报告用途：为跨国公司地区办公室、金融与保险中后台、专业服务与人力资源、科技与人工智能应用、建筑设计及工程咨询、物流与供应链、贸易与消费品牌、文旅会展及体育服务机构提供静安大宁—共和新路商圈选址可行性、双子塔甲级机电与网络合规、1号线上海马戏城及规划20号线通勤、久光商业与大宁灵石公园复合接待、非税收公共服务评估，辅助租赁决策、装改测算与长期扩租规划。

编制对象：上海久光中心，地址上海市静安区共和新路2188号，由利福中国开发运营，双子办公塔楼位于久光购物中心北侧，商业由久光体系运营。项目为双塔甲级办公加环形购物中心综合体，因不同招商平台对总建面、办公体量、标准层、层高、电梯品牌、竣工月份、租金口径存在差异，最终可租面积、交付标准、竣工备案、机电容量以房屋权属、竣工图、物业最新空置清册及现场技术核验为准。如用户实际指向静安寺久光百货附属办公空间，应另按权属、商业裙房可租范围及物业规则单独核验，不套用本双子塔参数。

数据时效：项目硬件以2021年商业开业、2022年办公交付资料、2026年物业运营清册及现场核验为准；市场数据采用仲量联行2026年二季度上海甲级办公楼公开研究；政策以静安区专业服务券与出海服务券、知识产权与信保公共服务、“1+5+N”静英人才、外资“静八条”、全球服务商与国际会客厅公开文件为准。具体租金、面积、车位、配电、网络及政策适用以正式合同和主管部门审批为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

上海久光中心位于静安大宁商圈核心，共和新路2188号，北接上海马戏城与静安体育中心，西邻大宁灵石公园，南向经共和新路、南北高架连接内环、中环与苏河湾、人民广场，东向经1号线与规划20号线接静安寺、汉中路、上海火车站。项目总建筑面积约34.8万平方米，其中双子办公塔楼总建面逾8万平方米、商业约26.7万平方米；双塔各约20层、约100米，由UNStudio、日本设计等参与建筑与商业空间设计，整体定位北上海大宁商圈总部级商办综合体。

对跨国公司地区办、金融保险中后台、法律咨询与人力资源、AI与软件、建筑设计及工程、物流供应链、贸易消费、文旅体育机构，项目可提供155平方米起小分割、半层、整层约2089平方米的总部或业务中心组合；对大批量仓储、重装载、危化、冷链或高频货运型业务，应另评外环物流或专业产业园，不把核心商圈综合体当作仓储或工厂使用。相比南京西路、苏河湾核心超甲，久光中心优势在双轨潜力、大宁商业与公园生态、双塔可拆小单元；相比非CBD园区，优势在1号线直达、购物中心接待与北上海总部形象。

总体与分区方面，综合体总建约34.8万平方米：双子办公逾8万平方米，商业约26.7万平方米，地下车库与设备另计。东、西双塔各约20层，部分资料写总设计23层、实际办公20层；办公位于商场北侧，商业地下2层至地上约6层，解决员工餐饮、咖啡、轻客户接待与品牌活动，不计入办公可租面积。

标准层与分割方面，标准层约2089平方米，可租单元第三方资料覆盖155、193、275、322、336、348、630、整层2089等组合；整层适合80—200人总部或中后台，半层适合30—80人业务团队，155—350平方米小单元适合驻沪办、项目制、注册与交付中心。结构层高资料有4.3米、4.5米不同口径，常规楼层净高约2.8米，2—3层挑高约5—5.5米，大堂挑高约12米；架空地板约150毫米。得房率资料多写约70%，核心筒、走廊、机电井、商业连廊会影响实用率，定岗前必须以目标楼层平面图复核。

