报告用途：为集成电路与半导体设计、人工智能与软件信息、生物医药与医疗器械中台、跨国企业研发区域中心、高端制造数字化、专业服务与产业投资机构，提供张江科学城张江路—广兰路板块展想中心15层5A主楼＋2层商业辅楼、196㎡起分租至2162至2200㎡整层、中央空调可加独立外机与24小时冷凝水、三年租赁成本独立评估参考。

编制对象：芯片与AI企业选址负责人、药企与医疗器械中台行政、跨国研发共享中心、高端制造数字化团队、专业服务与产业投资机构、张江园区资产与招商服务人员。

数据时效：项目信息引用截至2026年10月公开资料；市场数据主要引用2026年第一、二、三季度CBRE、仲量联行、戴德梁行公开报告与浦东新区、张江科学城、集成电路设计产业园公开信息。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

展想中心位于上海市浦东新区张江路505号，张江路与祖冲之路路口，张江科学城北部广兰路—集电港衔接板块，临近张江镇政府与张江商业街。项目2018年竣工，公开开发主体有展想集团与摩根士丹利房地产投资基金联合开发、金茂集团开发等不同渠道口径，物业渠道列金茂服务、高力国际等样本，正式以当期租赁合同与不动产登记为准；整体为1栋15层办公主楼＋1栋2层商业辅楼＋地下车库，官方大楼资料列总建约45935㎡、主楼标准层2200㎡、整层可按2162㎡测算、最小分割196㎡。

主楼定位5A甲级研发办公，聚焦集成电路设计管理、人工智能与软件业务化、生物医药医学中台、跨国研发共享、高端制造数字化、专业服务。标准层净高3.0米、板到板4.3米，部分渠道列净高3.5米样本，以竣工图为准；得房率约70%至72%，150mm架空地板，中央空调工作日8:30至19:00类、可放置独立外机，官方列24小时冷凝水，PM2.5新风样本。 对纯电销坐席、7×24低延迟自营量化、超高功率长期GPU训练、GMP全工艺、危化仓储、大货频繁装卸不优先。重算力、低延迟交易、生物样本、样机测试应按单房号做电力、冷源、承重、消防、网络单独尽调，楼内以研发管理、算法业务化、客户验片、医学事务、合规文档为主。

空间产品方面，小单元196、251、256、314、316㎡适配6至12人芯片验证、AI应用、软件小组、药企注册事务；半层500至1100㎡适配15至35人IC设计管理、模型业务化、医学中台；整层2162至2200㎡适配35至80人研发总部职能，做半导体IP、AI中台、药企中国区管理、跨国共享中台；多区连层适配100人以上集团研发管理。得房率按70%小单元、72%整层样本重算套内，不把辅楼商业、大堂、设备层计入计租面积。

机电与空调方面，主楼中央空调公开8:30至19:00类，官方列可放置独立外机、24小时冷凝水，部分渠道列8:30至18:00或周六半天，签约前按房号核加时规则；PM2.5新风、150mm架空、金属板吊顶样本。标准配电渠道列100W/㎡可增容，特定区域承重700至1000kg/㎡、标准300至320kg/㎡； 芯片夜班仿真、AI推理小集群、药企低温样本可用主楼加强机房，但长时多卡训练、低延迟撮合、量化双活不能只靠中央空调与标准配电。建议按“独立回路、UPS、双运营商多路由专线、气体消防、外置张江公共算力/第三方IDC”单独设计；冷凝水仅解决机房辅助冷量，不等于全程液冷。

垂直交通与网络方面，主楼官方列6部客梯、1部货梯、2部转换梯，部分渠道列智能目的地召唤； 三网电信/联通/移动全覆盖，主楼全光纤、每层机房空间预留；低延迟金融、AI多卡、跨园区灾备应核BGP、双专线、独立弱电间与等保机柜供电。辅楼员工食堂、咖啡、便利店、健身房、共享会议室做内部接待，大客户发布外置长泰/汇智/科学会堂。

