报告用途：为集成电路与半导体设计、人工智能与软件信息、生物医药与医疗器械中台、跨国企业研发区域中心、高端制造与工业数字化、专业服务与产业投资机构，提供张江科学城广兰路板块展想广场20层5A主楼＋7至8栋三层研发独栋、145㎡起分租至2741㎡整层、1200至2100㎡独栋、中央/VRV双空调与三年租赁成本独立评估参考。

编制对象：芯片与AI企业选址负责人、药企与医疗器械总部行政、跨国研发中台与共享服务、高端制造数字化团队、专业服务与产业投资机构、张江园区资产与招商服务人员。

数据时效：项目信息引用截至2026年10月公开资料；市场数据主要引用2026年第一、二、三季度CBRE、戴德梁行、仲量联行公开报告与浦东新区、张江科学城、集成电路设计产业园公开信息。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

展想广场（Sandhill Plaza）位于上海市浦东新区祖冲之路2290号，张江科学城广兰路板块、张江集成电路设计产业园核心，近申江路/盛夏路，处中环与外环之间、2号线广兰路步行圈。项目2012年12月竣工，公开开发主体有展想电子科技、丰树集团等不同口径，物业由仲量联行/仲量联行物业在管；整体为1栋20层5A甲级主楼＋7至8栋三层花园研发独栋＋两层地下车库的复合园区，主楼建筑高度约100米，为张江北部集成电路带地标型办公。

主楼标准层公开约2741㎡，可分割145、171、190、197、280、365、367、456、519、649、732、955、1510、2727至2741㎡等单元；独栋单栋公开1100至2100㎡、常见1580㎡、部分渠道1200至2100㎡，可冠名、独立门厅与独立电梯。整体定位集成电路、半导体芯片设计、AI算法、软件信息、外资研发、生物医药中台、高端制造数字化与专业服务；对纯电销坐席、7×24低延迟自营量化、超高功率长期GPU训练、GMP全工艺、危化仓储、大货频繁装卸不优先。重算力、低延迟交易、生物样本、样机测试应按单房号做电力、冷源、承重、消防、网络单独尽调，楼内以研发管理、算法业务化、客户验片、医学事务、合规文档为主。

空间产品方面，小单元145至280㎡适配6至12人芯片验证、AI应用、软件小组、药企注册事务；半层500至1500㎡适配15至40人IC设计管理、模型业务化、医学中台；整层2741㎡适配40至90人研发总部职能，做半导体IP、AI中台、药企中国区管理；独栋1100至2100㎡适配20至60人独立研发总部，做芯片设计中心、AI实验室管理、跨国研发共享、工业软件总部。主楼得房多源70%、分隔73%、整层部分渠道列88%但应以竣工套内重算；独栋因附赠庭院、独立门厅，产证面积与实用接待面积分开核算。

机电与空调方面，主楼公开中央空调，部分渠道列工作日8:00至19:00或8:30至17:30，带PM2.5新风、可放独立外机；独栋公开VRV独立空调、24小时使用。主楼配置双路供电、全光纤、150mm架空地板，每层设荷载加强机房，标准配电部分渠道列120W/㎡可增容、标准层承重350kg/㎡、独栋500kg/㎡；整层IT、芯片夜班仿真、AI推理小集群可用主楼加强机房，但长时多卡训练、低延迟撮合、量化双活不能只靠中央空调与标准配电。建议按“独立回路、UPS、双运营商多路由专线、气体消防、外置张江公共算力/第三方IDC”单独设计；主楼中央空调加时按物业规则另计，独栋VRV按电度分区计量更灵活。

垂直交通与网络方面，主楼瑞士迅达客梯8部、货梯1至2部，部分渠道列目的楼层群控，可缩短候梯；独栋独立电梯按栋核验。三网电信/联通/移动全覆盖，主楼全光纤、每层机房空间预留；低延迟金融、AI多卡、跨园区灾备应核BGP、双专线、独立弱电间与等保机柜供电。大堂公开9米挑高样本、部分渠道列超10米，主楼全景玻璃、中心绿地、30%绿化，接待与员工体验优于普通研发园。

