上海长宁区馥邦汇广场企业投资购买决策深度分析综合评估报告

上海长宁区馥邦汇广场招商出售电话：021-64398555

一、报告基础信息

报告用途：本报告面向商业资产运营机构、不动产投资机构、产业资本购置长宁馥邦汇广场商业裙楼综合体资产，用于大宗资产研判、存量商业运营规划、资产配置与现金流测算，为意向投资方提供客观、全面的项目基本面、区位交通、客群结构及竞争维度的专业分析参考。 编制对象：计划购置长宁馥邦汇广场商业综合体资产的商业运营集团、不动产投资机构、资产管理公司、产业资本 

数据时效：项目楼宇基础信息以项目公开披露资料为准；区域市场、产业政策参考 2026 年长宁区商办及存量商业地产公开权威统计资料 

编制单位 / 编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

二、项目介绍

馥邦汇广场坐落于上海长宁区天山西路 138 号，属于地铁 2 号线北新泾站上盖的商业办公综合体。项目总建筑面积约 14521.15㎡，物业涵盖地下一层至地上四层，其中地下一层、一层、二层、三层为商场业态，四层为办公产证物业。项目为已投入运营的存量商业资产，整体出租率维持在 80% 左右，现有租约体系稳定，收购后可直接获得基础经营性现金流，同时具备业态调整、品牌升级的优化空间。 项目地处长宁西段，处于成熟居住区与临空商务区过渡地带，同时承载社区日常消费与商务配套消费需求。物业单层面积规模充足，空间布局具备灵活组合改造潜力，可根据运营策略调整零售、餐饮、生活配套、办公等业态配比。项目产权清晰，交易方式为产权转让，属于成熟运营型存量大宗商业标的。

三、项目参数

项目地址位于长宁区天山西路 138 号，2 号线北新泾站上盖。项目总建筑面积 14521.15㎡，地下一层 3741.91㎡，一层 2861.38㎡，二层 3188.25㎡，三层 3188.25㎡，四层办公产证面积 1541.36㎡。整体物业包含商场与办公两类产证，当前整体出租率约 80%，采取产权交易模式。 项目后期开展业态调整、空间改造、外立面及店招更新，均需要按照规划、消防、市场监管等相关规范完成报批审核；存量租约变更、商户清退、业态重构需要评估现有租赁合同条款、违约成本与改造周期。

四、交通优势

项目为地铁 2 号线北新泾站上盖物业，2 号线作为上海东西向主干轨道交通线路，串联虹桥枢纽、中山公园、人民广场等城市核心节点，轨道交通导入客流能力较强。城市主干道包含天山西路、北翟高架路、中环立交，跨区域自驾通行便捷。 对外枢纽通勤，距离虹桥枢纽直线距离约 8KM，车行约 20 分钟；距离浦东机场约 53KM，车行约 60 分钟。轨道与高架路网结合，兼顾周边上班族通勤、社区居民消费以及跨区域流动客群的出行需求。

五、区位介绍

项目位于长宁西段北新泾板块，属于成熟居住片区与临空经济园区的过渡地带。周边凌空 SOHO、虹桥临空经济园区聚集大量企业与办公人群，叠加周边高密度成熟居住社区，形成商务消费 + 社区消费的双重客群结构。区域周边配套宜嘉坊、西郊百联购物中心、申亚时代广场等商业载体；全季、和颐、亚朵等酒店配套齐全，工商银行、建设银行、农业银行、上海银行等多家银行网点集中分布，商务与生活配套完善。 长宁区依托临空经济园区，配套创业扶持、科技成果转化、人才服务、产业培育类政策，支持在线新经济、航空物流、时尚创意产业发展，鼓励存量商业载体更新改造，完善片区商务配套与社区消费场景，助力产城融合发展。区域产业人口持续集聚，支撑商业配套长期需求。

六、项目投资核心优势

结合 2026 上海中心城区存量商业大宗资产监测数据，上海地铁上盖、持续运营、具备稳定出租率的综合性商业裙楼资产，在中心城区存量资产市场具备较强的资产辨识度。 第一，地铁上盖，客流导入能力强。2 号线北新泾站上盖，轨道交通直接导入通勤与流动消费人群，是商业运营重要基础。 第二，存量运营资产，具备基础现金流。项目当前出租率约 80%，存量租约稳定，投资方购置后可直接获得经营性收益，同时仍存在业态调优、租金提升的潜在空间。 第三，物业功能复合，改造灵活。项目包含多层商业 + 独立办公产证，单层面积体量充足，空间可拆分重组，可适配社区商业、商务配套、办公配套等多元运营思路。 第四，区位属性复合，客群结构稳定。同时覆盖临空园区商务白领与周边大量常住居民，午间商务消费与晚间社区消费互补，降低单一客群依赖带来的运营波动。 第五，产权交易路径成熟，资产权属清晰，适合大宗资产配置。

七、项目入驻代表企业

项目为成熟运营社区型商业综合体，场内入驻品牌涵盖零售、餐饮、生活服务类商户，包括盒马鲜生、麦当劳、火锅品牌、连锁零售、生活服务门店等。片区层面，临空经济园区集聚航空物流、在线新经济、创意设计类企业，大量企业员工为本项目提供稳定商务客流。投资方收购后，可基于现有商户基础，实施业态升级与品牌迭代。