费用方面，2026公开挂牌离散：官方大楼资料列4至6元/㎡/天， 中介主源3.5至4.5元、部分大面积3.5至5.5元、精装高区可到5.5元；物业多源27元/㎡/月含中央空调公共能耗样本， 车位约320个、地面450元/地下600元月租样本，部分渠道列非固定450/固定600。 企业三年模型建议用“日租÷得房70至72%套内＋27元物业含空调拆分＋中央加时或独立外机电度＋冷凝水机房增容＋车位月租×到岗率＋广兰路2号线接驳＋长泰/汇智/天之骄子接待”核算。小单元谈装免与注册，整层谈1至3个月免租、独立弱电与等保，高区谈3至6个月免租或加时包，不以单一3.5元、4.5元或6元挂牌直接签约。

轨交方面，项目至2号线广兰路站官方列步行7分钟、部分渠道700米/4号口10分钟样本， 21号线广兰路周边段部分渠道列在建、以实际开通闸机为准。2号线串虹桥、人民广场、陆家嘴、浦东机场，广兰路换张江有轨与公交；员工通勤建“广兰路2为主、金科路2作换乘客源、中环申江自驾、长泰/汇智落客”多套方案。芯片、AI、药企、跨国研发客户到集电港、人工智能岛、科学会堂、陆家嘴分流，不按单站直线定全员到岗。

道路与机场方面，紧邻中环高科中路/申江路、龙东大道、祖冲之路、S20外环；官方样本浦东机场25分钟、虹桥48分钟、上海站43分钟，部分渠道列陆家嘴20分钟、中环高科中路匝道1.5公里，实际因广兰路早晚高峰而异。 对IC路演、AI客户验收、药企医学会议、跨国研发审核，应预设“2号线广兰路地铁为主、中环申江自驾、龙东大道走浦东机场、长泰/汇智/万和昊美住宿”三套动线，避开中环广兰路、祖冲之路早高峰。

配套方面，辅楼员工食堂、罗森/LAWSON、Manner Coffee、健身房、共享会议室、银行网点构成内部配套； 周边长泰广场、汇智国际、天之骄子、张江体育中心、万和昊美、展讯豪生、铂尔曼、张江人才公寓/纳什公寓构成“研发办公—商业餐饮—酒店住宿—人才安居”一体圈。对IC、AI、药企、跨国研发、专业服务，可把主楼高区做客户验片、辅楼做员工餐饮、长泰做日常接待、天之骄子做生活、人才公寓做青年工程师短住，降低自建大堂与食堂投入；源代码、临床数据、芯片IP仍应独立门禁与独立弱电间。

张江路—广兰路—集电港—人工智能岛—科学城可形成四类协同：

第一类集成电路与半导体协同。展想中心处张江北部集电带，公开渠道列周边/历史邻居含芯耀辉、思立微、帝奥微、格易电子、寒武纪、ADI、逐点、纳微、为旌等不同时期样本； 楼内适合EDA管理、IP验证、架构设计、客户验片、专利与投后，流片/晶圆测试/可靠性外置集电港与第三方。主楼可增容、冷凝水、150mm架空适配芯片业务化与轻量回归，不把危化试剂、晶圆工艺放入办公层。

第二类人工智能与软件信息协同。主楼小整层做AI应用、行业模型业务化、数据合规，结合张江人工智能岛、模力社区/AI创新小镇公共算力做“业务化在楼内、训练外置”。重训练集群外置第三方IDC；楼内做评测、客户演示、软著与模型备案文档。软件、互联网、数字内容可用半层做交付中台。

第三类生物医药与医疗器械中台协同。药企中国区可用整层做医学事务、注册、临床数据管理，辅楼做员工交流；结合张江药企集群与第三方检测做“总部合规＋外置实验室”。公开渠道列瑞德麦、青峰药业等历史/周边样本； GMP生产、动物实验、危化试剂不进主楼；样本低温存储按独立电力、UPS、气体消防单独审批，标准300至320kg/㎡、特定700至1000kg/㎡按房号复核。