机电与网络方面，按甲级兼合规双口径核验：空调资料载VAV中央空调，外圈可配风机盘管，PM2.5电子过滤，新风约30立方米/人·小时；基础开放多写工作日约9:00—18:00、周六9:00—12:00或至13:00，加班延时、周末及7×24小机房冷冻水以物业机电台账为准。供电按双路/应急电源、单户增容、UPS及蓄电池间核验；楼板荷载资料载约300千克/平方米，高密机柜、档案库、设备间须单独做结构复核。电梯资料有双塔各13部客梯、高低区各5部加货梯2部，也有写高低区各5部加2部货梯共12部，最终以竣工分配和候梯模拟为准。 网络按电信、联通、移动等多运营商光纤、综合布线、等保分区、门禁日志审计核验。对金融终端、保险核心、AI推理、建筑设计渲染、物流控制塔、贸易单证，应单独做配电、冷量、承重、UPS、等保和消防气体设计；未取结构/机电报告前不对高密设备作承诺。

配套方面，车位资料载机动车约1648个、非机动车约1691个，部分渠道写地下车库约1700个；月租第三方资料有1300—1500元、2000元不同口径，访客车位、新能源充电、装卸区以物业最新台账为准。物业费多资料写4—20层约35元/平方米·月，2—3层挑高楼层约38元/平方米·月，是否含空调能耗因房源和合同不同而异。 久光商业解决员工餐饮与轻发布，大宁灵石公园、上海马戏城、静安体育中心、大宁国际与大宁音乐广场补充客户活动与员工生活；不把外部公园、商业街或周边酒店直接视作本楼办公交付义务。

轨道交通方面，项目至1号线上海马戏城站资料步行约100米、约3分钟；规划20号线上海马戏城站换乘仍在建设推进，具体开通时间与出入口衔接以官方和物业最终公告为准。对金融、科技、建筑、物流、贸易、文旅团队，应分“员工通勤—客户访客—服务器/样品货运动线”三套步测；从马戏城不同出口、双塔大堂、商业卸货、地库货梯距离不同，不把“1号线零步行”等同于各办公门统一距离。

道路交通方面，共和新路接南北高架，资料列3分钟接南北高架、5分钟接内环与中环；经中环可往张江、漕河泾、虹桥商务区，经南北高架接苏河湾、南京西路、人民广场。对保险机构客户拜访、AI设备配送、建筑设计大图样、物流单证、贸易样品，应提前与物业确认落客区、商业卸货区、办公货梯和马戏城活动期动线；不对“全程无拥堵、固定两场车程”作单一化承诺。第三方资料列人民广场约15分钟、静安寺约20分钟、上海火车站约8分钟、虹桥约35分钟、浦东约45分钟，仅作路况参考。

枢纽与机场方面，可经1号线接上海火车站、汉中路换12/13、人民广场换2/8、徐家汇换9/11，经2号线或虹桥专线接虹桥枢纽，经1/2/磁浮接驳方案至浦东国际机场。对跨国公司、异地客户、建筑项目制、AI出海、文旅会展，建议建立“虹桥/火车站/浦东—马戏城或汉中路—双塔大堂”三段通勤模型，并结合大宁活动、马戏城演出、南北高架高峰分别留缓冲。

员工通勤方面，建议分三类：总部职能、金融、专业服务、建筑、贸易以1号线上海马戏城为主，规划20号线建成后补充东西向换乘，1换12/13可接苏河湾与汉中路；AI、IT运维、物流数据可结合自驾地库与错峰工时；客户、监管、媒体以预约访客电梯、中高区会议层、久光商业或大宁公园接待联动为主。节假日大宁、马戏城、灵石公园活动期应单独做访客与货运动线预案。

项目属静安大宁商圈，承接环大宁科技创新、文化创意、专业服务与商业消费复合功能。周边有大宁灵石公园、上海马戏城、静安体育中心、环上大影视园区、大宁国际商业广场、大宁音乐广场，以及久光购物中心400余个品牌资源；政府资料将大宁板块纳入“三生”融合创新与产城融合方向，适合科技应用、文化传媒、专业服务、设计工程、消费总部协同发展。

