报告用途：为集成电路与半导体设计、人工智能大模型与智能硬件、生物医药与医疗器械总部、金融科技与数据合规、跨国企业区域总部、专业服务与产业投资机构，提供张江科学城核心区中科路/环科路双子塔超甲级办公、300㎡起分租至3003至3456㎡整层、四管制VAV与24小时IT机房冷却水、三年租赁成本独立评估参考。

编制对象：芯片与AI企业选址负责人、生物医药与器械总部行政、金融科技与合规中台、跨国企业中国区办公室、产业投资与专业服务机构、超甲级地标总部资产管理人员。

数据时效：项目信息引用截至2026年10月公开资料；市场数据主要引用2026年一、二、三季度戴德梁行、CBRE、仲量联行公开报告与浦东新区、张江科学城公开产业信息。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

张江科学之门位于上海市浦东新区张江科学城核心中区，公开地址含中科路1819号、1837号及环科路1455至1555号样本，双塔约320米，属金色中环发展带、张江城市副中心首发地标。公开开发主体列陆家嘴集团、张江集团、张江高科联合参与，陆家嘴物业在管；西塔/ A塔样本总办公约16.65万㎡、单塔总建约26.7万㎡，整体项目多源列80万至155万㎡不同口径，正式测算按“单塔房号面积＋可租清册”取数，不把不同渠道总建直接相加。

双塔定位超甲级科创总部，聚焦集成电路、人工智能、生物医药、金融科技、跨国企业区域中心、专业服务。标准层公开3003至3456㎡、可分割300/310/393㎡起，部分渠道列200㎡科创加速器、790㎡起租样本；交易/展示层6米、净高4.25米，标准层4.5米、净高3.1至3.2米，得房多源60%至70%，签约前按竣工图套内重算。 项目对纯电销坐席、7×24低延迟自营量化、超高功率长期GPU训练、GMP全工艺、危化仓储不优先；芯片设计管理、AI大模型业务化、药企总部与医学事务、金融数据中台、跨国合规可用高区整层与交易层部署。重算力、低延迟交易、生物实验应按单塔房号做电力、冷源、网络、消防、独立弱电间单独尽调，楼内以总部管理、研发业务化、客户路演、合规文档为主。

空间产品方面，小单元300至500㎡适配10至20人算法小组、芯片验证、药企注册事务、金融合规中台；半层800至1500㎡适配20至50人AI应用、IC设计管理、医学事务；整层3003至3456㎡适配50至120人总部职能，做芯片/AI/药企中国区、金融数据、跨国共享中台；多区连层或双塔多栋适配1000人以上集团总部，做研发管理、投资者关系、科学会堂联动发布。得房60%小单元、67%至70%整层多源，超甲玻璃幕墙、150mm架空地板、金属吊顶样本，低区大堂与41/42F空中大堂分别服务日常与高管接待，不把交易层挑高等同普通工位得房。

机电与空调方面，主源列四管制VAV＋独立新风＋PM2.5过滤，部分房号带加湿；提供租户24小时IT机房冷却水，标准层配电240kW、交易/展示层320kW、可增容。VAV适合大开放中台、交易层路演与模型演示；但长时多卡训练、低延迟撮合、量化双活不能只靠楼内空调与标准配电。建议AI/金融机房按“独立回路、UPS、双运营商多路由专线、气体消防、外置张江公共算力/第三方IDC”单独设计，IT冷却水仅解决机房辅助冷量，不等于全程液冷方案。承重标准区350kg/㎡、核心筒周边约700kg/㎡，精密机柜、样本低温存储、交易服务器应做载荷与震动复核，重型设备不进普通办公层。

垂直交通与网络方面，样本列客梯28部分6区、双层穿梭6部、VIP2部、货2部、地库转换2部；高区通勤按派梯系统做晨峰模拟。三网电信/联通/移动光纤全覆盖，可提供高可靠多路由；低延迟金融、AI多卡、跨园区灾备应核BGP、双专线、独立弱电间与等保机柜供电。科学会堂、陆悦天地、希尔顿会议系统可外置大型发布，楼内仅做部门会议与客户中试演示。

