上海市青浦区新虹桥中心（国展旁2400㎡起独栋办公）资产出售评估报告

上海青浦区新虹桥中心招商出售电话：021-64398555

• 报告用途：用于会展贸易、跨境服务、品牌总部、专业服务机构研判“国展300米+2号线现通+附赠全明地下室+独立冠名”的总部独栋自用与长期持有价值
• 编制对象：青浦区徐泾镇·新虹桥中心 花园独栋（约2400㎡）、时代独栋（约3400㎡）、封面独栋（约4200㎡）及甲级整栋（约1.8万㎡）
• 数据时效：截至2026年10月，引用仲量联行2026Q3市场数据、青浦区会展经济三年行动及西虹桥商务区公开规划
• 编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

二、项目参数

• 项目名称：新虹桥中心
• 地址：上海市青浦区徐泾镇（国家会展中心西侧）
• 开发主体：上海新虹桥置业有限公司（三彩集团）
• 总建面：约34.5万㎡
• 产品构成：
  • 花园独栋：约2400㎡（地上5层）
  • 时代独栋：约3400㎡（地上5层）
  • 封面独栋：约4200㎡（地上5层）
  • 甲级办公整栋：约1.8万㎡（地上9层）
  • 酒店：舍丽雅酒店（预计2026年10月开业）
  • 行政公馆+配套商业
• 土地性质：商业+办公（首层商业至2057年、2—5层办公至2067年，以产证为准）
• 附赠空间：B1/B2全明地下室约1500—2000㎡、屋顶花园、大堂挑空约8.7米
• 结构：框架结构，标准层约480—800㎡
• 电梯：独立客货梯配置（按栋）
• 能源：首层商业可通燃气（以市政接入及消防验收为准）
• 物业：第一太平戴维斯（Savills）
• 车位：地下车位充足
• 交易方式：独栋产权销售（以可售许可与登记为准）

三、交通优势

四、区位介绍

五、项目投资核心优势

1. 国展300米，进博流量最近承接点

2. 2400㎡起小体量独栋，总部门槛可控

3. 附赠全明地下室，实用面积显著放大

4. 首层可通燃气+可冠名，业态弹性高

5. 第一太平戴维斯物业，运营品质背书

6. 市场筑底期自用替代逻辑

六、项目入驻代表企业（生态参照）

• 会展与贸易：进博展商、跨境贸易、供应链、采购平台、会展策划
• 消费与时尚：安踏等运动时尚总部生态、新消费、品牌首发
• 科技与数字：AI应用、游戏、数字营销、智能终端
• 专业服务：跨境法律/财税、咨询、设计、品牌公关
• 酒店与会务：舍丽雅酒店及会议、商旅配套服务

七、项目竞争优势

• 附赠B1/B2不计入产证面积，交易与抵押须以测绘和登记边界为准；
• 首层通燃气须以市政接口、烟道与消防验收为准，对外餐饮需单独审批；
• 商业至2057年/办公至2067年为资料口径，须以产证登记日重算剩余年限；
• 酒店2026年10月开业为计划节点，须核实实际开业与运营状态；
• 国展大客流期周边拥堵，需评估员工通勤与访客动线；
• 非CBD市场空置承压，整栋流动性弱于核心CBD，核心看自用周期。

八、区域政策环境

• 科技政策：支持新一代信息技术、人工智能、智能终端与工业互联网，鼓励会展场景下的数字技术应用与成果转化。
• 产业政策：聚焦会展经济、时尚消费、科技创新与出海服务，推动展贸融合、总部集聚与跨境贸易。
• 人才政策：完善国际商务、会展运营、数字内容与跨境贸易人才服务，提供人才安居、落户与公共服务集成支持。
• 创业政策：依托虹桥文体商旅展融合平台与孵化载体，提供空间、融资、法务、集采与全球化对接服务。

九、新虹桥中心出售问答

十、梧桐联行专家组研判总结

1. 流量锚点——国家会展中心最近承接圈，进博与行业展带来年度千万级商务客流；
2. 产品锚点——2400㎡起三档独栋、附赠地下室与屋顶花园、首层通燃气，总部与经营场景弹性高；
3. 周期锚点——2026非CBD筑底修复期，第一太平戴维斯运营背书，适合自用替代租金+品牌沉淀。

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