从专业与金融服务看，静安全球服务商、法律、咨询、人力资源、会计审计、知识产权可对接双塔企业总部；从科技与建筑看，AI应用、软件、建筑设计、工程咨询、渲染与BIM、物流控制系统可借助大宁商业与公园做演示、客户培训和项目制办公，但大规模GPU训练、重型渲染农场、大样检测应外移智算中心或专业产业园。从产业协同看，低中区做业务大团队、高区做总部/会议/客户接待、2—3层挑高区做品牌展示与创意办公、商业做员工与轻活动，可形成“双塔+商场+公园”复合；若需中试、大训练、保税或重货，应外接专业载体。

第一，双子塔约2089平方米标准层、155平方米起全梯度分割。2022年前后交付、VAV+PM2.5、150毫米架空、约2.8米净高、12米大堂、LEED金级预认证与国家绿色二星，对保险中后台、建筑设计与工程、AI应用、物流总部、消费贸易比老牌大宁写字楼装改摩擦更低。整层适合总部与中后台，小单元适合驻沪办、项目制与初创注册，扩租递进优于单一超大平层。

第二，1号线上海马戏城近站+规划20号线双轨潜力。对大宁、市北、张江、漕河泾、苏河湾、静安寺双向人才招聘具备通达性；1号线直连火车站、人民广场、徐家汇，规划20号线若按计划接入，可补强东西向换乘。实际应按员工住址分组步测，不把“马戏城100米”等同于所有双塔门、商业口、地库口统一距离。

第三，久光商业+大宁灵石公园复合接待。26.7万平方米商业解决餐饮咖啡、轻奢与品牌发布，400余个品牌可承接员工日常与轻客户宴请；68万平方米级大宁灵石公园可承接团建、户外沙龙、低强度商务活动。对保险客户日、建筑方案汇报、AI产品演示、消费品牌首发、文旅会展路演，比无商业纯办公楼更利于活动调度。具体可租活动面积、用电、临展消防以物业和商业运营规则为准。

第四，双塔机电可支撑小机房与合规办公。VAV、PM2.5、30立方米/人·小时新风、双路/应急电源、迅达高低区电梯、150毫米架空，可承载普通办公、金融小机房、保险核心备份、AI推理、建筑BIM存储、物流控制塔；但是否高密机柜仍以电力、冷量、等保和消防性能化意见为准。

第五，静安非税收服务可直连大宁。专业服务券、出海服务券、信保、知识产权海外公共服务、静英人才、外资“静八条”与全球服务商，可覆盖保险合规、建筑专利、AI模型评估、物流出海、消费贸易跨境、建筑设计走出去。对总部和成长型机构，服务接入价值高于单一面积价格。

第三方租赁与选址资料列有美集物流、中国建筑设计研究院、高伟达、雷迪埃电子、上海航空国际旅游集团、美锦体育（美津浓中国运营总部）、蓝捷储运、月龙吟餐饮等示例，用于判断“物流供应链、建筑设计、金融科技、电子连接、航空旅游、体育消费、储运、餐饮会务”相邻生态；该名单仅作产业匹配参考，不必然代表双塔全量长租结构，也不作为行业准入承诺。 对金融机构、AI、建筑、物流、贸易、消费项目，应单独做供电、UPS、等保、消防和相邻干扰设计；租赁前索取最新空置图、同层业务类型、机房边界、商业活动排期，不把第三方平台历史房源等同当前全量租户。

按现行要求，本报告不列税收返还、返税比例或税费挂钩优惠，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务路径。

创业与专业服务方面，静安在全市首创专业服务券，2025年升级出海服务券，支持创新主体向区内机构采购研发、知识产权、检验检测认证、技术转移、法律、咨询、会计审计、人力资源、金融及海外拓展等服务；依托中国信保为中小微企业提供出口信用保险，依托知识产权海外公共服务站与海外联络点提供海外布局指导和风险预警，通过“走出去联合体”整合法律、人力、金融等资源。 对AI创业、建筑设计出海、物流贸易、消费品牌初创、保险科技团队，应以服务券、信保、知识产权预审和联合专业机构替代税费优惠预期。