费用方面，2026公开挂牌离散：整体渠道3.0至5.5元、西塔主流3.5至5.0元、整层大面积3.0元起、部分高区/含税渠道到8.0元，青创专项房号可谈1元/㎡/天低租金空间但不作为全塔均价；物业费主源38元/㎡/月含中央空调能源费样本，部分中介列35至45元、28元或45元不等，签约前按房号含项核对。 车位多源1025个、1922个、约2000个并存，固定1500元/月、非固定600元/月样本，部分渠道列非固定600至800元；企业三年模型用“日租÷得房分档＋38元物业含空调拆分＋VAV加时/IT冷却水增容＋车位月租×到岗率＋13学林路上盖＋陆悦/希尔顿/科学会堂接待”套内核算。小单元谈装免与注册，整层谈1至3个月免租、独立门禁与等保弱电，高区总部谈3至6个月免租或装改、交易层与空中大堂配额，不以单一1.5元、3元或8元挂牌直接签约。

轨交方面，13号线学林路站上盖样本，站厅直通B1/大堂；21号线学林路站部分渠道列2026年通车、部分列在建，以实际开通和闸机入口为准。13号线接市区商业与办公区，21号线补科学城东西向，换2/7/9/11等可到陆家嘴、人民广场、徐汇滨江、虹桥。员工通勤建“学林路13为主、21开通后双轨、中环罗山自驾、陆悦/希尔顿落客”多套方案；芯片、AI、药企、金融客户到张江科学会堂、人工智能岛、长泰、陆家嘴分流，不按单站直线定全员到岗。

道路与机场方面，紧邻中环华夏中路、申江路、罗山路、龙东大道、外环；公开样本5分钟上中环匝道、15至25分钟到陆家嘴、25至30分钟到浦东机场、45分钟到虹桥，因路况而异。对AI路演、药企医学大会、金融尽调、跨国董事会，应预设“13学林路地铁为主、中环走华夏/罗山、龙东大道走浦东机场、科学会堂与希尔顿住宿”三套动线，避开中环华夏西路、罗山早高峰。

配套方面，自带陆悦天地商业样本16.6万㎡、张江希尔顿/部分渠道列万豪等酒店、科学会堂5400㎡创投会客厅样本、雍萃人才公寓/700套人才公寓多源、滨水公园与科学家俱乐部；周边长泰、绿地缤纷城、万科翡翠商业、人工智能岛补充。对IC、AI、药企、金融、跨国总部，可把科学会堂做发布、陆悦做日常餐饮、希尔顿做客户住宿、雍萃做青年工程师短住、空中大堂做董事会接待，降低自建大堂与食堂投入；源代码、临床数据、交易系统仍应独立门禁与独立弱电间。

张江中区—人工智能岛—集电港—陆家嘴—临港可形成四类协同：

第一类集成电路与半导体协同。科学之门可承接芯片设计、EDA管理、IP验证、半导体投资与生态总部；结合张江集成电路设计产业园、集电港、国家集成电路创新中心做“塔内架构与合规、外置流片/测试/中试”。楼内以设计管理、客户验片、专利文档、投融资为主，不把危化试剂、晶圆工艺放入办公层。

第二类人工智能与大模型协同。双塔适合行业模型业务化、智能硬件总部、AI数据合规、具身智能演示；结合张江模力社区、人工智能创新小镇、公共算力做“业务化在塔内、训练外置”。重训练集群外置第三方IDC，楼内做评测、监管辅助、客户演示与董事会汇报。

第三类生物医药与医疗器械协同。药企中国区总部、医学事务、注册事务、临床数据管理可用高区整层；结合张江药企集群、临床中心、检测平台做“总部管理＋外置实验室”。GMP生产、动物实验、危化试剂不进办公层；样本低温存储按独立电力、UPS、气体消防单独审批。

