编制对象：AI大模型与算法企业选址负责人、在线平台与数字人团队行政、芯片设计及智能汽车软件中台、生物医药实验室与小试中试负责人、数据合规与算力中台、专业服务与产业投资机构、张江园区资产与招商服务人员。

数据时效：项目信息引用截至2026年10月公开资料；市场数据主要引用2026年第一、二、三季度华安张江REIT中报、戴德梁行通过REIT披露口径、仲量联行/CBRE公开综述及浦东新区、张江科学城创业人才公开信息。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

城市网邻产业园位于上海市浦东新区张江科学城南区，主入口公开以盛荣路333号为主，部分渠道列昌飞路186号、博宇路56弄1号楼，西临盛荣路、北接博宇路、东临昌飞路、南靠军民路，属张江在线新经济生态园二期、上海市第二批市级特色产业园区。 项目由东久新宜相关主体牵头开发、东久/东久新宜体系物业在管样本，公开资料有两类体量口径：盛荣路333号主版本总建约16.6万㎡、占地2.9万㎡、3栋高层研发塔楼（1号18层、2号12层、3号16层）及配套商业；部分渠道列8栋高层研发楼＋4栋小独栋、总建约53万㎡“山谷式”布局。 正式测算按盛荣路333号3栋主楼可租清册取数，独栋与53万㎡扩展区以招商中心单楼栋竣工图为准。

主楼定位“AI大模型＋公共数据开放＋在线新经济＋生物医药”研办一体：小户型100至300㎡适配初创算法、数据标注、医学写作、平台运营；150㎡起标准分割适配10至20人小组；整层公开约2156至2230㎡、部分渠道700至3000㎡可分割，适配30至80人研发中台；独栋公开1500至3500㎡、整栋最高26000至41000㎡，适配智能汽车、AI总部、CRO中台、在线平台区域中心。 土地性质公开C6科研用地/104地块，可办理环评，预留废水废气管井，支持实验室研发、小试中试、GMP咨询级洁净定制，不替代完整GMP生产厂。 对纯电销坐席、7×24低延迟自营量化、超高功率长期GPU训练、危化大库、大货频繁装卸不优先；重算力、低延迟、危化、动物实验应按单房号做电力、冷源、承重、环保、消防、网络单独尽调。

空间与层高方面，标准层公开4.5米、首层6米、部分独栋/特殊区首层局部10.5米，净高主楼样本3.8米；得房率多源约70%，整层按竣工套内重算。 1号楼整层可参考2156至2230㎡、2/3号楼按招商清册；小户100至300㎡精装、150㎡起标准分割、700至2200㎡半层/整层组合、独栋1500至3500㎡、整栋最高41000㎡。 交付支持毛坯、标准白墙吊顶架空、精装带家具、按实验需求定制管井与通风。

机电与空调方面，主源列24小时VRV独立控制、分户计量，部分渠道列“中央＋独立外机”样本，以单房号机组为准；物业18元/㎡/月样本含VRV运维或公共空调基础运维，独立电费另计。 电力公开35kV双回路、基础115W/㎡可扩容至200W/㎡，部分渠道列双回路＋UPS＋备用发电机；标准层承重350kg/㎡、首层500kg/㎡、20%区域强化700kg/㎡，独栋/首层局部按工艺复核。 AI推理小集群、医学数据存储、芯片回归可用主楼加强房号；多卡长训、低延迟撮合、量化双活仍需独立回路、UPS、双运营商专线、气体消防，并外置张江公共算力/第三方IDC。园区公开配共享GPU算力平台、概念验证中心、知识产权站，降低中小团队自购算力与中试服务成本。

垂直交通与网络方面，1号楼样本8客＋6货、2号楼5客、3号楼7客，货梯2吨样本；部分高层渠道列2客＋1货＋1VIP，以单栋竣工台账为准。 三网电信/联通/移动全覆盖，公开5G专网、全光纤、每层预留管井与弱电间；低延迟、跨园区灾备、等保机柜按双专线独立设计。配套方面，约1200㎡员工食堂、星巴克/Manner、全家/便利店、下沉商业广场、园区班车；周边陆悦天地、万科2049、张江希尔顿/智选假日、川杨河滨水公园、人才公寓构成“研发—商业—酒店—安居”一体。

