上海产业园区频频被收购 疫情后最具投资价值方向已明朗?

 对个人而言,投资是副业,可投可不投。今年疫情带来投资风险,很多人选择减少投资或不投资以规避风险。

  对投资人来说,投资是工作,资金有成本,疫情之下也必须投,只是需要更加小心谨慎。近期一些行业头部投资人值得关注,或许这就是未来投资最理想的方向。

  投资上海产业园区为何稳妥

  今年上半年,因疫情影响,大宗物业交易萎靡,酒店与零售地产首当其冲,收益稳定的写字楼也被拖累不少。相比之下,园区内工业用途的科研办公楼则受欢迎得多。近期,上海就出现一些国际着名投资品牌收购张江等园区内科研办公楼宇的案例。

不得不说,这一投资行为在目前而言是较为稳妥的做法。其原因有三:

  市场需求充沛

  商务部数据显示,今年上半年全国实际使用外资4721.8亿元,同比下降1.3%,但高技术服务业实际使用外资同比增长19.2%,其中,研发与设计服务同比增长更是高达35.7%,这一增速必然带来强劲的物业需求;

  政府支持坚决

  今年上海加大了对产业园区建设的支持。4月陆续发布《上海市促进在线新经济发展行动方案(2020-2022年)》(下称《行动方案》)、《推动工业互联网创新升级实施“工赋上海”三年行动计划(2020-2022年)》(下称《行动计划》)、《关于加快特色产业园区建设促进产业投资的若干政策措施》(下称《若干政策措施》),调动了产业投资积极性,带来需求新动力;

  上海市场有保障

  上海是国内经济最好的城市,其每年大宗交易金额占据一线城市的半壁江山,不仅资产安全性与升值潜力明确,且流动性强,易于出售。而疫情期间,物业估值承压,正是收购的好时机。

  26个特色产业园区颇具投资想象力

  2018年11月发布的《上海市产业地图》明确了上海各区及重点区域产业布局定位,指出了不同产业适合落地的区块,是投资产业园区最重要的指南之一。

就近期而言,《若干政策措施》所推出的26个特色产业园区,因为不仅有《若干政策措施》本身的支持,还有《行动方案》的“在线新经济”众产业、《行动计划》的工业互联网产业的加持,特别是其中重点发展的产业,如集成电路、人工智能、生物医药三大先导产业,极具增长的想象空间,因此可作为投资的重点关注对象。

 政府方面,也鼓励对这些产业园区投资。《若干政策措施》提出要拓宽融资渠道,加大融资力度,同时鼓励社会资本参与园区二次开发。这为社会资本,包括外资投资打开了大门。

  大处看产业政策 小处看物业品质

  投资上海这些产业园区既可是一手投资,也可是二次开发投资。

  前者根据《若干政策措施》,可获得50年出让年期,地价实行底线管理,工业用地出让最低可按照全国工业用地最低价出让标准执行,研发用地出让最低可按照全市研发用地基准地价执行等优惠政策;后者可借助“拓宽融资渠道”要求尝试资产证券化,降低资金压力;借助“鼓励社会资本参与园区二次开发”进行经营升级,提升物业价值。

  莱坊资本市场部董事郑楠表示,对于面向上海特色产业园区的投资,应当围绕国家产业政策研究投资战略与方向,例如5G、大数据、芯片等新基建以及生物医药等产业园区,这些同时也是上海地方的重点扶持产业,其前景非常明朗。至于具体物业,则可结合交通条件和配套设施综合判断,越是成熟的园区越来越受到投资者青睐。

  此外,由于产业园区的开发模式已经从“物业售卖”转向“持有运营”,盈利模式从“客户思维”转向“伙伴思维”,运营模式从“管理物业”转向“服务物业”,因此投资园区的物业不能抱有坐等升值的观念,应当注重收购后的软硬件升级改造,提升物业的价值,为整体退出做准备。这可能就需要投资人再准备一笔资金用于引入更新的技术、设备,或在收购前做好资产证券化的计划。


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