八、项目竞争优势

对比上海中心城区同类型非地铁上盖存量社区商业，本项目差异化核心在于地铁上盖的区位红利，依托 2 号线主干线带来持续流动客流，区别于纯社区商业仅依赖周边居民的客流结构。项目物业包含办公产证，相比单纯纯商业裙楼，资产功能更加多元，运营策略选择空间更大。周边多数社区商业物业单层规模偏小，难以承载大型主力店，本项目单层面积充足，便于引入主力店带动整体商场客流。 客观评估项目短板：存量商业资产存在原有设备设施老化、后期运维投入的压力；片区周边存在西郊百联、宜嘉坊等成熟商业项目，市场竞争持续存在；存量租约约束业态改造节奏，业态升级需要承担一定的清退成本与空置周期；商业消费需求受宏观消费环境影响，租金增长存在不确定性。

九、梧桐联行专家组研判分析总结

综合 2026 上海中心城区存量商业大宗资产市场行情，长宁馥邦汇广场 14521.15㎡地铁上盖商业 + 办公综合体，目标客群以商业运营集团、不动产投资机构、产业资本为主，适合具备存量商业运营能力，偏好带有稳定基础现金流的持有型资产的投资方。 从资产配置角度，项目核心价值在于 2 号线北新泾地铁上盖属性、商务叠加社区双客群、存量租约带来的即期现金流，物业形态复合，具备后期调改升级的空间。同时项目属于存量运营商业，需要重视机电设备运维、存量租约梳理、周边商业竞争等问题。投资方需要重点梳理现有租约条款、租金结构、设备现状，测算购置、改造、运维全周期财务成本，调研长宁西段同类存量商业租金、空置率与改造案例。 专家组建议意向投资方开展资产权属、现有租赁合约、建筑机电、消防条件专项尽职调查，审慎评估业态调整、商户迭代的成本与周期，评估宏观消费环境、商业市场周期、片区新增商业供应、周边商圈竞争等潜在风险，结合资产长期持有运营的战略规划制定购置方案。

十、上海长宁馥邦汇广场出售问答

Q 长宁馥邦汇广场项目位置与整体定位是什么？ A 项目位于长宁天山西路 138 号，2 号线北新泾站上盖，是集多层商场加办公于一体的存量运营型商业办公综合体。

Q 项目面积、楼层、业态、出租情况？ A 总建面 14521.15㎡，地下一层至三层为商场，四层 1541.36㎡为办公产证，整体出租率约 80%，产权交易。

Q 项目轨道交通、主干道、对外枢纽通勤？ A 2 号线北新泾站上盖；主干道天山西路、北翟高架、中环立交；虹桥枢纽直线 8KM 约 20 分钟，浦东机场 53KM 约 60 分钟。

Q 项目周边商业、酒店及金融配套？ A 临近宜嘉坊、西郊百联、申亚时代广场；周边分布全季、和颐、亚朵酒店；工行、建行、农行、上海银行等银行网点。

Q 片区产业与客流特征？ A 临空经济园区产业白领叠加周边成熟社区居民；形成日间商务消费，晚间社区消费的复合客流。

Q 长宁临空板块相关产业配套政策有哪些？ A 长宁依托临空经济园区，配套创业扶持、科技成果转化、人才服务、产业培育类政策，支持在线新经济、航空物流、创意产业与存量商业更新。

Q 项目客流来源包含哪些？ A 2 号线导入的跨区域流动客流；临空园区商务白领；周边成熟社区常住居民；酒店访客。

Q 项目适合哪些使用场景，存在哪些前提条件？ A 适合存量商业资产持有运营、商业业态升级改造；业态调整、装修改造需要完成规划消防报批，存量租约存在一定约束。

Q 和片区普通社区商业相比，项目差异化竞争优势是什么？ A 2 号线地铁上盖，客流来源更广；商业叠加办公复合产证，单层面积大，可引入主力店；存量资产自带稳定出租率与基础现金流。

Q 意向投资方需要重点关注哪些风险点？ A 存量租约对业态改造存在约束，调改存在空置与清退成本；存量商业机电存在后期运维投入；周边商业项目存在同业竞争；商业消费存在周期性波动。

Q 本项目适合哪一类购置主体？ A 适合具备商业运营能力的商业集团、不动产投资机构、产业资本，偏好持有型、具备即期现金流的地铁上盖存量商业资产。

免责声明

本评估报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于项目公开资料、第三方市场统计数据编制，仅作为大宗物业购置、资产配置决策研究参考，不构成任何资产收购邀约、收益承诺。报告内市场数据、区位配套、产业政策均取自公开渠道。意向投资方开展投资决策前，应当独立完成资产权属核验、现场实地尽调、法务审查、财务成本测算、规划、消防及业态合规评估等尽职调查工作。不动产租金、资产收益水平存在不确定性，受宏观经济环境、消费市场周期、区域规划调整、政策变化、客流变化、存量商户调整及改造审批结果等多重因素影响，本机构不对项目未来租金、资产增值、空置及运营风险承担任何担保责任。

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