上海浦东新区陆家嘴世纪塘桥T2整栋出售，2.5万㎡高得房率办公，559车位+自带陆悦汇商业-梧桐联行

上海浦东新区陆家嘴世纪塘桥T2整栋出售，2.5万㎡高得房率办公，559车位+自带陆悦汇商业

发布时间：2026-11-04 浏览次数：5 来源：上海创意产业园区网

上海市浦东新区陆家嘴世纪塘桥T2整栋（约2.5万㎡甲级办公）资产出售评估报告

上海市浦东新区陆家嘴世纪塘桥T2整栋招商出售电话：021-64398555

报告用途：用于金融外溢机构、专业服务、TMT与贸易制造总部研判“内环TOD+陆家嘴集团开发+双地铁上盖+高得房率整栋”的自用与长期资产沉淀价值
编制对象：浦东南路/峨山路·陆家嘴世纪塘桥T2栋（总高14层，单层约2,256㎡，整栋约2.5万㎡，2026年底竣工现房交付）
数据时效：截至2026年10月，引用仲量联行2026Q3市场数据、陆家嘴金融城官方披露及轨交19号线公示信息
编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

陆家嘴世纪塘桥由陆家嘴集团开发，Aedas执笔设计，位于浦东内环塘桥板块、浦东南路/峨山路交汇处，直线距黄浦江约700米，是陆家嘴金融城外延的TOD旗舰综合体。项目地上总建面约9万㎡，由T1自持甲级办公（约3.9万㎡）、T2可售整栋办公（约2.5万㎡）、T3商业“陆悦汇”（约2.8万㎡）及公共服务设施组成，取得LEED金级预认证。

T2栋为本次评估客体：14层独立塔楼，单层约2,256㎡，4.5米层高，得房率约80%，6客梯+1货梯；12层设约258㎡空中大堂、13—14层合计约770㎡露台（含512㎡主露台）。项目承接陆家嘴金融与科技外溢，定位“产商融合的总部办公载体”，不是单一写字楼，而是“地铁上盖+商业闭环+滨江界面”的复合资产。

二、项目参数

项目名称：陆家嘴世纪塘桥（Century Tangqiao Plaza）
地址：浦东新区浦东南路/峨山路交汇处（塘桥街道）
开发：陆家嘴集团（陆家嘴股份）
设计：Aedas（LEED金级预认证）
总体量：地上约9万㎡（T1约3.9万㎡自持 / T2约2.5万㎡可售 / T3商业约2.8万㎡）
评估标的：T2整栋
层数：地上14层
单层面积：约2,256㎡
总建面：约2.5万㎡（含露台等公共空间以产证为准）
层高：4.5米
得房率：约80%
电梯：6客梯+1货梯
特色空间：12层258㎡空中大堂+13—14层露台（合计约770㎡）
空调：VAV（T1同标准，T2以交付为准）
车位：559个（地下549+地上10）
商业配套：自带约2.8万㎡陆悦汇商业
竣工：预计2026年底
交通：4号线塘桥站步行约200—250米；19号线塘桥站（在建）B2直连
交易：整栋产权转让（具体可售状态以登记为准）

三、交通优势

轨道交通：4号线塘桥站步行约5分钟；在建19号线塘桥站与B2层直连，未来双线换乘，19号线串联塘桥—世博—前滩—陆家嘴—北外滩。

道路网络：浦东南路、东方路、龙阳路、浦建路，内环高架与南浦大桥5分钟接入，虹桥机场约23km/约35分钟，浦东机场约37km（原文“41小时”为笔误，实际约40分钟级）。

通勤属性：内环内“双地铁+TOD下沉广场”，员工通勤零雨天损耗；3站达小陆家嘴核心，承接金融城外溢通勤效率优于多数滨江新盘。

四、区位介绍

项目处陆家嘴金融城与世博—前滩走廊中间节点，属“滨江国际商务文化发展带”。塘桥街道由传统居住区向产城融合商务区迭代，承接陆家嘴核心区金融、科技、专业服务溢出。

2026Q3仲量联行数据：上海中央商务区空置率19.1%（环比降0.2pct），金融与专业服务仍是核心需求；非CBD空置率25.4%但升级型需求回补，TMT、AI、专业服务向高品质项目集中。世纪塘桥作为陆家嘴集团出品、内环现房TOD，具备穿越周期的产品壁垒。

五、项目投资核心优势

1. 陆家嘴集团背书+内环TOD稀缺性

内环滨江带新增商办用地极度有限，双地铁上盖+自持商业闭环，资产信用等级与运营底色优于民营开发盘。

2. T2整栋2.5万㎡，总部尺度完整

单层2256㎡、整栋独立大堂与电梯组，适合300—600人中大型总部；空中大堂+露台提供“超甲体验”而非标准格子间。

3. 80%得房率+4.5米层高，实用效率突出

高得房率降低隐性面积损耗，4.5米层高适配金融交易层、直播/路演、轻研发与高管层独立分区。

4. 19号线兑现后的长期期权

19号线通车后（在建，规划2030年前后）塘桥成“陆家嘴—世博—前滩”中枢站，资产流动性与门面权重同步抬升。

5. 自带商业+559车位，持有摩擦低

陆悦汇商业解决员工日常与商务接待；559车位在内环办公中属高配，化解核心区停车痛点。

6. 现房2026交付，避开期房不确定性

陆家嘴集团开发节奏清晰，竣工即交割，适合企业按2027年总部搬迁倒排。

六、目标入驻企业参照

金融外溢：券商分支、资管、期货、家族办公室、金融科技
专业服务：律所、会计师事务所、咨询、知识产权、合规科技
TMT与贸易：AI应用、游戏发行、数字内容、跨境贸易、供应链管理
企业总部：消费品牌中台、医疗健康集团、高端制造前台
机构平台：行业协会、产投平台、区域分公司总部

