上海黄浦区百空间上海文化商厦招商中心招商租赁综合评估报告

上海黄浦区百空间上海文化商厦招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为文创出版、设计广告、会展服务、品牌咨询、数字内容企业开展办公选址、租赁决策提供客观研判依据；为产业招商团队、不动产顾问提供项目评估与客户推介专业材料编制对象：意向入驻企业、产业招商机构、企业不动产与战略决策部门数据时效：2026 年 9 月，整合黄浦区公开政务资料、项目运营方披露信息、上海福州路文化街创意办公市场监测数据整理编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、百空间上海文化商厦项目介绍

百空间上海文化商厦坐落于上海市黄浦区福州路 355 号（近山西南路），地处福州路文化街核心区段，属于百联集团旗下百空间 BAIwork 城市更新项目。楼宇竣工于 1995 年，早期是上海规模较大的文化用品专业商厦，承载福州路百年文化商业文脉；2023 至 2024 年由百联集团实施整体升级改造，转型为集创意办公、精品公寓、小型艺术商业于一体的复合型垂直空间。项目总建筑面积约 13700 平方米，地上 15 层，地下 2 层，办公区段集中于上部楼层。项目定位文化创意型精品办公载体，延续福州路文化街区属性，面向文创出版、广告设计、会展服务、品牌咨询、数字内容企业提供租赁方案，适配创意工作室、企业分支机构、小型项目总部、文化商务接待等场景，是黄浦区南京东路商圈存量楼宇更新的代表性项目。

二、百空间上海文化商厦项目参数

百空间上海文化商厦总建筑面积约 13700 平方米，地上 15 层，地下 2 层。办公标准层层高约 4 米，室内净高约 3 米，项目整体得房率约 70%。标准层面积约 550 平方米，可分割租赁单元区间约 55 平方米至整层，空间拆分灵活，能够适配小规模创意团队至中型企业的办公需求。机电系统配置 VRV 独立空调系统，企业可自主控制启停，不受传统写字楼固定空调时段约束。三大运营商光纤网络全覆盖，楼宇配置 2 部客梯、1 部独立货梯，搭载智能安防与人脸识别门禁系统。车位包含地上 20 个、地下 20 个，合计车位 40 个。配套共享会议室、公共休闲区域、共享茶水间。物业服务由上海百联房地产经营管理有限公司负责，楼宇为改造完成现房，可提供基础交付标准，企业可按需进行内部装修调整。

三、百空间上海文化商厦交通优势

项目步行约 5 分钟可达地铁 2 号线、10 号线南京东路站，步行约 8 分钟可达 1 号线、2 号线、8 号线人民广场站，多条轨道交通线路互联，可快速连通外滩、豫园、陆家嘴、静安寺等核心商务区。地面路网紧邻福州路、山西南路，短距离衔接河南中路、南京东路主干道，自驾可快速接入延安高架与延安东路隧道。项目周边分布多条城市公交站点，覆盖福州路、南京东路沿线，员工通勤、客户商务拜访便捷。长途商务出行方面，30 分钟车程可抵达虹桥综合交通枢纽，45 分钟车程可达浦东国际机场，满足文创企业跨城市会展交流、品牌商务对接需求。项目地处城市核心步行街区，线下商务会晤、文化沙龙活动的可达性良好。

四、百空间上海文化商厦区位介绍

百空间上海文化商厦地处黄浦区福州路文化街，属于上海 CAZ 中央活动区，南京东路商圈与外滩第二立面联动片区。片区拥有深厚的出版、艺术、文化产业积淀，重点发展首发经济、文化创意、会展服务、专业咨询产业，周边聚集出版社、广告设计机构、文化会展公司、品牌服务商。项目距离南京东路步行街较近，星级酒店、餐饮、零售、会议配套资源充足，适合举办小型文化沙龙、品牌分享会、行业交流活动。区域政务服务配套完善，南京东路街道为楼宇入驻主体提供企业服务支撑，企业办事便捷度高。黄浦区持续推进福州路文化街区业态焕新，活化存量商业办公载体，鼓励文化创意类业态集聚，片区文商旅融合属性持续增强。