费用方面，2026公开挂牌离散：简装约2.4元/㎡/天、精装约3.0元/㎡/天，整体渠道2.0元起、2.2至3.5元、大面积2.5至3.5元；青创政策可对接1元/㎡/天创业空间但不直接等同于市场签约价。 物业主源18元/㎡/月含24小时空调运维或VRV基础运维，车位地下942至964个、月租450至500元/个，部分渠道列450至630元以清册为准。 企业三年模型建议用“日租÷得房70%套内＋18元物业含VRV运维拆分＋独立电度/机房增容＋废水废气管井定制＋450至500元车位×到岗率＋21号线军民路接驳＋13中科路班车＋陆悦/长泰/汇智接待”核算。小户谈装免与注册，整层谈1至3个月免租、独立弱电与等保，独栋/整栋谈1至5个月免租、管井定制与共享GPU；不按单一2元或3.5元挂牌直接签约。

轨交方面，项目至21号线军民路站多源300至500米、部分渠道列约0.5公里，建设/预计2026年底开通口径不一，以实际运营闸机为准；13号线中科路站多源900米至1.5公里，园区班车接驳2号线金科路约4公里、11/16罗山路约3公里、机场联络线康桥东约3公里。 当前21未全通阶段，员工通勤以“13中科路步行/班车为主、2金科路换乘、11/16罗山路远程、园区接驳兜底”多套方案；AI、药企、在线平台、智能汽车客户到人工智能岛、集电港、科学会堂、陆家嘴分流，不按单站直线定全员到岗。

道路与机场方面，紧邻中环华夏高架/高科中路、申江路、罗山路、S20外环、龙东高架；公开5分钟上华夏中环、0.5公里至中环/华夏、2公里至外环，25分钟浦东机场、45分钟虹桥。 对AI路演、药企医学会议、智能汽车路测对接、在线平台客户验收，应预设“13中科路＋班车为主、华夏/申江自驾、龙东走浦东机场、陆悦/长泰/希尔顿接待”三套动线，避开华夏高架早高峰与盛荣路内部微循环。

配套方面，园内食堂、咖啡、便利店、下沉广场解决日常；陆悦天地16万方样本、万科2049、长泰、汇智解决商务宴请；张江希尔顿、智选假日、万和昊美解决访客住宿；川杨河滨水、人才公寓、曙光/三甲医疗资源解决员工生活。对AI、生物医药、在线新经济，可把高层塔楼做研发、独栋做实验与总部、共享GPU做轻训练、陆悦做客户发布，降低自建大堂与食堂投入；临床数据、模型权重、芯片IP仍应独立门禁与独立弱电间。

盛荣路—中科路—人工智能岛—集电港—张江药谷—南区在线新经济可形成四类协同：

第一类人工智能与在线新经济协同。园区定位AI大模型、数字人、无人车、机器人、区块链、数据算法、互联网平台；公开列名/样本含小鹏汽车、百度昆仑、阿里平头哥、58同城、安居客、赶集网等，不同房号年份状态会变。 楼内适合大模型业务化、数据标注、数字人录制、推荐系统、平台运营、智能汽车软件；重训练外置共享GPU/人工智能岛/第三方IDC。在线平台用高层小整层做产品与审核，独栋做算法与数据中台，不把低延迟交易、超高并发裸金属全量放办公层。

第二类集成电路与智能汽车软件协同。平头哥、百度昆仑等仅作产业邻居样本，园区适合芯片设计管理、EDA轻量回归、车规软件、智驾算法业务化；流片/晶圆测试外置集电港与第三方，车端路测外置康桥/上汽周边场地。主楼115W/㎡可扩200W/㎡、双回路、强化700kg适配轻服务器与样机；多卡训练、车云仿真高密集群仍按独立机房外置。

第三类生物医药实验室与小试中试协同。C6可环评、废水废气集中管井、标准350/首层500/局部700kg、首层6米适配通风橱、生物安全柜、小试反应与医疗器械装配。 楼内做实验室研发、细胞/分子小试、IVD注册、临床数据管理；完整GMP生产、动物实验、危化大库外置张江药谷/第三方CDMO。低温样本、活性废液、气体钢瓶按环保、消防、双电力单独审批，不把普通办公层当实验室用。

