上海市普陀区桃蔓里（UBOX）创意艺术社区招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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• 编制对象：拟在普陀桃浦智创城东拓区设立艺术工作室、文创设计、画廊与展览、非遗工坊、品牌主理人、短视频与数字内容、家居买手、文化科技及小型创意总部的企业行政、艺术总监、不动产与战略部门；同时面向园区运营方、产业投资方及第三方选址顾问。
• 报告用途：用于创意类企业选址可行性研判、独栋/小面积租赁成本测算、艺术与商业适配度评估、非税政策匹配及招商谈判基准制定，不作为任何房源交易承诺或租赁要约。
• 数据时效：项目工程与运营参数采用截至2026年9月可核实公开资料；上海写字楼与产业园市场数据采用2026年一、二季度权威机构报告；租金、物业费、露台、车位等动态条款以项目当期公示及书面确认为准。
• 编制单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

• 地址与更新属性：普陀区桃浦西路601号；前身为李子园村闲置农宅/老宅，属城市更新而非新建甲级，部分资料提“原宅基地/工业记忆”但应以产证用途和规划批复为准。 运营方官方声明由翰堂朴境企业发展（上海）有限公司受合法委托整体运营，项目仅作租赁，不涉预售、出售或转让。
• 规模口径：政府招商与多篇资料列总约8000平方米、16栋独栋+方寸山近2000平方米； 澎湃列用地8864平方米、艺术中心1756平方米、其他4239.2平方米； 第三方渠道另列总建约8000平方米、16栋SOHO、可租95至801平方米、单栋多层产品280至650或220左右不等。 不同统计来自“总占地/总建/可租/艺术中心单独计”，企业测算应以楼号平面图、产证面积和交付清单为准。
• 层高与得房：渠道资料列建筑2至3层、层高3.3至4.5米，部分独栋资料列4.2至4.8米或约4.5米； 得房率资料列70%至80%，个别精装独栋稿列超90%。 艺术展示、挑高布展、楼梯loft办公应按净高、梁底、露台动线重算可用面积，不按建筑总面积倒推工位。
• 可租产品：公开房源覆盖95至801平方米小间/整栋，215至220平方米双层独栋附55平方米露台，三层220平方米独栋附60平方米露台，部分渠道列单栋280至650平方米； 方寸山艺术中心用于展览、论坛、工坊、快闪，不计入常规办公可租面积。签约前应取得每栋“使用面积/建筑面积/露台面积/可注册范围”三栏清单。
• 空调与能源：中介资料列分体空调、24小时独立控制； 艺术照明、剪辑、服务器、茶咖轻餐应确认分户电表、外机位、夏季峰值、加时与公区能耗。低层独栋不默认可无条件增容高功率设备。
• 网络与创作硬件：渠道资料列三大运营商、万兆/5G、适配短视频与高清素材； 数字艺术、后期渲染、直播归档应确认上行带宽、固定IP、弱电井与微小机房承重。旧改低层楼板按文创轻负载设计，不默认可放高密机柜。
• 垂直与货运：低层2至3层产品以步梯+局部小电梯/货梯为主，不同独栋配置不均； 雕塑、家居、画框、买手货品应提前确认楼梯宽度、货梯尺寸、露台卸货和滨水动线，不按“SOHO独栋”默认全货梯。
• 停车与配套：公开资料未稳定披露总车位数；周边接李子园公园、同济大学沪西校区、社区住宅群，自驾应向北索取临停/月租/访客落客方案。 配套列方寸山艺术中心、咖啡轻餐、瑜伽、花艺、共享会议、滨水景观；具体开放时间、收费与可预定规则以运营方当期通知为准。
• 物业与费用：中介挂牌日租约3.6至7.0元/平方米·天，部分独栋215至220平方米资料列约3.9元/平方米·天、物业16元/平方米·月，另一些整栋月租稿列29000至35000元/栋且含物业； 口径差异来自精装/毛坯、露台附赠、独栋包干、艺术中心共享与社区活动服务。所有报价按“有效日租=挂牌日租−免租折摊+物业/公区+空调电+露台维护+活动资源摊销”重算。

