报告用途：为集成电路与半导体设计、人工智能与软件信息、生物医药与医疗器械中台、专业服务与科技金融、企业总部与区域中心、产业投资与知识产权机构，提供张江科学城金科路2号线金科路上盖长泰广场5栋11层甲级办公、80㎡起分租至整层1563至2052/部分渠道2200㎡、中央空调与商业TOD一体、三年租赁成本独立评估参考。

编制对象：芯片与AI企业选址负责人、药企与医疗器械中台行政、专业服务与科技金融机构、企业总部与区域中心管理人、知识产权与产业投资机构、张江园区资产与招商服务人员。

数据时效：项目信息引用截至2026年10月公开资料；市场数据主要引用2026年第一、二、三季度仲量联行、戴德梁行、CBRE及华安张江REIT引戴德梁行公开报告、浦东新区与张江科学城公开信息。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

长泰广场位于上海市浦东新区金科路2889弄，祖冲之路与金科路交汇处，张江科学城核心区、2号线金科路站上盖TOD综合体。项目由长甲集团开发，美国捷得与上海新外建参与设计，2014年开业、部分渠道列2015年竣工，整体占地约8.3万㎡、总建约32万㎡，其中办公约9.8至10万㎡、自持商业约22万㎡，由5栋11层甲级办公塔楼加地下2层、开放式西班牙风情商业街区、下沉广场与长泰国际文化中心组成。

5栋办公标准层公开口径不一，整层约1563至2052㎡，部分渠道列563至2200㎡可分割，起租80㎡，小单元318、370、400㎡，主力500、570、797、940㎡，大面积1250、1899、2000㎡以上。 层高结构4.2米、吊顶后净高2.8至3.0米，大堂约9米挑高，得房整层约75%、分单元约70%；中央空调风机盘管加新风，常规工作日9:00至18:00，部分房源可谈加时，部分渠道列VAV四管制或24小时IT机房冷却水，以单房号竣工与物业规则为准。 定位集成电路设计管理、人工智能与软件、生物医药中台、专业服务与科技金融、企业总部、知识产权与产业服务；对纯电销坐席、7×24低延迟自营量化、超高功率长期GPU训练、GMP全工艺、危化仓储、大货频繁装卸不优先。重算力、低延迟交易、生物样本、样机测试应按单房号做电力、冷源、承重、消防、网络单独尽调。

空间产品方面，80至400㎡适配8至20人芯片验证、AI应用、软件小组、药企注册、专业服务；500至940㎡适配15至35人IC设计管理、模型业务化、医学中台、金融中后台；1250至2052㎡半层/整层适配35至80人研发总部或企业区域中心；多栋连层适配100人以上集团职能。得房按整层75%、分单元70%重算套内，不把大堂、商业街区、设备层计入计租面积。C座6楼有雷格斯灵活办公中心，适合项目制、驻场与客户支持团队。

机电与空调方面，中央空调风机盘管加新风为主，常规9:00至18:00，加时按物业预约计费；部分渠道列VAV四管制、PM2.5净化、24小时IT机房冷却水，签约前按房号核机组型号、加时单价与机房冷量。 配电公开100W/㎡可增容，标准承重多源250kg/㎡或350kg/㎡、机房800kg/㎡、局部1000kg/㎡，以竣工结构图为准。 双回路仅部分渠道列明，芯片夜班仿真、AI推理小集群、药企合规存储可用加强房号轻机房，但长时多卡训练、低延迟撮合、量化双活要独立回路、UPS、双运营商多路由专线、气体消防、外置张江公共算力或第三方IDC。三网电信、联通、移动全覆盖，部分房源万兆光纤，低延迟与等保机柜单独设计。

垂直交通与网络方面，每栋OTIS客梯4至5部、货梯1至2部，部分渠道列5至6客2货、人脸识别梯控与访客预约； 三网全光纤、部分万兆，企业总部做独立弱电间、等保分区与双专线。商业配套盒马、CGV影院、优衣库、星巴克、海底捞等300余个品牌，下沉广场、音乐喷泉、共享会议室、路演厅、张江科服站构成内部商务生活圈，降低自建食堂与会议投入。