科技与数字创新方面，静安专业服务券覆盖研究开发、知识产权、检验检测认证、技术转移等内容，支持高企、科技小巨人、专精特新及科技型中小企业对接专业机构；对AI推理、建筑BIM、物流控制塔、保险模型、消费电商系统，宜将模型评估、检测认证、专利布局、技术转移作为申报主线，而非单一资金奖励。具体立项与兑现以当年指南和主管部门审批为准。

人才方面，静安“1+5+N”静英人才计划与人力资源全球服务促进中心，提供全球创新人才引进、境外职业资格互认、工作居留便利、住房医疗与国际化生活保障；对保险精算、AI算法、建筑工程师、物流供应链、消费买手、出海运营岗位，应提前做人才画像与安居方案。具体认定条件、公寓配额和待遇以当年人才部门指南为准，不承诺固定名额或固定金额。

产业与外资方面，外资“静八条”建立多层次总部培育机制，支持外资企业设立研发或创新中心、实验室、开放平台与孵化平台，支持新业务、高端产品线、专业服务进入静安，支持亚洲及以上首店、首发、首秀、首展；对金融中后台、AI应用、建筑设计中国区、物流供应链总部、消费贸易总部，产业政策核心是可接入全球服务商、外资研发、大宁商业与出海专业服务，而不是一次性财政返还。

从产业匹配看，若企业从事保险与金融中后台、跨国地区办、法律咨询与人力资源、AI与软件、建筑设计及工程、物流供应链、贸易消费、文旅体育，久光中心“双塔约8万㎡办公＋155—2089㎡梯度＋1号线马戏城近站＋规划20号线＋久光商业＋大宁灵石公园”具备高适配度。相比南京西路超甲，双塔小单元更灵活、大宁成本更可控；相比市北、张江等园区，商业接待、1号线通勤、公园生态更完整；但顶级专业服务品牌沉淀弱于恒隆、中信泰富等核心标杆，重货、重化学、重训练业务也不适合双塔核心区。

从成本看，仲量联行2026年二季度数据显示，上海全市甲级办公楼净吸纳23.2万平方米，整体空置23.5%；中央商务区净吸纳10.6万平方米、空置19.3%、租金6.3元/平方米/天，金融及专业服务是主要需求；非中央商务区净吸纳12.6万平方米、空置27.1%、租金4.1元/平方米/天，游戏与AI等科技互联网保持势头。 久光中心招商租金第三方资料约5.5—6.8元/平方米/天，部分渠道小面积或特殊房源更低，评估不能只看日租：应将VAV延时、UPS小机房、等保、车位、物业费35/38元、久光商业活动、1号线/规划20号线通勤、专业服务券抵扣、人才安居一并折成三年总拥有成本；保险、AI、建筑、物流、消费还应单独计入交易低延迟、模型训练外包、BIM存储、物流系统、样品陈列和客户活动成本。

从交通看，1号线上海马戏城、共和新路—南北高架、规划20号线对大宁、市北、静安寺、火车站、人民广场通勤较友好；但双塔大堂、商业口、地库货梯距离不同，马戏城演出与大宁活动期拥堵明显，对服务器、建筑图样、消费样品、会议搭建应做地库与货运动线。应按高管、精算、算法、设计师、单证、客户访客分角色步测，不对“地铁零步行、固定两场车程”作单一预期。

从政策看，企业应将专业服务券、出海信保、知识产权、AI与建筑科技平台、外资研发、静英人才分别映射至保险合规、建筑专利、AI模型评估、物流出海、消费贸易跨境、团队引进。早期企业应避免“只拿补贴”思维，改用“专业服务降低合规成本、久光商业降低客户活动成本、1号线与规划20号线降低人才通勤成本”的框架。