• 轨道交通：普陀官方与项目资料列15号线武威东路站步行约30至50米/约3分钟，11号线李子园站资料有约500米、约800至900米等不同口径； 建议按“15号线出门即达、11号线步行8至12分钟”双轨建模。15号线可衔接长风、真如、上海西站、桂桥路等节点，11号线可衔接徐家汇、江苏路、曹杨、迪士尼及换乘客流。
• 公交与慢行：桃浦西路、武威东路、李子园周边公交可补地铁末端；社区紧邻李子园公园与滨水步道，员工短驳、访客看展、轻货采样可用步行+公交组合。
• 快速路与长三角：资料列中环、沪嘉、外环可衔接，武威东路至中环、沪嘉上匝道按早高峰实测；至虹桥枢纽资料有25分钟口径，至苏州/昆山按沪宁高铁或自驾分别建模，不统一写“一小时直达”。
• 高校与客群：周边列同济大学沪西校区、晋元高级中学、李子园幼儿园及多个住宅区，官方招商稿提在地居民超5万人、稳定看展与社区消费客源； 对画廊、买手、艺术培训、亲子工坊有自然客流增益，但对B2B总部客户高频CBD拜访仍要计算15换1/2/13或驾车时间。
• 客观结论：项目交通硬优势是“15号线武威东路近零距离+11号线李子园双轨+李子园公园滨水”，弱项是低层无高层电梯群、到陆家嘴/南京西路/静安寺需换乘、货运用步梯/小电梯受限；艺术展示与社区商业适配度高，超标准办公通勤效率一般。

• 艺术与文创微生态：方寸山当代艺术中心、盒作/盒适/盒奏三区、滨水廊道与定期艺术季构成“创作—展示—市集—社群”小闭环；适合独立画廊、雕塑、非遗、设计、家居、买手、短视频将“工作室即展厅”一体化。
• 桃浦智创城外溢：智创城整体推进数智健康、科技服务、AI+医疗、光电智能、先进材料，桃蔓里不直接承载中试与重研发，但可作为品牌展示、医学可视化设计、科技文创、芯片/光学科普内容、创业路演的前端空间，研发外置智创城专业楼。
• 长风—真如专业与数字服务：15号线长风可补科技金融、互联网+、数字内容；真如在普陀新兴商务区中凭产业与性价比承接扩租整合，桃蔓里初创团队可将财务、法务、融资路演外置长风/真如甲级，本体保留创作与展示。
• 适配分层：艺术工作室、画廊、设计、非遗、家居、买手、短视频/AIGC视觉、文化IP、艺术培训为主；重研发、危化、高密算力、标准呼叫中心不属最优，应外置智创城、长风或第三方IDC。

• 盲盒独栋与艺术中心：16栋低层独栋+方寸山近2000/1756平方米艺术中心，提供“工作室+露台+临河+展览”复合场景，对画廊、设计、雕塑、品牌主理人比普通乙级写字楼更具内容与拍照属性。
• 15号线近零距离：武威东路30至50米显著降低员工与观展客流通勤摩擦；双轨可覆盖沪西高校、长风、真如、徐家汇、曹杨方向。
• 小面积低门槛：95至220平方米可起步，215至220附55露台、三层220附60露台、801以内整栋可微总部；艺术家、主理人、二人剪辑/设计小组前期沉淀成本低于核心甲级。
• 社区客群与活动：官方提周边居民看展需求、招商提5万级在地客群，方寸山展览、工坊、市集、露台活动可转化为自然流量；对买手、花艺、烘焙、艺术培训有线下转化价值。
• 更新气质与注册：旧宅更新保留里弄/滨水气质，部分房源资料列可注册、分体24小时空调、万兆/5G；创意小微可按“展示+办公+轻商业”一体落地。