费用方面，2026公开挂牌离散：整体3.5至6.5元/㎡/天，楼书精装小户318至400㎡、主力500至940㎡、大单元1250至1899㎡分档报价，部分招商稿4.5至5.2元、部分高价稿6至8元； 物业仲量联行30至32元/㎡/月含公共区域能耗与基础中央空调，加时、独立外机、机房增容另计。 车位公开有两套样本，一套778个（地上33、地下745）、月租750至1350元，另一渠道列1700+个、月租1250至1350元，以当期空置清册为准。 企业三年模型建议用“日租÷得房分档套内＋30/32物业含基础空调拆分＋中央加时或机房冷量＋车位月租×到岗率＋金科路2号线接驳＋自带22万方商业与汇智/德国中心/科学之门接待”核算。小单元谈装免与注册，整层谈1至3个月免租、独立弱电与等保，高区谈加时包与品牌大堂，不以单一3.5元或6.5元挂牌直接签约。

轨交方面，项目为2号线金科路站上盖，部分渠道列4号口150至230米、出站直达写字楼； 21号线金科路部分渠道列2026通车、部分列在建，以实际开通闸机为准。2号线串虹桥、人民广场、南京西路、陆家嘴、浦东机场，金科路可换张江有轨与公交；员工通勤建“金科路2为主、广兰路2/学林路13作换乘客源、中环金科路自驾、汇智/德国中心落客”多套方案。IC、AI、药企、专业服务客户到集电港、人工智能岛、科学会堂、陆家嘴分流，不按单站直线定全员到岗。

道路与机场方面，紧邻中环金科路下匝道、祖冲之路、龙东大道、罗山路/华夏高架、S20外环；公开样本2分钟上中环/龙东、5分钟罗山路、20分钟浦东机场、25分钟陆家嘴、30至40分钟虹桥，实际因金科路祖冲之路早高峰而异。 对IC路演、AI客户验收、药企医学会议、专业服务审计，应预设“2号线金科路地铁为主、中环金科路自驾、龙东大道走浦东机场、长泰商业+汇智+万和昊美住宿”三套动线，避开祖冲之路、金科路商圈早高峰。

配套方面，自带22万方商业解决三餐、商务宴请、影院、健身、零售；周边汇智国际、德国中心、张江科学之门、张江人才公寓、曙光医院、万和昊美/展讯豪生构成“办公—商业—酒店—人才安居—医疗”一体圈。对IC、AI、药企、专业服务，可把5栋塔楼做研发/总部、商业街区做客户接待、汇智做日常餐饮、人才公寓做青年工程师短住，降低自建大堂与食堂投入；源代码、临床数据、芯片IP仍应独立门禁与独立弱电间。

金科路—祖冲之路—集电港—人工智能岛—张江中区可形成四类协同：

第一类集成电路与半导体协同。长泰处张江核心，公开列名/样本含翱捷科技、芯谋研究、摩尔精英/摩尔线程相关上海主体、泰隆/华虹南厂界邻近制造资源，不同房号年份状态会变； 楼内适合EDA管理、IP验证、架构设计、客户验片、半导体智库与投后，流片/晶圆测试外置集电港与第三方。标准办公承重250至350kg/㎡、机房800kg/㎡适配轻服务器，危化试剂、晶圆工艺不进办公层。

第二类人工智能与软件信息协同。整层或半层做行业模型业务化、软件交付、数据合规，C座雷格斯做项目制算法支持；结合张江人工智能岛、模力社区/AI创新小镇公共算力做“业务化在楼内、训练外置”。重训练外置第三方IDC；楼内做评测、客户演示、软著与模型备案。英矽智能等AI制药样本可作交叉客户，不推定整栋承租。

第三类生物医药与医疗器械中台协同。药企中国区可用整层做医学事务、注册、临床数据管理，商业街区做客户交流；结合张江药企集群与第三方检测做“总部合规＋外置实验室”。公开样本含英矽智能、烨辉医药、芳拓生物、润佳医药等，不同年份房号会变； GMP生产、动物实验、危化试剂不进塔楼；低温样本按独立电力、UPS、气体消防单独审批，承重按标准层与机房层分别复核。