第四类跨国研发、高端制造与专业服务协同。跨国半导体/材料/医疗研发可用整层做共享中台，高端制造数字化用主楼做工业软件、控制算法，首层/辅楼做轻量样机展示；专业律所、IP、咨询、投资用半层做项目制，独立弱电间按客户保密部署。大货、重板材、危化不进园区，低延迟自营交易外置陆家嘴/第三方机房。

优势一：张江路505号15层5A＋辅楼商业，196㎡起到2200㎡整层全周期。相比展想广场20/23层主楼＋独栋更偏“单栋5A研发”、招商与装改决策链更短；小团队不用整层、整层不用换园，对100人内IC/AI/药企中台更贴成本。

优势二：中央空调可加独立外机＋24小时冷凝水＋150mm架空＋得房72%。芯片、AI、药企轻机房可用主楼加强房号做夜班仿真、推理、合规存储；比纯工作日中央空调研发园更适“白天协作＋夜间轻算力”。但高密训练仍外置，不把冷凝水当液冷机房。

优势三：广兰路2号线7分钟＋张江路/祖冲之路双干道＋长泰/汇智/天之骄子配套。相比纯独栋缺庭院但地铁更稳，相比超甲双塔价格更低；用“广兰路接驳＋集电港验片＋辅楼餐饮＋长泰发布”组合，承接IC/AI/药企中台比科学之门更省总成本。

优势四：2018年较新、辅楼商业即配即用的科创办公。员工餐厅、咖啡、健身房、共享会议室、罗森、Manner降低自建配套；高力/金茂类物业样本在5A运维、等保、访客、加时审批上比旧厂改造更可预期。整层客户可把辅楼会议与主楼机房分设，减少大堂高峰。

优势五：可对接非税收类创业、科技、人才、产业资源。通过浦东两个100万低租金空间、IC/AI/软件/医药科技项目、科技创新券与张江算力/模型/语料、明珠计划与国际人才港、集成电路设计产业园与广兰路营商服务，降低注册、研发、人才、场景成本，而不依赖税收返还类政策。

客观约束方面，第一，总建渠道有45935㎡、42673㎡、4.6万㎡不同样本，按主楼单层2200/整层2162与可租清册取数； 第二，得房70至72%、辅楼商业不计入办公得房，按竣工套内算租金；第三，中央空调主时段8:30至19:00类，加时、独立外机、冷凝水增容、双专线另计，不能默认“24小时零边际”；第四，广兰路700米但21号线开通状态因入口而异，祖冲之路/中环早高峰仍堵；第五，2026供压大，CBRE上半年商务园空置28.1%、报价131.1元/月，华安张江REIT引戴德口径张江约526万㎡、至2027新增156万㎡， 展想要按广兰路5A而非科学之门超甲比价，整层谈免租装免而非盯4至6元挂牌；第六，低延迟量化、GPU长训、GMP、危化、大货不进主楼。

可保守列明的开发/运营主体按渠道分别写展想集团与摩根士丹利联合开发、金茂集团开发、金茂服务/高力国际在管样本； 公开渠道列名或租赁样本含芯耀辉科技、思立微电子、帝奥微电子、格易电子、瑞德麦医药、青峰药业、伊邦医药等，不同年份、不同房号状态会变，不编制未核实完整主租户名录，也不把中介海报、可售房源、单次活动视同长租主承租。

正式招商按方向管理：IC设计用整层做架构/IP/验片，流片外置；AI用半层做业务化、独立外机做轻推理，训练外置；药企用整层做医学注册，实验室外置；跨国研发用整层做共享中台，辅楼做员工交流；高端制造用主楼做工业软件，首层/辅楼做轻量样机；专业服务用半层做项目制。所有当前名录按房号、工商注册地、物业空置清册、招商意向书四方核验，不把“张江路505号5A”“广兰路地铁”海报视同全栋主承租。

