上海市普陀区智创壹佰招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

• 编制对象：拟在普陀桃浦、未来岛及祁连山路创新产业带设立智能制造、物联网硬件、数字科技、医疗器械事务、新材料研发办公、供应链科技及成长型区域总部的企业行政、不动产与战略部门；同时面向园区招商载体方、产业投资方及第三方选址顾问。
• 报告用途：用于企业选址可行性研判、租赁成本测算、产业适配度评估、非税政策匹配及招商谈判基准制定，不作为任何单一房源交易承诺或租赁要约。
• 数据时效：项目工程与运营参数采用截至2026年9月可核实公开资料；上海普陀桃浦办公与产业园市场数据采用2026年可查渠道与板块比对资料；租金、物业费、车位费等动态条款以项目当期公示及书面确认为准。
• 编制单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

• 地址与组团：普陀区祁连山南路2891弄100号；南门临祁连山南路、西门临祁连山南支路，地下与地上停车场均在弄内100号范围。 看房应按“5.5米挑高楼座、3.3米标准楼座、地下仓储、地面/地下车位”分别取图，不把全园统一参数套用所有房源。
• 规模与可租梯度：占地约19949平方米，总建约60457平方米；地上办公可租含100平方米以下、100至200、200至300、300至500、500至1000、1000平方米以上等渠道挂盘区间。 公开房源示例含179、280、300、500平方米标准层，以及677、860、1200平方米5.5米挑高复式/大空间； 实际放盘以招商中心当期空置表为准。所有报价按“可摆工位净面积”而非建筑总面积折算日租。
• 层高与荷载：地上资料分5.5米层高办公楼约19728平方米、3.3米层高办公楼约13947平方米； 单套房源页有标准层高3.35米、得房率70%的口径， 另有软文列部分智能制造成品层高4.5米、荷载500千克/平方米、配电2000kVA， 签约前必须以楼号平面图、结构报告、机电函复核，不把不同渠道层高混写。
• 空调与能源：渠道对智创壹佰的空调口径不完整，3.3米标准办公应确认中央或分体方案、加时费、分户电表；5.5米挑高研发应确认工艺用电、独立回路、增容余量。软文提配电2000kVA、可按医疗器械和新材料研发用电申请扩容， 但“可扩容”不等于“即插即用”，高功设备、样机老化、医学仪器、服务器机柜应做用电报告。
• 电梯与垂直交通：部分第三方资料列客梯2部、创意园/产业社区属性； 5.5米挑高大空间、样机、仓储转运应单独确认货梯数量、载重、与地下仓储动线。不按超甲级多客梯标准预估候梯。
• 网络与机房：三大运营商可接入；物联网、医疗软件、材料仿真、轻量ERP应确认上行带宽、固定IP、弱电井、UPS及机房承重。5.5米楼可做轻研发工作台，但不默认高密GPU训练或无尘环境。
• 仓储与货运：地下仓储约12532平方米、 对智能硬件样机、医疗器械耗材、材料小批试样、电商科技履约有天然优势；应确认地下仓储防火分区、温湿度、危化禁存规则、货梯直达与收货月台。
• 停车：资料总车位422个，含地上与地下； 地图单独列出地下停车场与地上停车场入口均指向2891弄100号。 员工月租、访客临停、样件货车固定位按物业当期分配函确认，不按“422个”直接认定可全量满足自驾。
• 物业与费用：出租渠道挂牌日租约2.6至2.8元/平方米·天，示例179、280、300、500平方米多按2.6元，部分280、300、677、860、1200按2.7至2.8元； 其他渠道整体区间列1.5至2.8或1.6至2.8元， 中介小面积房源可见1.6元起； 物业渠道口径有8元、10元/平方米·月不等， 部分房源写“物业按月收取”未列单价。 价格差异来自挑高/标准、精装/毛坯、仓储附赠、车位包干与公区能耗，应按免租、装补、电费、车位重算有效成本。
• 配套交付：渠道资料提员工食堂、共享会议室、运动室、超市、智能充电桩、24小时安保、环保管家等； 注册资格以属地登记机关和产证用途为准，5.5米挑高房改办公/轻研发应把消防、排气、隔音写入交付标准。