• 低层无高层效率：2至3层、部分无客梯/仅小货梯，30人以上日常会议、客户集中到访、画框/家具/雕塑货运需专项动线；不按甲级大堂与电梯候梯模型评估。
• 参数口径不一：8000总建/8864用地/1756艺术中心/4239其他、95至801可租/215至220独栋/280至650独栋、层高3.3至4.8、得房70至90、日租3.6至7、物业16或整栋包干，均应按楼号书面复核，不采用单页中介统一价。
• 机电与承重限制：分体空调、旧改低层楼板、露台排水、艺术照明与剪辑服务器应做用电、散热、消防、隔音、货梯四项尽调；高功激光投影、长时间渲染、茶咖明火/燃气应分别确认。
• 扩租天花板：总盘约8000平方米且为独栋分散，若企业三年规划超80至150人单一团队，或需多层标准办公、独立IT机房，应预设“桃蔓里展示/创作+长风/真如后台+智创城研发”的分址模型。
• 市场以价换量：戴德梁行2026年二季度甲级净吸纳23.3万平方米、空置22.5%、租金6.42元/平方米·天； 仲量联行二季度产业园净吸纳20.5万平方米、空置31.7%、租金3.3元/平方米·天， 桃蔓里虽属创意旧改而非标准产业园，仍应谈免租、装补、物业包干、露台维护、艺术中心使用时段与续租保护，不按最高7元日租决策。

• 创业政策：普陀推进桃浦智创城、海纳小镇等双创载体建设，桃蔓里可作为微型总部、艺术创业、文创设计、数字内容工作室接入区级孵化与创业服务；结合桃浦一站式人才/企业服务资源，提供开办指导、项目路演、概念验证与成果转化对接。初创主理人、艺术家、设计团队可按孵化器或文创空间准入条件申请注册、导师与活动资源，不以其纳税额作为扶持前提。
• 科技与文创政策：普陀现代化产业体系覆盖智能软件、研发服务、科技金融、数智健康、光电智能与人工智能应用；桃蔓里数字艺术、AIGC视觉、医学可视化、科技文创可对接桃浦智创城研发平台、海纳小镇数字生态与长风数字内容资源。关键技术、知识产权、文创成果转化按政府指南评审，不与税收优惠绑定。
• 人才政策：普陀通过桃浦智创城人才服务、海纳小镇创新人才与相关安居、落户、出入境服务，支持艺术设计、数字内容、AI视觉、科技文创引进青年与专业人才；主理人、驻留艺术家、高校合作导师可按重点企业推荐与当期人才计划申报，具体名额以官方指南为准。
• 产业政策与营商环境：普陀优化营商环境，支持桃浦城市更新、文创艺术社区、数智健康与科技服务融合发展；桃蔓里可借“盲盒艺术+滨水社区+方寸山展览”申请文创活动、非遗工坊、艺术季、国际交流等非资金或平台类支持。所有载体补贴、活动经费、孵化资源按公开指南评审，不承诺与税收贡献挂钩。

• 戴德梁行2026年二季度：上海甲级新增供应显著收窄，仅黄浦K11 Atelier约3.8万平方米入市；季度净吸纳23.3万平方米，全市空置22.5%，平均租金6.42元/平方米·天，仍处以价换量、降幅收窄阶段。
• 仲量联行2026年二季度：全市甲级净吸纳23.2万平方米，空置23.5%；CBD空置19.3%、租金6.3元/平方米·天，非CBD空置27.1%、租金4.1元/平方米·天。产业园区净吸纳20.5万平方米，空置31.7%、租金3.3元/平方米·天，科技互联网、AI、集成电路、生命科学及孵化器需求恢复但供应压力仍在。
• 仲量联行/证券时报2026年一季度：甲级净吸纳20.1万平方米，CBD空置19.3%/6.3元、非CBD空置28.4%/4.1元；产业园净吸纳25.5万平方米，显示旧改与创意园同样面临比价与去化压力。
• 戴德梁行/新兴板块观察：2026年普陀真如等新兴商务区凭产业集聚与租金性价比承接扩租整合，徐汇滨江、普陀真如、北外滩被列为选址热门或增量承载区， 桃蔓里虽非甲级办公，但可借用“普陀性价比+桃浦更新+15号线”区位锚做议价。

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