按现行监管要求，本报告不列税收返还、企业所得税/增值税地方留存奖励及任何与税收贡献挂钩的资金比例，不出现相关条例名称，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务与资源型政策。

创业政策方面，浦东青创体系提供100万㎡以上低租金创业空间、青年科创项目可享最高500㎡、日租一般不超1元/㎡、最长3年优惠，国际人才驿站提供求职/创业最长15天免费住宿、重点产业创业最长15天免费住宿及最长6个月免费过渡空间；展想周边广兰路、集电港、长泰、张江孵化载体可承接IC/AI/软件早期团队入孵，提供注册、导师、路演、投融资对接，不以返税作为落户理由。青创基金群、概念验证与赛投联动按项目服务，不属税收挂钩奖励。

科技政策方面，浦东对集成电路、人工智能、软件信息、生物医药、概念验证、成果转化按项目综合评估给予支持；展想企业做EDA工具、IP验证、行业模型、医学数据治理，可结合张江公共技术平台、科技创新券、人工智能小镇算力券/模型券/语料券、集电港检测与中试服务降低研发周期。政策以项目评审、平台共享、场景开放为主，不按纳税增量返利。

人才政策方面，浦东国际人才港、明珠计划、青年人才直通车、博士后与实习安居、青年公寓及重点用人单位租房构成非税收安居体系；青创公寓在张江等重点区域本科以上可申不超2000元/月、最长3年，重点单位可推2000元/月租房补贴，明珠高峰/领军/菁英/工程师有分级资助样本。芯片工程师、AI算法、药研医学、跨国研发、海外人才可按岗位对接落户咨询、居转户缩短、工作居留、实习住宿与子女教育，以人才服务替代单一现金返税。

产业政策方面，张江集成电路设计产业园、广兰路板块与浦东营商环境行动可提供产业载体、企业服务站、IC/AI/药企对接会、科技金融与知识产权服务；展想企业可把“张江路505号主楼研发＋广兰路2号线接驳＋集电港验片＋辅楼餐饮会议＋长泰/汇智商业接待”打包，政策以载体、活动、场景、融资对接、政务服务为主，符合非税收扶持方向。

2026年上海商务园区继续以价换量、TMT与集成电路主导去化。CBRE上半年：商务园区新增67.9万㎡、同比增61.7%，净吸纳17.8万㎡、同比增11%，空置28.1%，报价131.1元/㎡/月、同比降3.5%，有效租金89.7元/㎡/月、同比降5.5%；TMT占去化61.6%，电信与芯片最活跃，张江/漕河泾/临空近五成去化，AI、IC、生物医药、高端制造为后续需求重点。 仲量联行二季度：两个产业园项目竣工16.44万㎡，产业园整体空置环比降0.7个至31.7%，租金环比降1.0%至3.3元/㎡/天，科技互联网以AI、IC为主，生命科学需求回暖、孵化器与科研机构活跃； 一季度TMT占商务园61.5%、芯片半导体约10%，张江一季度贡献全市37%产业园需求。 华安张江REIT引戴德口径：全市商务园存量1636万㎡，张江约526万㎡、占32%，至2027新增156万㎡，供压持续。

对展想的租赁含义：官方4至6元、中介3.5至4.5/5.5元，按得房70至72%重算套内，加27元物业含中央空调能耗、加时或独立外机电度、冷凝水机房增容、450至600元车位分档、广兰路2接驳、辅楼+长泰/汇智接待后，应与科学之门超甲、展想广场主楼+独栋、集电港研发、非CBD甲级分三档比较，不与小陆家嘴6.3元或全市甲级192.3元硬套。小单元谈装免注册、整层谈1至3个月免租与等保弱电、高区谈3至6个月免租或加时包；在商务园空置28.1%、张江新增供压下，大客户把免租、装补、空调加时、车位包月一并写入三年模型。