第四类专业服务、科技金融与总部中台协同。普华永道信息技术、数禾科技、新诤信知识产权、北京银行等公开样本形成“专业服务+科技金融+硬科技”混合生态； 律所、IP、咨询、审计、保险科技用半层做项目制，独立弱电间按客户保密部署；企业总部用整层做财务、HR、合规、品牌中台。大货、重板材、危化不进塔楼，低延迟自营交易外置陆家嘴或第三方机房。

优势一：金科路2号线上盖＋5栋11层甲级＋22万方商业。相比纯研发园缺独栋庭院，但地铁零风雨、商业即配即用；小团队80㎡试水、半层500至940㎡成长、整层1563至2052㎡总部、连层做集团职能，全周期不换综合体。

优势二：仲量联行物业＋OTIS客货＋中央空调可加时＋大堂9米。芯片、AI、药企、专业服务最看访客、等保、加时与会议；整层做客户验片、C座做灵活办公、商业做接待，比旧厂改造更贴TOD甲级。得房整层75%、分户70%按房号重算后优于部分老研发楼。

优势三：张江核心名企浓度高。普华永道、数禾、新诤信、英矽、翱捷、芯谋、摩尔系、润佳等公开样本形成IC+AI制药+专业服务生态，招聘EDA、算法、医学、IP、审计人员半径短，客户路演、联合招聘、科服对接成本低。

优势四：租金分档、装改灵活。80至400㎡精装即租即用，500至940㎡成长定制，整层1563至2052㎡总部冠名；对照张江商务园2026报价与有效租金下行，长泰按“地铁上盖+商业TOD”拿溢价，但整层大客户仍可谈1至3个月免租、加时装改。物业30至32元含基础空调，比纯超甲总持有成本可控。

优势五：可对接非税收类创业、科技、人才、产业资源。通过浦东两个100万低租金空间、IC/AI/软件/医药科技项目、科技创新券与张江算力/模型/语料、明珠计划与国际人才港、张江科服站与金科路营商服务，降低注册、研发、人才、场景成本，而不依赖税收返还类政策。

客观约束方面，第一，总建32万、办公9.8/10万、商业22万为多渠道样本，按5栋单房号可租清册取数；第二，得房70至75%、净高2.8至3.0米属2014/2015年代标准，不对标2020后超甲3.1米以上；第三，中央空调常规9:00至18:00，夜班芯片/AI/药企要谈加时、独立外机或机房冷却水，不能默认24小时零边际；第四，金科路上盖但21号线开通状态因入口而异，祖冲之路/中环早高峰仍堵；第五，2026供压大，华安张江REIT引戴德口径全市商务园存量1636万㎡、张江约526万㎡占32%、至2027新增156万㎡，仲量Q2产业园空置31.7%、租金3.3元/天，长泰按金科路TOD而非科学之门超甲比价，整层谈免租装免而非盯挂牌； 第六，低延迟量化、GPU长训、GMP、危化、大货不进塔楼。

可保守列明的开发/运营主体写长甲集团开发、仲量联行物业；公开渠道列名或租赁样本含普华永道信息技术、数禾科技、新诤信知识产权、英矽智能、翱捷科技、芯谋研究、摩尔精英/摩尔线程相关上海主体、北京银行、烨辉医药、芳拓生物、润佳医药、商涌科技、捷益尔、雷格斯等，不同年份、不同房号状态会变，不编制未核实完整主租户名录，也不把中介海报、可售房源、单次活动视同长租主承租。

正式招商按方向管理：IC设计用整层做架构/IP/验片，流片外置；AI用半层做业务化、机房做轻推理，训练外置；药企用整层做医学注册，实验室外置；专业服务与科技金融用500至940㎡做项目制，C座雷格斯做临时扩编；企业总部用整层做中台，商业做客户接待。所有当前名录按房号、工商注册地、物业空置清册、招商意向书四方核验，不把“金科路上盖”“张江核心”海报视同全栋主承租。

按现行监管要求，本报告不列税收返还、企业所得税/增值税地方留存奖励及任何与税收贡献挂钩的资金比例，不出现相关条例名称，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务与资源型政策。