费用方面，2026公开挂牌离散：主楼官网日租4.5至6.8元、部分中介整层/大面积3.0至5.0元、广兰路周边稿3.8至4.8元、塔楼4至6.5元；独栋按栋询价。物业多源主楼25元、部分渠道塔楼26.5元、独栋15.9元/㎡/月；车位地上160+地下508合计668个样本，月租400元、部分渠道600至630元、独栋稿600至630元，以清册为准。 企业三年模型建议用“日租÷得房分档＋25/26.5主楼或15.9独栋物业含项拆分＋中央加时或VRV电度＋车位月租×到岗率＋广兰路2号线接驳＋天之骄子/长泰/汇智接待”套内核算。小单元谈装免与注册，整层谈1至3个月免租、独立弱电与等保，独栋谈1至3个月免租、庭院冠名、VRV分户与夜间门禁，不以单一3元、4.5元或6.8元挂牌直接签约。

轨交方面，项目至2号线广兰路站多源列500至700米、步行5至8分钟，部分渠道650米，以主楼/独栋入口导航为准；21号线广兰路/周边段部分渠道列在建或未来双轨，以实际开通闸机为准。2号线串虹桥、人民广场、陆家嘴、浦东机场，广兰路换有轨电车与张江内部公交；员工通勤建“广兰路2为主、中环自驾为辅、13金科路/张江高科作换乘客源、长泰/汇智落客”多套方案。芯片、AI、药企、跨国研发客户到集电港、人工智能岛、科学会堂、陆家嘴分流，不按单站直线定全员到岗。

道路与机场方面，紧邻中环、申江路、龙东大道、S20外环、华夏/罗山高架；公开样本30分钟到陆家嘴、浦东机场约26至28公里/28分钟样本、虹桥约32公里/49分钟样本，实际因广兰路早晚高峰而异。对IC路演、AI客户验收、药企医学会议、跨国研发审核，应预设“2号线广兰路地铁为主、中环申江自驾、龙东大道走浦东机场、天之骄子/万和昊美/展讯豪生住宿”三套动线，避开中环广兰路、申江路早高峰。

配套方面，园区主楼大堂星巴克/COSTA、全家、员工食堂、浦发银行、图文、共享会议室，独栋庭院与中心绿地构成内部接待；周边天之骄子生活广场、长泰广场、汇智国际、万和昊美、展讯豪生、铂尔曼、张江人才公寓/纳什公寓/雍萃类人才居住构成“研发办公—商业餐饮—酒店住宿—人才安居”一体圈。对IC、AI、药企、跨国研发、专业服务，可把主楼高区做客户验片、独栋做独立研发、长泰做日常餐饮、天之骄子做员工生活、昊美/豪生做访客住宿，降低自建大堂与食堂投入；源代码、临床数据、芯片IP仍应独立门禁与独立弱电间。

广兰路—集电港—人工智能岛—张江中区—金桥可形成四类协同：

第一类集成电路与半导体协同。展想处张江集成电路设计产业园广兰路核心，公开列名/样本含寒武纪、紫光展锐/紫光存储、ADI亚德诺、Pixelworks逐点半导体、纳微半导体、为旌科技、磐矽半导体等不同时期渠道信息；楼内适合EDA管理、IP验证、架构设计、客户验片、专利与投后，流片/晶圆测试/可靠性外置集电港与第三方。主楼加强机房、双路供电、150mm架空适配芯片业务化与轻量回归，不把危化试剂、晶圆工艺放入办公层。

第二类人工智能与软件信息协同。主楼小单元做AI应用、行业模型业务化、数据合规，独栋做算法团队独立研发；结合张江人工智能岛、模力社区/AI创新小镇公共算力做“业务化在楼内、训练外置”。重训练集群外置第三方IDC；楼内做评测、客户演示、软著与模型备案文档。游戏/互联网类如边锋等公开样本可作产业邻居，不推定当前整层承租。

第三类生物医药与医疗器械中台协同。药企中国区可用主楼整层做医学事务、注册、临床数据管理，独栋做小型研发管理；结合张江药企集群与第三方检测做“总部合规＋外置实验室”。GMP生产、动物实验、危化试剂不进主楼；样本低温存储按独立电力、UPS、气体消防单独审批，承重按350kg/㎡标准层复核。