• 轨道交通：公开出租与招商资料距11号线祁连山路站约511米、步行约5分钟； 部分软文写5分钟或300米， 建议按“中层/标准房步行5至8分钟、挑高研发楼步行5至10分钟”分别实测。11号线可衔接徐家汇、江苏路、曹杨、真如、迪士尼方向并多线换乘。15号线武威东路、李子园等站点可作桃浦东拓补充，但不属于智创壹佰出门即达；20、26号线仅作桃浦中长期增量，不计入当前履约通勤。
• 公交接驳：房源与周边资料列祁连山南路绥德路937路，绥德路937路，祁连山路真南路62、117、323、742、750、828、838、898、1206、1223等，真南路祁连山路同组线路并补838、727、744； 可覆盖员工末端、样件小件与无车通勤。
• 快速路与长三角：资料列中环、外环、沪宁、沪嘉、沪杭临近，西邻大虹桥、北接桃浦智创城核心； 到虹桥按祁连山路—中环/外环实测，到苏锡昆按沪宁高铁或沪嘉—京沪高速分别建模，不统一写“一小时直达”。
• 火车站与机场：经11号线换1/2/10可接上海火车站、虹桥站、浦东机场；智能硬件、医疗器械、材料客户若以虹桥差旅、苏浙供应商拜访为主，通勤效率优于远郊单园，到张江/临港研发端需换乘或驾车。
• 客观结论：项目交通优势是“11号线祁连山路近站+中环外环沪宁沪嘉多向+未来岛/桃浦仓储一体”，弱项是非地铁上盖、对浦东高频通勤依赖换乘；物联网、样机、医疗器械事务、数字科技等“虹桥/苏浙+轻研发+小仓储”团队适配度较高。

• 智能制造与物联网：5.5米挑高、2000kVA配电、地下仓储构成硬件优势；软文将其定位智能制造、物联网硬件，并提环保审批代办、设备补贴申报服务。 适合嵌入式系统、传感器、机器人零部件、智能终端样机办公与轻装配，晶圆、危化、大件冲压应外置专业产业园。
• 医疗器械与新材料：软文提可承接中以创新园溢出、按医疗器械和新材料研发用电扩容； 但智创壹佰更适合注册事务、医学软件、器械售后、材料仿真与试样办公，涉及GMP、临床样本、危化合成、洁净中试应对接桃浦智创城专业研发楼或第三方实验室。
• 数字科技与供应链：3.3米标准办公适合工业互联网、SaaS、供应链控制塔、数据治理；地下仓储可补电商科技、样件周转、零部件小批履约。重训练、冷数据长期托管外置第三方IDC。
• 外部协同不写“本园自有”：桃浦智创城可协同中以创新园、智创TOP、中央绿地与TOP商业；华东师大、中电科五十所等作为区域产学研资源按具体合作合同确认； 未来岛高新技术园区提供普陀西北产业配套。报告将智创壹佰已落位服务与外围可协同平台分开，避免把智创城整体指标误套本园6万平方米载体。

• 挑高+标准双产品：5.5米约19728平方米适合样机、轻研发、展示、挑高办公；3.3米约13947平方米适合常规研发与交付； 对比纯甲级更利于硬件团队做工作台与设备间。
• 地下仓储一体：约12532平方米地下仓储+422车位， 对物联网、医疗器械、材料小样、供应链科技可减少“办公在外、仓在远郊”的拆分成本。
• 11号线近站低租金：祁连山路约511米、 多渠挂2.6至2.8元、整体1.5至2.8元、 小面积中介1.6元起； 比桃浦智创TOP 2.7至8元、中以2.5至6元、金环约3元有明显成本差， 适合成长型硬科技控本。
• 配电与荷载卖点：软文列2000kVA、5.5米挑高、荷载500千克/平方米， 若经物业结构/机电函确认，可承接轻设备、医学仪器、材料试验台；比普通乙级写字楼更易做物联网样机。
• 国资物业与入驻服务：丰禾物业国资背景、政策咨询/注册登记/装修审批/开业筹备三方联动是公开材料亮点， 可降低硬科技小团队落地事务成本。