创业政策方面，浦东青创体系提供100万㎡以上低租金创业空间、青年科创项目可享最高500㎡、日租一般不超1元/㎡、最长3年优惠，国际人才驿站提供求职/创业最长15天免费住宿、重点产业创业最长15天免费住宿及最长6个月免费过渡空间；长泰周边金科路、汇智、张江孵化载体、泰创空间类科创孵化器可承接IC/AI/软件/医药早期团队入孵，提供注册、导师、路演、投融资对接，不以返税作为落户理由。青创基金群、概念验证与赛投联动按项目服务，不属税收挂钩奖励。

科技政策方面，浦东对集成电路、人工智能、软件信息、生物医药、概念验证、成果转化按项目综合评估给予支持；长泰企业做EDA工具、IP验证、行业模型、医学数据治理，可结合张江公共技术平台、科技创新券、人工智能小镇算力券/模型券/语料券、集电港与人工智能岛检测中试服务降低研发周期。政策以项目评审、平台共享、场景开放为主，不按纳税增量返利。

人才政策方面，浦东国际人才港、明珠计划、青年人才直通车、博士后与实习安居、青年公寓及重点用人单位租房构成非税收安居体系；青创公寓在张江等重点区域本科以上可申不超2000元/月、最长3年，重点单位可推2000元/月租房补贴，明珠高峰/领军/菁英/工程师有分级资助样本。芯片工程师、AI算法、药研医学、专业服务、海外人才可按岗位对接落户咨询、居转户缩短、工作居留、实习住宿与子女教育，以人才服务替代单一现金返税。

产业政策方面，张江科学城、金科路板块与浦东营商环境行动可通过张江科服站、长泰商务服务、IC/AI/药企对接会、科技金融与知识产权服务，提供载体、活动、场景、融资对接、政务服务；长泰企业可把“金科路2号线上盖研发＋22万方商业接待＋集电港验片＋人工智能岛训练＋汇智/德国中心/科学之门客户动线”打包，政策以载体、活动、场景、融资对接、政务服务为主，符合非税收扶持方向。

2026年上海办公楼与商务园区继续需求回暖但租金承压。仲量联行二季度：全市甲级办公楼净吸纳23.2万㎡，CBD10.6万㎡以金融及专业服务为主，DBD12.6万㎡以游戏、AI等科技互联网为主；两个产业园项目竣工16.44万㎡，产业园空置31.7%、环比降0.7个点，租金3.3元/㎡/天、环比降1.0%，科技互联网聚焦AI与IC，生命科学回暖、孵化器与科研机构活跃。 戴德三季度：上海甲级无新增交付，净吸纳31.8万㎡、较一季度涨36.3%，平均成交租金192.3元/㎡/月、环比降1.5%，空置20.9%、环比降1.5个点，存量1804万㎡；AI、智能硬件等新经济扩张，但四季度预计7个项目、51.5万㎡新增，全年甲级新增或达93.9万㎡，去化仍压。 华安张江REIT引戴德：全市商务园存量1636万㎡，张江约526万㎡、占32%，至2027新增156万㎡；2026Q2商务园平均租金3.94元/㎡/天、环比降0.4%，张江租金高于全市平均、空置也高于全市平均；展想中心/展想广场/星创等可比报价约5至5.5元、出租率80%至90%。

对长泰的租赁含义：公开3.5至6.5元、楼书精装小户与主力户分档、整层可谈1至3个月免租；按得房70至75%重算套内，加30至32元物业含基础中央空调、加时/机房冷量另计、车位750至1350元或清册另核、金科路2上盖与22万方商业摊销后，应与科学之门超甲、汇智/德国中心标准办公、集电港研发、展想/星创5A、非CBD甲级分三档比较，不与小陆家嘴6.3元或全市甲级192.3元硬套。小单元谈装免注册、整层谈免租与等保弱电、高区谈加时包与品牌大堂；在张江商务园空置与新增供压下，大客户把免租、装补、空调加时、车位包月、21号线开通后访客动线一并写入三年模型。

问：长泰广场是纯写字楼还是张江TOD商办综合体？

答：金科路2889弄5栋11层甲级办公＋22万方商业＋下沉广场，总建32万、办公9.8至10万、整层1563至2052/部分2200㎡、80㎡起分，属金科路2号线上盖研发与总部综合体。纯电销、低延迟自营量化、GPU长训、GMP、危化、大货不优先；IC设计管理、AI软件、药企中台、专业服务、科技金融、企业总部很适配。