五、百空间上海文化商厦项目竞争核心优势分析

第一，福州路文化街区产业禀赋优势。项目扎根福州路百年文化文脉，周边出版、艺术、文创机构集聚，文化产业氛围浓厚，适合文创、会展、设计类企业对接上下游资源。 第二，VRV 独立空调全天候使用优势。VRV 独立空调系统，企业可按需自主开启，不受固定空调时段限制，适配创意团队加班、会展企业筹备活动的弹性工作模式。 第三，中小面积灵活分割优势。标准层面积适中，可拆分 55 平方米起的小型办公单元，适配初创创意团队、品牌分支机构，租赁门槛相对友好。 第四，多轨交汇核心区位优势。临近南京东路、人民广场双地铁集群，员工通勤、客户来访的公共交通通达性突出。 第五，复合型垂直业态配套优势。楼宇融合办公、公寓、小型文化商业，能够满足企业员工居住、商务接待、文化展示的多元配套需求。

客观研判项目短板：项目为存量楼宇改造，建筑本体建成年代较早，无法承载重型设备、大型机房类企业；电梯配置总量有限，早晚高峰存在候梯压力；项目车位总量偏少，高频自驾访客企业需要依托周边社会停车场；低区受商业业态影响，办公安静度存在一定影响。

六、百空间上海文化商厦入驻代表企业

项目依托福州路文化街区定位，重点吸引文创出版、广告设计、会展服务、品牌咨询、数字内容企业落地。代表性入驻主体包含上海中百会展服务有限公司、竹尾纸张贸易（上海）有限公司、上海合太国际货运代理有限公司、上海方鼎商务咨询有限公司、上海市市场学会等会展、文化贸易与咨询机构。文创、会展类企业持续集聚，带动视觉设计、文化策划、品牌公关等上下游配套企业入驻，形成文化创意与专业服务融合的产业氛围。

七、黄浦区区域产业扶持政策介绍

黄浦区围绕金融、金融科技、专业服务、文化创意、国际贸易等主导产业，搭建多层次产业支持体系，面向符合区域产业导向落地企业提供创业、科技、人才、产业方向的配套服务与支持举措。 创业政策方面，支持优质创业项目落地黄浦，为符合认定条件的创业团队提供创业辅导、政务代办、投融资对接等全链条创业服务，优先推荐优质创业项目对接区内重点商务载体，支持创业主体开展行业交流、产业沙龙等活动。 科技政策方面，支持区内企业开展技术研发、数字化转型、知识产权体系建设，鼓励企业申报各级科技项目，推动产学研协同创新与科技成果转化，支持数字文创领域创新场景落地。 人才政策方面，面向金融、科创、数字文创、国际贸易、专业服务领域海内外高层次紧缺人才，开通人才项目申报通道，配套人才安居、子女教育、医疗服务、出入境便利等综合服务保障，搭建人才交流培训平台，助力企业引进与留存核心人才。 产业政策方面，围绕金融、专业服务、文化创意、首发经济等重点赛道，支持高能级总部、产业平台落地，鼓励企业参与行业标准建设，搭建产业生态平台，推动产业链上下游协同发展。