• 参数口径不一：5.5米/3.3米/单套3.35米、得房70%、 物业8元/10元/按月收、 租金1.5至2.8或2.6至2.8、 配电2000kVA仅软文单列，必须以楼号、产证、机电年报、结构报告定标，不采用单页中介统一“智能制造园”标签。
• 非地铁上盖：511米/5分钟是较优但非TOD零距离； 若全员来自浦东张江、南京西路或静安寺，应重做11号线换乘或驾车模型，不按“祁连山路站300米”软文承诺。
• 中试与实验限制：2000kVA“可扩容”不等于可放高功激光、长时间老化、危化试剂、生物样本；医疗GMP、材料危化、动物实验应外置智创城专业楼或第三方，不把5.5米挑高默认成全功能中试基地。
• 市场比价压力：2026年桃浦板块渠道参考约1.5至3.3元/平方米·天，智创TOP中低区2.7起、中以2.5起、金环3.0、UBOX约4.8、部分低阶园1.6至1.8； 智创壹佰虽单价低，仍应谈免租、装补、物业包干、用电上限、仓储单价与续租保护，不按首挂2.6元直接签。
• 扩租天花板：总可租约4.6万平方米但为多层分散，若三年规划超300至500人单一团队、或多条样机线并行，应预设“智创壹佰挑高研发+3.3米办公+地下仓储、智创TOP/中以做中试与国际合作、长风/真如做后台总部”的分址模型。

• 创业政策：普陀“1+N”人才与创业服务体系中，对首次在普陀创业落地的人才给予创业资助和办公用房租赁补贴“两个最高100万元”支持，对高层次创业人才给予购房补贴最高100万元、租房补贴最高每人每月5000元； 智创壹佰可结合园区注册登记、装修审批、政策咨询与丰禾物业入驻服务做初创对接。 相关办公用房补贴按官方条件评审，不以其纳税额作为扶持前提。
• 科技政策：桃浦智创城与未来岛可对接智能制造、物联网、数字科技、医疗器械事务、新材料仿真等方向；关键技术攻关、概念验证、成果转化、知识产权与设备升级按普陀科技指南及桃浦产业平台评审。软文提及环保审批代办、设备补贴申报等园区服务， 实际以主管部门通知和第三方资质要求为准，不与税收优惠绑定。
• 人才政策：普陀“1+N”覆盖海外人才、战略人才、企业分类认定、才聚普陀、中华武数科创平台人才、人才安居等专项； 智创壹佰物联网、医疗器械、材料、软件团队可结合重点企业推荐、人才公寓、落户与教育医疗配套做引才方案，具体名额与补贴以当期申报为准。
• 产业政策与营商环境：桃浦推进智创城转型、中以国际合作、未来岛高新产业与祁连山路创新带协同；智创壹佰可提供政策咨询、注册登记、装修审批、共享会议、环保管家、设备与研发服务对接。 所有载体服务、研发支持、平台资源按公开指南评审，不承诺与税收贡献挂钩，不将税收减免作为招商条件。

• 桃浦板块渠道内参列整体租金约1.5至3.3元/平方米·天，11号线成熟运营、20号线在建预期带动部分标杆去化； 智创TOP参考2.7至8元（中低区2.7起、高区/精装更高）、物业费约33.5元/平方米·月含空调能耗， 中以创新园约2.5元起、金环广场约3.0元、UBOX桃蔓里约4.8元、康建商务约1.6元、盛源科技园类低阶园约1.8元。
• 普陀 wider渠道对桃浦/曹杨列桃浦1.8至3.3元、曹杨2.3至4.5元，真如/长风标杆企稳、部分新兴板块空置回落； 该类低权材料仅作议价锚，不替代楼号实测。
• 智创壹佰自身挂牌：标准房多2.6元、部分2.7至2.8元，整体渠道1.5至2.8或1.6至2.8元，小面积中介1.6元起； 物业8至10元或按月收、 地下仓储、422车位、5.5米挑高装改另计。

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