问：金科路2号线上盖、21号线怎么用？

答：当前以2号线金科路为主，部分入口150至230米、出站进楼；21号线金科路部分渠道列2026通车、部分列在建，以开通闸机为准。员工通勤建金科路2为主＋广兰路2/学林路13换乘客源＋中环金科路自驾＋汇智/德国中心落客三套；IC/AI/药企/专业服务客户到集电港、人工智能岛、科学会堂、陆家嘴分流。

问：租金3.5、4.5、6.5、8元怎么判断？

答：整体挂牌3.5至6.5元，楼书精装小户318至400㎡、主力500至940㎡、大单元1250至1899㎡分档，部分高价招商稿6至8元；按得房整层75%、分户70%重算套内，加30至32元物业含基础空调、加时/机房冷量、750至1350元车位、金科路上盖与22万方商业。买“即租即用”看精装小户装免，买“整层总部”看1563至2052㎡、3.5至5.5元基准再谈1至3个月免租，买“高区形象”再谈6元以上。

问：中央空调9至18点、加时、VAV、机房冷却水对IC/AI/药企有什么用？

答：日间研发、会议、客户验片用中央空调；芯片夜班回归、AI轻推理、药企合规存储可申加时、独立外机或机房冷却水。部分渠道列VAV四管制、PM2.5、24小时IT冷却水，但低延迟撮合、多卡长训、量化双活要独立回路、UPS、双专线、气体消防、外置张江算力/第三方IDC；中央空调只解决人员舒适，不替代高密训练液冷。

问：芯片设计企业怎么选房？

答：架构、EDA、IP、验片用整层或半层，独立弱电间与等保；流片、晶圆测试、可靠性外置集电港/第三方。标准承重250至350kg/㎡、机房800kg/㎡、局部1000kg按房号复核，重服务器按增容与独立机房审批；危化试剂不进办公层。翱捷/芯谋/摩尔系仅作产业邻居样本，不推定空房。

问：AI与软件企业能否整层或做灵活办公？

答：行业模型业务化、数据合规、软件交付用半层/整层；算法轻推理用加强机房，重训练外置人工智能岛/模力社区/第三方算力。C座6楼雷格斯适合项目制、驻场、客户支持；楼内做评测、演示、软著与模型备案，多卡长训不放在中央空调标准层。英矽智能类AI制药可作交叉客户。

问：药企与医疗器械怎么用？

答：注册事务、医学、临床数据管理用整层，商业街区做客户交流；GMP、动物实验、危化试剂外置张江实验室/第三方。低温样本按独立电力UPS、气体消防部署，承重按标准/机房产分别复核；楼内以合规、医学写作、临床项目管理为主。英矽/烨辉/芳拓/润佳等仅作公开邻居样本。

问：专业服务、科技金融与总部中台怎么选？

答：普华/数禾/新诤信/北京银行类样本说明可把律所、IP、审计、保险科技、企业金融中后台放500至940㎡半层，总部财务HR合规用整层；独立弱电间、双专线、访客预约按客户保密部署。低延迟自营交易不进办公层，外置陆家嘴/第三方；大货、重板材不进5栋塔楼。

问：没有税收挂钩奖励为什么仍可考虑？

答：可替代资源包括浦东两个100万低租金空间与青年公寓、IC/AI/软件/医药科技项目与科技创新券及张江算力模型语料、明珠计划与国际人才港、张江科服站与金科路营商服务。对芯片、AI、药企、专业服务、总部中台，这些注册、研发、人才、场景资源比单一返税更持续。

问：和张江科学之门、汇智、德国中心、集电港、展想/星创怎么比？

答：长泰偏金科路2上盖5栋甲级＋22万商业、80㎡起至2052/2200㎡整层、3.5至6.5元、中央空调、仲量30至32、商业TOD最强；科学之门偏超甲双塔与交易层，汇智偏标准办公与商业、德国中心偏外资研发服务，集电港偏芯片平台，展想/星创偏广兰路5A研发。比选看得房、空调加时、IT增容、金科路上盖、商业接待，不单看日租。