第四类金融与专业服务协同。金融科技中台、数据合规、反欺诈、碳金融、产业基金可用交易层做客户展示；结合陆家嘴金融机构、张江科技项目做“总部合规＋投资对接”。低延迟自营量化、撮合双活外置陆家嘴/第三方机房；楼内以中台、报表、投后、路演为主。专业律所、IP、咨询、人力用整层或半层做项目制，独立弱电间按客户保密要求部署。

优势一：320米双子塔＋学林路13上盖＋张江中区地标。相比非CBD甲级4.1元、CBD甲级6.3元样本，科学之门以3.0至5.5元主流、高区可更高承接“张江产业＋超甲形象＋地铁上盖”的总部需求。 对不只要研发园低租金、但要客户董事会、政府接待、国际形象的企业更合适。

优势二：3003至3456㎡整层＋交易层6米＋得房60至70%弹性。小单元试水、半层中台、整层总部、多区连层集团总部四档皆宜；超甲玻璃幕墙、150mm架空、VAV四管制、24小时IT冷却水比普通研发园更贴AI/金融/药企总部。 相比旧厂改造独栋，双塔在派梯、新风、等保、国际访客上更标准化。

优势三：陆家嘴＋张江双集团运营＋科学会堂＋陆悦希尔顿。陆家嘴物业超甲运维、张江产业资源导入，装改、增容、等保、消防审批更可预期；科学会堂发布、陆悦商业、希尔顿住宿、雍萃公寓形成“办公—发布—商业—人才”一体圈。多团队大开放区PM2.5与新风量要按人数单独核。

优势四：IC/AI/药企/金融邻居生态。公开样本含中科海光、辉瑞、庄臣、影石Insta360等，周边人工智能岛、模力社区、集电港、长泰、科学会堂形成跨产业邻居； 双塔可承接其总部职能、合规中台、投资方关系，用张江技术平台降研发成本。

优势五：可对接非税收类创业、科技、人才、产业资源。通过浦东两个100万低租金空间、科创IC/AI/软件/医药项目、科技创新券与算力模型语料服务、明珠计划与国际人才港、张江科学城与金色中环产业服务，降低注册、研发、人才、场景成本，而不依赖税收返还类政策。

客观约束方面，第一，单塔/整体总建80至155万㎡多源、西塔16.65万办公/26.7万总建样本不一，按单塔房号取数； 第二，得房60%小单元、67至70%整层多源，交易层6米不计入普通工位得房；第三，VAV含空调能源费但加时、IT冷却水增容、双专线另计，不能默认“全天零边际电费”；第四，车位1025/1922/2000多源、固定1500非固定600样本，高区总部访客、夜班、客户会议要提前锁房号； 第五，2026供压仍大，戴德Q3甲级192.3元/月、空置20.9%但Q4潜在51.5万㎡，CBRE上半年商务园区新增67.9万、张江至2027预计仍有新增供应，双塔按超甲总部而非张江旧研发比价，整层/高区谈免租装免而非盯挂牌； 第六，低延迟量化、GPU长训、GMP、危化、大货不进塔楼。

可保守列明的开发/运营主体为陆家嘴集团、张江集团/张江高科相关主体，物业上海陆家嘴物业管理有限公司；公开渠道列名或租赁样本含中科海光、辉瑞、庄臣、影石Insta360等，部分招商稿列阿里巴巴、百度、微软、华大半导体、小鹏、叮咚等但不同年份房号状态会变，不编制未核实完整主租户名录，也不把中介海报、可售房源、单次活动视同长租主承租。

正式招商按方向管理：IC设计用高区整层做架构与IP合规，流片测试外置；AI大模型用交易层做演示、训练外置张江算力；药企用整层做中国区总部与医学注册，实验室外置；金融中台用VAV整层做数据合规，交易外置；跨国企业用空中大堂＋半层做中国区管理；专业服务用半层做项目制。所有当前名录按房号、工商注册地、物业空置清册、招商意向书四方核验，不把“双子塔地标”海报视同全层主承租。

