报告用途：为集成电路与半导体设计、人工智能与软件信息、大数据与智能运维、生物医药中台、科技互联网与物联网、专业服务与产业投资机构，提供张江科学城广兰路板块星创科技广场A/B/C三栋甲级、223㎡起分租至A栋2850㎡/B/C栋1650㎡整层、中央空调与无柱大开间、三年租赁成本独立评估参考。

编制对象：芯片与AI企业选址负责人、半导体IP与EDA团队行政、大数据与智能运维中台、药企医学注册中台、科技互联网与物联网总部、专业服务与产业投资机构、张江园区资产与招商服务人员。

数据时效：项目信息引用截至2026年10月公开资料；市场数据主要引用2026年第一、二、三季度CBRE、仲量联行、戴德梁行公开报告与浦东新区、张江科学城、集成电路设计产业园公开信息。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

星创科技广场位于上海市浦东新区申江路5005弄，张江科学城集成电路设计产业园、申江路—祖冲之路板块，毗邻展想广场、张江集电港，处中环申江路匝道与广兰路地铁之间。项目2016年前后竣工，公开渠道列3栋11层甲级写字楼加1座下沉式商业广场，部分渠道列B/C为9层或11层以竣工图为准；总建多源约8.6万㎡，其中地上约6.0262万㎡、地下约2.3854万㎡，正式测算按单栋可租清册取数。

A栋标准层约2850㎡、B/C栋各约1650㎡，公开可租从223、229、272、360、579、635、1220㎡到A栋整层2850㎡、B/C整层1650㎡、另有1666㎡整层样本；层高4.2米、吊顶后净高2.7至2.8米，A栋大堂约10米挑高，15厘米架空地板，无柱回字形布局。定位智能软件、科技互联网、大数据、集成电路、人工智能、物联网、生物医药中台与专业服务；对纯电销坐席、7×24低延迟自营量化、超高功率长期GPU训练、GMP全工艺、危化仓储、大货频繁装卸不优先。重算力、低延迟交易、生物样本、样机测试应按单房号做电力、冷源、承重、消防、网络单独尽调，楼内以研发管理、算法业务化、客户验片、医学事务、合规文档为主。

空间产品方面，小单元223至360㎡适配8至15人芯片验证、AI应用、软件小组、大数据运维；中单元500至1220㎡适配15至35人IC设计管理、模型业务化、智能运维中台；A栋2850㎡整层适配35至80人研发总部，做半导体IP、AI中台、药企中国区管理；B/C栋1650㎡整层适配20至45人成长型总部，做智能软件、物联网、专业服务。得房率多源75%至80%或70%至78%，按竣工套内重算，不把大堂、下沉广场、设备层计入计租面积。

机电与空调方面，主源列中央空调，部分渠道列周一至周五8:00至18:00、周六8:00至12:00，另一招商稿列8:00至18:00类、部分二房东房源列8:30至21:00、周六半天，签约前按房号核加时规则；新风、风机盘管、PM2.5按具体机组核验。配电多源80W/㎡、部分B/C列60W/㎡，可增容；双回路供电样本仅部分渠道列明，正式以竣工配电柜为准。标准承重多源300kg/㎡、部分渠道列200kg/㎡、首层3.5kN/㎡、标准3.0kN/㎡、局部800kg/㎡或局部800kg/㎡。芯片夜班仿真、AI推理小集群、大数据平台可用加强房号轻机房，但长时多卡训练、低延迟撮合、量化双活不能只靠中央空调与标准配电。建议按独立回路、UPS、双运营商多路由专线、气体消防、外置张江公共算力或第三方IDC单独设计；中央空调加时、独立外机、机房冷水辅冷均单独计价。

垂直交通与网络方面，A栋6客2货、B/C各4客1货或多源列B/C各4客1货、部分资料列A4客2货/B/C6客2货，以单栋竣工电梯台账为准；三网电信、联通、移动全覆盖，主楼全光纤、每层机房预留。低延迟金融、AI多卡、跨园区灾备应核BGP、双专线、独立弱电间与等保机柜；大客户发布外置长泰、汇智、科学会堂。下沉广场配员工食堂、瑞幸、全家或喜士多、健身房、迷你仓储，降低自建配套。