第四类数据合规、专业服务与产业投资协同。AI合规、数据出境、知识产权、概念验证、科技金融可用高层半层做项目制；园区共享GPU、概念验证中心、知识产权站降低初创成本。 专业律所、专利、咨询、早期投资用150至300㎡精装起步，独栋做加速器；大货、重板材、危化不进高层，低延迟自营交易外置陆家嘴/第三方。

优势一：南区在线新经济二期＋C6可环评＋VRV24小时。相比纯甲级写字楼不能做实验，城市网邻用“高层研办＋独栋实验＋管井废水废气”承接AI/药企/在线平台；相比旧厂研发园，2025年竣工主楼4.5米层高、3.8米净高、70%得房、115W可扩200W更贴新硬件。

优势二：共享GPU＋概念验证＋知识产权站内置。中小AI与生物医药不用全自购算力和中试设备，用园区公共服务做轻训练、模型评测、专利快速通道；对100人内算法团队、CRO中台、数字人公司，比自建机房更省三年CAPEX。

优势三：张江南区名企邻居＋低挂牌研办价格。小鹏、百度昆仑、平头哥、58等样本形成“智能汽车＋AI芯片＋在线平台”生态，公开2.0至3.5元远低于金科路/广兰路部分5A挂牌；对成本敏感但需可环评的研发总部，比长泰/展想更偏实验研办、比普通孵化园更贴中试。

优势四：独栋1500至3500㎡、整栋最高41000㎡全周期。初创100㎡进高层，成长整层2156至2230㎡，总部独栋做实验室＋算法＋中试，整栋做智能汽车/AI大模型总部；相比只提供标准层的园区，城市网邻可把“办公—实验—小试—发布”放在同一园，减少跨园通勤。

优势五：可对接非税收类创业、科技、人才、产业资源。通过浦东两个100万低租金空间与青年公寓、科技创新券与张江公共技术/算力、明珠计划与国际人才港、在线新经济与人工智能/生物医药产业服务站，降低注册、研发、人才、场景成本，而不依赖税收返还类政策。

客观约束方面，第一，总建16.6万与53万、3栋与8高4独栋口径并存，按盛荣路333号单楼栋清册取数；第二，得房70%为主源，净高3.8米属新研办标准但不对标超甲3.1米以上大堂体系；第三，21号线军民路300至500米但开通进度因入口而异，当前主力仍靠13中科路＋班车，员工体验弱于金科路/广兰路上盖；第四，VRV24小时省中央加时但电度成本、机房增容、废水废气管井定制另计；第五，2026供压大，华安张江REIT引戴德口径全市商务园存量1636万㎡、张江约526万㎡占32%、至2027新增156万㎡，张江REIT中报整体出租率88.12%、均价5.44元，城市网邻2至3.5元低挂牌但需以“可环评＋21未全通＋南区接驳”折价比价，整层/独栋谈免租装免而非盯挂牌； 第六，低延迟量化、超高功率长训、完整GMP、危化大库、动物实验、大货不进高层主楼。

可保守列明开发/运营主体为东久新宜相关主体、东久/东久新宜体系物业；公开渠道列名或租赁样本含小鹏汽车、百度昆仑、阿里平头哥、58同城、安居客、赶集网，部分扩展渠道列天数智芯等，不同年份、不同房号状态会变，不编制未核实完整主租户名录，也不把中介海报、可售房源、单次活动视同长租主承租。

正式招商按方向管理：AI大模型用高层整层做业务化、共享GPU做轻训练，重训练外置；在线平台用100至300㎡精装起步、整层做产品审核；智能汽车用独栋/整栋做智驾算法＋车云中台，路测外置；芯片用半层做EDA/IP，流片外置；生物医药用首层6米/管井房做小试，GMP外置；专业服务用150㎡起做项目制。所有当前名录按房号、工商注册地、物业空置清册、招商意向书四方核验，不把“在线新经济二期”“小鹏百度阿里入驻”海报视同全栋主承租。