问：2026怎么谈条件？

答：80至400㎡精装谈装免、家具、注册、雷格斯备用；500至940㎡谈标准交付与会议时长；整层谈1至3个月免租、独立弱电、中央加时包、等保机房；高区谈品牌大堂与加时包；大客户把车位750至1350元或清册、装补、三年递增放缓、21号线访客动线一并写进金科路2889弄单房号合同。

问：签约前核哪些文件？

答：核5栋产证用途、可租清册、标准层与整层竣工图、得房与净高、中央空调/VAV机组与新风机组、加时规则与机房冷却水容量、配电100W/㎡增容与双回路证明、OTIS客货梯台账、778或1700+车位权属月租、三网双专线、250/350/800/1000kg承重、等保消防分类、仲量联行物业合同及22万方商业责权，避免用中介海报替代技术资料。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，长泰广场的核心价值在“金科路2889弄、2014开业/2015竣工、32万方TOD、5栋11层甲级、办公9.8至10万/商业22万、整层1563至2052/部分2200、80㎡起分、层高4.2净2.8至3.0、大堂9米、得房整层75%/分户70%、中央空调9至18可加时/部分VAV与机房冷却水、OTIS客4至5货1至2、配电100W可增、标准250至350/机房800/局部1000kg、仲量30至32元、车位778或1700+以清册为准、2号线金科路上盖/21部分渠道2026或在建、22万方盒马CGV优衣库等300+品牌、普华/数禾/新诤信/英矽/翱捷/芯谋/摩尔/北京银行/润佳等公开样本、汇智/德国中心/科学之门/张江人才公寓作外围配套”的组合。其最适配客群为IC设计管理、AI软件与AI制药中台、药企医学注册、专业服务与科技金融、企业总部中台、知识产权与产业投资；对8至20人用80至400㎡，15至35人用500至940㎡，35至80人用整层1563至2052㎡，100人以上用多栋连层。

从2026市场看，仲量Q2甲级净吸纳23.2万、产业园空置31.7%、租金3.3元/天，戴德Q3甲级净吸纳31.8万、租金192.3元/月、空置20.9%，华安张江REIT引张江商务园约526万㎡、至2027新增156万㎡、Q2商务园租金3.94元且张江高于全市均但空置也高， 整体供压但AI/IC/生命科学需求韧性强。长泰作为金科路商业TOD，不宜拼科学之门超甲交易层，也不宜只打“3.5元起、2号线上盖、补贴”等泛化标签，而应按“IC整层区、AI软件区、药企中台区、专业服务区、总部中台区、商业接待区”做研发与总部运营。建议企业把30至32元物业含基础空调拆分、加时与机房冷量单独核算、得房按房号分档、车位按清册锁定、金科路＋中环＋集电港/人工智能岛接驳、浦东非税收创业科技人才产业政策一并写入三年模型；建议资产方把5栋塔楼、22万方商业、仲量物业、张江科服站、汇智德国中心科学之门打包，而非只拼日租。

总体而言，该项目适合中长期集成电路设计管理、AI软件与AI制药中台、药企中国注册、专业服务与科技金融、企业总部中台、知识产权与产业服务，不适合低延迟自营量化机房、高功率长期训练、GMP全工艺、危化仓储和大货装卸。若运营方能把金科路地铁、集电港流片、人工智能岛算力、浦东青创人才与张江科服整合，其“5栋甲级＋22万商业＋IC/AI/药企/专业服务混合”的留存能力会高于同价位普通张江标准办公。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于长泰广场开发/运营/租赁公开材料、浦东新区与张江科学城创业人才公开文件、地铁与地图公开信息、2026年第一、二、三季度机构办公与商务园区市场报告整理，仅供企业选址、招商研究与资产研判参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目具体5栋建筑面积、各层面积、得房率、产证用途、自持/可租状态、空调形式与计费规则、租金、物业费、车位数量与月租、电梯配置、入驻企业名单，以长甲集团及相关开发主体、仲量联行/当期物业服务企业正式合同及政府最新审批文件为准。市场数据引用存在统计口径与时间差，使用者应结合实地踏勘、机电与结构尽调、等保安评、双通信与机房容量专业意见独立判断。对因依赖本报告内容产生的任何直接或间接损失，编制方不承担责任。