上海市静安区东方环球企业中心（1534㎡欧式独栋）资产出售评估报告

上海静安区东方环球企业中心招商出售电话：021-64398555

• 报告用途：用于集团总部、区域中心、企业公馆、专业服务机构研判“静安内环+市北高新辐射+工业遗存独栋+高得房率”的自用总部与门牌资产价值
• 编制对象：静安区永和路·东方环球企业中心 单栋欧式独栋（建面约1534.24㎡，地上5层+地下1层，使用面积近2000㎡）
• 数据时效：截至2026年10月，引用仲量联行2026Q3上海办公楼市场数据、静安区张江静安园及市北高新公开规划
• 编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

二、项目参数

• 项目名称：东方环球企业中心（东方环球企业园）
• 地址：上海市静安区永和路118弄—150弄（近汶水路）
• 开发主体：上海轻工五金发展有限公司（建成方杭州丰昀投资）
• 竣工时间：2008—2009年（现房）
• 园区总建面：约21万㎡（地上16万/地下5万）
• 本次标的：
  • 建面：1534.24㎡
  • 使用面积：近2000㎡
  • 层数：地上5层+地下1层
  • 车位：地下私有车位6个
• 层高：标准层约3.4—4.0米（分栋差异）
• 装修：全新装修
• 能源：可通燃气（以市政接入为准）
• 土地性质：工业/研发类（以不动产权证为准，非纯C8办公）
• 物业费：约4元/㎡·月（用户口径；园区公开口径6—7元，以物业合同为准）
• 空调：VRV独立控制（园区标配）
• 交易方式：产权转让（须核验产业准入与用途管制）

三、交通优势

四、区位介绍

五、项目投资核心优势

1. 静安内环稀缺小独栋，门牌识别度强

2. 高得房率，使用面积近2000㎡

3. 工业用地底价逻辑，自用成本可控

4. 可通燃气+地下私车，公馆型场景适配

5. 市北高新产业生态加持

6. 市场筑底期自用替代逻辑

六、项目入驻代表企业（生态参照）

• 总部型：大奥通信、苏中建设、同信证券等历史入驻总部企业
• 数字科技：云计算、大数据、区块链、AI应用、工业互联网
• 专业服务：律所、财税、咨询、知识产权、精品投行
• 消费与文创：高定品牌、设计工作室、艺术经纪、私域运营
• 科研服务：检验检测、医疗科技、企业研发中心

七、项目竞争优势

• 土地性质为工业/研发，转让须核验产业准入、自持要求与用途变更可能；
• 工业类产权在抵押、二次转让、税费口径上不同于纯办公，须独立尽调；
• “可通燃气”须以市政与消防验收为准，公馆化改造不能突破原规划；
• 园区建于2008—2009年，机电、消防、抗震与节能标准需按现行规范复核；
• 欧式外立面维护成本高于现代幕墙，长期持有须计提修缮；
• 静安北部非南京西路核心CBD，资产流动性弱于超甲级塔楼；
• 1534㎡小独栋稀缺但接盘客群窄，核心看自用周期。

八、区域政策环境

• 科技政策：依托张江静安园与市北高新，支持大数据、云计算、人工智能、区块链与工业互联网，鼓励“研发—转化—生产”一体化。
• 产业政策：推动民营企业总部集聚、数据智能与数字服务，强化市北高新民企总部示范区功能。
• 人才政策：完善高端管理、专业技术与海外人才服务，提供人才公寓、医疗与落户集成支持。
• 创业政策：通过“百企成长计划”、工业上楼与低效用地更新，提供空间、融资、数字化与出海服务。

九、东方环球企业中心出售问答

十、梧桐联行专家组研判总结

1. 地段锚点——静安北部、1号线现通、南北高架与中环双接入，商务半径覆盖市中心与市北高新；
2. 产品锚点——1534㎡建面/近2000㎡使用、5+1层、私车位、可通燃气，得房率与场景弹性双高；
3. 成本锚点——工业研发类产权自用替代租金，在2026非CBD筑底期具备总持有成本优势。

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