按现行监管要求，本报告不列税收返还、企业所得税/增值税地方留存奖励及任何与税收贡献挂钩的资金比例，不出现相关条例名称，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务与资源型政策。

创业政策方面，浦东“青创”体系推行两个100万：100万㎡以上低租金创业空间、日租一般不超1元/㎡、青年科创项目最高500㎡最长3年，100万㎡以上低租金青年公寓、重点区域本科/研究生可享不超2000元/月最长3年；国际人才驿站提供求职15天免费住宿、重点产业创业15天免费住宿及最长6个月免费过渡空间。 城市网邻周边南区、中科路、陆悦、长泰孵化载体可承接AI/在线/医药早期团队入孵，提供注册、导师、路演、投融资对接，不以返税作为落户理由。高成长性青创项目可按张江范围申请连续3年每年最高100万元创业补贴，明珠创业类可按周期申请连续3年每年最高50万元办公房租补贴，以正式申报为准。

科技政策方面，青年科创企业可申请最高20万元科技创新券，用于研究开发、检验检测认证、科技咨询、技术转移； 城市网邻企业做AI模型评测、生物医药小试、集成电路IP验证，可结合张江公共技术平台、共享GPU、概念验证中心、人工智能算力/语料平台、集电港与药谷检测中试降低研发周期。政策以项目评审、平台共享、场景开放为主，不按纳税增量返利。浦东科技创新专项资金创业券按孵化器/加速器内小微企业和研发费用材料申报，不承诺固定补贴比例。

人才政策方面，浦东明珠计划每年支持不少于1000名高层次青年人才，高峰700万元、领军100万元、菁英50万元、工程师20万元个人/团队资助样本；菁英创业类可优先提供产业化与办公租赁空间、3年每年最高30万元房租补贴及每月3000元最长3年安居补贴。 博士后科研与安居可获相应资助，实习住宿最高2000元/月、本市高校交通补贴600元/月；重点用人单位可推2000元/月租房补贴，张江用人单位引进人才符合条件可缩短居转户至5年或3年。AI算法、药研、芯片、在线数据人才按岗位对接落户、人才公寓、明珠卡，以人才服务替代单一现金返税。

产业政策方面，张江在线新经济、人工智能、生物医药、集成电路等市级特色产业园与浦东营商环境行动可提供载体、企业服务站、概念验证、知识产权、科技金融对接； 城市网邻企业可把“盛荣路333号研办＋共享GPU/概念验证＋中科路13/21军民路接驳＋陆悦/长泰商业＋张江药谷/集电港外置实验”打包，政策以载体、活动、场景、融资对接、政务服务为主，符合非税收扶持方向。

2026年张江商务园继续供大于求但硬科技研办需求分化。华安张江REIT中报引戴德口径：全市商务园存量1636万㎡，张江约526万㎡、占32%，至2027新增156万㎡； 华安张江REIT截至2026年6月末整体可租86337.32㎡、实际76084.75㎡、出租率88.12%、平均合同租金5.44元/㎡/天，其中张江光大园出租率80.69%、租金5.28元，张润大厦出租率95.56%、租金5.58元； 第三方研究对张江可比项目摘要为报价约5.0至5.5元、出租率80%至90%，但城市网邻因南区新交付、可环评、21未全通，公开挂牌2.0至3.5元属研办实验低基准。

对城市网邻的租赁含义：简装2.4、精装3.0、整体2.0至3.5、青创1元仅限符合条件的创业空间；按得房70%重算套内，加18元物业含VRV/公共运维、独立电度、115扩200W增容、废水废气管井、450至500元车位、13中科路/21军民路接驳、陆悦/长泰接待后，应与长泰金科路TOD、展想/星创广兰路5A、张江光大/张润老研办、非CBD标准甲级分三档比较，不与小陆家嘴6至10元或全市甲级高区硬套。小户谈装免注册、整层谈1至3个月免租与等保弱电、独栋谈1至5个月免租与管井定制；在张江新增156万㎡供压下，大客户把免租、装补、VRV电度、共享GPU时长、废水废气审批、车位包月一并写入盛荣路333号单房号合同。

