上海市虹口区绿地无界（金泽元·拾光里上盖·5254㎡现房独栋）资产出售评估报告

上海市虹口区绿地无界招商出售电话：021-64398555

• 报告用途：用于酒店运营机构、长租公寓品牌、企业会所/总部公馆、文创孵化与存量更新基金，研判“江湾城市更新综合体+现房独栋+酒店公寓兼容+工业遗存调性”的复合资产价值
• 编制对象：虹口区江湾镇虹湾路99弄·绿地·无界 1#楼独栋（总建面约5,254㎡，B2-B1车库/1-5F商业裙房上盖/6-9F可售独栋，标准层约1,300㎡）
• 数据时效：截至2026年10月，引用仲量联行2026Q3上海市场数据、上海城市更新与商办兼容政策、虹口区公开规划
• 编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

二、项目参数

• 项目名称：绿地·无界（金泽元·拾光里上盖1#独栋）
• 地址：上海市虹口区江湾镇街道虹湾路99弄
• 开发运营：绿地控股+虹商集团+泽合实业
• 原址：上海第二纺织机械厂（工业遗存更新）
• 1#独栋总建面：约5,254.32㎡
• 楼层逻辑：B2-B1车库、1-5F商业综合体、6-9F可售独栋（以分栋测绘为准）
• 标准层：约1,300㎡/层（共约4个办公楼层）
• 大堂：约10米挑空
• 附赠/配置：独立电梯、空中花园、VIP车位、商业裙房上盖
• 车位：园区地下约606个
• 综合体体量：拾光里商业约4.3-5万㎡（麦德龙、华为、霸王茶姬等入驻）
• 物业状态：现房
• 交易方式：独栋产权出售（具体以可售登记为准）
• 适配业态：酒店/服务式公寓、企业公馆、会所、科创孵化、艺术画廊、禅意会馆

三、交通优势

四、区位介绍

五、项目投资核心优势

1. 现房独栋+综合体上盖，即买即用

2. 5254㎡垂直独栋，运营模型灵活

3. 工业遗存调性，内容溢价空间大

4. 酒店/公寓合规路径有政策窗口

5. 楼下5万方商业，运营配套零搭建

6. 19号线预期+北中环科创外溢

六、项目入驻代表企业（生态参照）

• 商业运营：麦德龙、华为、霸王茶姬、泸溪河、屈臣氏、小米/OPPO
• 服务式居住：长租公寓、人才公寓、企业高管公馆
• 文化与内容：艺术画廊、策展空间、禅意会馆、文创孵化
• 企业服务：区域总部后台、私董会、行业沙龙、健康会所
• 科创配套：市北高新/大创智外溢的初创团队展示与接待空间

七、项目竞争优势

• “酒店/公寓”须核验产证用途（商业/办公/旅馆业），非住宅产权不可默认按住宅逻辑落户与使用；
• 旅馆业经营需单独过消防、卫生、公安特行许可，长租公寓须符合租赁住房备案要求；
• 6-9层为商业裙房上盖，须隔离商业噪声、油烟与垂直疏散体系；
• 19号线在建，短期通勤权重弱于已运营线路，溢价须按“预期折现”而非“即时兑现”；
• 老厂房改造须复核结构荷载、机电容量与绿色建筑指标，运营前计提翻新准备金；
• 单体5,254㎡偏小，机构化退出依赖运营现金流而非散售。

八、区域政策环境

• 更新政策：上海“十五五”支持商务楼宇功能兼容，允许存量商办植入人才公寓、租赁住房、文化体验与体育健康业态。
• 产业政策：北中环科创带聚焦数字科技、文体消费、健康服务，鼓励“商业+内容+社群”复合场景。
• 消费政策：支持首店经济、沉浸式消费、夜间经济与文商旅体融合，适配策展型酒店与公馆运营。
• 金融政策：鼓励优质存量商业改造项目通过REITs、不动产基金与“国资领投+专业运营”盘活。

九、绿地无界出售问答

十、梧桐联行专家组研判总结

1. 场景锚点——老厂房肌理+10米挑空+空中花园，自带内容与品牌叙事，适合精品酒店/公馆/策展运营；
2. 运营锚点——现房即装即用，6-9层垂直独栋可切分“居住+接待+内容”，比纯办公更吃现金流；
3. 周期锚点——19号线预期+北中环科创外溢+上海商办功能兼容政策，具备“运营兑现+轨交重估”双逻辑。

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