上海市青浦区新虹桥中心（原BU中心）西虹桥2400㎡研发办公独栋资产出售评估报告

上海青浦区新虹桥中心招商出售电话：021-64398555

• 报告用途：用于总部企业、会展商贸集团、跨境贸易与科创平台研判“进博会核心辐射圈+虹桥国际开放枢纽+低密可冠名独栋+长周期产权”的自持与资产沉淀价值
• 编制对象：青浦区西虹桥·新虹桥中心（原BU中心）花园独栋标的（地上约2,400㎡，附赠地下空间与屋顶花园，首层商业产权可通燃气，办公产权至2067年）
• 数据时效：截至2026年10月，引用仲量联行2026Q3上海办公楼市场数据、虹桥国际中央商务区公开规划及项目官方参数
• 编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

二、项目参数

• 项目名称：新虹桥中心（原BU中心）
• 地址：青浦区盈港东路666弄（近蟠秀路，西虹桥板块）
• 开发主体：上海煦曦房地产有限公司
• 总体量：约34.5万㎡（23独栋+3甲写+酒店+商业）
• 独栋类型：花园独栋约2,400㎡ / 时代独栋约3,400㎡ / 封面独栋约4,200㎡
• 评估标的：花园独栋约2,400㎡（地上5层）
• 层高：首层4.5米，2-5层约4.2米，首层大堂挑高8.7米
• 附赠：B1/B2地下室（全明）、屋顶花园、下沉庭院、独立门头
• 机电条件：首层商业预留通燃气接口，VRV独立空调，框架结构可改造
• 产权结构：1F商业（至2057年）+2-5F办公（至2067年），独栋多本产证
• 冠名权：独立楼宇冠名（合同固化）
• 物业：第一太平戴维斯（Savills）
• 交通：2号线国家会展中心站步行约580米，近崧泽高架、虹桥枢纽
• 交易属性：独栋产权整体转让（具体可售状态以登记为准）

三、交通优势

四、区位介绍

五、项目投资核心优势

1. 进博会第一圈层，会展流量不可复制

2. 办公产权至2067年，时间价值厚

3. 2400㎡低密独栋+可冠名，总部门第感强

4. 首层通燃气+商业产权，业态弹性大

5. 附赠空间改写使用逻辑

6. 五大行物业+现房，持有摩擦低

六、项目入驻代表企业参照

• 会展商贸：会展主办、展陈设计、跨境贸易、进博常设展销平台
• 总部企业：欧普照明、利民控股、人人视频等已落地企业生态参照
• 专业服务：律所、知识产权、检测认证、海外发展服务
• 科创平台：数字经济、新能源、低空经济、脑机接口与医疗器械前端
• 品牌前台：消费品牌总部、设计事务所、家族办公室、企业会所

七、项目竞争优势

• 产权分层（商业/办公年限不同），交易与抵押须按分层年限折现；
• 首层通燃气为预留条件，对外餐饮须补食品经营、排风隔油与消防；
• 附赠地下室不计入产证，改造与权属边界须合同书面固化；
• 进博会周期周边交通管制，须纳入访客动线预案；
• 全市办公空置22.4%背景下，纯散租回报有限，价值靠自用与长期持有兑现；
• 独栋总价门槛高，流动性弱于标准层，适合8—10年持有周期。

八、区域政策环境

• 科技政策：依托虹桥科创服务中心与“虹桥研发+周边制造”协同模式，支持技术交易、成果展示与产业化落地，鼓励研发总部集聚。
• 创业政策：完善企业出海服务、留创园与孵化载体，为会展商贸、数字贸易与科技型初创提供场景验证与专业服务对接。
• 人才政策：青浦“青峰”系人才支持覆盖落户、安居、子女教育与创新创业团队激励，虹桥国际人才服务中心强化国际化人才导入。
• 产业政策：西虹桥聚焦会展商贸、跨境服务、数字经济与总部经济，推动“展品变商品、展商变投资商”的长期机制。

九、新虹桥中心出售问答

十、梧桐联行专家组研判总结

1. 区位锚点——国展300米、虹桥枢纽10分钟，会展商贸流量具备唯一性；
2. 产品锚点——2400㎡独栋+燃气+地下室+屋顶花园+冠名，实用体验远超产证面积；
3. 周期锚点——办公至2067年，适合企业做跨周期资产沉淀，而非短线价差。

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