客群特征：重通勤效率、重门面独立、重陆家嘴生态协同，与“整栋+双轨+滨江”高度匹配。

七、项目竞争优势

与城耀大厦相比：城耀是站厅级塔楼、普陀静安交汇；世纪塘桥胜在陆家嘴集团背书、内环滨江、整栋可售与19号线远期期权。

与中海·海上和集相比：海上和集是低密商办独栋、通燃气花园场景；世纪塘桥是标准甲级整栋，金融总部气场更强，但缺独立冠名与燃气弹性。

与御河企业公馆相比：御河是C65研发低密；世纪塘桥是纯办公总部盘，金融/专业服务适配度更高。

需关注约束：

2026年底竣工，交易时点偏期房尾盘，须核预售证/现售证与产证拆分；
办公产权年限按地块出让起算，须按剩余年限折现，不按满年限计价；
19号线在建，短期仍靠4号线单线，双轨红利需持有至通车后兑现；
全市甲级空置19.1%—22.4%区间，纯散租回报承压，价值靠自用兑现；
露台/空中大堂为公共特色空间，使用权限须合同固化；
整栋总价门槛高，流动性弱于分层散售，适合8—10年持有。

八、区域政策环境

科技政策：聚焦金融科技、人工智能与数字内容，支持企业总部、研发中台与场景应用落地。
创业政策：依托陆家嘴企业服务与自贸专窗，完善新设企业、跨境业务与孵化对接。
人才政策：强化金融与科技人才安居、落户及国际化服务配套，支撑总部团队留存。
产业政策：承接陆家嘴金融城外溢，推动塘桥向产城融合滨江商务区升级，鼓励专业服务与贸易总部集聚。

以上依据公开规划整理，不涉及与税收挂钩的优惠安排。

九、陆家嘴世纪塘桥T2整栋出售问答

Q1：2.5万㎡整栋适合什么规模企业？

A：300—600人级总部；可切交易层/研发层/职能层/高管层，空中大堂做接待与路演中枢。

Q2：19号线什么时候兑现？

A：19号线塘桥站已公示在建，远期通车后形成双轨TOD；当前估值按“4号线现值+19号线期权”分段计。

Q3：80%得房率在甲级里什么水平？

A：高于上海甲级均值（通常65%—70%），单层有效使用面积多约200—300㎡，降低隐性成本。

Q4：露台和空中大堂能私用吗？

A：属楼栋公共特色空间，须在物业规约与买卖合同中固化使用时段、承载活动类型与维护责任。

Q5：和租相比总拥有成本？

A：内环甲级租金约6.3元/㎡·天（CBD口径），整栋自购把长期租金折为资产折旧，5年以上自用通常更稳。

Q6：为什么陆家嘴集团盘更稳？

A：开发信用、统一自持商业运营、LEED标准与招商资源协同，降低交付与后期空置风险。

Q7：金融外溢企业为什么选塘桥？

A：距小陆家嘴3站，租金与购置成本低于核心区，且门面、通勤、配套不妥协。

Q8：市场空置率22%还能买整栋吗？

A：市场“以价换量”但升级需求回补，优质新楼先企稳；买整栋是长期自持逻辑，不是赚短期价差。

Q9：T2和T1区别？

A：T1陆家嘴自持统一运营（散租灵活），T2整栋确权给企业自用，门面与决策独立性更强。

Q10：购买前必核什么？

A：产证拆分与剩余年限、现售许可、19号线接口权属、露台使用条款、物业规约与车位分配。

Q11：商业自带2.8万㎡是加分还是干扰？

A：加分。解决员工餐饮与接待，但须看商业招商定位是否与办公客群匹配。

Q12：未来谁接盘？

A：金融分支、资管、专业服务、AI/TMT中台、贸易总部；内环整栋客群窄但精准，流动性靠稀缺性支撑。

十、梧桐联行专家组研判总结

陆家嘴世纪塘桥T2不是“又一栋甲级写字楼”，而是“内环滨江+双地铁TOD+陆家嘴集团信用+2.5万㎡整栋确权”的总部级资产。

价值锚点：

区位锚点——塘桥门户、3站到小陆家嘴，金融外溢与滨江商务双权重；
产品锚点——2256㎡单层、80%得房、空中大堂露台、559车位，实用与门面兼得；
周期锚点——2026现房交付+19号线远期期权，适合跨周期自持。

审慎提示：须穿透产权剩余年限折现、期房交付条款、19号线建设节奏、露台权属与8年以上自用模型。对金融外溢、专业服务、TMT中台与贸易总部，项目具备“通勤+门面+资产沉淀”三重价值；对纯收租或短线炒家适配度有限。

综合结论：在合规尽调与自用场景清晰前提下，世纪塘桥T2适合作为企业“陆家嘴相邻带总部恒产”，兼具成本锁定、生态协同与长期稀缺重估能力。

免责声明

本报告基于项目公开参数、陆家嘴金融城官方披露、仲量联行2026Q3市场数据及轨交规划信息整理，仅供投资与选址研判参考，不构成任何交易要约或收益承诺。面积、产证用途、剩余年限、可售状态、露台权属及交易价格须以不动产权证、主管部门审批与独立尽调结果为准。市场与交通规划具时效性，梧桐联行不对信息滞后或解读偏差导致决策损失承担责任。

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