第四类高端制造、跨国研发与专业服务协同。高端制造数字化、工业软件、半导体设备代理可用独栋首层做样机展示与售前，主楼做控制软件；跨国农业/化工/材料研发如科迪华、杜邦、博禄等公开样本可作产业邻居，用主楼半层做共享中台。专业律所、IP、咨询、投资用主楼小整层做项目制，独立弱电间按客户保密部署；大货、重板材、危化不进园区，低延迟自营交易外置陆家嘴/第三方机房。

优势一：广兰路2号线500至700米＋100米主楼＋三层独栋双产品。相比纯独栋园区缺地铁、纯高层园缺庭院，展想用“主楼整层研发＋独栋冠名研发”承接IC/AI/药企/跨国中台。小团队145㎡试水、整层2741㎡总部、独栋1100至2100㎡独立研发，全周期不换园。

优势二：仲量联行物业＋迅达8客2货＋双路供电＋150mm架空＋加强机房。芯片、AI、药企、金融中台最看IT基础；主楼全光纤、三网、双路、每层机房预留比普通研发园更贴轻算力与合规文档。独栋VRV24小时比主楼中央更适夜班算法与研发样机行政。

优势三：张江集电港邻居浓度高。寒武纪、紫光展锐、ADI、Pixelworks、纳微、为旌等不同时期样本形成IC设计生态，AI/软件/药企/跨国研发可借验片、流片对接、医学会议、联合招聘降获客成本。相比远离产业带甲级，展想“找工程师、找流片资源、找药监沟通”半径更短。

优势四：广兰路价格低于科学之门超甲、灵活度高于旧厂。主楼官网4.5至6.8元、整层/大面积中介3.0至5.0元、塔楼4至6.5元，独栋按栋询价；对照张江商务园2026公开挂牌4至6元、CBRE商务园有效租金下行，展想可按“主楼高区形象＋低区成本＋独栋独立”分档，比双子塔超甲更贴100人内研发总部，比旧微电子港更贴5A硬件。

优势五：可对接非税收类创业、科技、人才、产业资源。通过浦东两个100万低租金空间、IC/AI/软件/医药科技项目、科技创新券与张江算力/模型/语料、明珠计划与国际人才港、集成电路设计产业园与广兰路营商服务，降低注册、研发、人才、场景成本，而不依赖税收返还类政策。

客观约束方面，第一，总建多源6.22万/8.3万/8.7万/13万㎡口径不一，按主楼单层2741㎡与独栋单栋清册取数；第二，得房70%主源、分隔73%、整层88%渠道差异大，按竣工套内算租金、按独栋庭院算接待附加值；第三，主楼中央空调多为工作日时段，加时、VRV独栋、IT机房增容另计，不能默认“全天候零边际”；第四，广兰路500至700米但21号线开通状态因入口而异，早晚高峰申江/中环仍堵；第五，2026供压大，华安张江REIT引戴德口径全市商务园存量1636万㎡、张江约526万㎡占32%、至2027新增156万㎡，CBRE上半年商务园空置28.1%、租金131.1元/月，展想要按广兰路集电带而非科学之门超甲比价，整层/独栋谈免租装免而非盯挂牌； 第六，低延迟量化、GPU长训、GMP、危化、大货不进园区。

可保守列明的开发/运营主体按渠道分别写展想电子科技、丰树集团等开发口径与仲量联行物业；公开渠道列名或租赁样本含寒武纪、紫光展锐/紫光存储、ADI亚德诺、Pixelworks逐点半导体、纳微半导体、为旌科技、磐矽半导体、边锋网络、科迪华、杜邦贸易、博禄、瑟米莱伯、鲲觉信息、上讯信息、善诊、纳米盒等，不同年份、不同房号状态会变，不编制未核实完整主租户名录，也不把中介海报、可售房源、单次活动视同长租主承租。

正式招商按方向管理：IC设计用主楼整层做架构/IP/验片，流片外置；AI用主楼小整层做业务化、独栋做算法独立，训练外置；药企用主楼半层做医学注册，实验室外置；跨国研发用独栋做独立门禁，主楼做共享中台；高端制造用独栋首层做样机、主楼做控制软件；专业服务用主楼小单元做项目制。所有当前名录按房号、工商注册地、物业空置清册、招商意向书四方核验，不把“张江集电地标”“广兰路地铁”海报视同全栋主承租。