费用方面，2026公开挂牌离散：官方/招商稿2.5至5.0元、2.7至5.0元，中介开发商标准交付3.8至4.5元、二房东精装45至236㎡3.4至3.6元、整体渠道3.0至5.0元或3.0至5.2元；物业主源仲量联行25元/㎡/月，二房东精装样本28元含中央空调能耗。车位533个、月租600元样本，部分渠道分地面/地下但以清册为准。企业三年模型建议用“日租÷得房分档＋25元物业含空调拆分＋中央加时或独立外机电度＋机房增容＋600元车位×到岗率＋广兰路2号线接驳＋天之骄子/长泰/汇智接待”套内核算。小单元谈装免与注册，整层谈1至3个月免租、独立弱电与等保，A栋高区谈3至6个月免租或加时包，不以单一2.7元、4.5元或5.0元挂牌直接签约。

轨交方面，项目至2号线广兰路站多源列400米、步行约5分钟，部分地图/招商列350至500米以单栋入口为准；21号线广兰路站部分渠道列在建、规划三轨换乘，以实际开通闸机为准。2号线串虹桥、人民广场、陆家嘴、浦东机场，广兰路换张江有轨与公交；员工通勤建“广兰路2为主、金科路2作换乘客源、中环申江自驾、长泰/天之骄子落客”多套方案。芯片、AI、药企、大数据客户到集电港、人工智能岛、科学会堂、陆家嘴分流，不按单站直线定全员到岗。

道路与机场方面，紧邻申江路中环、龙东大道、S20外环、祖冲之路；公开样本2分钟进申江路中环、5分钟接龙东/外环，25至30分钟到浦东机场、20分钟到陆家嘴、40分钟到虹桥，实际因广兰路早晚高峰而异。对IC路演、AI客户验收、药企医学会议、大数据运维审核，应预设“2号线广兰路地铁为主、申江路中环自驾、龙东大道走浦东机场、天之骄子/万和昊美/维景住宿”三套动线，避开中环广兰路、祖冲之路早高峰。

配套方面，下沉广场员工食堂、瑞幸、全家或喜士多、健身房、迷你仓储构成内部配套；周边天之骄子约250米、长泰、汇智、维景国际、万和昊美、威尔士、张江人才公寓一二期、纳什公寓、玉兰香苑、曙光医院构成“研发办公—商业餐饮—酒店住宿—人才安居—医疗”一体圈。对IC、AI、大数据、药企、专业服务，可把A栋整层做客户验片、B/C做成长团队、下沉广场做员工餐饮、天之骄子做生活、长泰做发布，降低自建大堂与食堂投入；源代码、临床数据、芯片IP仍应独立门禁与独立弱电间。

申江路—广兰路—集电港—人工智能岛—科学城可形成四类协同：

第一类集成电路与半导体协同。星创处张江集成电路设计产业园，公开列名/样本含地平线、亮风台、普冉半导体、晶丰明源、超群半导体、芯启源、比特大陆等不同时期渠道信息；楼内适合EDA管理、IP验证、架构设计、存储芯片、客户验片、专利与投后，流片/晶圆测试/可靠性外置集电港与第三方。主楼加强机房、双路/增容、架空地板适配芯片业务化与轻量回归，不把危化试剂、晶圆工艺放入办公层。

第二类人工智能与软件信息协同。A栋整层做行业模型业务化、智能运维、大数据中台，B/C做算法小组、软件交付；结合张江人工智能岛、模力社区或AI创新小镇公共算力做“业务化在楼内、训练外置”。重训练集群外置第三方IDC；楼内做评测、客户演示、软著与模型备案文档。AR/VR如亮风台等仅作产业邻居样本，不推定当前整层承租。

第三类生物医药中台协同。药企中国区可用A栋或半层做医学事务、注册、临床数据管理，B/C做数字医疗与合规；结合张江药企集群与第三方检测做“总部合规＋外置实验室”。GMP生产、动物实验、危化试剂不进主楼；样本低温存储按独立电力、UPS、气体消防单独审批，承重按300kg标准层、局部800kg复核。

