，产业园区的发展进入内生动力和技术创新驱动阶段。

4、4.0阶段-财富凝聚

经济新常态下，产业园区进入高价值的“财富级”要素推动阶段，发挥高势能优势，与城市功能和产业功能完全融合，形成以文化创意、科创产业及其它高端现代服务业为主的产业新城。

二、园区运营模式

目前，国内产业园区的盈利收入主要来自于地产增值及产业服务增值两个部分。

1、地产增值

主要指衣服在土地溢价基础上的一种盈利模式，通过建设工业厂房、物流仓库、办公楼宇、商业配套设施并以出租出售方式供企业使用，同时提供物业服务。现阶段，国内绝大多数园区均处于地产增值阶段。

2、产业服务增值

产业投资。园区建立或者控股专业投资机构，开展项目投资或者股权投资，助力企业成长同时获取长期收益。中介服务。整合园区产业资源，引进各类中介服务机构，向入园企业提供法律咨询、资质认证、管理咨询及知识产权服务。政府补贴。以营造良好的环境和产业氛围，建设若干公共服务平台和配套服务设施，鼓励改善创业环境和服务能力，获得部分政府补贴。税收奖励。入园企业上缴税收，支撑园区建设以及扩展招商。

三、产业转型升级发展路径

1、聚焦产业，形成特色产业集群

产业是园区的灵魂，园区的产业定位只有更加精准化差异化，围绕1-2个主导产业精耕细作，为招商、制定政策等环节的工作打好基础，构建完善的上下游产业链条，以链条优势打造特色的细分产业集群，打造产业集群生态，使各类产业主体和相关参与者能够紧密关联，有机融合、成为利益共同体。

2、创新模式，促进开发主体市场化

目前，国内大多数产业园区开发模式以政府主导性为主，随着政策逐步收紧，未来在园区开中政府所扮演的角色将会逐渐削弱。园区开发运营本质上属于营销工作，需要政府和市场化运营相结合，不但要发挥政府的资源和平台优势，还要借助第三方机构的专业知识和营销手段进行市场化运作，才能保证园区的高质量发展。

3、复合功能，打造独特产业新城

产城融合是产业园区的核心发展趋势，从最初的单一产业功能出发，逐步叠加生活、休闲、文化、体育、娱乐和旅游等城市功能，打造产城综合体的模式，推动产业园区综合性的城市节点转型，促进产业、人、城市化水平良性循环，在未来的竞争格局中占据先机。

4提升服务，迈向标准化阶段

目前，产业园区的发展已经由“政策型趋向”转为“服务型趋向”，专业化、精细化、高质量、高标准的服务已成为园区发展核心竞争力。加强市场服务能力，整合市场资源，引进专业人力资源、科技创新等中介服务机构；提升园区服务，提供多元化的空间载体、基础配套设施以及公共文化服务；优化政务服务，整合政策宣讲、协调、一站式服务。

5优化招商，构建专业化体系

招商引资是区域经济高质量发展的决定性因素，随着园区产业定位的精准，未来园区招商应以产业链招商为导向、差异化组合招商模式，综合线上线下资源平台，形成招商定位精准化、招商组织专业化、招商渠道多样化、招商服务全链化的招商体系，在未来的市场竞争中抢占先机。