上海市虹口区·北中环中心 T10/T11（凉城·花园独栋）资产出售评估报告

上海虹口区北中环中心T10/T11招商出售电话：021-64398555

• 报告用途：用于智能检测、生物技术、空间信息、科技研发与区域总部企业，研判“北中环科创带+区区合作示范+双轨预期+可冠名独栋”的自用总部与长期持有价值
• 编制对象：虹口区凉城新村·北中环中心 园区独栋 T10（约4,343㎡）、T11（约4,377.3㎡）
• 数据时效：截至2026年10月，引用仲量联行2026Q3上海办公楼市场数据、虹口区“十五五”规划及北中环科创集聚带公开政策
• 编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

二、项目参数

• 项目名称：北中环中心（新业坊·北中环国际创新中心）
• 地址：虹口区广粤路418弄（凉城新村街道）
• 开发主体：临港集团+上海地产+中建国际+长远集团（区区合作）
• 综合体总建面：约20万㎡
• 评估楼栋：T10、T11 花园独栋
• 单栋面积：T10约4,343㎡，T11约4,377.3㎡（以产证测绘为准）
• 层数：5层
• 层高：首层大堂约9米，标准层约4.5米
• 电梯：2客1货/栋
• 交付：毛坯（含屋顶花园、独立门厅条件）
• 物业：园区统一运营，参考约10元/㎡·月
• 交通：19号线广灵四路站（在建）零距离，3号线大柏树、1号线汶水路+定制班车
• 配套：2.5万方商业街区、489套人才公寓、绿廊与共享会议空间
• 交易方式：独栋产权出售/整栋受让（具体可售状态以登记为准）

三、交通优势

四、区位介绍

五、项目投资核心优势

1. 区区合作国央企底盘，资产信用强

2. 4,300㎡级独栋+可冠名，总部识别度高

3. 首层9米+4.5米层高，适配轻研发与中试

4. 19号线预期+中环路网，通勤权重双保险

5. 科创生态体内闭环，招人留人成本低

6. 市场筑底期自用替代租赁，锁定长期成本

六、项目入驻代表企业（生态参照）

• 智能检测：光电检测、材料检测、生物检测、仪器仪表企业（安捷伦生态链、检测认证机构）
• 生物技术：蓝晶微生物、象生科技、星墨生物等合成生物与医学检测团队
• 空间信息：遥感、地理信息、光子芯片、航空航天配套研发
• 科技服务：AI应用、游戏美术、工业设计、知识产权与科技金融
• 企业总部：区域研发中心、企业公馆、孵化器运营方、专精特新“小巨人”

七、项目竞争优势

• 19号线在建，短期通勤权重弱于已运营线路，溢价按“预期折现”测算；
• 商办/研发用途须核验产证登记，检测实验室需补环保、排污、危化与特种经营许可；
• 毛坯交付须计提机电、排风、荷载加固与公区软装预算；
• 独栋冠名权、标识位、屋顶花园使用边界须在交易文件书面固化；
• 非CBD市场空置承压，纯散租回报弱于“自用+总部运营”模型；
• 园区商业与公寓带来配套红利，也需独立动线与货梯分流设计。

八、区域政策环境

• 科技政策：依托北中环科创带，支持智能检测、空间信息、合成生物、绿色低碳技术攻关与成果转化，鼓励“基金+基地+孵化”联动。
• 产业政策：聚焦智能仪器仪表、生物技术、金融科技、新材料，推动科研院所与企业联合攻关，形成产业链协同。
• 人才政策：完善人才公寓、青年驿站与全周期安居服务，覆盖独居、双人、小家庭租住场景，支撑科创团队落地。
• 创业政策：通过天工开物、北科创星等孵化器与路演平台，提供空间、融资对接、知识产权与概念验证服务。

九、北中环中心T10/T11出售问答

十、梧桐联行专家组研判总结

1. 产业锚点——智能检测/合成生物/空间信息赛道聚集，虹口“十五五”持续加码，圈层纯度优于普通商办；
2. 产品锚点——9米大堂+4.5米层高+2客1货+屋顶花园，轻研发与总部接待一体；
3. 周期锚点——非CBD空置改善、租金跌幅收窄，19号线预期+临港运营赋能构成中长期重估逻辑。

免责声明

1. 上海虹口区北中环中心T10/T11招商出售电话：021-64398555

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2. 关于梧桐联行

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