第四类科技互联网、物联网与专业服务协同。大数据运维、物联网平台、智能硬件总部可用B/C整层做研发管理，A栋做客户展示；专业律所、IP、咨询、投资用半层做项目制，独立弱电间按客户保密部署。大货、重板材、危化不进园区，低延迟自营交易外置陆家嘴或第三方机房；智能硬件样机按货梯、承重、消防单独审批。

优势一：广兰路2号线400米＋8.6万㎡三栋甲级＋下沉广场。相比纯独栋缺庭院，但地铁更稳；相比超甲双塔价格更低。小团队223㎡试水、半层635至1220㎡成长、A栋2850㎡总部、B/C1650㎡中台，全周期不换园。

优势二：仲量联行/专业物业＋无柱大开间＋15厘米架空＋10米大堂。芯片、AI、大数据最看布线、等保、访客与加时；A栋高区整层做客户验片，B/C无柱做开放研发，比旧厂改造更贴5A硬件。得房75%至80%样本按房号重算后优于部分旧研发园。

优势三：张江集电邻居浓度高。地平线、普冉、晶丰明源、亮风台、擎创、比特大陆等不同时期样本形成IC+AI+大数据生态，招聘EDA、算法、运维、医学人员半径短，客户验片、流片对接、联合路演成本低于非产业带甲级。

优势四：租金分两档、装改灵活。二房东45至236㎡精装3.4至3.6元即租即用，开发商200㎡以上标准交付3.8至4.5元、整层可定制；对照张江商务园2026报价131.1元/月、有效89.7元/月，星创按套内与产业邻居折算更适合100人内硬科技总部。物业25元主源、二房东28元含空调样本，加时另核。

优势五：可对接非税收类创业、科技、人才、产业资源。通过浦东两个100万低租金空间、IC/AI/软件/医药科技项目、科技创新券与张江算力/模型/语料、明珠计划与国际人才港、集成电路设计产业园与广兰路营商服务，降低注册、研发、人才、场景成本，而不依赖税收返还类政策。

客观约束方面，第一，开发商渠道列中星微、星昀、东久不同口径，物业列仲量、东久磐易、当期合同以不动产登记和租赁主体为准；第二，得房70%至80%多源、净高2.7至2.8米偏2016年代标准，不对标2020后超甲3.1米以上；第三，中央空调多源工作日至18点或21点、周六半天，夜班芯片/AI要谈加时、独立外机或独立机房，不能默认24小时零边际；第四，广兰路400米但21号线开通状态因入口而异，申江路中环早高峰仍堵；第五，2026供压大，华安张江REIT引戴德口径张江商务园约526万㎡、占全市32%、至2027新增156万㎡，CBRE上半年商务园空置28.1%、星创按广兰路集电带而非科学之门超甲比价，整层/高区谈免租装免而非盯挂牌；第六，低延迟量化、GPU长训、GMP、危化、大货不进园区。

可保守列明的开发/运营主体按渠道分别写上海中星微高科、上海星昀实业、东久相关主体，物业按仲量联行、东久磐易或当期合同列示；公开渠道列名或租赁样本含地平线、亮风台、普冉半导体、晶丰明源、超群半导体、芯启源、比特大陆、擎创信息、鹿马智能、清微智能、微问家、趣头条、云谏能源、宏鹿信息、汇爱电商、Edwards等，不同年份、不同房号状态会变，不编制未核实完整主租户名录，也不把中介海报、可售房源、单次活动视同长租主承租。

正式招商按方向管理：IC设计用A栋整层做架构/IP/验片，流片外置；AI用A/B/C半层做业务化、独立机房做轻推理，训练外置；大数据运维用B/C整层做中台与等保；药企用A栋半层做医学注册，实验室外置；科技互联网/物联网用B/C成长整层，样机按货梯审批；专业服务用223至635㎡做项目制。所有当前名录按房号、工商注册地、物业空置清册、招商意向书四方核验，不把“张江集电地标”“广兰路地铁”海报视同全栋主承租。

按现行监管要求，本报告不列税收返还、企业所得税/增值税地方留存奖励及任何与税收贡献挂钩的资金比例，不出现相关条例名称，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务与资源型政策。