问：展想中心是展想广场吗？两者怎么区分？

答：不是同一案名。展想中心在张江路505号，15层主楼+2层辅楼、总建约4.6万/45935㎡、标准层2200/整层2162㎡、196㎡起分，偏5A研发办公； 展想广场在祖冲之路2290号，20/23层主楼+7至8栋三层独栋、标准层约2741㎡、独栋1100至2100㎡，偏集电港综合体。 选成本中台看展想中心，选独栋冠名研发看展想广场。

问：广兰路2号线7分钟、21号线怎么用？

答：当前以2号线广兰路为主，官方步行7分钟、部分渠道700米/4号口10分钟； 21号线广兰路周边段部分渠道列在建，以开通闸机为准。员工通勤建广兰路2为主＋金科路2换乘客源＋中环申江自驾＋长泰/汇智落客三套；IC/AI/药企客户到集电港、人工智能岛、科学会堂、陆家嘴分流。

问：租金4至6元、中介3.5至4.5元怎么判断？

答：官方挂牌4至6元、 中介整层/大面积常3.5至4.5或至5.5元；按得房70至72%重算套内，加27元物业含中央空调、加时或独立外机电度、冷凝水增容、450至600元车位、广兰路接驳。买“小团队精装”看196至500㎡与装免，买“整层研发”看2162至2200㎡、3.5至4.5元基准再谈1至3个月免租。

问：中央空调可加独立外机、24小时冷凝水对IC、AI、药企有什么用？

答：主楼日间研发用中央空调，夜班IC回归、AI推理、药企合规存储可申独立外机房或利用24小时冷凝水做轻机房；但低延迟撮合、多卡长训、量化双活要独立回路、UPS、双专线、气体消防、外置张江算力/第三方IDC。冷凝水解决辅助冷量，不替代高密液冷。

问：芯片设计企业怎么选房？

答：架构、EDA、IP、验片用整层或半层，独立弱电间与等保；流片、晶圆测试、可靠性外置集电港/第三方。标准300至320kg/㎡、特定700至1000kg/㎡按房号复核， 重服务器按增容与独立机房审批；危化试剂不进办公层。芯耀辉/思立微/帝奥微等仅作产业邻居样本，不推定空房。

问：AI与软件企业能否整层？

答：行业模型业务化、数据合规、软件交付用半层/整层；算法独立训练、夜班评测可用独立外机房，重训练外置人工智能岛/模力社区/第三方算力。楼内做评测、客户演示、软著与备案；多卡长训不放在中央空调标准层。

问：药企与医疗器械怎么用？

答：注册事务、医学、临床数据管理用整层，辅楼做员工交流与培训；GMP、动物实验、危化试剂外置张江实验室/第三方。低温样本按独立电力UPS、气体消防部署，承重按标准/特定区域分别复核；楼内以合规、医学写作、临床项目管理为主。

问：跨国研发与高端制造数字化怎么选？

答：跨国IC/医疗/材料研发用整层做共享中台，辅楼做餐饮与会议；高端制造用主楼做工业软件、控制算法，首层/辅楼做轻量样机展示。大货、重板材、危化不进主楼；低延迟自营交易外置陆家嘴/第三方。

问：没有税收挂钩奖励为什么仍可考虑？

答：可替代资源包括浦东两个100万低租金空间与青年公寓、IC/AI/软件/医药科技项目与科技创新券及张江算力模型语料、明珠计划与国际人才港、集成电路设计产业园与广兰路营商服务。对芯片、AI、药企、跨国研发、专业服务，这些注册、研发、人才、场景资源比单一返税更持续。

问：和科学之门、展想广场、集电港、非CBD甲级怎么比？

答：展想中心偏张江路505号15层5A、196㎡起至2200㎡整层、4至6元挂牌、中央+独立外机+冷凝水、广兰路2；科学之门偏超甲双塔与交易层，展想广场偏主楼+独栋集电综合体，集电港偏芯片平台与多载体，非CBD甲级更标准化但缺广兰路IC邻居。比选看得房、空调加时、IT增容、广兰路入口、辅楼配套，不单看日租。