按现行监管要求，本报告不列税收返还、企业所得税/增值税地方留存奖励及任何与税收贡献挂钩的资金比例，不出现相关条例名称，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务与资源型政策。

创业政策方面，浦东青创体系提供100万㎡以上低租金创业空间、青年科创项目可享最高500㎡、日租一般不超1元/㎡、最长3年优惠，国际人才驿站提供求职/创业最长15天免费住宿、重点产业创业最长15天免费住宿及最长6个月免费过渡空间；展想周边广兰路、集电港、长泰、张江孵化载体可承接IC/AI/软件早期团队入孵，提供注册、导师、路演、投融资对接，不以返税作为落户理由。青创基金群、概念验证与赛投联动按项目服务，不属税收挂钩奖励。

科技政策方面，浦东对集成电路、人工智能、软件信息、生物医药、概念验证、成果转化按项目综合评估给予支持；展想企业做EDA工具、IP验证、行业模型、医学数据治理，可结合张江公共技术平台、科技创新券、人工智能小镇算力券/模型券/语料券、集电港检测与中试服务降低研发周期。政策以项目评审、平台共享、场景开放为主，不按纳税增量返利。

人才政策方面，浦东国际人才港、明珠计划、青年人才直通车、博士后与实习安居、青年公寓及重点用人单位租房构成非税收安居体系；青创公寓在张江等重点区域本科以上可申不超2000元/月、最长3年，重点单位可推2000元/月租房补贴，明珠高峰/领军/菁英/工程师有分级资助样本。芯片工程师、AI算法、药研医学、跨国研发、海外人才可按岗位对接落户咨询、居转户缩短、工作居留、实习住宿与子女教育，以人才服务替代单一现金返税。

产业政策方面，张江集成电路设计产业园、广兰路板块与浦东营商环境行动可提供产业载体、企业服务站、IC/AI/药企对接会、科技金融与知识产权服务；展想企业可把“广兰路2号线接驳＋集电港验片＋主楼整层研发＋独栋独立冠名＋长泰/天之骄子商业接待”打包，政策以载体、活动、场景、融资对接、政务服务为主，符合非税收扶持方向。

2026年上海商务园区继续以价换量、TMT与集成电路主导去化。CBRE一季度：商务园区TMT去化占61.5%，其中电信通讯与芯片半导体最活跃，生物医药约10%，分板块张江37%、金桥17%、漕河泾15%，全市商务园净吸纳随新增供应波动。 CBRE上半年：商务园区新增67.9万㎡、同比增61.7%，净吸纳17.8万㎡、同比增11%，空置28.1%，租金报价131.1元/㎡/月、同比降3.5%，有效租金89.7元/㎡/月、同比降5.5%；TMT占去化61.6%，电信与芯片最活跃，张江/漕河泾/临空近五成去化，AI、IC、生物医药、高端制造为后续需求重点。 华安张江REIT引戴德口径：全市商务园存量1636万㎡，张江约526万㎡、占32%，至2027新增156万㎡，供压持续。

对展想的租赁含义：主楼官网4.5至6.8元、整层/大面积中介3.0至5.0元、塔楼4至6.5元，按得房70小户、73分隔、整层另核重算套内，加25/26.5主楼或15.9独栋物业、中央加时或VRV电度、400至630元车位分档、广兰路2接驳、天之骄子/长泰/汇智接待后，应与科学之门超甲、集电港研发、微电子港旧园、非CBD甲级分三档比较，不与小陆家嘴6.3元或全市甲级192.3元硬套。小单元谈装免注册、整层谈1至3个月免租与等保弱电、独栋谈1至3个月免租与庭院冠名；在张江商务园空置28.1%、新增供压背景下，大客户可把免租、装补、空调加时、车位包月一并写入三年模型。