创业政策方面，浦东青创体系提供100万㎡以上低租金创业空间、青年科创项目可享最高500㎡、日租一般不超1元/㎡、最长3年优惠，国际人才驿站提供求职/创业最长15天免费住宿、重点产业创业最长15天免费住宿及最长6个月免费过渡空间；星创周边广兰路、集电港、长泰、张江孵化载体可承接IC/AI/大数据早期团队入孵，提供注册、导师、路演、投融资对接，不以返税作为落户理由。青创基金群、概念验证与赛投联动按项目服务，不属税收挂钩奖励。

科技政策方面，浦东对集成电路、人工智能、软件信息、生物医药、概念验证、成果转化按项目综合评估给予支持；星创企业做EDA工具、IP验证、行业模型、智能运维、医学数据治理，可结合张江公共技术平台、科技创新券、人工智能小镇算力券/模型券/语料券、集电港检测与中试服务降低研发周期。政策以项目评审、平台共享、场景开放为主，不按纳税增量返利。

人才政策方面，浦东国际人才港、明珠计划、青年人才直通车、博士后与实习安居、青年公寓及重点用人单位租房构成非税收安居体系；青创公寓在张江等重点区域本科以上可申不超2000元/月、最长3年，重点单位可推2000元/月租房补贴，明珠高峰/领军/菁英/工程师有分级资助样本。芯片工程师、AI算法、大数据运维、药研医学、海外人才可按岗位对接落户咨询、居转户缩短、工作居留、实习住宿与子女教育，以人才服务替代单一现金返税。

产业政策方面，张江集成电路设计产业园、广兰路板块与浦东营商环境行动可提供产业载体、企业服务站、IC/AI/大数据对接会、科技金融与知识产权服务；星创企业可把“申江路5050一带主楼研发＋广兰路2号线接驳＋集电港验片＋下沉广场餐饮＋天之骄子/长泰商业接待”打包，政策以载体、活动、场景、融资对接、政务服务为主，符合非税收扶持方向。

2026年上海商务园区继续以价换量、TMT与集成电路主导去化。CBRE上半年：商务园区新增67.9万㎡、同比增61.7%，净吸纳17.8万㎡、同比增11%，空置28.1%，报价131.1元/㎡/月、同比降3.5%，有效租金89.7元/㎡/月、同比降5.5%；TMT占去化61.6%，电信与芯片最活跃，张江/漕河泾/临空近五成去化，AI、IC、生物医药、高端制造为后续需求重点。CBRE公开稿强调人工智能与算力基建带动通信需求、半导体国产替代释放扩张动能，集成电路、AI、生物医药、高端制造共同构成园区核心需求。仲量二季度产业园租金约3.3元/天、空置约31.7%，科技互联网以AI/IC为主、生命科学需求回暖；一季度TMT占商务园61.5%、芯片约10%，张江一季度贡献全市37%产业园需求。华安张江REIT引戴德口径：全市商务园存量1636万㎡，张江约526万㎡、占32%，至2027新增156万㎡，供压持续。

对星创的租赁含义：官方2.5至5.0元、开发商3.8至4.5元、二房东精装3.4至3.6元，按得房75%至80%或70%至78%分房号重算套内，加25元物业含中央空调基础能耗、加时或独立外机另计、机房增容、600元车位、广兰路2接驳、下沉广场+天之骄子/长泰接待后，应与科学之门超甲、展想广场主楼+独栋、展想中心5A单栋、集电港多载体、非CBD甲级分三档比较，不与小陆家嘴6.3元或全市甲级192.3元硬套。小单元谈装免注册、A栋整层谈1至3个月免租与等保弱电、B/C整层谈1至2个月免租与加时包；在商务园空置28.1%、张江新增供压下，大客户把免租、装补、空调加时、车位包月一并写入三年模型。

问：星创科技广场是标准写字楼还是张江集电带研发甲级？

答：以申江路5005弄A/B/C三栋甲级＋下沉广场为主，总建约8.6万㎡、A栋2850㎡/B/C1650㎡整层、223㎡起分，属广兰路集成电路设计产业园研发办公综合体。纯电销、低延迟自营量化、GPU长训、GMP、危化、大货不优先；IC设计、AI软件、大数据运维、药企中台、科技互联网、专业服务很适配。