问：上海久光中心最适合哪些企业租赁？

答：优先适合保险与金融中后台、跨国地区办公室、法律咨询与人力资源、AI与软件、建筑设计及工程咨询、物流供应链、贸易消费、文旅体育机构。若涉及大批量仓储、重装载、危化、冷链或高频货运，应另评外环物流、专业仓库或产业园，不按共和新路双塔综合体直接签约。

问：155平方米小单元和整层约2089平方米怎么选？

答：155—350平方米适合驻沪办、项目制、注册交付、小研究团队；半层适合30—80人业务组；整层适合80—200人总部、保险分部、建筑院分公司、AI与物流中后台。最终按标准层平面图、核心筒、2—3层挑高区、商业连廊和机电余量定，不按招商单一张图直接排岗。

问：保险、金融与建筑企业如何做装改？

答：保险核心、电子保单、适当性材料、建筑BIM与图纸管理应做门禁分级、日志审计和隔音面谈室；重点核验单户配电、应急电源、弱电井散热、VAV延时、等保分区。涉及资金结算、个人信息、设计资质文件和监管报送的，应同步对接静安专业服务券、知识产权与信保服务，不把普通工装当作合规交付。

问：AI、建筑渲染与物流系统能否放双塔小机房？

答：推理小模型、BIM存储、轻量渲染、物流控制塔可标准层小机房；大规模GPU训练、超大规模渲染农场、强实时交易集群不建议放核心写字楼，应外接第三方智算或高电力产业园。无论小机房或边缘节点，都应做电力、冷量、300千克/平方米楼板承重复核、UPS、等保和消防气体设计。

问：从上海马戏城站到双塔各口如何步测？

答：1号线上海马戏城站到双塔大堂、商业裙房、地库货梯距离不同，资料常写约100米或3分钟；规划20号线换乘口以建成后官方动线为准。看房应按员工通勤、客户从1号线/汉中路/火车站、设备从货梯三条路线实地计时，不采用单一“地铁零步行”作通勤承诺。

问：消费、文旅与体育机构如何用久光商业和大宁公园？

答：双塔做品牌、设计、电商、PR和合规；久光商业做新品预览、客户咖啡、轻发布；大宁灵石公园做团建、户外沙龙；马戏城与静安体育中心做活动联动。具体可租活动面积、用电、临展消防、卸货时段以物业和商业规则为准，高客流首发应与办公访客动线、安保和疏散分开建模。

问：物流、贸易与供应链企业有哪些特殊动线？

答：贸易样品、物流单证、轻量设备可设地库货梯卸货与临时仓储间，但大货、危化、冷链不放在楼内。建议将销售、合规、单证、售后放久光中心，将保税仓储、重货分拨、化学/力学检测外移专业口岸、物流园和第三方实验室，并在签约前核验货梯载重、卸货时段与消防分类。

问：创业或小团队如何降成本？

答：先租155—350平方米做注册、交付和会议，把高成本GPU训练、建筑大样检测、知识产权诉讼、出海合规、消费拍摄外包至智算中心、第三方实验室、静安专业服务机构和久光商业活动空间；用专业服务券、出海服务券、信保和知识产权预审降低前期现金支出，不把高区整层作为早期唯一方案。

问：政策申报一定能拿到资金吗？

答：不一定。专业服务券、出海服务、信保、知识产权、科技平台、人才安居多为条件制、评审制或服务制，需满足行业方向、团队、知识产权、合规经营和验收要求。企业应先做政策画像，再按创业服务、科技平台、人才国际化、外资总部分线申报，不把支持预设为确定收入。

问：和南京西路超甲、市北高新、苏河湾写字楼如何取舍？

答：久光中心优势在1号线马戏城近站、双塔小单元、久光商业与大宁公园、北上海总部形象；南京西路超甲偏顶级专业服务地址，市北高新偏科技与数据产业园，苏河湾偏滨水总部与天潼路双轨。选择按“地址等级—标准层面积—机电等保—1号线/20号线步行—商业公园接待—静安专业服务距离”六项打分，不按单一租金决定。