问：展想广场是标准写字楼还是张江集电带研发综合体？

答：以祖冲之路2290号20层5A主楼＋7至8栋三层独栋为主，主楼标准层约2741㎡、145㎡起分，独栋1100至2100㎡可冠名，属广兰路集成电路设计产业园研发办公综合体。纯电销、低延迟自营量化、GPU长训、GMP、危化、大货不优先；IC设计、AI软件、药企中台、跨国研发、高端制造数字化、专业服务很适配。

问：广兰路2号线500至700米、21号线怎么用？

答：当前以2号线广兰路为主，步行按主楼/独栋入口5至8分钟样本；21号线周边段部分渠道列在建/未来双轨，以开通闸机为准。员工通勤建广兰路2为主＋中环申江自驾＋13金科路/张江高科换乘客源＋长泰/天之骄子落客三套；IC/AI/药企客户到集电港、人工智能岛、科学会堂、陆家嘴分流。

问：租金3.0、4.5、6.8怎么判断？

答：整层/大面积中介3.0至5.0元、主楼官网4.5至6.8元、塔楼招商稿4至6.5元，独栋另询；按得房70小户、73分隔、整层另核重算套内，加25/26.5主楼或15.9独栋物业、中央加时或VRV电度、400至630元车位、广兰路接驳。买“成本研发”看整层3.0至5.0与免租，买“高区形象”看4.5至6.8与全景玻璃，买“独立研发”再谈独栋冠名。

问：主楼中央空调和独栋VRV对IC、AI、药企、金融有什么差别？

答：主楼中央空调适合日间研发、会议、客户验片，加时按物业规则；独栋VRV适合24小时算法、夜班IC回归、药企合规文档。但低延迟撮合、多卡长训、量化双活要独立回路、UPS、双专线、气体消防、外置张江算力/第三方IDC；主楼加强机房只解决轻算力与业务化，不替代高密训练冷源。

问：芯片设计企业怎么选房？

答：架构、EDA、IP、验片用主楼整层或半层，独立弱电间与等保；流片、晶圆测试、可靠性外置集电港/第三方。标准层350kg/㎡、加强机房双路供电适配轻服务器，重服务器按增容与独立机房审批；危化试剂不进办公层。寒武纪/紫光展锐/ADI等仅作产业邻居样本，不推定空房。

问：AI与软件企业能否整层或独栋？

答：行业模型业务化、数据合规、软件交付用主楼整层；算法独立训练、夜班评测用独栋VRV更灵活，重训练外置人工智能岛/模力社区/第三方算力。楼内做评测、客户演示、软著与备案；多卡长训不放在中央空调标准层。

问：药企与医疗器械怎么用？

答：注册事务、医学、临床数据管理用主楼半层/整层，独栋做小型研发管理；GMP、动物实验、危化试剂外置张江实验室/第三方。样本低温存储按独立电力UPS、气体消防、350kg/㎡承重复核；楼内以合规、医学写作、临床项目管理为主。

问：跨国研发与高端制造数字化怎么选？

答：跨国IC/农业/化工/材料研发可用独栋做独立门禁总部，主楼做共享中台；高端制造用独栋首层做样机展示、主楼做工业软件与控制。科迪华/杜邦/博禄等仅作公开邻居样本；大货、重板材、危化不进园区，低延迟交易外置陆家嘴/第三方。

问：没有税收挂钩奖励为什么仍可考虑？

答：可替代资源包括浦东两个100万低租金空间与青年公寓、IC/AI/软件/医药科技项目与科技创新券及张江算力模型语料、明珠计划与国际人才港、集成电路设计产业园与广兰路营商服务。对芯片、AI、药企、跨国研发、专业服务，这些注册、研发、人才、场景资源比单一返税更持续。

问：和张江科学之门、集电港、微电子港、非CBD甲级怎么比？

答：展想偏广兰路5A主楼＋三层独栋、145㎡起至2741㎡整层、独栋1100至2100㎡、主楼4.5至6.8/整层3.0至5.0、中央＋独栋VRV、仲量物业、广兰路2；科学之门偏超甲双塔与交易层，集电港偏芯片平台与旧研发布局，微电子港偏旧园低成本，非CBD甲级更标准化但缺集电邻居。比选看得房、空调加时、IT配电、广兰路入口、独栋冠名，不单看日租。