问：广兰路2号线400米、21号线怎么用？

答：当前以2号线广兰路为主，步行按A/B/C入口5分钟样本；21号线广兰路部分渠道列在建、规划换乘，以开通闸机为准。员工通勤建广兰路2为主＋金科路2换乘客源＋申江路中环自驾＋天之骄子/长泰落客三套；IC/AI/药企/大数据客户到集电港、人工智能岛、科学会堂、陆家嘴分流。

问：租金2.5、3.4、4.5、5.0怎么判断？

答：官方招商2.5至5.0、2.7至5.0，开发商标准交付大面积3.8至4.5，二房东45至236㎡精装3.4至3.6，整体中介3.0至5.2；按得房75%至80%或70%至78%重算套内，加25元物业含中央基础能耗、加时/独立外机另计、600元车位、广兰路接驳。买“初创即租即用”看二房东小间装免，买“整层研发”看A栋2850/B/C1650与1至3个月免租，买“高区形象”再谈4.5元以上。

问：中央空调工作日至18点/21点、周六半天对IC、AI、大数据有什么影响？

答：日间研发、会议、客户验片用中央空调；芯片夜班回归、AI推理小模型、大数据批处理要谈加时、独立外机房或加强机房。低延迟撮合、多卡长训、量化双活要独立回路、UPS、双专线、气体消防、外置张江算力/第三方IDC；中央空调只解决人员舒适，不替代高密训练冷源。

问：芯片设计企业怎么选房？

答：架构、EDA、IP、验片用A栋整层或半层，独立弱电间与等保；流片、晶圆测试、可靠性外置集电港/第三方。标准300kg/㎡、局部800kg适配轻服务器，重服务器按增容与独立机房审批；危化试剂不进办公层。地平线/普冉/晶丰明源等仅作产业邻居样本，不推定空房。

问：AI与大数据企业能否整层？

答：行业模型业务化、智能运维、数据合规用A栋或半层；算法独立训练、夜班评测可用加强机房做轻推理，重训练外置人工智能岛/模力社区/第三方算力。楼内做评测、客户演示、软著与模型备案；多卡长训不放在中央空调标准层。亮风台/擎创等仅作公开邻居样本。

问：药企与医疗器械怎么用？

答：注册事务、医学、临床数据管理用A栋半层或B/C整层，下沉广场做员工交流；GMP、动物实验、危化试剂外置张江实验室/第三方。低温样本按独立电力UPS、气体消防部署，承重按标准/局部分别复核；楼内以合规、医学写作、临床项目管理为主。

问：科技互联网与物联网怎么选？

答：软件交付、物联网平台用B/C1650㎡整层做研发中台，A栋做客户展示与董事会接待；智能硬件样机按货梯吨位、门洞、300/800kg承重单独审批，重型打样外置康桥/北蔡。大货、重板材不进甲级主楼；低延迟交易外置陆家嘴/第三方。

问：没有税收挂钩奖励为什么仍可考虑？

答：可替代资源包括浦东两个100万低租金空间与青年公寓、IC/AI/软件/医药科技项目与科技创新券及张江算力模型语料、明珠计划与国际人才港、集成电路设计产业园与广兰路营商服务。对芯片、AI、大数据、药企、专业服务，这些注册、研发、人才、场景资源比单一返税更持续。

问：和科学之门、展想广场、展想中心、集电港、非CBD甲级怎么比？

答：星创偏广兰路三栋甲级＋下沉广场、223㎡起至2850㎡整层、2.5至5.0元、中央空调、仲量/专业物业、2号线400米；科学之门偏超甲双塔与交易层，展想广场偏主楼+独栋集电综合体，展想中心偏张江路5A单栋+辅楼，集电港偏芯片平台多载体，非CBD甲级更标准化但缺广兰路IC邻居。比选看得房、空调加时、IT增容、广兰路入口、下沉配套，不单看日租。

