产业园区要解决的问题

一是政府眼中的价值，也就是所谓“存在感”，不然政府觉得资源给你和给别的地产商没区别，不管是玩花样，还是有些虚招，必须要解决这个问题。

二是解决客户自身的存在感和荣誉感，他们觉得在园区里有价值，你们把他真的当上帝，也许这些运营服务并不一定能帮他马上接到生意，或者成本降低，但是你重视他的感觉就够了，二级园区项目里大客户不多，以中小客户为主，中小客户最重要就是创业维艰，外面很少获得尊重，回来了就像回家一样，这个感觉要解决。

长期而言，是在发展中去寻求盈利，短期内太刻意追求，可能运营压力会很大，我担心运营会走邪路，不是诚心正意做好服务了，只想着干这个事能赚多少钱，有些园区轻资产运营就是这样，物业资产不是它的，它会短视逐利，最终跟业主、租户的利益相冲突。

作为一个资产在自己手里的产业地产商，你必须先把运营服务当营销费用的支出，长线营销费用的一部分，帮助你稳定客户，争取他的二次购买，这是一个运营服务价值的变现通道。

长远来讲，运营还有很多价值。比如第一就是投资价值，很多有潜在投资机会，因为你是近距离观察与陪伴。但是这种投资不可能是主要收入来源，首先投资回报周期很长，其次手上客户来源有限，一个专业的投资基金一年都要见几百家企业，然后选几家投资，你这边就算有1000多家客户在园区里，真正值得投资的可能只有十家八家，不可能支撑你长期的盈利，你也不可能每年有1000家新增客户，所以说，你既不是专业投资基金，招商能力也没那么强，那么产业投资可能会是盈利的一个方式，但一定不是主要方式。

第二，可以作为为客户提供的增值服务，量很多，可能每一项服务带来的利润不高，规模也有限，但细水长流，聊胜于无。

第三，当你持有物业的时候，运营是帮助物业保值增值尤其是快速增值的手段。香港和纽约很多高级公寓都建了几十年了为什么依然能保持那么高的租金？就是因为良好的维护和服务，而且一般持有物业的地段，只要不是选址选错了，一定会越来越好。以光谷为例，很多产业园位置都是越来越好，但是这些园区物业增值速度其实赶不上旁边住宅用地的增值速度，这是要反思的，一方面当然工业用地本身就是跟商住用地有差距了，另一方面可能也因为我们对它的维护和提升不够。