问：城市网邻是普通写字楼还是可环评研办园？

答：盛荣路333号主版本为C6/104科研用地，3栋高层＋商业，部分扩展区8高4独栋；150㎡起分、整层2156至2230㎡、独栋1500至3500㎡、整栋最高41000㎡，配VRV24小时、双回路、废水废气管井，属张江南区在线新经济＋AI＋生物医药研办一体。纯电销、低延迟量化、长训、完整GMP、危化大库、大货不优先。

问：地址到底盛荣路333、昌飞路186还是博宇路56弄？

答：主招商以盛荣路333号为主，昌飞路186号、博宇路56弄1号楼在不同地图/中介渠道出现；企业签约前按房号产证、楼栋门牌、物业清册三证核对，不以单条导航地址替代租赁合同地址。

问：21号线军民路300米为何还要班车？

答：21号线军民路多源300至500米、预计2026年底等开通口径不一，当前未全通阶段以13中科路900米至1.5公里步行/班车、2金科路约4公里换乘、园区至中科路/罗山路班车为主；AI/药企夜班、智能汽车路测人员应按“13＋班车＋华夏自驾”三套排班，不把21在建距离当已运营。

问：2元、2.4元、3.0元、3.5元怎么判断？

答：2元起多为渠道底价/大客户长签底价，2.4简装、3.0精装、2.5至3.5大面积VRV独栋样本；按得房70%重算套内，加18元物业含VRV运维、独立电度、115扩200W增容、管井定制、450至500元车位。买“初创即入”看100至300㎡精装装免，买“整层研发”看2156至2230㎡谈1至3个月免租，买“实验独栋”看1500至3500㎡谈管井与1至5个月免租。

问：AI大模型企业用高层还是共享GPU？

答：业务化、数据标注、数字人、客户演示放高层整层/半层；轻推理用加强房号VRV独立电、重训练用园区共享GPU或外置人工智能岛/第三方IDC。多卡长训不放在标准VRV层，应独立回路、UPS、双专线、气体消防、冷量单独设计；楼内只做评测、备案、软著与演示。

问：生物医药怎么用可环评空间？

答：首层6米、标准4.5米、标准承重350/首层500/局部700、废水废气管井、双回路115扩200W适配细胞/分子小试、IVD、医疗器械装配；GMP完整生产、动物实验、危化大库外置药谷/CDMO。低温样本、生物安全柜、通风橱按环保消防单独审批，不把普通办公层当实验室。

问：智能汽车与芯片设计怎么选？

答：智驾算法、车云数据、平头哥/百度昆仑类芯片业务化用高层整层；EDA轻回归用加强机房，流片外置集电港；车端样机按货梯、承重、消防审批，实车路测外置康桥/专业场地。低延迟车云撮合、长时训练仍按独立机房外置。

问：在线新经济与平台审核如何控制成本？

答：100至300㎡精装做运营/审核小组，整层做产品、数据、合规；数字人录制设独立声学机房，VRV分户计量；内容安全、数据出境、模型备案用独立弱电间。58/安居客/赶集仅作产业邻居样本，不推定当前整层承租。

问：没有税收挂钩奖励为什么仍可考虑？

答：可替代资源包括浦东两个100万低租金创业空间与青年公寓、最高20万科创券及共享GPU/概念验证、明珠计划与中科路人才公寓、在线新经济和AI/医药产业服务站。对AI、在线、药企、智能汽车，这些注册、算力、人才、环评场景比单一返税更持续。

问：和长泰、展想、星创、张江光大/张润怎么比？

答：城市网邻偏盛荣路南区、可环评研办＋共享GPU、2至3.5元、21军民路在建/13中科路班车、VRV24小时；长泰偏金科路2上盖商业TOD、展想/星创偏广兰路集电5A、光大/张润偏老牌商务园高挂牌。比选看得房、VRV电度、双回路增容、废水废气管井、21开通进度、可环评范围，不单看日租。

问：2026怎么谈条件？

答：100至300㎡谈装免、家具、注册、共享GPU额度；整层谈1至3个月免租、独立弱电、VRV分户、等保；独栋谈1至5个月免租、废水废气管井、115扩200W、首层6米定制；大客户把450至500元车位、21接驳班车、装补、三年递增放缓、概念验证/知识产权服务包写进盛荣路单房号合同。