按现行监管要求，本报告不列税收返还、企业所得税/增值税地方留存奖励及任何与税收贡献挂钩的资金比例，不出现相关条例名称，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务与资源型政策。

创业政策方面，浦东“青创15条”与两个100万提供100万㎡以上低租金创业空间，青年科创项目可申最高500㎡以上优惠空间、日租一般不超1元/㎡、最长3年，国际人才驿站求职/创业最长15天免费住宿，高成长青年科创项目可获连续3年、每年最高100万元创业补贴，明珠创业类可获连续3年、每年最高50万元办公房租补贴； 科学之门周边陆悦、雍萃、学林路双创载体可承接AI/IC/药企早期团队入孵，再按人头转半层/整层，提供注册、导师、路演、投融资对接，不以返税作为落户理由。青创基金群、5亿元青创人才基金、概念验证与赛投联动可按项目服务，不属于税收挂钩奖励。

科技政策方面，浦东对人工智能、集成电路、软件信息、生物医药、概念验证、成果转化按项目综合评估给予支持；青年科创可申最高20万元科技创新券用于研发、检验认证、技术转移，重大科技基础设施向青年企业开放共享，IC/药械青年项目可走专利快速审查通道、发明平均授权可大幅缩短； 张江人工智能创新小镇提供算力券、模型券、语料券及20亿种子/20亿链接/10亿具身/100亿未来产业基金等非税收资源，科学之门AI/药企/芯片团队可结合公共算力、模型评测、语料合规、检验检测降研发周期。 政策以项目评审、平台共享、场景开放为主，不按纳税增量返利。

人才政策方面，浦东国际人才港、明珠计划、青年人才直通车、博士后与实习安居、青年公寓及重点用人单位租房构成非税收安居体系；青创公寓在张江等重点区域本科以上可申不超2000元/月、最长3年，重点单位可推2000元/月租房补贴，明珠高峰/领军/菁英/工程师有每月30000/6000/3000元或分级资助样本，实习生源可申住宿/交通补贴、驿站15天； IC、AI、药研、金融工程师按岗位对接落户咨询、居转户缩短、工作居留、青年公寓与子女教育，以人才服务替代单一现金返税。

产业政策方面，张江科学城、金色中环、科学会堂与浦东营商环境行动可提供产业载体、模力社区/AI小镇对接、企业服务站、科技金融与“走出去”服务；科学之门企业可把“学林路13上盖＋陆悦商业＋希尔顿住宿＋科学会堂发布＋集电港/人工智能岛技术中台”打包，政策以载体、活动、场景、融资对接、政务服务为主，符合非税收扶持方向。

2026年上海办公与商务园区继续以价换量、超甲与产业载体分化。仲量Q1：全市甲级净吸纳约20.1万㎡，CBD租金6.3元/天、空置19.3%，非CBD租金4.1元/天、空置28.4%；产业园净吸纳25.5万㎡，科技互联网与先进制造为主力，生命科学需求初回。 戴德Q2：甲级净吸纳23.3万㎡、空置22.5%、租金6.42元/天；Q3无新增、净吸纳31.8万㎡、成交192.3元/㎡/月、环比降1.5%、空置20.9%，但Q4预计7项目、51.5万㎡供应，全年新增或93.9万㎡。 CBRE上半年：办公楼新增73.3万㎡、净吸纳31.6万㎡、报价237.2/有效158元/㎡/月、空置24.5%；商务园区新增67.9万㎡、净吸纳17.8万㎡、131.1元/㎡/月、同比降3.5%，TMT占去化61.6%、芯片与电信最活跃，张江/漕河泾/临空近五成去化。 张江商务园存量据华安REIT引用戴德口径约526万㎡、占全市商务园32%，至2027预计新增156万㎡，供压持续。