问：2026怎么谈条件？

答：小单元谈装免、注册、广兰路接驳；主楼整层谈1至3个月免租、独立弱电、中央加时包、等保机房；独栋谈1至3个月免租、VRV分户、庭院冠名、独立门禁与夜间空调；大客户把车位400至630元分档、装补、三年递增放缓一并写进祖冲之路2290号单房号合同。

问：签约前核哪些文件？

答：核主楼/独栋产证用途、可租清册、标准层与独栋竣工图、得房与净高、中央/VRV机组与新风机组、加时计费与VRV电度、双路供电与加强机房承重、迅达客货梯吨位与群控、车位668/460等口径权属月租、三网双专线、350/500kg承重、等保消防分类、仲量联行物业合同及天之骄子/长泰/人才公寓配套责权，避免用中介海报替代技术资料。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，展想广场的核心价值在“祖冲之路2290号、广兰路2号线500至700米、2012年竣工、20层5A主楼＋7至8栋三层独栋、主楼总建多源6.22/8.3/8.7/13万按单栋取数、标准层2741㎡、145㎡起分、整层2727至2741㎡、独栋1100至2100/常见1580㎡、层高4.2米净2.85/大堂9米样本、得房70至88%按房号重算、迅达8客2货、双路供电＋150mm架空＋每层加强机房、主楼中央8:00至19:00类/独栋VRV24小时、车位160地上＋508地下合计668/部分460、物业25或26.5主楼/15.9独栋、仲量联行在管、寒武纪/紫光展锐/ADI/Pixelworks/纳微/为旌等集电邻居样本、天之骄子/长泰/汇智/万和昊美/张江人才公寓配套”的组合。其最适配客群为IC设计、AI软件、药企医学中台、跨国研发、高端制造数字化、专业服务；对6至12人用145至280㎡，15至40人用500至1500㎡半层，40至90人用2741㎡整层，20至60人独立研发用独栋1100至2100㎡。

从2026市场看，CBRE一季商务园张江去化占37%、TMT61.5%以芯片电信最活跃，上半年商务园空置28.1%、租金131.1元/月、新增67.9万㎡，华安张江REIT引张江商务园约526万㎡、至2027新增156万㎡，整体供压但IC/AI/药企需求韧性强。 展想作为广兰路集电带5A＋独栋，不宜拼科学之门超甲交易层，也不宜只打“4.5元起、2号线、补贴”等泛化标签，而应按“IC主楼区、AI独栋区、药企中台区、跨国研发区、制造样机区、集电协同区”做研发总部运营。建议企业把25/26.5或15.9物业含项拆分、中央加时与VRV电度单独核算、得房按房号分档、车位按400至630元分档锁定、广兰路＋中环＋集电港接驳、浦东非税收创业科技人才产业政策一并写入三年模型；建议资产方把主楼高区、独栋庭院、仲量物业、集电港邻居、天之骄子长泰人才公寓打包，而非只拼日租。

总体而言，该项目适合中长期集成电路设计管理、AI软件业务化、药企中国中台、跨国研发共享、高端制造数字化与专业服务，不适合低延迟自营量化机房、高功率长期训练、GMP全工艺、危化仓储和大货装卸。若运营方能把广兰路地铁、集电港流片资源、张江AI算力、浦东青创人才政策整合，其“5A主楼＋独栋研发＋IC邻居”的留存能力会高于同价位普通张江旧研发园。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于展想广场开发/运营/租赁公开材料、浦东新区与张江科学城及集成电路设计产业园创业人才公开文件、地铁与地图公开信息、2026年第一、二、三季度机构办公与商务园区市场报告整理，仅供企业选址、招商研究与资产研判参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目具体主楼/独栋建筑面积、各层面积、得房率、产证用途、自持/可租状态、空调形式与计费规则、租金、物业费、车位、电梯配置、入驻企业名单，以展想电子科技/丰树集团等相关开发主体、仲量联行/仲量联行物业正式合同及政府最新审批文件为准。市场数据引用存在统计口径与时间差，使用者应结合实地踏勘、机电与结构尽调、等保安评、双通信与机房容量专业意见独立判断。对因依赖本报告内容产生的任何直接或间接损失，编制方不承担责任。