目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。其特点是由一地或几个地方政府主导出资开发。

指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的地产开利润。

指对上述的园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。如北京大兴国家新媒体产业基地。

目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上杨，其利润汇报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘故。但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发模式会逐渐减少。

综上所述，园区资本运作模式总共分为政府主导园区开发模式、工业地产商模式、主体企业引导模式、综合运作模式、私人业主开发模式，在如此复杂、多元化发展的园区运营市场中，如何系统管理园区成为现代企业的重要发展方向，针对此痛点及发展瓶颈，市场中出现各类园区管理公司，针对不同园区提供相应解决方案，为园区的运营方解决园区运营、管理、发展的棘手问题。