问：2026怎么谈条件？

答：二房东小间谈装免、家具、会议室共享；开发商小单元谈标准交付与注册；A栋整层谈1至3个月免租、独立弱电、中央加时包、等保机房；B/C整层谈1至2个月免租、货梯时段、加时空调；大客户把600元车位、装补、三年递增放缓、21号线开通后访客动线一并写进申江路5005弄单房号合同。

问：签约前核哪些文件？

答：核A/B/C产证用途、可租清册、标准层与整层竣工图、得房与净高、中央空调与新风机组、加时规则与独立外机位、配电80/60W㎡增容、双回路与加强机房承重、客货梯台账、533车位权属月租、三网双专线、300/200/800kg承重、等保消防分类、仲量/东久/当期物业合同及下沉广场餐饮责权，避免用中介海报替代技术资料。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，星创科技广场的核心价值在“申江路5005弄、2016年前后竣工、3栋甲级＋下沉广场、总建约8.6万/地上6.0262万/地下2.3854万、A栋2850/B/C1650整层、223㎡起分、层高4.2米净2.7至2.8、A栋10米大堂、15厘米架空、得房75%至80%或70%至78%按房号重算、中央空调工作日时段可谈加时、配电80/60W㎡可增、标准300/局部800kg、A6客2货/B/C4客1货多源、三网全光纤、物业25元/二房东28元样本、车位533个600元、2号线广兰路400米/21在建、下沉广场食堂瑞幸全家健身、周边天之骄子/长泰/汇智/万和昊美/张江人才公寓、地平线/普冉/晶丰/亮风台/擎创等公开邻居样本、集电港与人工智能岛作技术外溢”的组合。其最适配客群为IC设计、AI软件、大数据运维、药企医学中台、科技互联网物联网、专业服务；对8至15人用223至360㎡，15至35人用500至1220㎡，20至45人用B/C1650㎡，35至80人用A栋2850㎡。

从2026市场看，CBRE上半年商务园空置28.1%、报价131.1元/月、有效89.7元/月、TMT占61.6%，张江/漕河泾/临空近五成去化；华安张江REIT引张江约526万㎡、至2027新增156万㎡，仲量二季度产业园租金3.3元/天、AI/IC/生命科学需求回暖。星创作为广兰路集电带三栋甲级，不宜拼科学之门超甲交易层，也不宜只打“3元起、2号线、补贴”等泛化标签，而应按“IC主楼区、AI大数据区、药企中台区、物联网区、二房东初创区、集电协同区”做研发办公运营。建议企业把25元物业含中央能耗拆分、加时与独立外机/机房增容单独核算、得房按房号分档、车位按600元锁定、广兰路＋申江中环＋集电港接驳、浦东非税收创业科技人才产业政策一并写入三年模型；建议资产方把A栋整层、B/C成长层、下沉广场、仲量/专业物业、集电港邻居、天之骄子长泰人才公寓打包，而非只拼日租。

总体而言，该项目适合中长期集成电路设计管理、AI软件与大数据业务化、药企中国中台、科技互联网物联网研发、专业服务，不适合低延迟自营量化机房、高功率长期训练、GMP全工艺、危化仓储和大货装卸。若运营方能把广兰路地铁、集电港流片资源、张江AI算力、浦东青创人才政策整合，其“三栋甲级＋下沉配套＋IC邻居”的留存能力会高于同价位普通张江旧研发园。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于星创科技广场开发/运营/租赁公开材料、浦东新区与张江科学城及集成电路设计产业园创业人才公开文件、地铁与地图公开信息、2026年第一、二、三季度机构办公与商务园区市场报告整理，仅供企业选址、招商研究与资产研判参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目具体A/B/C栋建筑面积、各层面积、得房率、产证用途、自持/可租状态、空调形式与计费规则、租金、物业费、车位、电梯配置、入驻企业名单，以上海中星微高科/上海星昀实业/东久相关主体、仲量联行/东久磐易/当期物业服务企业正式合同及政府最新审批文件为准。市场数据引用存在统计口径与时间差，使用者应结合实地踏勘、机电与结构尽调、等保安评、双通信与机房容量专业意见独立判断。对因依赖本报告内容产生的任何直接或间接损失，编制方不承担责任。