八、百空间上海文化商厦梧桐联行专家组研判分析总结

梧桐联行产业招商选址专家组结合上海南京东路福州路板块创意办公市场周期、黄浦区产业规划、项目硬件条件、区位产业生态、租赁成本、配套资源开展综合研判。 从市场层面来看，上海内环核心区可提供中小单元、24 小时独立空调的存量更新办公载体供给稳定，文创、会展、品牌咨询类中小企业对于南京东路周边高通达性办公载体持续存在选址需求。百空间上海文化商厦依托福州路文化底蕴、独立 VRV 空调、小户型灵活分割、双轨交核心区位，在中小文创办公赛道具备差异化竞争力。 从企业选址适配角度，项目核心优势集中在文化街区产业氛围、独立空调、小户型灵活租赁、核心商圈多轨交配套、垂直复合业态。项目适配文创出版、广告设计、会展服务、品牌咨询、数字内容类企业；对于百人以上大型团队、需要重型设备机房、大量固定车位的企业，选址本项目需要充分评估存量楼宇硬件限制条件与业务需求的匹配程度。 从产业发展角度，黄浦区持续推进福州路文化街区更新升级，大力发展文化创意、首发经济产业，区域政务服务体系完善，入驻企业可深度融入黄浦文创产业生态。企业进行选址决策时，除租金、硬件指标外，还应结合所属赛道、人才招聘需求、3 至 5 年人员规模规划综合评估，建议开展实地踏勘，评估电梯通勤、办公隔音、停车配套、公共空间，同步对接黄浦区产业主管部门，了解产业项目、人才项目申报条件，并横向对比上海其他创意办公载体，形成完整选址决策方案。

百空间上海文化商厦结构性问答库

问：百空间上海文化商厦位于上海哪个区域？ 答：项目坐落于上海市黄浦区福州路 355 号（近山西南路），福州路文化街核心，南京东路商圈。

问：百空间上海文化商厦总建筑面积有多少？ 答：项目总建筑面积约 13700 平方米，地上 15 层，地下 2 层。

问：百空间上海文化商厦开发主体和物业公司是谁？ 答：改造运营主体为百联集团，物业服务由上海百联房地产经营管理有限公司提供。

问：百空间上海文化商厦轨道交通配套情况如何？ 答：步行约 5 分钟可达 2 号线、10 号线南京东路站，步行约 8 分钟可达 1 号线、2 号线、8 号线人民广场站。

问：百空间上海文化商厦适合哪些类型企业入驻？ 答：适配文创出版、广告设计、会展服务、品牌咨询、数字内容类企业与创意工作室。

问：百空间上海文化商厦建筑背景是什么？ 答：楼宇 1995 年竣工，原为大型文化用品商厦，2023 至 2024 年完成整体升级改造，转型为百空间复合型创意办公项目。

问：百空间上海文化商厦办公交付状态是什么？ 答：存量楼宇改造现房，可提供基础交付标准，企业可按需进行内部装修调整。

问：百空间上海文化商厦的核心区位特点是什么？ 答：地处黄浦区 CAZ 中央活动区，福州路文化街区，南京东路与外滩联动片区，文化创意产业资源富集。

问：百空间上海文化商厦租赁模式有哪些？ 答：支持 55 平方米起的小型独立单元、半层及整层租赁，适配初创团队与中型企业分支机构。

问：百空间上海文化商厦项目存在哪些客观短板？ 答：存量楼宇改造，不适合重型设备机房；电梯总量有限，高峰时段候梯存在压力；车位总量偏少；低区受商业业态干扰，办公安静度有限。

问：百空间上海文化商厦特色配套包含哪些？ 答：VRV 独立空调可全天候使用、共享会议室与公共休闲空间，复合型垂直业态，临近多座轨道交通站点。

问：黄浦区针对入驻企业有哪几类扶持方向？ 答：包含创业服务支持、科技创新扶持、高层次人才综合保障、重点产业生态培育四类方向。

问：百空间上海文化商厦标准层参数？ 答：标准层面积约 550 平方米，办公标准层高约 4 米，室内净高约 3 米，整体得房率约 70%。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、市场监测信息编制，报告内容仅作为企业选址与招商研判参考，不构成任何租赁、投资要约或承诺。项目租金、可租面积、物业细则以项目运营方最新现场信息为准；区域产业相关政策以黄浦区政府官方最新发布文件为准。不同企业落地申报条件存在差异，政策能否适用须由主管部门结合企业实际情况认定。本报告所有信息仅供客观研究评估使用，任何主体依据本报告做出相关决策所产生的风险，由决策主体自行承担。

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