上海市黄浦区外滩壹号院二期（南外滩17席低密花园商墅）资产出售评估报告

上海黄浦区外滩壹号院二期招商出售电话：021-64398555

• 报告用途：用于全球家族办公室、国际金融与贸易机构、高端专业服务集团研判“南外滩核心+董家渡金融城+0.8容积率低密商墅+可冠门第”的旗舰前台与恒产型资产价值
• 编制对象：黄浦区董家渡/南外滩·外滩壹号院二期 17席低密花园商墅（纯地上2层，产权面积约248—387㎡，附赠阁楼+地下室+双庭院，约50—120㎡花园）
• 数据时效：截至2026年10月，引用仲量联行2026Q3上海办公楼市场数据、黄浦区“十五五”规划及外滩金融集聚带公开信息
• 编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

二、项目参数

• 项目名称：外滩壹号院二期（仁德里合院商墅）
• 开发主体：中信+融创联合开发
• 位置：上海市黄浦区南外滩·董家渡金融城辐射带
• 产品形态：低密花园商墅，纯地上2层，共17席
• 户型分布：约240—290㎡户型14栋，300㎡以上户型3栋
• 产权面积：约248㎡ / 286㎡ / 308㎡ / 387㎡（以产证登记为准）
• 花园面积：约50—120㎡
• 整体容积率：约0.8
• 层高：首层约3.9米、二层约3.6米
• 附赠空间：阁楼+地下室+双庭院（不计入产权面积，边界以测绘为准）
• 设计团队：GOA大象设计、朗道景观等
• 配套：约2,000㎡国际会所、融创物业高端服务
• 交易属性：产权出售（具体可售房源与登记以主管部门及开发商口径为准）

三、交通优势

四、区位介绍

五、项目投资核心优势

1. 南外滩核心+陆家嘴隔江对望，门牌即资源

2. 0.8容积率，城芯低密断供资产

3. 附赠空间放大，实际使用效率跳档

4. 3.9米首层+270°绿茵会客厅，仪式感强

5. 国际设计+高端会所，服务标准对齐全球

6. 金融集聚带扩容，长期保值属性强

六、项目入驻代表企业（生态参照）

• 金融机构：券商、基金、信托、私募股权、财富管理、家族办公室
• 专业服务：头部律所、精品咨询、财税、跨境法律与合规服务
• 贸易与总部：国际贸易集团、航运与大宗商品功能机构
• 消费与文创：高端品牌中国区前台、艺术机构、珠宝腕表、拍卖与画廊
• 商旅配套：精品会客厅、私人会员制空间、跨境服务机构

七、项目竞争优势

• 商墅用途受规划与经营许可约束，对外餐饮、会所须补消防、卫生与特种经营审批；
• 附赠阁楼、地下室、庭院不计入产权，抵押、交易与装修须以测绘边界为准；
• 首层3.9米/二层3.6米层高不适合重荷载实验室、设备机房等高技类需求；
• 老城厢与南外滩更新区外立面、风貌与限高管控严格，改造自由度有限；
• 17席稀缺不等于高流动性，适合长期持有/家族传承，不适合短线倒手；
• 商办产权属性须按登记用途核算持有与使用成本，不按住宅逻辑估值。

八、区域政策环境

• 科技政策：黄浦“十五五”推动金融科技、数字科技与生命健康协同，支持外滩金融科技生态社区与科创载体建设。
• 产业政策：强化外滩金融集聚带功能，推动总部经济、专业服务、贸易与文商旅融合，鼓励金融“五篇大文章”落地。
• 人才政策：完善“门楣之光·黄浦人才”服务体系，提供国际人才一站式服务与高端产业人才安居支撑。
• 创业政策：通过外滩FTC、科创集团与科创投资联盟，提供孵化空间、融资对接与成果转化服务。

九、外滩壹号院二期出售问答

十、梧桐联行专家组研判总结

1. 地段锚点——外滩金融集聚带核心，与陆家嘴隔江对望，门牌信用不可复制；
2. 产品锚点——城芯0.8容积率、双庭院、阁楼地下室附赠，私密与仪式感优于超甲标准层；
3. 周期锚点——中央商务区空置率修复至19.1%、金融与专业服务需求稳健，核心低密资产具备跨周期保值。

免责声明

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