问：签约前核哪些文件？

答：核盛荣路/昌飞/博宇门牌与产证用途、C6/104环评资格、可租清册、标准层与首层竣工图、得房与净高、VRV机组与分户电度、35kV双回路与115/200W增容、350/500/700kg承重、废水废气管井与环保批复、客货梯台账、942至964车位权属月租、三网/5G/双专线、等保消防分类、东久/东久新宜物业合同及共享GPU/概念验证责权，避免用中介“53万方、50%补贴、15%所得税”等稿件替代技术资料。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，城市网邻的核心价值在“盛荣路333号南区在线新经济二期、东久新宜开发/东久体系物业、16.6万㎡主版本/53万㎡扩展、3高研＋独栋、100至300㎡精装/150㎡起标准/整层2156至2230㎡/独栋1500至3500㎡/整栋最高41000㎡、首层6米标准4.5米净3.8、得房70%、VRV24小时分户、35kV双回路115扩200W、标准350/首层500/局部700kg、1号8客6货/2号5客/3号7客、车位942至964个450至500元、物业18元含VRV运维、21军民路300至500米在建/13中科路900米至1.5公里班车、1200㎡食堂星巴克Manner全家、陆悦/长泰/希尔顿/人才公寓、共享GPU＋概念验证＋知识产权站、小鹏/百度昆仑/平头哥/58/安居客/赶集等公开邻居样本”的组合。 其最适配客群为AI大模型与数字人、在线平台与数据合规、芯片/智驾软件、生物医药小试与IVD中台、专业IP与科技金融；对10至20人用100至300㎡，20至50人用整层2156至2230㎡或半层组合，50至200人用独栋1500至3500㎡，集团研发用整栋最高41000㎡。

从2026市场看，华安张江REIT中报张江存量约526万㎡占32%、至2027新增156万㎡，REIT整体出租率88.12%、均价5.44元，光大5.28/80.69%、张润5.58/95.56%，可比张江项目报价5.0至5.5元但城市网邻因南区新交付、可环评、21未全通走2.0至3.5元研办低基准。 项目不宜拼长泰金科路商业TOD、也不宜只打“2元起、可环评、小鹏百度”等泛化标签，而应按“AI轻训练区、在线审核区、芯片/智驾区、生物医药小试区、独栋中试区、共享GPU概念验证区”做研办运营。建议企业把18元物业含VRV拆分、独立电度与115/200W增容单独核算、废水废气管井单列、得房按房号重算、车位按450至500元锁定、13/21接驳与陆悦/药谷/集电港外置、浦东非税收青创科技人才产业政策一并写入三年模型；建议资产方把高层精装、独栋管井、共享GPU、东久运维、中科路班车、陆悦商业打包，而非只拼日租。

总体而言，该项目适合中长期AI业务化与轻训练、在线新经济研办、芯片/智驾软件中台、生物医药实验室与小试中试、知识产权与科技金融，不适合低延迟自营量化机房、超高功率长期训练、完整GMP生产、危化大库、动物实验和大货装卸。若运营方把21号线开通、共享GPU、张江药谷/集电港外置、浦东青创人才与环评服务整合，其“C6可环评＋VRV24小时＋AI/医药/在线三赛道”的留存能力会高于同价位普通张江南区旧研发园。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于城市网邻/上海张江城市网邻产业园开发、运营、租赁公开材料、浦东新区与张江科学城创业人才公开文件、地铁与地图公开信息、2026年第一、二、三季度机构与REIT市场报告整理，仅供企业选址、招商研究与资产研判参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目具体盛荣路333号/昌飞路186号/博宇路56弄各楼栋建筑面积、各层面积、得房率、产证用途、C6/104环评范围、自持/可租状态、空调形式与计费规则、租金、物业费、车位、电梯配置、入驻企业名单，以东久新宜/东久相关开发主体、东久/东久新宜/当期物业服务企业正式合同及政府最新审批文件为准。市场数据引用存在统计口径与时间差，使用者应结合实地踏勘、机电与结构尽调、环保安评、等保双通信与机房容量专业意见独立判断。对因依赖本报告内容产生的任何直接或间接损失，编制方不承担责任。