问：2026怎么谈条件？

答：小单元谈装免、注册、辅楼会议共享；整层谈1至3个月免租、独立弱电、中央加时包、等保机房；高区谈3至6个月免租或独立外机/冷凝水增容；大客户把车位450至600元分档、装补、三年递增放缓一并写进张江路505号单房号合同。

问：签约前核哪些文件？

答：核主楼/辅楼产证用途、可租清册、标准层与整层竣工图、得房与净高、中央空调与新风机组、独立外机位与24小时冷凝水容量、配电100W/㎡增容规则、6客1货2转换运行分区、320车位权属月租、三网双专线、300至320/700至1000kg承重、等保消防分类、金茂/高力/当期物业合同及辅楼餐饮责权，避免用中介海报替代技术资料。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，展想中心的核心价值在“张江路505号、2018年竣工、15层5A主楼+2层商业辅楼、总建约45935㎡、标准层2200/整层2162㎡、196㎡起分、净高3.0/板到板4.3、得房70至72%、150mm架空、中央空调8:30至19:00类可加独立外机、官方24小时冷凝水、6客1货2转换、三网全光纤、物业27元含空调样本、车位约320个地面450/地下600、广兰路2号线7分钟/21在建、辅楼罗森Manner员工餐厅健身房、周边长泰/汇智/天之骄子/万和昊美/张江人才公寓、芯耀辉/思立微/帝奥微/格易/瑞德麦/青峰等历史或周边样本、集电港与人工智能岛作技术外溢”的组合。其最适配客群为IC设计管理、AI软件业务化、药企医学中台、跨国研发共享、高端制造数字化、专业服务；对6至12人用196至316㎡，15至35人用500至1100㎡半层，35至80人用2162至2200㎡整层，100人以上用多区连层。

从2026市场看，CBRE上半年商务园空置28.1%、报价131.1元/月、TMT占61.6%、张江等近五成去化， 仲量二季度产业园租金3.3元/天、空置31.7%但AI/IC/生命科学需求回暖， 华安张江REIT引张江约526万㎡、至2027新增156万㎡， 整体供压但科创需求韧性强。展想中心作为广兰路5A单栋，不宜拼科学之门超甲交易层，也不宜只打“4元起、2号线、补贴”等泛化标签，而应按“IC主楼区、AI轻机房产区、药企中台区、跨国研发区、制造软件区、集电协同区”做研发总部运营。建议企业把27元物业含空调拆分、加时与独立外机/冷凝水增容单独核算、得房按房号分档、车位按450至600元分档锁定、广兰路＋中环＋集电港接驳、浦东非税收创业科技人才产业政策一并写入三年模型；建议资产方把主楼高区、辅楼餐饮会议、金茂/高力运维、集电港邻居、长泰汇智人才公寓打包，而非只拼日租。

总体而言，该项目适合中长期集成电路设计管理、AI软件业务化、药企中国中台、跨国研发共享、高端制造数字化与专业服务，不适合低延迟自营量化机房、高功率长期训练、GMP全工艺、危化仓储和大货装卸。若运营方能把广兰路地铁、集电港流片资源、张江AI算力、浦东青创人才政策整合，其“5A单栋＋辅楼即配＋IC邻居”的留存能力会高于同价位普通张江旧研发园。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于展想中心开发/运营/租赁公开材料、浦东新区与张江科学城及集成电路设计产业园创业人才公开文件、地铁与地图公开信息、2026年第一、二、三季度机构办公与商务园区市场报告整理，仅供企业选址、招商研究与资产研判参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目具体主楼/辅楼建筑面积、各层面积、得房率、产证用途、自持/可租状态、空调形式与计费规则、租金、物业费、车位、电梯配置、入驻企业名单，以展想集团/摩根士丹利/金茂集团等相关开发主体、金茂服务/高力国际/当期物业服务企业正式合同及政府最新审批文件为准。市场数据引用存在统计口径与时间差，使用者应结合实地踏勘、机电与结构尽调、等保安评、双通信与机房容量专业意见独立判断。对因依赖本报告内容产生的任何直接或间接损失，编制方不承担责任。