随着我国房地产刚性需求逐渐饱和，“蛋糕”余量不多，而竞争异常激烈，加之国家严格调控楼市已进入常态化，众多房产企业纷纷转向产业地产领域，近年来，各式各样的文化创意产业园、科技孵化产业园、专业产业园如雨后春笋般涌现出来，截至2019年末，我国共有各类国家级开发区628家，省级开发区共有2053家，各类市县级园区、园中园、区中园更是不计其数。确实，从1984年设立首批国家级经济技术开发区以来，园区一直是我国经济增长的助推器，对我国经济的贡献达到30%以上，但随着国内外形势不断变化，我国工业化水平不断推进，产业园区的转型升级与可持续发展也将面临各种矛盾和挑战，以往靠产业链成功的，会面临产业集聚困难和产业环境不佳的矛盾；靠销售成功的，会面临分割政策不同的矛盾；靠卖地成功的，会面临土地分成违法和指标匮乏的矛盾；靠招商服务成功的，会面临区域歧视和政府违约成本的矛盾。

总结起来，具体包括：

• 1供给侧与需求侧的矛盾

  土地方面，一二线城市核心土地供给严重不足，三四线城市大量工业用地办公厂房闲置休眠；服务方面，企业在价格、区位、定位、规划、配套、服务、孵化等方面的需求难以得到满足，园区服务缺乏市场调研，成了“花架子”。

• 2产业结构调整的镇痛

  经历了粗放式、外延式的发展，产业园区必须实施新战略、探索新路径，转舵集约式、内涵式发展，新旧更迭,必然是一个过程，必然会经历阵痛，产业园区如何准确定位，“老产业”如何退出，“新产业”如何布局，新旧动能转化如何“无缝衔接”，都需要不断研究反复论证。

• 3产业体系大而全，主导产业不清晰

  企业入园最大的优势在于通过合理规划和统筹布局，将生产链和价值链相关的企业集聚起来，加强之间的分工合作，形成集群效应。但我国多数产业园区过度追求大而全，缺乏明确的产业定位，片面追求大企业，几乎没有行业门槛，导致园区变成各类产业和企业的“大杂烩”。

• 4缺乏成熟的运营管理模式

  产业园区的运营管理是一门大学门，无论是园区扩展还是招商，运营服务都是构成园区持久性发展的主要因素，目前我国大多数园区仍处于亏损状态，归根结底还是运营情况出现了问题，包括管理体制不够科学、政策措施不够完善、融资渠道较窄、专业人才比较缺乏等。