对科学之门的租赁含义：整体3.0至5.5元、整层3.0元起、高区/含税可更高、青创专项1元不作为全塔均价，按得房60小户、67至70整层重算套内，加38元物业含VAV能源、IT冷却水增容、600至1500元车位分档、学林路13上盖、陆悦/希尔顿/科学会堂接待后，应与小陆家嘴超甲、张江旧研发、御桥/北蔡独栋、非CBD甲级分三档比较，不与全市甲级192.3元/月或CBD6.3元直接硬套。小单元谈装免注册、整层谈1至3个月免租与等保弱电、高区总部谈3至6个月免租或交易层/空中大堂配额。所有报价以中科路/环科路单塔房号、竣工图、VAV计费、物业合同为准。

问：张江科学之门是普通写字楼还是张江双子塔超甲总部？

答：以中科路1819/环科路1455一带双塔为主，320米、西塔办公约16.65万㎡、标准层3003至3456㎡、交易层6米，属张江科学城超甲总部综合体。纯电销、低延迟自营量化、GPU长训、GMP、危化、大货不优先；IC设计、AI大模型、药企总部、金融中台、跨国区域中心、专业服务很适配。

问：13学林路上盖、21线2026通车怎么用？

答：当前以13学林路站厅直通B1/大堂为主，21学林路部分渠道列2026通车、部分列在建，以开通后入口为准；可换市区线与张江内部线。员工通勤建学林路13为主＋21开通双轨＋中环罗山自驾＋陆悦/希尔顿落客三套；AI/药企/金融客户到科学会堂、人工智能岛、长泰、陆家嘴分流。

问：租金3.0、5.5、8.0、青创1元怎么判断？

答：整层大面积3.0元起、西塔主流3.5至5.0、整体渠道3.0至5.5、高区/含税可到8.0，青创专项房号1元仅限符合条件青年项目、不作全塔均价；按得房60小户、67至70整层重算套内，加38元物业含VAV、IT冷却水增容、600至1500元车位、学林路接驳。买“成本中台”看整层3.0至3.5与免租，买“董事会形象”再谈高区5.0以上与空中大堂。

问：四管制VAV和24小时IT冷却水对IC、AI、药企、金融有什么差别？

答：VAV适合大开放中台、交易层路演、药企医学评审；IT冷却水解决机房辅助冷量，不替代全程液冷。IC夜班仿真、AI推理小模型、金融批处理可用标准层配电240kW+机房冷却水；长时多卡训练、低延迟撮合、量化双活要独立回路、UPS、双专线、气体消防、外置张江算力/第三方IDC。楼内空调只解决人员与轻机房，不等于高密算力冷源。

问：芯片设计企业怎么选塔？

答：架构、EDA、IP、验片用高区整层或半层做安全研发，独立弱电间与等保；流片、晶圆测试、可靠性外置集电港/第三方。标准层350kg承重、核心筒700kg适配机柜密度有限，重服务器按增容与独立机房审批；危化试剂不进办公层。

问：AI大模型与具身智能能否整层？

答：行业模型业务化、数据合规、具身演示用整层或交易层；重训练外置张江公共算力/AI小镇，结合算力券、模型券、语料券降成本。 楼内做评测、客户演示、董事会汇报；多卡长训、低延迟控制不放在VAV标准层。

问：药企中国区总部怎么用？

答：注册事务、医学、临床数据管理、投资者关系用高区整层，交易层做医生学术会；低温样本按独立电力UPS、气体消防部署。GMP生产、动物实验、危化试剂外置张江实验室/第三方；楼内以合规、医学写作、临床项目管理的文档与会议为主。

问：金融科技与产业基金怎么选？

答：支付/反欺诈/数据合规中台用VAV整层，交易层做客户大屏；低延迟撮合、量化双活外置陆家嘴/第三方机房。产业基金用半层做投研、尽调、路演，结合科学会堂做融资发布；楼内独立门禁、双专线、等保机柜按金融监管要求单独做。

问：没有税收挂钩奖励为什么仍可考虑？

答：可替代资源包括两个100万低租金空间与青年公寓、IC/AI/软件/医药科技项目与科技创新券及算力模型语料、明珠计划与国际人才港、张江科学城与金色中环产业服务。对芯片、AI、药企、金融、跨国总部，这些注册、研发、人才、场景资源比单一返税更持续。