问：租赁前必须核验哪些文件？

答：核验房屋权属或运营授权、土地/规划用途、消防验收、竣工与结构图、装改审批、配电与增容、UPS与应急电源、VAV延时与机房冷冻水、多运营商与等保、货梯与商业卸货、车位、物业费、能源计量、久光商业活动边界、退租恢复、扩租权和同层相邻业务。金融、AI、建筑、物流、消费还应核验等保、个人信息保护、样品危化、数据出境和监管预审。

问：如何判断三年总拥有成本？

答：租金＋物业费＋能源＋UPS与网络等保＋空调延时＋车位＋久光商业活动＋1号线/规划20号线通勤节约＋专业服务外包＋知识产权/信保/检测＋人才安居。很多保险、AI、建筑、物流企业低估小机房冷量、等保审计、马戏城活动搭建和跨境合规成本，建议按“岗位×系统×合规路径”做闭环测算，不以日租金单独决策。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，上海久光中心的核心价值是“共和新路2188号大宁双子塔甲级＋约8万㎡办公＋155—2089㎡全梯度分割＋1号线上海马戏城近站与规划20号线潜力＋久光26.7万㎡商业＋大宁灵石公园”。其适用逻辑不是提供南京西路顶级品牌地标或低价大面积工厂型空间，而是为保险金融、AI建筑、物流贸易、消费文旅、专业服务、跨国地区办公室提供“大宁商圈通勤、双塔新机电、商业公园接待、静安非税收服务”合一的成长型总部与业务中心。

结合市场面，2026年二季度上海甲级净吸纳23.2万平方米、空置23.5%，CBD空置19.3%、租金6.3元/平方米/天，非CBD空置27.1%、租金4.1元/平方米/天；金融与专业服务支撑CBD升级，游戏与AI等科技在互联网非CBD保持扩张。 建议按“小单元/整层梯度优先、等保网络优先、1号线马戏城与规划20号线双步测优先、久光商业与大宁公园接待优先、静安专业服务/外资研发优先”原则评估：10—30人保险代理人团队、AI、建筑分院、物流驻沪、消费贸易可小单元或半层试租，验证1号线与VAV延时；30—100人保险分部、建筑与工程、AI中后台、物流供应链应评估整层或“标准办公＋独立小机房＋2—3层挑高展示＋会议层”，预留UPS、等保、空调延时和访客动线；100人以上含高密训练、大图样渲染、大档案、高频样品或重货操作的项目，应多址组合或外接智算、第三方检测与物流，并在签约前完成供电、消防、等保与数据合规预审。

总体研判：上海久光中心适合“保险金融/AI建筑/物流贸易/消费文旅/专业服务—大宁共和新路—1号线与规划20号线—久光商业与静安全球服务商”型机构；不适合大仓大货、重装制造、强危化或纯低成本大班组工位团队。选址决策建议采用产业匹配、甲级工程合规、真实地铁与商业步测、三年总成本、静安非税收服务可接入五维模型，避免以单日租金或招商效果图替代现场技术核验。

本报告基于上海久光中心共和新路2188号公开竣工与租赁资料、上海马戏城及共和新路交通信息、仲量联行2026年二季度上海甲级办公楼研究、静安区专业服务券/出海服务券/知识产权与信保/“1+5+N”静英人才/外资“静八条”/全球服务商与国际会客厅公开文件整理，仅用于产业选址与租赁可行性研究，不构成租赁承诺、投资回报保证或法律意见。项目具体可租楼层、价格、交付标准、竣工备案、车位、配电、网络、等保、久光商业活动政策及适用结果，均以现场核验、正式合同和政府主管部门审批为准。使用者应自行复核权属、用途、消防、等保、人才、金融、建筑、物流、消费及行业监管要求，因使用本报告产生的一切决策风险由使用方承担。