上海市青浦区虹桥豪盛广场（一期4450—6879㎡总部独栋）资产出售评估报告

上海青浦区虹桥豪盛广场招商出售电话：021-64398555

• 报告用途：用于会展服务、贸易总部、跨国企业中国前台、专业服务及出海平台研判“国展首排+2号线现通+一企一栋冠名”的总部独栋自用与长期持有价值
• 编制对象：青浦区徐泾镇徐民东路209弄/269弄·虹桥豪盛广场一期 12栋销售型独栋办公（单栋约4450—6879㎡）
• 数据时效：截至2026年10月，引用仲量联行2026Q3市场数据、青浦区会展经济三年行动及西虹桥商务区公开规划
• 编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

二、项目参数

• 项目名称：虹桥豪盛广场（一期）
• 地址：上海市青浦区徐泾镇徐民东路209弄/269弄
• 开发主体：上海兴万置业有限公司（豪盛集团）
• 总体量：约40万㎡（一期约12万㎡现房）
• 一期构成：
  • 独栋办公：12栋（6组），单栋4450—6879㎡
  • 商业：约2.65万㎡（海派商街+滨水商业）
  • 车位：一期约960个
• 层数：8层（8栋）+10层（4栋）
• 标准层：约660—950㎡
• 层高：标准层4.5米（部分资料4.0米）、顶层约8米、大堂8.5—10.1米
• 结构：纯钢结构，柱截面约40×50cm，得房率整栋约85%、单层约95%
• 电梯：每栋2部客梯
• 绿建：中国绿色建筑三星标准，近40%绿地率
• 产权：办公50年/商业40年（以不动产权证为准）
• 交付：买卖毛坯、租赁标交
• 物业费：约25—30元/㎡·月
• 交易方式：独栋产权销售（可租可售，以可售许可为准）

三、交通优势

四、区位介绍

五、项目投资核心优势

1. 国展首排，会展流量直接转化

2. 2号线现通上盖，枢纽效率确定

3. 一企一栋+独立冠名，总部标识强

4. 纯钢结构高得房，空间改造自由

5. 绿色三星+低密生态，留存力优于塔楼

6. 市场筑底期自用替代逻辑

六、项目入驻代表企业（生态参照）

• 会展与贸易：会展服务、跨境贸易、进博展商、采购平台、供应链服务
• 出海与专业服务：出海咨询、跨境法律/财税、品牌代理、跨国公司地区前台
• 科技与数字：AI应用、游戏、数字营销、智能终端、工业设计
• 消费与时尚：时尚消费总部、美妆、运动品牌、新消费孵化
• 金融与服务：产业基金、融资租赁、专业服务合伙人团队

七、项目竞争优势

• 13/25号线为在建/规划，当前不计入确定溢价；
• 附赠空间（屋顶、地下公区）须以产证与规划验收边界为准；
• 毛坯交付需自配空调、消防、弱电，改造成本单列；
• 办公50年产权剩余年限须按竣工/拿地时间重算；
• 非CBD市场供应量大，整栋流动性弱于核心CBD，核心看自用周期；
• 国展大客流期周边交通拥堵，需评估员工通勤与访客动线；
• 冠名、门头、连廊使用权须在物业规约与交易文件中固化。

八、区域政策环境

• 科技政策：支持新一代信息技术、人工智能、智能终端与工业互联网，鼓励会展场景下的数字技术应用与成果转化。
• 产业政策：聚焦会展经济、时尚消费、科技创新与出海服务，推动展贸融合、总部集聚与跨境贸易。
• 人才政策：完善国际商务、会展运营、数字内容与出海人才服务，提供人才安居、落户与公共服务集成支持。
• 创业政策：依托虹桥海纳湾、产业数智平台与孵化载体，提供空间、融资、法务、集采与全球化对接服务。

九、结构性问答库

十、梧桐联行专家组研判总结

1. 流量锚点——国家会展中心一路之隔，进博与行业展带来年度商务客流，流量转化能力西虹桥稀缺；
2. 效率锚点——2号线现通上盖、虹桥12分钟，通勤与全球差旅权重已兑现；
3. 产品锚点——4450—6879㎡独栋、高得房纯钢结构、顶层可拓展与屋顶花园，总部仪式感与空间弹性双高。

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