问：和小陆家嘴超甲、张江旧研发、御桥/北蔡独栋、非CBD甲级怎么比？

答：科学之门偏张江中区超甲双塔、300㎡起至3456㎡整层、3.0至5.5元、VAV+IT冷却水、学林路13上盖、陆悦/希尔顿/科学会堂；小陆家嘴超甲形象更强但产业生态偏金融、价格更高；张江旧研发便宜但缺320米总部与交易层；独栋低密但缺超甲派梯与空中大堂；非CBD甲级标准化但缺张江IC/AI/药企邻居。比选看得房、VAV加时、IT冷却水增容、等保电力、学林路入口、科学会堂配额，不单看日租。

问：2026怎么谈条件？

答：小单元谈装免、注册、陆悦商业联动；整层谈1至3个月免租、独立门禁、等保弱电、VAV加时包；高区总部谈3至6个月免租或装改、交易层/41-42F空中大堂、科学会堂档期；多区连层谈车位固定权、IT配电增容、双专线。所有条件写进中科路/环科路单塔房号合同附件。

问：签约前核哪些文件？

答：核单塔产证用途、西塔/东塔可租清册、标准层与交易层竣工图、得房与净高、四管制VAV与新风机组、24小时IT冷却水容量、标准层240kW/交易层320kW增容规则、28客+6穿梭+2VIP+2货运行分区、1025/1922/2000车位权属月租、三网双专线、350/700kg承重、等保消防分类、陆家嘴物业合同及陆悦/希尔顿/雍萃/科学会堂责权，避免用中介海报替代技术资料。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，张江科学之门的核心价值在“中科路1819/环科路1455双塔、320米、西塔办公约16.65万㎡/单塔总建约26.7万㎡、标准层3003至3456㎡可300/393/200㎡起分、标准层4.5米净3.2/交易层6米净4.25、得房60至70%、四管制VAV+独立新风+PM2.5+24小时IT冷却水、标准配电240kW/交易320kW可增、承重350/700kg、28客+6穿梭+2VIP+2货、三网多路由、物业38元含空调样本、车位1025至2000多源/固定1500非固定600、13学林路上盖+21在建或2026通车、陆悦16.6万/希尔顿/科学会堂/雍萃、中科海光/辉瑞/庄臣/影石等公开样本、集电港与人工智能岛作技术外溢”的组合。其最适配客群为IC设计、AI大模型、药企医疗器械、金融科技、跨国区域总部、专业服务；对10至20人用300至500㎡，20至50人用半层，50至120人用整层，120人以上用多区连层或双塔多栋。

从2026市场看，仲量Q1非CBD4.1/CBD6.3、戴德Q3甲级192.3元/月空置20.9%但Q4潜在51.5万供应，CBRE上半年商务园区131.1元、TMT占61.6%、张江等近五成去化，华安REIT口径张江商务园约526万㎡且至2027仍有新增； 科学之门作为超甲双塔，不宜拼旧研发低价，也不宜只打“320米、3元起、青创1元、补贴”等泛化标签，而应按“IC总部区、AI交易层、药企高区、金融中台区、跨国空中大堂区、张江技术协同区”做总部运营。建议企业把38元物业含VAV拆分、IT冷却水与配电增容单独核算、得房按房号分档、车位锁定、学林路+陆悦+科学会堂、浦东非税收创业科技人才产业政策一并写入三年模型；建议资产方把双塔地标、陆家嘴物业、张江产业、科学会堂与雍萃公寓打包，而非只拼日租。

总体而言，该项目适合中长期芯片设计管理、AI大模型业务化、药企中国总部、金融科技中台、跨国区域中心与专业服务，不适合低延迟自营量化机房、高功率长期训练、GMP全工艺、危化仓储和大货装卸。若运营方能把张江IC/AI/药企生态、学林路双轨、陆悦希尔顿科学会堂、浦东青创人才政策整合，其“超甲形象＋产业邻居＋技术外置”的留存能力会高于同价位普通张江研发园。